Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2008 г. N 14АП-3834/2008

г. Вологда

10 ноября 2008 г.

Дело N А66-3901/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Журавлёва А.В., Козловой С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Додул А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества научно-производственной фирмы "Тенакон" на решение Арбитражного суда Тверской области от 03 сентября 2008 года по делу N А66-3901/2007 (председательствующий Лапина В.В., арбитражные заседатели Смирнова Л.О., Четверкина А.Г.),

установил

администрация города Твери (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к закрытому акционерному обществу научно-производственной фирме "Тенакон" (далее - Общество) о взыскании 394 041 рубля задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 69:40:01 00 084:0020, предоставленным под строительство 5-этажного 102-квартирного жилого дома по адресу: город Тверь, улица Луначарского, дом 26, за период с 16.10.04 по 27.01.06, а также 327 523 рублей 47 копеек пеней за просрочку арендных платежей за тот же период.

Решением суда от 29 октября 2007 года в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 февраля 2008 года решение суда от 29 октября 2007 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суд первой инстанции определением от 11 марта 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек товарищество собственников жилья "Северянин" (далее - Товарищество).

После неоднократного уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец просит взыскать с ответчика 606 314 рублей 56 копеек, в том числе 342 150 рублей задолженности, 264 164 рубля 56 копеек пеней. Уточнения судом приняты.

Решением суда от 03 сентября 2008 года иск удовлетворен частично. Взыскано с Общества в пользу Администрации 474 232 рубля 28 копеек задолженности, из них 342 150 рублей основного долга, 132 082 рубля 28 копеек пеней, а также 10 826 рублей 33 копеек расходов по государственной пошлине. В остальной части отказано.

Ответчик с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального и процессуального права, просит его отменить в полном объеме. По его мнению, вывод суда о том, что ответчик обязан вносить арендные платежи до момента принятия истцом дома в эксплуатацию, является необоснованным, поскольку с апреля 2004 года строительство дома не велось, следовательно, земельный участок по своему целевому назначению не использовался, о чем истец был уведомлен в письменном виде. Согласно условиям спорного договора данные обстоятельства подтверждаются представленными документами, которые суд не исследовал и в своем решении не указал. Кроме того, суд не учел, что после передачи квартир дольщикам по предварительным передаточным актам в 2004 - 2005 годах к ним перешло право пользования земельным участком, на котором построен дом, следовательно, ответчику не требовалось вносить в спорный договор какие-либо изменения или его расторгать.

От истца в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на жалобу, в котором считает доводы жалобы необоснованными, а решение суда - законным. Просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

От Общества поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области по делу N А66-7916/2008 по иску Общества к Администрации о расторжении договора аренды.

Судом данное ходатайство оставлено без удовлетворения на основании части 1 статьи 143 АПК РФ, о чем вынесено протокольное определение.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы города Твери от 11.08.2000 N 2033 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 11 августа 2000 года заключили договор аренды земель промышленного, общественного и иного назначения, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 11 177,3 кв.м, расположенный по адресу: город Тверь, улица Луначарского, дом 26 в Заволжском районе, земельного участка 69:40 01 00 084:0020. Участок предоставляется под строительство 5-этажного 102-квартирного жилого дома (пункт 1.2 договора).

Пунктами 2.1, 2.2 данного договора предусмотрено, что Общество обязано уплачивать арендодателю арендную плату в размере, определяемом прилагаемым к договору расчетом, ежегодно частями: 1/4 годовой суммы - не позднее 15 апреля, 1/4 годовой суммы - не позднее 15 июля, 1/2 годовой суммы - не позднее 15 октября. В случае заключения договора после 15 сентября (в первый год аренды) арендная плата за период до конца года вносится в течение месяца после заключения договора.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,3% от суммы задолженности.

Сторонами в пункте 7.1 названного договора определено его вступление в силу с момента регистрации до 31.12.2002.

Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Впоследствии договор продлен до 20.12.2003.

Между сторонами по настоящему делу 29 июня 2000 года заключен договор о долевом участии в строительстве жилья N 60, согласно которому Общество (застройщик) осуществляет строительство 102-квартирного жилого дома по вышеназванному адресу на земельном участке, предоставленном Администрацией (дольщик) на условиях спорного договора аренды, с последующей передачей дольщику квартир общей площадью 363,8 кв.м.

Согласно пункту 1.3 договора о долевом участии в строительстве жилья условия аренды земельного участка определяются условиями договора аренды, а настоящий договор является основанием для заключения в порядке, установленном действующим законодательством, договора аренды вышеуказанного земельного участка, который заключается в течение тридцати дней с момента подписания настоящего договора, при условии выполнения всех требований настоящего договора и предоставлении всех необходимых документов.

Пунктом 8.1 договора о долевом участии в строительстве жилья установлено, что данный договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует до исполнения ими своих обязанностей.

Главой города Твери 13.02.2003 принято постановление N 408 "Об утверждении акта государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию 5, 6, 7 секций 44 квартир (с 61 по 104 кв.) 104-квартирного жилого дома по улице Луначарского, дом 26, Заволжского района".

На основании заявлений Общества и в связи с перепланировкой квартир постановлением главы города Твери от 07.03.2003 N 581 внесены изменения в постановление N 2033, а именно: увеличено количество квартир в строящемся доме до 104; уменьшена площадь сдаваемого в аренду земельного участка до 7669,9 кв.м, а также Общество обязано заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 11.08.2000 N 503.

Данное дополнительное соглашение N 88-1 сторонами подписано 07.03.2003.

В связи с вводом в эксплуатацию 5, 6, 7 секций (с 61 по 104 кв.) 104-квартирного жилого дома по вышеназванному адресу право аренды земельного участка площадью 1806,5 кв.м прекращено. Площадь используемого земельного участка уменьшена до 5863,4 кв.м (постановление главы города Твери от 31.03.2003 N 792).

