Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15 февраля 2008 г. N А56-34647/2007 Иск КУГИ к Фонду о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку названного платежа на основании договора аренды частично удовлетворен, так как, в частности, согласно акту приема-передачи спорные помещения переданы ответчику в нормальном состоянии, а проведение ремонтных работ не может служить основанием для освобождения ответчика от исполнения обязательства по внесению арендной платы, а также доказательств согласования с истцом зачета уплаченных арендных платежей в счет будущих периодов не имеется

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 15 февраля 2008 г. N А56-34647/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 июля 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 мая 2008 г.

Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 15 февраля 2008 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе судьи Ранневой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Кудашкиной СМ.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

ответчик: НО "Фонд развития предпринимательства "Золотой век"

о взыскании 81 918 руб. 49 коп. задолженности и пеней

при участии .

- от истца: представитель Сотников А.Г. по доверенности от 29.12.2007

- от ответчика: представитель Полетаев Д.Н. по доверенности от 26.11.2007

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к некоммерческой организации "Фонд развития предпринимательствf "Золотой век" (далее -Фонд) о взыскании 81 918 руб. 49 коп., в том числе 58 717 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2006 по 06.12.2006 на основании договора аренды N 15-А004336 от 01.06.2003 и 23 200 руб. 79 коп. пеней за просрочку указанного платежа на основании п.4.9 договора.

В заседании истец поддержал исковые требования, указал, что до государственной регистрации перехода права собственности арендодателем являлся КУГИ, а подписание акта приема-передачи имущества между ответчиком и покупателем недвижимости не имеет правового значения; КУГИ вправе требовать внесения арендной платы по договору за спорный период.

Ответчик по иску возражал, поскольку с момента продажи спорного помещения обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания" (далее - Компания) оно выбыло из обладания Санкт-Петербурга и взимание арендной платы КУГИ необоснованно; в связи с невозможностью использования помещения в период с 01.09.2004 по 30.10.2004 уплаченная арендная плата должна быть зачтена в счет будущих периодов. Истец указал, что оснований для зачета не имеется.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между КУГИ (арендодатель) и Фондом (арендатор) заключен договор N 15-А004336 от 01.06.2003 аренды нежилых помещений общей площадью 96 кв.м., расположенных по адресу: 197198, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С, д.7/4, литер Б, пом.7Н, цокольный этаж (полуподвал), кадастровый N 78:3067:4:8:3, для использования под нежилые цели сроком на 5 лет с распространением условий договора на отношении сторон, возникшие с 01.06.2003.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2003.

Государственная регистрация аренды произведена 28.07.2003.

В соответствии с п. 2.2.2 договора аренды N 15-А004336 ответчик обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом. Размер, порядок и способы оплаты арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Арендная плата за аренду объекта в квартал составляет 2763,040 у.е. с НДС. Величина условной единицы, применяемой для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлена с 01.01.2006 в размере 35 руб. на основании Закона Санкт-Петербурга "О бюджете Санкт-Петербурга на 2006 год".

В соответствии с п. 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не gозднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

В период действия договора ответчик свои обязательства по договору не выполнил. Задолженность по арендной плате за период с 01.10.2006 по 06.12.2006 составила 58 717 руб. 70 коп.

В соответствии с п. 4.9 договора в случае нарушения арендатором п. 2.2.2 договора начисляются пени в размере 0.15% с просроченной суммы за каждый день просрочки. Размер пени за период с 11.10.2006 по 20.07.2007 составил 23 200 руб. 79 коп.

На основании договора купли-продажи нежилого помещения N 7493-ПА/АО от 12.10.2006 спорное помещение продано Компании на торгах. Государственная регистрация права собственности Компании на спорное помещение произведена 07.12.2006, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 78-АВ N 350213 от 07.12.2006.

Фонд и Компания подписали акт приема-передачи нежилого помещения от 25.10.2006.

Ссылаясь на наличие задолженности Фонда по арендным платежам и начисление пеней, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, иных оснований; должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно статье 310 названного Кодекса не допускаются односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

В соответствии со статьей 330 того же Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит собственнику данного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 551 названного Кодекса переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с Постановлением пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Право собственности на помещении перешло к Компании 07.12.2006 - с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права серия 78-АВ N 350213 от 07.12.2006.

При таких обстоятельствах КУГИ правомерно заявил иск о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и пеней до момента перехода права собственности на спорное имущество.

Доказательств возврата спорного имущества арендодателю либо уполномоченному им лицу в течение спорного периода не имеется. Акт приема-передачи от 25.10.2006 подписан лицом, не обладающим на указанный момент правом собственности на имущество, в связи с чем не является надлежащим доказательством возврата имущества собственнику.

Довод ответчика о необходимости проведения зачета уплаченной арендной платы из-за невозможности использования нежилого помещения в связи с проведением работ по замене системы отопления жилого дома подлежит отклонению.

Согласно акту приема-передачи от 01.06.2003 помещения переданы ответчику в нормальном состоянии. Проведение ремонтных работ не может служить основанием для освобождения арендатора от исполнения обязательства по внесению арендной платы. Доказательств согласования с арендодателем зачета уплаченных арендных платежей в счет будущих периодов не имеется.

С учетом изложенного суд считает исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежащими удовлетворению в полном объеме. Требование о взыскании пеней удовлетворяется в части. Учитывая несоразмерность заявленных ко взысканию пеней последствиям нарушения обязательства суд уменьшает пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 6000 руб.

Поскольку уменьшение пеней произведено по инициативе суда судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 2957 руб. 55 коп. взыскиваются с ответчика полностью в соответствии с частью первой статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской.Федерации.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с некоммерческой организации "Фонд развития предпринимательства "Золотой век" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 64 717 руб. 70 коп., в том числе 58 717 руб. 70 коп. задолженности и 6000 руб. пеней.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с некоммерческой организации "Фонд развития предпринимательства "Золотой век" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 2957 руб. 55 коп. судебных расходов по государственной пошлине.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

Ю.А. Раннева