Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 23 ноября 2022 г. по делу N 66а-1983/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре судебного заседания Косьяненко В.К, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-439/2022 по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе представителя административного истца ФИО1 - ФИО2 на решение Красноярского краевого суда от 09 августа 2022 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Вольной Е.Ю, пояснения представителей административного истца ФИО2 ФИО3 поддержавших доводы апелляционной жалобы, административного ответчика Правительства Красноярского края - ФИО4, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1.) обратился в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир территория пожарного депо, участок находится примерно в 200 метрах, по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: "адрес"

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что является арендатором земельного участка. Размер арендной платы определяется исходя из значения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже кадастровой стоимости, что нарушает права административного истца как плательщика аренды.

Решением Красноярского краевого суда от 09 августа 2022 года в удовлетворении требований ИП ФИО1 отказано. С ИП ФИО1 в пользу Правительства Красноярского края взысканы судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 45 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного истца ИП ФИО1 - ФИО2 просит вышеуказанное решение отменить, как принятое с нарушением норм процессуального права, с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела и принять по делу новое решение. В обоснование своей позиции указывает, что вывод суда о том, что представленный отчет об оценке земельного участка является ненадлежащим доказательством и не подтверждает итоговую величину его рыночной стоимости, является ошибочным. Кроме того, судом необоснованно отказано в назначении повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку выводы, указанные в экспертном заключении, не соответствуют действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, не отвечают требованиям относимости, допустимости, что является нарушением принципа объективности и всесторонности. Так, указанный в экспертном заключении объект-анвалог N1 согласно данным сайта Росреестра снят с учета, что не позволяет его идентифицировать, объекты-аналоги N7 и N9 несопоставимы с объектом оценки по виду разрешенного использования, также информация о долгосрочной аренде объекта-аналога N3 экспертом не подтверждается, помимо этого эксперт необоснованно отказался от внесения корректировки на местоположение и не произвел анализ расположения объектов-аналогов.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного ответчика Правительства Красноярского края - ФИО5 поданы возражения, в которых изложена просьба об оставлении обжалуемого решения без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции принимавшие участие путем использования систем видеоконференц-связи представители административного истца ИП ФИО1 - ФИО2 ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, представитель административного ответчика Правительства Красноярского края ФИО4 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель заинтересованного лица Управления имущественных отношений администрации Кежемского района Красноярского края направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения дела своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ИП ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир территория пожарного депо, участок находится примерно в 200 метрах, по направлению на северо-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: "адрес"

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N766-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края" в размере 3 686 760 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный оценщиком "данные изъяты" отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N N, согласно которого рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составляет 833 000 рублей (том 1 л.д. 24-72).

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N N, выполненного экспертом "данные изъяты" ФИО6 следует, что в отчете об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, допускались ошибки при расчете корректировки на состав передаваемых прав. Использованная оценщиком информация не являлась достоверной и достаточной. Объекты-аналоги расположены на территориях, не сопоставимых с объектом оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2020 года составляет 3 826 947 рублей (том 1 л.д. 212-284).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется. А поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение размера арендной платы, в связи с ее завышенным размером, и ее размер подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости, то установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к тому, что финансовое положение административного истца, как плательщика арендной платы, будет ухудшено.

Таким образом, цель обращения административного истца в суд за защитой нарушенного права не будет достигнута, что противоречит положениям части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В связи с чем, учитывая, что рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании судебной экспертизы в размере 3 826 947 рублей, превышает кадастровую стоимость, установленную по состоянию на 01 января 2020 года в размере 3 686 760 рублей, суд счел необходимым в удовлетворении исковых требований отказать.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Кроме того, опрошенный судом первой инстанции эксперт, выводы составленного экспертного заключения подтвердил.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Довод апеллянта об ошибочности выводов суда первой инстанции относительно отчета об оценке, как ненадлежащего доказательства, является несостоятельным.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно разделу III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2020 года N568-р, при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

Согласно подпункту б пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N N допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки предъявляемых к содержанию отчета, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, допускались ошибки при расчете корректировки на состав передаваемых прав.

Основным отличием экспертного заключения и отчета является выбор аналогов. В заключении все аналоги, как и объект исследования, расположены в районе "Среднего Севера" (зона 6). Описание приведено на стр. 25-27 заключения. Корректировка на местоположение - 0%.

В исследуемом отчете все аналоги находятся в городе Красноярск. При этом, корректировка на местоположение, рассчитанная оценщиком, составила от "- 89, 75%" до "-92, 62%" (стр. 60 отчета об оценке).

В Справочнике оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 1. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение, под ред. к.т.н. Лейфера Л.А, Нижний Новгород, 2018, описано, что не рекомендуют использовать корректирующие коэффициенты большие по значению, чем 30%.

Судебная коллегия находит подлежащим отклонению довод апеллянта о некорректности выводов экспертного заключения о средней цене 1 кв.м. земельных участков, а также диапазоне цен, сделанном на основании цен за 1 кв.м. застроенных земельных участков, часть из которых несопоставима по виду использования.

При проведении государственной кадастровой оценки собирается вся информация о рынке районах расположения объектов оценки о незастроенных участках, о единых объектах недвижимости, о сделках аренды. Данные анализируются, корректируются (информация о единых объектах недвижимости очищается от стоимости объектов капитального строительства, информация преобразуется в рыночную стоимость с помощью коэффициентов капитализации и выделяется стоимость участка и т.д.). Таким образом, собирается вся доступная информация о рынке в момент проведения оценки для формирования полной картины. Если информации для какого-либо сегмента рынка недостаточно, она дополняется информацией из других более развитых сегментов рынка с последующей корректировкой по виду разрешенного использования.