Дополнительное соглашение от 31.03.2003 N 123-1 подписано сторонами спорного договора с учетом постановления от 31.03.2003 N 792.

Дольщиками дома 24.12.2002 зарегистрировано в качестве юридического лица Товарищество, созданное для самостоятельного управления либо передачи функций управления кондоминиумом, включающим в себя жилой дом и земельный участок под ним.

Актом рабочей комиссии от 10.03.2004 установлено, что 2-я очередь жилого дома закончена строительством и готова для предъявления государственной приемочной комиссии.

Общество неоднократно направляло в Администрацию заявления о назначении государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию 2-й очереди жилого дома.

Государственная приемочная комиссия по приемке в эксплуатацию 2-й очереди жилого дома по улице Луначарского, дом 26 назначена распоряжением Администрации от 01.12.2005 N 601.

Постановлением Администрации от 27.01.2006 N 225 утвержден акт государственной приемочной комиссии от 29.12.2005 о приемке в эксплуатацию 2-й очереди строительства 1, 2, 3, 4 секций жилого дома в количестве 60 квартир (с 1 по 60).

Администрация, ссылаясь на то, что Общество арендовало земельный участок по истечении предусмотренного договором срока, арендные платежи вносило с просрочкой оплаты и не в полном объеме, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд посчитал их обоснованными как по праву, так и по размеру.

Проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым решением.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы, ее размер определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. В силу пункта 3 названной правовой нормы за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Статьей 42 ЗК РФ установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 46 ЗК РФ).

Как правильно указано в обжалуемом судебном акте, данные правоотношения регулируются нормами главы 34 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Как видно из материалов дела, с учетом государственной регистрации спорного договора его действие началось с 12.03.2003, соглашения сторон о прекращении или расторжении его либо об изменении условий спорного договора в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ не имеется, доказательств обратного Обществом не представлено.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что спорный договор аренды следует признать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, является обоснованным.

В силу статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как видно из дела, ответчик оплачивал арендную плату не в полном объеме и с просрочкой её внесения.

Кроме того, судом установлено и подтверждается самим ответчиком и третьи лицом, что земельный участок под второй очередью 1,2,3,4 секций жилого до настоящего времени Товариществу не передан.

Произведенный истцом расчет задолженности ответчика по арендной плате согласно Методике расчета арендной платы за пользование земельными участками в городе Твери, утвержденной решением Тверской городской думы от 18.03.1999 N 2,1 и Положения о порядке определения размеров арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Тверь на основе кадастровой стоимости земельных участков, утвержденному решением Тверской городской думы от 15.02.2006 N 62, правомерно признан судом первой инстанции обоснованным.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, обоснованно пришел к выводу о нарушении ответчиком условий спорного договора аренды в части оплаты за пользование земельным участком и наличии у него за период с 16.10.2004 по 27.01.2006 задолженности перед истцом в сумме 342 150 рублей.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. И только в том случае, как это следует из пункта 2 названной статьи Кодекса, когда срок исполнения не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, должник обязан исполнить свое обязательство в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

Пунктом 5.2 спорного договора предусмотрена ответственность арендатора в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки выплатить пени в размере 0,3 % за каждый день просрочки.

Учитывая изложенное, в соответствии со статьей 333 ГК РФ суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции о взыскании пеней в размере 132 082 рублей 28 копеек.

Довод подателя жалобы о том, что суд не исследовал вопрос о создании товарищества собственников жилья и передаче ему земельного участка в установленном порядке, судом отклоняется, поскольку опровергается материалами дела. Определением от 11.03.2008 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Товарищество, председатель которого пояснил, а представители ответчика не отрицали, что земельный участок, равно как и документация на него, собственникам дома N 26 по улице Луначарского не передавались.

Довод ответчика о неиспользовании спорного земельного участка после подписания 10.03.2004 акта рабочей комиссии несостоятелен.

Из статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, установление соответствия построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Поскольку акт государственной приемочной комиссии от 29.12.2005 о приемке в эксплуатацию 2-й очереди строительства 1, 2, 3, 4 секций 60 квартир (с 1 по 60) постановлением администрации города Твери N 225 утвержден только 27.01.2006, Общество пользовалось спорным земельным участком до момента ввода указанного объекта в эксплуатацию.

Ссылка ответчика на то, что с момента передачи квартир по предварительным передаточным актам использование земельного участка Обществом прекратилось, отклоняется, так как представленные ответчиком в материалы дела копии актов приема-передачи жилой площади (предварительные передаточные акты) в силу статьи 131 ГК РФ, статей 18 и 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) не являются правообразующими. Более того, передача объекта долевого строительства должна осуществляться не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (статья 8 указанного Закона).

Ссылка ответчика на положения пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) к данным правоотношениям неприменима.

Действительно, согласно части 1 статьи 16 названного Закона и части 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В совокупности норм части 2 статьи 6 упомянутого Кодекса, а также статей 7 и 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в порядке, установленном данным Законом.

В силу пункта 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Поскольку для последующего перехода в общую долевую собственность домовладельцев спорный земельный участок на указанный ответчиком момент сформирован не был и для размещения и обслуживания этого многоквартирного жилого дома не был поставлен на кадастровый учет, право долевой собственности собственников помещений данного многоквартирного жилого дома на него не возникло.

Кроме того, основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, вывод Общества о приобретении прав дольщиков на земельный участок по предварительным передаточным актам 2004 - 2005 годов не основан на нормах действующего законодательства.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы в силу статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 03 сентября 2008 года по делу N А66-3901/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества научно-производственной фирмы "Тенакон" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

А.В. Журавлёв С.В. Козлова