Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 ноября 2008 г. N А56-8928/2005 Иск КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку внесения платежей, а также о расторжении договора аренды и выселении ООО с занимаемого участка не удовлетворен, поскольку, в частности, арендные отношения между ООО и КУГИ были прекращены и ООО земельным участком после расторжения договора не пользовалось

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 28 ноября 2008 г. N А56-8928/2005

ГАРАНТ:

См. также предыдущее рассмотрение дела:

постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 ноября 2006 г.

постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 сентября 2007 г.,

постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 мая 2008 г.,

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 июля 2008 г.,

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 сентября 2006 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 октября 2006 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 сентября 2007 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЛаМакс" Гатиняна Ю.А. (доверенность от 10.12.2007), Поликарпова В.П. (доверенность от 10.12.2007), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Леоновой Н.Е. (доверенность от 31.03.2008),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2008 по делу N А56-8928/2005 (судья Ракчеева М.А., арбитражные заседатели Андриянова С.В., Герина И.И.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛаМакс" (далее - Общество) о взыскании 2 034 314 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2005 по 30.06.2005, 349 957 руб. 88 коп. пеней за просрочку внесения платежей за период с 06.02.2004 по 18.07.2005 и 117 801 468 руб. 10 коп. задолженности по платежам на развитие городской инфраструктуры на основании договора от 29.06.2004 N 00/ЗК-02551(17) аренды земельного участка на инвестиционных условиях, а также о расторжении названного договора аренды и выселении Общества с занимаемого земельного участка (требования были уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в процессе рассмотрения спора).

Решением от 27.03.2006 (судья Кузнецов М.В.) исковые требования удовлетворены частично. С Общества в пользу КУГИ взыскано 158 121 руб. 34 коп. задолженности, в остальной части иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.11.2006 (судьи Власова М.Г., Грачева И.Л., Сапоткина Т.И.) решение от 27.03.2006 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением от 28.04.2007 (судья Кузнецов М.В.) в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.09.2007 (судьи Коняева Е.В., Кадулин А.В., Рудницкий Г.М.) решение от 28.04.2007 отменено, дело передано в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином судебном составе.

В процессе рассмотрения спора КУГИ в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно изменил исковые требования и попросил суд взыскать с Общества 9 299 931 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2005 по 31.12.2005, 117 801 568 руб. 09 коп. задолженности по платежам на развитие городской инфраструктуры, 349 957 руб. 88 коп. пеней за просрочку внесения платежей за период с 06.02.2004 по 30.06.2005, а также расторгнуть указанный договор.

Определением от 31.03.2008 принят к производству встречный иск Общества о взыскании с КУГИ 105 958 960 руб. упущенной выгоды в связи с неисполнением КУГИ условий договора аренды от 29.06.2004 N 00/ЗК-02551(17). В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество увеличило размер исковых требований по встречному иску до 210 338 920 руб.

Решением от 10.07.2008 в удовлетворении основного и встречного исков отказано.

В апелляционном порядке данное решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить решение от 10.07.2008 в части отказа в удовлетворении основного иска и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении имущественных требований КУГИ.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить кассационную жалобу КУГИ без удовлетворения, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы, а представители Общества - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2004 N 268 КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 29.06.2004 подписали договор аренды N 00/ЗК-02551(17).

По условиям данного договора арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 78:4163:3003 площадью 27 597 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Северо-Приморская часть, восточная часть квартала 63 (напротив дома 112 (литера А) по улице Савушкина), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального торгового комплекса.

От имени Общества названный договор подписан Пуциным Альбертом Федоровичем, действующим на основании доверенности от 02.02.2004.

Стороны также подписали акт приема-передачи данного участка.

Согласно пункту 3.1 договора он вступает в силу с момента его заключения и действует до 25.05.2005. В пункте 3.2 договора стороны предусмотрели, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; условия данного договора, регулирующие отношения по владению и использованию земельного участка, распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 06.02.2004.

Согласно подпункту 7.2.6 пункта 7.2 договора арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату и иные обязательные платежи в размере и в порядке, определяемых договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Пунктом 4.2 договора установлено, что сумма денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2004 N 268, составляет 3 700 000 долларов США. График перечисления арендатором указанных денежных средств согласован в пункте 6.1 договора.

Ответственность арендатора за нарушение условий пункта 6.1 договора в виде пеней в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки предусмотрена пунктом 9.4 договора.

Подпунктом 10.2.5 пункта 10.2 договора предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора в судебном порядке в связи с нарушением арендатором подпункта 7.2.6 пункта 7.2 и пункта 6.1 договора.

Ссылаясь на нарушение ответчиком принятых обязательств по своевременному внесению арендной платы и обязательных платежей на развитие городской инфраструктуры в соответствии с указанным договором, письмом от 12.11.2004 N 2154 КУГИ уведомил Общество о необходимости уплатить долг и пени.

