Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 июля 2008 г. N А56-8928/2005 Иск КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку внесения платежей, а также о расторжении договора аренды и выселении ООО с занимаемого участка не удовлетворен, так как арендные отношения между ООО и КУГИ были прекращены и ООО земельным участком после расторжения договора не пользовалось

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 10 июля 2008 г. N А56-8928/2005

ГАРАНТ:

См. также предыдущее рассмотрение дела:

постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 ноября 2006 г.

постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 сентября 2007 г.,

постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 мая 2008 г.,

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 сентября 2006 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 октября 2006 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 сентября 2007 г.

См. также новое рассмотрение дела:

постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 ноября 2008 г.

Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2008 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: председательствующего Ракчеевой М.А., арбитражных заседателей Андрияновой С.В., Гериной И.И.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Ракчеевои М.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по убавлению городским имуществом Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью "ЛаМакс" о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, платежей на инфраструктуру, расторжении договора

при участии

- от истца: представитель Валдайцева В.Р., доверенность от 26.12.2007;

- от ответчика: представители Поликарпов В.П., доверенность от 10.12.2007, Гатинян Ю.А., доверенность от 10.12.2007;

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛаМакс" (далее - Общество) о взыскании 468431,53 руб. задолженности по арендной плате, 158121,34 руб. пеней за просрочку арендных платежей, 87931007,35 руб. задолженности по платежам на развитие городской инфраструктуры, а также о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 29.06.04 N 00/ЗК-02551(17) и выселении Общества с занимаемого земельного участка.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил исковые требования и просил взыскать с Общества задолженность по арендной плате за период с 01.04.05 по 30.06.05 в размере 2034314,76 руб., пени за период с 06.02.04 по 18.07.2005 в размере 349957,88 руб., задолженность по инфраструктуре в размере 117801468,10 руб., а также расторгнуть договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 29.06.04 N 00/ЗК-02551(17).

Решением от 27.03.06 исковые требования удовлетворены частично: с Общества взыскано в пользу КУГИ 158121 руб. 34 коп. задолженности, в остальной части в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.11.06 решение от 27.03.06 отменено, дело передано на новое рассмотрение.

Решением от 28.04.07 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.09.2007 решение от 28.04.2007 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в ином судебном составе.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации КУГИ изменил требования и просил суд взыскать с ООО "ЛаМакс" 9 299 931 руб. 09 коп. задолженности за период с 01.04.2005 по 31.12.2005, 117 801 568 руб. 09 коп. платежей на развитие инфраструктуры, 349 957 руб. 88 ков. пеней за период с 06.02.2004 по 30.06.2005, расторгнуть договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 29.06.2004.

ООО "ЛаМакс" обратилось со встречным иском к КУГИ о взыскании 105 958 960 руб. упущенной выгоды, причиненной обществу неисполнением условий договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 29.06.2004.

Определением от 31.03.2008, в связи с отменой постановлением апелляционной инстанции от 19.02.2008 определения от 19.12.2007, встречное исковое заявление принято к производству суда.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "ЛаМакс" увеличил размер исковых требований по встречному иску до 210 338 920 руб.

В отзыве на исковое заявление ООО "ЛаМакс" просит отказать в удовлетворении первоначального иска, поскольку после отказа в государственной регистрации в ЕГРП договора аренды экземпляр договора, подлежащий передаче ООО "ЛаМакс", был передан неуполномоченному лицу, что не позволило приступить к реализации инвестиционного проекта; в связи с нарушением сроков ООО "ЛаМакс" отказалось от договора и после получения от КУГИ соглашения о расторжении договора подписало его и направило все экземпляры в адрес КУГИ.

КУГИ в отзыве на встречное исковое заявление просит в удовлетворении требований отказать, так как ООО "ЛаМакс" не представлено документов, подтверждающих упущенную выгоду и ее размер.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в иске и в отзыве на встречное исковое заявление, ответчик просил в иске отказать и удовлетворить встречный иск.

Рассмотрев материалы дела, заслушав стороны, суд установил следующее.

Между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 29.06.04 N 00/ЗК-02551(17), согласно которому КУГИ предоставляет Обществу для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального торгового комплекса земельный участок (кадастровый номер 78:4163:3003) площадью 27597 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Северо-Приморская часть, восточная часть квартала 63 (напротив дома 112, литера А по улице Савушкина). От имени Общества договор от 29.06.04 подписал представитель по доверенности от 02.02.04 Пуцин Альберт Федорович.

Согласно пункту 3.1 названный договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 25.05.05. Пунктом 3.2 договора установлено, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а условия спорного договора, регулирующие отношения по владению и использованию земельного участка, распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 06.02.04.

В соответствии с пунктом 4.2 договора сумма денежных средств, подлежащих перечислению арендатором в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, составляет 3 700 000 долларов США. Пунктом 6.1 договора установлен порядок перечисления указанных средств.

Спорный земельный участок был передан по акту приема-передачи от 29.06.04.

Письмами от 28.07.04 N 40 и 41 Общество сообщило Пуцину А.Ф. и КУГИ об отзыве у Пуцина А.Ф. доверенности от 02.02.04 на представление интересов Общества.

Письмом от 19.10.04 N 54 Общество уведомило КУГИ о нецелесообразности продолжения арендных отношений, поскольку только 13.10.04 узнало о том, что в государственной регистрации спорного договора отаазано, а экземпляры договора выданы Пуцину А.Ф., у которого 28.07.04 была отозвана доверенность на представление интересов Общества.