В таблице 6 экспертом приведена собранная им информация о рынке, представлен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования.

Для расчетов были выбраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектом исследования, применены корректировки на имеющиеся отличия.

Объекты-аналоги NN1, 7, 9 в расчетах экспертом не используются, поскольку имеются более близкие аналоги к объекту исследования. Объекты-аналоги NN7, 8 исключены из расчетов, поскольку их невозможно идентифицировать. Объекты-аналоги NN1, 9 исключены из расчетов в связи с иным видом разрешенного использования, а объект-аналог N9 и с отличной площадью. Объект-аналог N2 имеет иную категорию земель - земли промышленности.

В жалобе апеллянт указывает на то, что объект-аналог N1 с кадастровым номером N на публичной кадастровой карте не найден, а согласно данным сайта Росреестра снят с учета, что не позволяет идентифицировать его точное местоположение, а, следовательно, установить точный вид его разрешенного использования, объем прав и наличие на его территории капитальных строений.

Однако, информация об объекте - аналоге N1, позволяющая идентифицировать его местоположение, категорию и вид разрешенного использования имеется на сайте ЕГРП 365 (категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, обслуживание автотранспорта, адрес: Красноярский край, Мотыгинский район, Рыбинский сельсовет, пос. Бельск, ул. Советская, 21).

Указание на странице 31 экспертного заключения на подпункт ж пункта 8 ФСО N3 является опечаткой эксперта, которая не влияет на суть и результаты проведенной судебной экспертизы.

Вопреки утверждению апеллянта о том, что эксперт допустил нарушение статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в связи с отсутствием в заключении эксперта информации, подтверждающей долгосрочность аренды объекта-аналога N3, в объявлении речь идет о продаже помещения собственником, при этом по данным сервиса Справочная информация по объектам недвижимости Росреестра на земельный участок зарегистрировано право собственности в соответствии со статьей 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (право государственной собственности).

В связи с тем, что продавец является собственником помещения, а участок является государственной собственностью, соответственно участок передан на праве долгосрочной аренды.

Административный истец считает, что отказ эксперта от корректировки на наличие строений для объекта-аналога N2 является некорректным. Данное суждение является несостоятельным.

В представленном в заключении эксперта объявлении указана стоимость земельного участка в размере 5 000 000 рублей, в которую уже включены стоимость здания - 150 000 рублей, а также стоимость гаража - 25 000 рублей.

Так, в таблице 11 своего заключения эксперт сразу учитывает стоимость объекта-аналога N2 без наличия на нем улучшений, то есть 5 000 000 - 175 000 = 4 825 000 рублей, поэтому корректировка на стоимость строений к данному объекту-аналогу не применяется, поскольку изначально используется стоимость участка без учета стоимости строений.

Вопреки доводам жалобы о не проведении экспертом анализа по расположению объектов-аналогов и объекта оценки относительно автомагистралей, на наличие свободного подъезда, на наличие газоснабжение железнодорожных путей, на наличие асфальтового покрытия, а также на наличие изъянов рельефа, экспертом проведен анализ данных ценообразующих факторов и обоснован отказ от корректировок (стр. 43, 45 заключения).

В своем заключении на стр. 45 эксперт обоснованно указывает, что на основании данных отчета государственной кадастровой оценки N1/ГКОЗНП/2020 от 11 сентября 2020 года у объекта оценки, также как и у объектов-аналогов коммуникации отсутствуют, корректировка не производилась, а также имеется ссылка на источник.

Несостоятельны и доводы жалобы о том, что в своем заключении эксперт не представил расчет корректировок на даты оценки и предложений, так как корректировка на условия рынка описана экспертом на стр. 40 заключения, а на стр. 50 заключения эксперта указан размер корректировок на условия рынка (дата продажи, предложения).

Указания на нарушение экспертом расчетов общей валовой коррекции для всех объектов-аналогов несостоятельны, поскольку в методиках расчета общей валовой коррекции допускается исключать корректировки, одинаковые для всех аналогов (корректировка на торг, корректировка на местоположение), так как их влияние на величину общей валовой коррекции, коэффициента значимости, несущественно. Поэтому экспертом значения данных корректировок исключаются из общей валовой коррекции по всем объектам-аналогам.

Красноярский краевой суд при анализе экспертного заключения верно исходил из того, что указанное заключение соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, экспертом проведен анализ рынка недвижимости, содержится необходимое описание объекта оценки с указанием его качественных и количественных характеристик, проведена выборка сопоставимых с объектом оценки объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам с последующим применением корректировок с приведением расчетов, использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, обоснован отказ от доходного и затратного подходов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

В суде апелляционной инстанции представителями административного истца заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, в связи с несоответствием выводов эксперта с действующим законодательством об экспертной и оценочной деятельности, а также требованиям относимости и допустимости.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству представителей административного истца судебная коллегия не усматривает, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по данному делу не установлены, а лицом, заявившем ходатайство о назначении повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы. Кроме того, несогласие с результатами заключения эксперта само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Поскольку в удовлетворении требований ИП ФИО1. суд первой иснтанции отказал, на основании части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы на проведение судебной экспертизы, понесенные в рамках рассмотрения дела Правительством Красноярского края в размере 45 000 рублей, правомерно взысканы в пользу последнего с административного истца.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда 09 августа 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца ФИО1 - ФИО2 - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи