Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 сентября 2008 г. N А56-45600/2007 Иск КУГИ к ООО и Обществу о признании государственной собственностью города здания жилого дома и об истребовании из незаконного владения Общества не удовлетворен, поскольку, в частности, суд установил обстоятельства, при наличии которых в силу ГК РФ имущество не может быть истребовано от Общества, следовательно, признается принадлежащим данному лицу на праве собственности

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 8 сентября 2008 г. N А56-45600/2007

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 февраля 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Константинова П.Ю. и Кадулина А.В.,

при участии от КУГИ Кузнецовой А.В. (доверенность от 29.12.2007), от ООО "Ростехинформ" Самсонова А.И. (доверенность от 26.03.2008),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2008 (судья Изотова СВ.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 (судьи Желтянников В.И., Барканова Я.В., Серикова И.А.) по делу N А56-45600/2007,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Форпост" (далее - ООО "Форпост"), обществу с ограниченной ответственностью "Ростехинформ" (далее - ООО "Ростехинформ") о признании государственной собственностью Санкт-Петербурга здания жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Петродворец, Санкт-Петербургское шоссе, д. 13, лит. А, кадастровый номер 78:19189:0:5, и об истребовании из незаконного владения ООО "Ростехинформ" указанного здания.

Решением от 27.02.2008 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КУГИ просит данные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права. По мнению подателя жалобы, спорный объект в нарушение требований законодательства о банкротстве включен в конкурсную массу федерального государственного унитарного предприятия "Ленгидроэнергоспецстрой" (далее - Предприятие), в связи с чем сделка по его отчуждению в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожна; в нарушение требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ответчиками при заключении договоров купли-продажи не проведена независимая оценка рыночной стоимости объекта, принадлежащего Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям; ООО "Ростехинформ" не представило доказательств того, что является добросовестным приобретателем имущества, поскольку на момент заключения договора от 24.02.2005 не могло не знать, что в жилом доме проживают граждане и в отношении здания наложен арест, а имущество приобрело по существенно заниженной цене.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО "Ростехинформ" против удовлетворения жалобы возражал, указав, что доказательства недобросовестности ответчика не представлены; аресты, наложенные на имущество должника, в связи с признанием должника банкротом были сняты; права лиц, проживающих в доме, ничем не подтверждены.

ООО "Форпост" копия определения кассационной инстанции о назначении кассационной жалобы к рассмотрению была направлена по известному арбитражному суду адресу и возвратилась без вручения с отметкой органа связи об отсутствии адресата по данному адресу. В таком случае в силу пункта 3 части второй статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Форпост" считается извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и согласно статье 284 того же Кодекса неявка его представителя не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2003 по делу N А56-5642/02 Предприятие признано банкротом; в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 12 месяцев; конкурсным управляющим утвержден Хорьков Геннадий Иванович.

На основании протокола заседания комиссии об итогах аукциона по продаже объекта недвижимого имущества от 29.10.2004, утвержденного конкурсным управляющим 02:11.2004, Предприятие в лице конкурсного управляющего Хорькова Г.И. (продавец) и ООО "Форпост" (покупатель) заключили договор от 04.11.2004 N 3/04 купли-продажи пятиэтажного здания общей площадью 3 447,7 кв. м по названному выше адресу, являющегося федеральным имуществом и находящегося у продавца на праве хозяйственного ведения, по цене 3 300 000 руб., включая НДС.

По акту приема-передачи от 04.11.2004 объект передан от продавца к покупателю.

Дополнительным соглашением от 22.12.2004 к договору N 3/04 стороны уточнили наименования и реквизиты продавца и покупателя.

На основании договора от 04.11.2004 с дополнительным соглашением к нему 30.12 2004 зарегистрирован переход к ООО "Форпост" права собственности на объект недвижимости.

В свою очередь, ООО "Форпост" (продавец) и ООО "Ростехинформ" (покупатель) заключили договор от 24.02.2005 купли-продажи спорного здания по цене 3 320 000 руб., в том числе НДС.

По акту приема-передачи от 25.02.2005 недвижимое имущество передано от ООО "Форпост" покупателю, переход права собственности к которому зарегистрирован 30.03.2005, о чем выдано свидетельство серии 78АА N 074506.