Поскольку Общество данную претензию не удовлетворило, КУГИ обратился с настоящими требованиями в суд.

Общество в свою очередь заявило требование о взыскании с КУГИ 210 338 920 руб. упущенной выгоды в виде той прибыли, на которую Общество рассчитывало в случае надлежащего исполнения КУГИ условий договора аренды от 29.06.2004 N 00/ЗК-02551(17).

В обоснование этого требования Общество указало на следующее. По условиям договора аренды обязанность представить его на государственную регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию, возложена на КУГИ, поэтому все экземпляры договора аренды оставались у КУГИ; однако, несмотря на то, что в регистрации данного договора было отказано, КУГИ не возвратил Обществу его экземпляр договора, а передал договор Пуцину А.Ф., у которого 28.07.2004 отозвана доверенность на представление интересов Общества, о чем Общество уведомило Пуцина А.Ф. и КУГИ письмами от 28.07.2004 N 40 и 41; отсутствие у Общества экземпляра договора аренды и истечение значительного срока с момента его подписания фактически привело к невозможности исполнить договорные обязательства по освоению участка; поэтому Общество в письме от 19.10.2004 N 54 уведомило КУГИ о нецелесообразности продолжения арендных отношений.

Суд установил, что КУГИ получил 29.10.2004 письмо от 19.10.2004 N 54, в котором Общество повторно указало на отзыв доверенности, выданной Пуцину А.Ф., на неполучение текста договора аренды и предложило расторгнуть договор аренды (Т.1.Л.Д. 9).

В связи с отказом Общества от реализации инвестиционного проекта по строительству торгового комплекса КУГИ направил Обществу соглашение о расторжении договора аренды, а также предложил вернуть все 4 экземпляра подписанного соглашения в кратчайший срок (письмо от 19.11.2004 N 2955.2-16).

В судебном заседании первой инстанции от 24.01.2008 свидетель Хаюрин P.M. подтвердил, что в декабре 2004 года по поручению генерального директора Общества Зуева СВ. он подписал по доверенности от имени Общества четыре экземпляра полученного из КУГИ соглашения о расторжении договора аренды и направил их обратно в КУГИ вместе с оригиналом доверенности. КУГИ не отрицал получение экземпляров подписанного Обществом соглашения о расторжении договора аренды.

Учитывая данные обстоятельства, суд первой инстанции правомерно признал, что в силу пункта 1 статьи 452 и статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор прекращен по соглашению сторон, поэтому требование КУГИ о его расторжении в судебном порядке удовлетворению не подлежит.

Общество добровольно уплатило задолженность по арендной плате за период, предшествующий расторжению спорного договора аренды, а именно с 06.02.2004 по 31.12.2004, и пени за период с 17.02.2004 по 28.01.2005.

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются; в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Суд пришел к выводу о том, что Общество не могло пользоваться и не пользовалось земельным участком из-за отсутствия у него правоустанавливающего документа - договора аренды. Акт приема-передачи земельного участка был подписан сторонами формально и также находился в КУГИ. Представитель КУГИ подтвердил в судебном заседании кассационной инстанции, что Общество не приступало к освоению земельного участка, строительство на нем не велось.

При таком положении суд обоснованно признал, что у КУГИ отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы после расторжения договора аренды.

Пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно пункту 3 статьи 13 Закона Санкт-Петербурга от 30.07.98 N 191-35 "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга", действовавшего в период принятия правительством Санкт-Петербурга постановления от 24.02.2004 N 268, на основании которого Общество и КУГИ заключили договор от 29.06.2004 N 00/ЗК-02551(17) аренды земельного участка на инвестиционных условиях, не допускается возложение на инвестора обязанностей, не связанных с объектом инвестирования.

По смыслу пункта 3 указанной статьи и в соответствии с условиями договора аренды от 29.06.2004 обязанность по перечислению денежных средств на развитие городской инфраструктуры возлагалась на Общество как на инвестора в связи с осуществлением инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального торгового комплекса.

Поскольку Общество не приступило к выполнению инвестиционного проекта ввиду отсутствия у него правоустанавливающего документа, то есть по причинам, от него не зависящим, то у него не возникло обязанности по перечислению денежных средств на развитие городской инфраструктуры, а у КУГИ соответственно права на взыскание таких платежей.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками в виде упущенной выгоды понимаются неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В случае предъявления требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды доказыванию подлежат предпринятые лицом, обращающимся с таким требованием, меры для ее получения и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 того же Кодекса).

Поскольку в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представило суду доказательств, свидетельствующих о возникновении у него упущенной выгоды, суд правильно отказал ему в удовлетворении встречного иска. К тому же Общество не обжалует решение в этой части.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.07.2008 по делу N А56-8928/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева