Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 июня 2008 г. N А21-3822/2007 Иск ООО о понуждении МО заключить договор купли-продажи нежилого помещения не удовлетворен, поскольку правовых оснований для заключения указанного договора нет, кроме того, в заключенном сторонами договоре аренды данного помещения не предусмотрена возможность выкупа спорного помещения

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 20 июня 2008 г. N А21-3822/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Константинова П.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Советского городского округа Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.01.2008 (судья Ефименко С.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2008 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А21-3822/2007,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Виктория-Луиза" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к муниципальному образованию "Советский городской округ" (далее - МО "Советский городской округ") о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Советск, ул. Дружбы, д. 3, по цене, указанной в отчете оценщика от 26.04.2002 N 64.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом МО "Советский городской округ" (далее - Комитет).

Уточнив заявленные требования, Общество просило понудить ответчика заключить договор купли-продажи названного нежилого помещения по цене, указанной в отчете оценщика от 27.03.2007 N 77.

Решением от 10.01.2008 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2008 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация Советского городского округа Калининградской области (далее - Администрация) просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Как считает податель жалобы, судебные акты вынесены в отношении ненадлежащего ответчика - публично-правового образования, не имеющего статуса юридического лица, а Комитет, являющийся органом, в компетенции которого находится заключение договоров купли-продажи муниципального имущества, привлечен к участию в деле в качестве третьего лица; суд первой инстанции неправильно применил статью 440 Гражданского кодекса Российской Федерации, а апелляционный суд - пункт 12 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ); суд необоснованно отклонил довод ответчика и третьего лица о невозможности выкупа спорного помещения по причине его аварийного состояния.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещень надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили.

От Общества поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью присутствия представителя, находящегося в очередном отпуске за пределами Санкт-Петербурга.

Принимая во внимание, что Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы и что явка представителя Общества не признана судом обязательной; учитывая, что в суде кассационной инстанции проверяется законность судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, по имеющимся в деле доказательствам, которые судом кассационной инстанции не исследуются и не оцениваются заново, а также что нахождение в отпуске представителя юридического лица не может расцениваться как уважительная причина неприбытия в судебное заседание, поскольку организация не лишена возможности привлечь для представления своих интересов другое лицо, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения заявленного ходатайства и считает возможным рассмотреть дело в настоящем судебном заседании.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция пришла к выводу, что они подлежат отмене, поскольку судом неправильно применены нормы материального права.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом города Советска (арендодатель, далее также - Комитет) и товарищество с ограниченной ответственностью "Русская кухня" (арендатор, далее - ТОО "Русская кухня") на основании договора от 20.06.94 N 56 купли-продажи муниципального имущества заключили договор N 58 аренды трех нежилых помещений (строений) сроком действия с 01.01.95 по 20.06.2009, в том числе помещения по указанному выше адресу для ислользования под кондитерский цех.

Дополнением от 01.04.95 названный договор дополнен пунктами 6.4, 6.5, согласно которым арендатор имеет право на выкуп занимаемых помещений; выкуп осуществляется по заявлению арендатора в любой момент в течение действия договора аренды с последующим заключением дополнительного соглашения о сроках, величине, порядке и условиях внесения выкупа.

Постановлением администрации города Советска от 04.05.95 N 229 помещение кондитерского цеха передано в аренду учредителям ТОО "Русская кухня", вышедшим из состава товарищества.

На основании данного постановления Комитет и Общество заключили договор от 01.08.95 N 200 аренды спорного нежилого помещения сроком действия с 01.08.95 по 20.06.2009.

На основании решения Городского совета депутатов г. Советска от 24.04.2002 N 316 стороны 25.04.2002 подписали дополнения к договору аренды от 01.08.95 N 200, в которых предусмотрели право арендатора выкупить нежилые помещения по истечении одного года действия договора аренды, установили срок выкупа до 30.12.2004, указали, что стоимость выкупа определяется по отчету независимого оценщика об оценке рыночной стоимости помещений и выплачивается ежеквартально равными частями с момента регистрации договора купли-продажи арендованного имущества.

20.04.2003 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого помещения.

Постановлением главы города Советска от 23.05.2003 N 418, вынесенным на основании данного заявления, Обществу разрешено произвести выкуп спорного помещения; Комитету предписано подготовить договор купли-продажи объекта.

Однако в дальнейшем Комитет отказался от заключения договора купли-продажи помещений.