Актом от 13.09.2005 N 79/1082 межведомственной комиссии, созданной в соответствии с распоряжением главы администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга от 03.03.2005 N 156, при осмотре здания установлено, что система трубопровода центрального отопления находится в аварийном состоянии и не работает с 1991 года; канализационные трубы в большей части здания демонтированы, сток фекальных вод осуществляется непосредственно в подвал; внутридомовые электрические сети в аварийном состоянии; состояние несущих конструкций дома аварийное. По результатам осмотра жилой дом до проведения комплексного капитального ремонта отнесен к категории непригодного для проживания в связи с аварийным состоянием основных конструкций дома.

По данным Единого государственного реестра юридических лиц, 30.03.2005 произведена государственная регистрация прекращения деятельности Предприятия как юридического лица в связи с его ликвидацией по решению суда.

Согласно информации Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области по заявлению ООО "Ростехинформ" 19.02.2008 зарегистрировано прекращение права собственности на первичный объект недвижимости; имеются зарегистрированные права на помещения в указанном здании.

КУГИ, ссылаясь на то, что жилое здание, находившееся в хозяйственном ведении федерального государственного унитарного предприятия, в нарушение статьи 132 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" включено в конкурсную массу и отчуждено третьим лицам, в то время как подлежало передаче в муниципальную собственность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судебные инстанции согласились с доводом истца о том, что спорное здание как объект жилищного фонда в силу законодательства о банкротстве подлежало передаче в муниципальную собственность, в связи с чем неправомерно включено в конкурсную массу и отчуждено ООО "Форпост". Последнее, не имея в силу ничтожности сделки полномочий на распоряжение имуществом, по договору от 24.02.2005 продало спорный объект ООО "Ростехинформ", за которым было зарегистрировано право собственности на здание (а в настоящее время - на вторичные объекты недвижимости в нем).

При изложенных обстоятельствах вопрос о праве собственности на здание может быть разрешен с учетом в совокупности положений статей 209, 223, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 223 названного Кодекса в редакции, действующей с 01.01.2005, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации перехода права, за исключением предусмотренных статьей 302 того же Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Таким образом, сама по себе недействительность сделки, на основании которой зарегистрировано право собственности последующего приобретателя, не влечет недействительности его зарегистрированного права. Имущество может быть признано не принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности только в случае, когда оно может быть возвращено собственнику.

Всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства, надлежащим образом оценив их, суд установил обстоятельства, при наличии которых в силу статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество не может быть истребовано от ООО "Ростехинформ", следовательно, признается принадлежащим данному лицу на праве собственности, а иск КУГИ о признании права государственной собственности Санкт-Петербурга на данное здание в таком случае не подлежит удовлетворению.

Так, материалами дела подтверждается, что спорное здание выбыло из владения собственника по его воле, так как до отчуждения в пользу ООО "Форпост" находилось в хозяйственном ведении Предприятия, за которым было закреплено в установленном порядке. ООО "Ростехинформ", приобретшее имущество по возмездной сделке, на момент заключения договора от 24.02.2005 не знало и не могло знать об отсутствии у ООО "Форпост" права на отчуждение здания, поскольку ООО "Форпост" являлось зарегистрированным собственником имущества; договор от 04.11.2004, по которому продавец приобрел имущество, не был признан недействительным; записи, указывающие на правопритязания третьих лиц в отношении данного объекта, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали.

С учетом изложенного суд правомерно посчитал ООО "Ростехинформ" добросовестным приобретателем имущества.

Довод КУГИ о том, что ООО "Ростехинформ" не могло не знать о проживании граждан в доме, не влияет на данный вывод суда, поскольку при отсутствии в деле документов, подтверждающих права граждан на помещения, указанный факт не свидетельствует о недобросовестности покупателя. Ссылка КУГИ в опровержение добросовестности ответчика на наличие ареста здания также не может быть принята во внимание, так как не установлено, что ООО "Ростехинформ" знало или должно было знать о данном обременении и что подобные обременения существовали на момент заключения договора от 24.02.2005 .

Указание истца на нарушение сторонами при заключении договоров купли-продажи Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на незаключенность договора от 24.02.2005 в силу отсутствия в нем некоторых существенных условий подлежит отклонению, так как возможность истребования имущества от ООО "Ростехинформ" и признания права государственной собственности Санкт-Петербурга на здание в данном случае зависит не от действительности договора, а от иных обстоятельств.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований КУГИ правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 по делу N А56-45600/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

П.Ю. Константинов

А.В. Кадулин