Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июля 2008 г. N А56-34647/2007 Иск КУГИ к Организации о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку названного платежа на основании договора аренды частично удовлетворен, так как, в частности, доказательств согласования с арендодателем зачета уплаченных арендных платежей в счет будущих периодов не имеется

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 24 июля 2008 г. N А56-34647/2007

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15 февраля 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 мая 2008 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Коняевой Е.В., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Сотникова А.Г. (доверенность от 29.12.2007), от некоммерческой организации "Фонд развития предпринимательства "Золотой век" Полетаева Д.Н. (доверенность от 26.11.2007),

рассмотрев 21.07.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу некоммерческой организации "Фонд развития предпринимательства "Золотой век" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2008 по делу N А56-34647/2007 (судья Раннева Ю.А.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее -Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской ооласти с иском к некоммерческой организации "Фонд развития предпринимательства "Золотой век" (далее - Фонд) о взыскании 58 717 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2006 по 06.12.2006 на основании договора аренды-от 01.06.2003 N 15-А004336 и 23 200 руб. 79; коп. пеней за просрочку указанного платежа на основании пункта 4.9 договора.

Решением от 15.02.2008 удовлетворены требования истца о взыскании 58 717 руб. 70 коп. задолженности, размер пеней снижен на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) до 6 000 руб. В остальной части иска отказано.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе Фонд, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить указанный судебный акт и передать дело на новое рассмотрение.

Как указывает податель жалобы, являвшееся объектом аренды нежилое помещение продано третьему лицу. В связи с этим, помещение выбыло из собственности Санкт-Петербурга и, следовательно, Комитет не вправе заявлять исковые требования по настоящему делу.

Кроме того, по мнению Фонда, в течение срока действия договора аренды имело место проведение ремонтных работ в спорном помещении, что в период с 01.09.2004 по 30.10.2004 сделало невозможным его использование. По данному факту Фонд направил Комитету требование о зачете оплаченного периода аренды за указанные два месяца в счет будущих платежей. Податель жалобы полагает, что в процессе арендных отношений с Комитетом он не имел задолженности по договору аренды.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Фонда поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Комитета просил оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

Законность решения проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 01.06.2003 Комитет (арендодатель) и Фонд (арендатор) подписали договор N 15-А004336 аренды нежилого помещения общей площадью 96 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект П.С, д. 7/4, лит. Б, пом.7 Н, кадастровый N 78:3067:4:8:3, для использования под нежилые цели сроком на 5 лет с распространением условий договора на отношения сторон, возникшие с 01.06.2003. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2003. Договор зарегистрирован в установленном порядке 28.07.2003.

Пунктом 2.2.2 указанного договора стороны предусмотрели обязанность арендатора своевременно и полностью перечислять арендодателю арендную плату за пользование объектом, установленную договором и последующими его изменениями.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Ее размер устанавливается в условных единицах и в соответствий с пунктом 3.3 договора может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга (пункт 3.1 договора).

Величина условной единицы, применяемой для расчета аренднрй платы за нежипые помещения, арендодателем которых явпяется Санкт-Петербург, установлена с 01.01.2006 в размере 35 руб. на основании Закона Санкт-Петербурга "О бюджете Санкт-Петербурга на 2006 год".

В связи с неисполнением ответчиком обязанности по перечислению арендной платы Комитет в соответствии с пунктом 4.9 договора начислил ответчику пени в размере 0,15 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, что за период с 11.10.2006 по 20.07.2007 составило 23 200 руб. 79 коп.

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 12.10.2006 N 7493-ПА/АО спорное помещение продано на торгах обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" (далее - Общество). Государственная регистрация права собственности Общества на спорное помещение произведена 07.12.2006, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 07.12.2006 серии 78-АВ N 350213.

Свои обязательства по договору арендатор не исполнил в установленном порядке, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд удовлетворил частично требования истца, признав их обоснованными, подтвержденными материалами дела и соответствующими условиям договора и статьям 209, 307, 309, 310, 330, 551, 614 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения суда с учетом следующего.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 указанного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 131 и пункту 1 статьи 551 названного Кодекса переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Государственная регистрация права собственности Общества произошла 07.12.2006, следовательно, только с указанной даты Общество является собственником спорного помещения.

Также суд правомерно установил, что заключенный между Фондом и Обществом акт приема-передачи нежилого помещения от 25.10.2006 не является надлежащим доказательством возврата имущества собственнику, поскольку на момент передачи помещения Общество не являлось его собственником.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что для проведения зачета уплаченной арендной платы из-за невозможности использования, нежилого помещения в связи с проведением работ по замене системы отопления жилого дома Фонд не представил доказательств его согласования с арендодателем соответствии с положениями пунктов 2.1.2, 2.2.4, 7.1 договора аренды.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В данном случае при решении вопроса о размере подлежащей взысканию неустойки суд с учетом имеющихся в деле доказательств и обстоятельств дела установил наличие оснований для уменьшения заявленного размера неустойки в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства и применил указанную статью.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает правильным вывод суда о взыскании с ответчика 58 717 руб. 70 коп. долга и 6 000 руб. пеней.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. Эти доводы всесторонне исследованы судом и им дана надлежащая правовая оценка; нарушений судом норм процессуального и материального права при рассмотрении дела не установлено, поэтому нет оснований для отмены или изменения судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2008 по делу N А56-34647/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу некоммерческой организации "Фонд развития предпринимательства "Золотой век" - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

Е.В. Коняева И.В. Сергеева