Общество, ссылаясь на указанные обстоятельства и считая, что оснований для отказа от заключения договора у администрации МО "Советский городской округ" не имеется, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу положений статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 217 того же Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, действующего на момент обращения Общества с заявлением о выкупе помещения (20.04.2003) и с настоящим иском в арбитражный суд, под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Таким образом, при рассмотрении требования Общества о понуждении МО "Советский городской округ" заключить договор купли-продажи муниципального помещения подлежат применению положения законодательства о приватизации.

Согласно пункту 2 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ с даты вступления названного Закона в силу (с 26.04.2002) продажа государственного и муниципального имущества может быть осуществлена только в порядке, предусмотренном этим Законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

Как видно из материалов дела, заявление о выкупе направлено Обществом в апреле 2003 года, то есть почти через год после вступления Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ в силу.

Кроме того, даже при условии своевременного размещения информационного сообщения или направления оферты сделка продажи спорного муниципального помещения в данном случае не могла бы быть заключена, поскольку это противоречило бы ранее действовавшему законодательству о приватизации по следующим мотивам.

Договор аренды от 01.08.95 N 200 был заключен в период действия Закона Российской Федерации от 03.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (далее - Закон Российской Федерации от 03.07.91 N 1531-1), согласно статье 15 которого выкуп имущества мог быть осуществлен только по договору аренды с правом выкупа, заключенному до вступления в силу указанного Закона, если размеры, сроки, порядок и иные условия внесения выкупа предусмотрены этим договором. В остальных случаях арендатор государственного или муниципального предприятия мог получить право на приобретение арендованного имущества только в порядке, установленном статьями 20, 21, 24 упомянутого Закона, то есть по конкурсу или на аукционе.

В соответствии с пунктом 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535, право на выкуп арендованных помещений по договорам аренды имели лица, выкупившие имущество государственных и муниципальных предприятий и арендующие помещения, которые занимали эти предприятия; акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, в уставные капиталы которых не вошли арендуемые помещения; арендаторы зданий, нежилых помещений, договоры аренды с которыми заключены на аукционе или по конкурсу. Доказательства того, что Общество относится к какой-либо из перечисленных категорий арендаторов, истцом не представлены.

На момент подписания сторонами дополнений от 25.04.2002 к договору аренды от 01.08.95 N 200, предусматривающих право Общества на выкуп арендуемого помещения, приватизация государственного и муниципального имущества производилась в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации". Статьей 16 этого Закона был определен исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества, среди которых выкуп арендованного имущества не предусмотрен. Согласно статье 26 того же Закона выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, возможен лишь по договорам аренды с правом выкупа, которые были заключены до вступления в силу Закона Российской Федерации от 03.07.91 N 1531-1.

Правовых оснований для заключения с истцом договора купли-продажи арендованного помещения в соответствии с действующим в настоящее время Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ также не имеется. Право Общества на выкуп не может быть обосновано пунктом 12 статьи 43 названного Закона, так как дополнения от 25.04.2002 к договору аренды от 01.08.95 N 200, содержащие условия о выкупе, как противоречащие по изложенным выше мотивам законодательству, действовавшему на момент их подписания, не могут служить основанием для продажи объекта арендатору. Пункт 13 статьи 43 упомянутого Закона не применим к спорным правоотношениям, поскольку в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что Общество является собственником имущества муниципального унитарного предприятия (по договору купли-продажи от 20.06.94 N 56 имущество муниципального предприятия выкуплено ТОО "Русская кухня"; доказательств правопреемства Общества по отношению к товариществу, равно как и сведений о том, каким способом образовано Общество, не имеется), а договор от 01.08.95 N 200 аренды помещения не предусматривал возможность выкупа и не был заключен одновременно с приобретением в частную собственность имущества муниципального предприятия.

Суд первой инстанции при рассмотрении спора сослался только на статью 440 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующую случай заключения договора на основании оферты, определяющей срок для акцепта, и не применил специальные правовые нормы - положения законодательства о приватизации, регулирующие заключение сделок продажи муниципального имущества юридическим лицам. Апелляционный суд, оставляя без изменения решение суда первой инстанции об удовлетворении требований Общества, неправильно применил ' Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ к установленным в ходе рассмотрения дела обстоятельствам.

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, так как судебными инстанциями неправильно применены нормы материального права, а поскольку фактические обстоятельства дела установлены судом в полном объеме, кассационная инстанция в соответствии с пунктом 2 части первой статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочна, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в иске.

В связи с принятием по результатам рассмотрения кассационной жалобы постановления не в пользу Общества, государственная пошлина по кассационной жалобе в сумме 1000 руб., от уплаты которой в силу статьи 42 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ Администрация освобождена, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с Общества в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.01.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2008 по делу N А21-3822/2007 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Виктория-Луиза" в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева

П.Ю. Константинов