Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 06 декабря 2022 г. по делу N 66а-2078/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Сучковой Е.Г, Тертишниковой Л.А, при секретаре Ермаковой А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-133/2022 по административному исковому заявлению Рагимова Алекбера Али оглы об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе представителя административного ответчика департамента по управлению государственной собственностью Томской области Минаковой Татьяны Сергеевны на решение Томского областного суда от 29 августа 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Мулярчика А.И, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Рагимов А.А.о. обратился в Томский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Томского областного суда от 29 августа 2022 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 26 601 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 19 апреля 2022 года.

С департамента по управлению государственной собственностью Томской области в пользу Рагимова А.А.о. взысканы судебные расходы в размере 66 500 рублей.

С принятым решением не согласился представитель административного ответчика департамента по управлению государственной собственностью Томской области Минакова Т.А, в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных административным истцом требований отказать.

В обоснование доводов жалобы указывает на то, что положенное в основу решения суда экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Так, экспертом в качестве аналогов изначально выбраны объекты недвижимости с низким показателем удельной рыночной стоимости, что привело к существенному занижению итогового результата оценки, использованное в качестве аналога N 3 нежилое здание несопоставимо с объектом оценки, так как является недостроенным. В заключение отсутствует обоснование применения к объекту оценки минимального значения территориального коэффициента в границах расширенного интервала. При определении стоимости в рамках сравнительного и доходного подходов отобраны аналоги, предложения о продаже которых размещены после даты оценки. Судебные расходы на оплату услуг оценщика и судебной экспертизы не подлежат отнесению на апеллянта, так как департамент по управлению государственной собственностью Томской области не возражал против удовлетворения требований административного истца.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено и следует из материалов дела, что Рагимову А.А.о. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N (том 1 л.д. 10).

Приказом департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019 года N 41 кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 58 900 066, 62 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО1 отчет об оценке от 14 февраля 2022 года N 22/22, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2019 года составляет 17 951 000 рублей (том 2 л.д. 20-70), а также уточненный отчет об оценке от 16 мая 2022 года N 22-1/22, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составляет 18 358 000 рублей (том 1 л.д. 198-238).

По ходатайству административного истца Рагимова А.А.о. судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 22 июля 2022 года N 00989/07-4, выполненной экспертом ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России ФИО2, следует, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составляет 26 601 000 рублей (том 2 л.д. 108-161).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной стоимости, определенной в заключение судебной экспертизы от 22 июля 2022 года N 00989/07-4, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом даны ответы на поставленный судом вопрос, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости нежилого здания.

Судебная коллегия находит ошибочным довод апелляционной жалобы о том, что отобранный в качестве аналога N 3 объект недвижимости несопоставим с объектом оценки, поскольку является недостроенным объектом.

В соответствии с подпунктами "б", "в", "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно заключению эксперта на дату оценки в городе Томске достаточного количества полностью сопоставимых с оцениваемым объектом аналогов найдено не было (том 2 л.д. 127).

Подобранное в качестве аналога N 3 нежилое здание, как и объект оценки, относится к сегменту рынка торгово-офисная недвижимость, расположен на территории города Томска.

Тот факт, что здание находится в состоянии "черновой отделки", не является основанием для признания его недопустимым аналогом, в связи с тем, что экспертом, в соответствии с таблицей 143 раздела 6.8 "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" применена повышающая корректировка на состояние отделки в размере 27 %, сглаживающая различие между объектом оценки и аналогом (том 2 л.д. 137).

Судебная коллегия также находит подлежащим отклонению довод апеллянта о том, что экспертом в качестве аналогов изначально выбраны объекты недвижимости с низким показателем удельной рыночной стоимости, что привело к существенному занижению итогового результата оценки.

Из экспертного заключения следует, что в рамках сравнительного и доходного подходов экспертом проанализирован рынок продажи и аренды нежилых объектов свободного назначения.

По результатам проведенного исследования отобрано 13 предлагаемых к продаже объектов недвижимости, минимальная стоимость которых составила 7 656 рублей за 1 кв.м, максимальная - 47 670 рублей за 1 кв.м, средняя - 26 962 рубля за 1 кв.м, а также 12 предложений об аренде нежилых объектов с минимальной стоимостью - 370 рублей за 1 кв.м, максимальной - 600 рублей за 1 кв.м, средней - 449 рублей за 1 кв.м. (том 2 л.д. 128-129; 143-145).

Вместе с тем, согласно пояснениям допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО2, поскольку в указанной выборке отсутствовали объекты, сопоставимые с оцениваемым объектом по всем ценообразующим факторам, эксперт внес ряд корректировок, нивелирующих разницу между объектом оценки и аналогами, после применения которых средняя стоимость объекта исследования составила 17 298, 47 рублей за 1 кв.м. (в рамках сравнительного подхода) и 301, 45 рублей за 1 кв.м. (в рамках доходного похода) (том 2 л.д. 133, 148).

Доказательств ошибочности произведенных расчетов, повлиявших на итоговый результат оценки, административным ответчиком не представлено.

Указание апеллянта на то, что эксперт не обосновал применение к объекту оценки минимального значения территориального коэффициента в границах расширенного интервала, противоречит содержанию заключения.

Так, на страницах 29 и 43 экспертного заключения указано, что объект оценки расположен на большем отдалении от центральной части города Томска, чем объекты-аналоги N 1-4, использованные в рамках сравнительного подхода, и объекты-аналоги N 1, N 3, отобранные в целях оценки с использованием доходного подхода, в связи с чем, обладает минимальным уровнем инвестиционной привлекательности и пешеходной проходимости, а следовательно, подлежит отнесению к минимальному значению расширенного интервала (0, 68) категории "Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки".

Согласно Методическим рекомендациям по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России (под общей редакцией Бутырина А.Ю.), в случае недостаточности данных по основным ценообразующим факторам объектов-аналогов в имеющихся в распоряжении экспертного учреждения информационных базах данных и общедоступных открытых источниках, удовлетворяющих требованиям достаточности и достоверности, эксперт вправе проводить исследования сегмента рынка недвижимости, относящегося к исследуемому объекту, на период производства экспертизы с дальнейшим применением корректирующего коэффициента на требуемую дату.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, методологически допускается использование предложений аналогов после даты оценки.

Согласно пояснениям эксперта ФИО2, использование в исследовании аналогов, объявления о продаже которых размещены после даты оценки, обусловлено отсутствием на дату оценки достаточного количества сопоставимых аналогов.

При этом эксперт учел уровень инфляции за период, прошедший от даты предложения до даты оценки, и применил к аналогам корректировку на дату предложения, соответствующую уровню изменения цены на заданный период (том 2 л.д. 134-135, 149).

Принимая во внимание изложенное и учитывая, что доказательств, содержащих сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости в ином размере, апеллянтом не представлено, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено, суд принял правильное решение об удовлетворении заявления административного истца и установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, определенном в заключение судебной экспертизы от 22 июля 2022 года N 00989/07-4.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (часть 1).

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

Из разъяснений, изложенных в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость спорного нежилого здания (58 900 066, 62 рублей) более чем в два раза превышает его рыночную стоимость (26 601 000 рублей), что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что административный истец имеет право на возмещение судебных расходов на оплату проведенной судебной экспертизы, с учетом комиссии за осуществление денежного перевода, за счет департамента по управлению государственной собственностью Томской области, утвердившего оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения правильного по существу решения суда в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Томского областного суда от 29 августа 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного ответчика департамента по управлению государственной собственностью Томской области Минаковой Татьяны Сергеевны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи