Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 сентября 2008 г. N А05-9206/2007 Иск Учреждения к Организации о расторжении договора аренды удовлетворен, поскольку Организация допустила нарушение условий договора о сроках внесения арендной платы, оплату аренды производила с просрочкой

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 25 сентября 2008 г. N А05-9206/2007

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 июля 2008 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л. и Константинова П.Ю.,

при участии от 00 "Архангельский городской детско-юношеский футбольный клуб "Олимпик" Тихонова А.В. (доверенность от 22.09.2008); от ГОУВПО "Архангельский государственный технический университет" Куликовой А.Б. (доверенность от 02.09.2008),

рассмотрев 23.09.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общественной организации "Архангельский городской детско-юношеский футбольный клуб "Олимпик" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 01.02.2008 (судья Шапран Е.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2008 (судьи Писарева О.Г., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу N А05-9206/2007,

установил:

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Архангельский государственный технический университет" (далее - Университет) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к общественной организации "Архангельский городской детско-юношеский футбольный клуб "Олимпик" (далее - Клуб) о расторжении договора аренды от 15.09.2003 N 24-к.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области (далее - Теруправление), предприниматель Прокопенко Олег Иванович.

Решением от 01.02.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 19.05.2008, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Клуб просит решение от 01.02.2008 и постановление от 19.05.2008 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций обстоятельствам дела и нарушение норм материального права.

По мнению подателя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций ошибочно посчитали, что подпункт "а" пункта 5.2. спорного договора указывает на возможность расторжения договора в случае двукратного (в течение двух месяцев подряд) нарушения арендатором сроков внесения арендных платежей.

Клуб считает, что основания для досрочного расторжения спорного договора отсутствуют, поскольку в течение всего срока договора арендные платежи вносились с просрочкой оплаты на 2-3 недели, однако истец не предъявлял претензий по данному поводу.

В отзыве на кассационную жалобу Университет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель Клуба поддержал доводы жалобы, а представитель Университета возразил против ее удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, 15.09.2003 Университет (арендодатель) и Клуб (арендатор) заключили договор N 24-к аренды помещений N 13, 15, 16, 18 общей площадью 35 кв. м и помещений N 10, 11, 12, 14, 17 общей площадью 43,4 кв. м, для использования под баню сухого пара. Срок действия договора по 15.09.2013.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы в 2004-2006 годах рассчитывается ежегодно на год на основании, порядка определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области, утвержденного решением Архангельского областного собрания депутатов от 28.05.1998 N 392 (с изменениями, действующими в текущем году) с учетом распоряжения Мингосимущества Российской Федерации от 14.05.1999 N 671-р. Арендодатель обязан ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату по указанным реквизитам.

В пункте 3.4 договора указано, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 5.2 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае неуплаты арендатором или просрочки оплаты аренды в сроки, установленные пунктом 3.1, в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения.

Университет (арендодатель) и Клуб (арендатор) 15.09.2003 также заключили договор N 23-к аренды нежилых помещений N 4 площадью 663,3 кв. м и помещений N 20-23 общей площадью 41,2 кв. м на первом этаже, для занятий спортом и оздоровительных мероприятий.

Клуб произвел перепланировку помещений, в результате которой проведена техническая инвентаризация помещений с составлением технического паспорта (по состоянию на 14.04.2004) с новой порядковой нумерацией помещений и указанием их площади.

Установлено, что после перепланировки Клуб фактически стал занимать помещения с N 9 по N 20 общей площадью 94,4 кв. м по данным указанного технического паспорта.

Согласно акту приема-передачи от 01.03.2006 к договору от 15.09.2003 N 24-к Клуб принял в аренду помещения общей площадью 16,5 кв. м. Конкретные помещения в акте не указаны, передаваемая площадь определена по разнице между фактически занимаемой после перепланировки и первоначально указанной в указанном договоре.

Произошедшие изменения в размере арендованной площади, нумерации помещений не оформлены внесением изменений в договор аренды N 24-к и не представлены на государственную регистрацию.

Размер арендной платы с 01.03.2006 установлен за 94,9 кв. м, и ответчик с 2006 года уплачивал арендную плату за площадь, которую считал переданной ему по договору от 15.09.2003 N 24-к.

Письмом от 20.12.2006 N 6297 Теруправление сообщило Университету, что согласно отчету оценщика (общества с ограниченной ответственностью "Троицкий тракт") от 30.09.2006 N 33 арендные платежи с 2007 года за помещения под сауну должны составлять 3 220 руб. за 1 кв. м.

Во исполнение указанного письма Университет направил в адрес Клуба письмо 22.03.2007 N 01-0259, в котором предложил внести изменения в договор от 15.09.2003 N 24-к, установив цену за аренду помещений из расчета 3 220 руб. за 1 кв. м.

Университет также направил в адрес Клуба уведомление от 24.07.2007 N 01-0761, в котором сообщил о наличии задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, неоднократном пропуске сроков по внесению арендной платы и расторжении договора.

Клуб 07.08.2007 сообщил Университету о несогласии с данными изменениями и с расторжением договора аренды ввиду отсутствия задолженности. При этом он оплатил выставленные Университетом счета за аренду за март-апрель 2007 года из расчета ставки по отчету оценщика в сумме 25 464 руб. 84 коп., а с августа 2007 года Клуб стал оплачивать аренду по ранее действовавшему расчету.

Ссылаясь на нарушение Клубом подпункта "а" пункта 5.2 договора N 24-к и имеющуюся задолженность по арендной плате за январь-сентябрь 2007 года в сумме 109 991 руб. 89 коп., Университет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, признавая правомерность заявленных требований, исходили из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о том, что поскольку Клуб допустил нарушение условий договора о сроках внесения арендной платы, оплату аренды производил с просрочкой, то имеются основания для расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что выводы судов основаны на исследованных надлежащим образом доказательствах, имеющихся в материалах дела, судами правильно применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил: решение Арбитражного суда Архангельской области от 01.02.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2008 по делу N А05-9206/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу общественной организации "Архангельский городской детско-юношеский футбольный клуб "Олимпик" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

И.Л. Грачева

П.Ю. Константинов