Письмом от 12.11.04 N 2154 КУГИ уведомил Общество о нарушении обязанности по внесению арендной платы и необходимости оплатить задолженность и уплатить пени за просрочку в общей сумме 572566,85 руб.

Письмом от 19.11.2004 N 2955.2-16 КУГИ в связи с отказом Общества от реализации инвестиционного проекта по строительству торгового комплекса направил ООО "ЛаМакс" соглашение о расторжении договора аренды, а также предложил вернуть все 4 экземпляра подписанного соглашения в Управление в кратчайший срок.

В связи с тем, что Обществом задолженность по арендной плате не была погашена, КУГИ 17.02.2005 обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Согласно пункту 1 статьи 434 Кодекса договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписываемого сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой связи. В силу пункта 1 статьи 438 Кодекса акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии; акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Письмом от 19.10.2004, направленным в адрес КУГИ, ООО "ЛаМакс" сообщило о невозможности продолжения арендных отношений в связи с отсутствием у общества экземпляра договора, а .также уведомило КУГИ об отказе от участия в договоре аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 29.06.2004.

Условиями упомянутого договора односторонний отказ от договора по этим основаниям не предусмотрен. Однако текст письма позволяет расценить его как предложение о расторжении договора. Поскольку письмом от 19.11.2004 КУГИ направил в адрес ООО "ЛаМакс" подписанное со стороны Комитета соглашение о расторжении договора, а также сопроводительное письмо, позволяющее сделать вывод о том, что предложение о прекращении арендных отношений Комитетом принято, суд полагает, что арендные отношения между ООО "ЛаМакс" и КУГИ, основанные на договоре от 29.06.2005 прекращены в связи с расторжением указанного договора по соглашению сторон.

Кроме того, в судебном заседании 24.01.2008 был допрошен свидетель Хаюрин P.M., который пояснил, что в декабре 2004 года генеральный директор ООО "ЛаМакс" Зуев сообщил ему о том, что из КУГИ получено соглашение о расторжении договора аренды, Зуев сказал ему подписать указанное соглашение и направить его в адрес КУГИ вместе с доверенностью; подписав 4 экземпляра соглашения о расторжении договора, он направил его в КУГИ вместе с оригиналом доверенности, о необходимости отправки всех экземпляров было указано в письме КУГИ; он не помнит, копировал ли соглашение о расторжении, возможно, найденная в ООО "ЛаМакс" копия сделана им. Представитель ООО "ЛаМакс" пояснил, что о факте подписания соглашения о расторжении договора ему стало известно только 2007 году после того, как был вскрыт сейф, генеральный директор Зуев до настоящего времени находится под стражей.

В связи с прекращением арендных отношений по соглашению сторон, требование КУГИ о расторжении договора подлежит отклонению.

Довод КУГИ о частичном погашении ООО "ЛаМакс" в 2005 году задолженности по арендной плате и пеням, что, по мнению КУГИ свидетельствует о том, что сторонами договор признавался действующим, судом отклоняется. Как пояснил представитель ответчика платежи были осуществлены после обращения КУГИ в суд с настоящим иском в целях мирного урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Из содержания пунктов 3, 4 статьи 453 ГК РФ следует, что в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из этого соглашения; стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно представленному в материалы дела расчету от 07.11.2007 (л.д. 75-76) задолженность по арендной плате образовалась за период с 01.042005 по 31.12.2005. Задолженность по пеням составляет сумму 191 836 руб. 54 коп. за период с 06.02.2004 по 30.06.2005. При этом пени в размере 158 121 руб. 34 коп. за период с 17.02.2004 по 28.01.2005 (расчет задолженности т. 1 л.д. 11-12) ответчиком погашены. Следовательно, пени в размере 191 836 руб. 54 коп. начислены за период с 29.01.2005 по 30.06.2005.

КУГИ не представлено документов, подтверждающих направление экземпляра договора в адрес ООО "ЛаМакс" или передачи экземпляра уполномоченному представителю общества.

Учитывая, что с декабря 2004 года арендные отношения между ООО "ЛаМакс" и КУГИ были прекращены, Общество земельным участком после расторжения договора не пользовалось в связи с отсутствием у него экземпляра договора, в удовлетворении требования КУГИ о взыскании задолженности, пеней должно быть отказано.

Также не подлежит удовлетворению требование о взыскании платежей на развитие инфраструктуры. Указанные платежи подлежат внесению при реализации инвестиционного проекта. Поскольку инвестиционный проект не был реализован, в том числе и частично, договор аренды на инвестиционных условиях сторонами расторгнут, КУГИ не представлен ООО "ЛаМакс" экземпляр договора, что сделало невозможным реализацию инвестиционного проекта, оснований для взыскания указанных платежей не имеется. В такой ситуации получение КУГИ платежей на инфраструктуру от ООО "ЛаМакс" являлось бы неосновательным обогащением, поскольку КУГИ не утратил возможности передать спорный земельный участок другому лицу для реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации * под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В качестве упущенной выгоды ООО "ЛаМакс" во встречном иске просит взыскать с КУГИ доходы, не полученные обществом от использования многофункционального торгового комплекса, подлежащего строительству в рамках инвестиционного проекта по договору от 29.06.2005. Поскольку Обществом не представлено допустимых доказательств, позволяющих установить, что такой комплекс был бы возведен в указанные во встречном иске сроке, имел бы тот объем площадей, исходя из которых рассчитана упущенная выгода, и приносил бы такой же доход, как и торговый комплекс в Московской области, суд полагает, что встречный иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Арбитражные заседатели

С.В. Андриянова

И.И. Герина