Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2022 г. по делу N 66а-2101/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Сучковой Е.Г, Тертишниковой Л.А, при секретаре судебного заседания Косьяненко В.К, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-18/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Олимп-Камчатка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе представителя краевого государственного бюджетного учреждения "Камчатская государственная кадастровая оценка" - Ващилко Александра Павловича на решение Камчатского краевого суда от 23 сентября 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г, пояснения представителя краевого государственного бюджетного учреждения "Камчатская государственная кадастровая оценка" - Заздравных Ю.О, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя Министерства имущества и земельных отношений Камчатского края - Лопковой Е.И, полагавшую доводы апелляционной жалобы обоснованными, представителя общества с ограниченной ответственностью "Олимп-Камчатка" - Суббота О.А, возражавшую против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Олимп-Камчатка" (далее - ООО "Олимп-Камчатка") обратилось в Камчатский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 32 000 000 рублей, по состоянию на 18 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "Олимп-Камчатка" является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение арендных платежей, рассчитываемых с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Камчатского краевого суда от 23 сентября 2022 года административное исковое заявление ООО "Олимп-Камчатка" удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, равной 32 000 000 рублей, по состоянию на 18 января 2021 года. С краевого государственного бюджетного учреждения "Камчатская государственная кадастровая оценка" (далее - КГБУ "Камчатская государственная кадастровая оценка") взысканы судебные расходы в пользу ООО "Олимп-Камчатка" за проведение судебной экспертизы в размере 54 600 рублей, за оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель КГБУ "Камчатская государственная кадастровая оценка" просит вышеуказанное решение отменить, приняв новое решение по данному делу. В обоснование своей позиции указывает, что судом не проведено исследования отчета об оценке и заключения эксперта на предмет их соответствия требованиям законодательства об оценочной и экспертной деятельности. Нарушения, допущенные в отчете об оценки, привели к занижению рыночной стоимости земельного участка на 40%. В отчете об оценки не представлен в полном объеме анализ и не учтены все ценообразующие факторы, необоснованно принято решение относительно объектов-аналогов, неверно применены корректировки на местоположение, расчеты содержат арифметические ошибки. Экспертное заключение также составлено с нарушениями, поскольку не проанализирована стоимость объекта оценки в рамках каждого из подходов, не дана оценка тому обстоятельству, что оценщиком не приведен анализ интервалов значений ценообразующих факторов и степень их влияния, эксперт пришел к неверному выводу о том, что объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки, поскольку введенные корректировки имеют достаточно высокое значение, что говорит о несопоставимости, в заключении отсутствуют сведения о допущениях и ограничительных условиях. Доводы относительно несостоятельности отчета об оценке и экспертного заключения были изложены в суде первой инстанции, но не оценены Камчатским краевым судом в обжалуемом решении. Кроме того, представитель административного ответчика ходатайствует о проведении повторной судебной экспертизы.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем ООО "Олимп-Камчатка" представлен отзыв, в котором обжалуемое решение суда просят оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представителем Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края представлен отзыв, в котором административный ответчик поддерживает доводы апелляционной жалобы КГБУ "Камчатская государственная кадастровая оценка".

В судебном заседании посредством видеоконференц-связи с Камчатским краевым судом принимал участие представитель КГБУ "Камчатская государственная кадастровая оценка" Заздравных Ю.О, поддержавшая доводы апелляционной жалобы, представитель Министерства имущества и земельных отношений Камчатского края Лопкова Е.И, полагавшая доводы апелляционной жалобы обоснованными, представитель ООО "Олимп-Камчатка" Суббота О.А, возражавшая против доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, пояснения представителя КГБУ "Камчатская государственная кадастровая оценка" Заздравных Ю.О, представителя Министерства имущества и земельных отношений Камчатского края Лопковой Е.И, представителя ООО "Олимп-Камчатка" Суббота О.А, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены решения Камчатского краевого суда, постановленного в соответствии с действующим законодательством.

В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закон от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов административного дела следует, что ООО "Олимп-Камчатка" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды земельного участка N 101/А от 07 июня 2010 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "ХАЛЛЕР" (далее - ООО "ХАЛЛЕР") и Управлением архитектуры, градостроительства, земельных отношений и природопользования администрации Елизовского муниципального района. Из условий договора следует, что размер арендной платы определяется с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Соглашением N 1 от 10 сентября 2012 года, заключенным между ООО "ХАЛЛЕР" и обществом с ограниченной ответственностью авиационная компания "Камчатские авиалинии" (далее - ООО АК "Камчатские авиалинии"), права и обязанности по договору аренды N 101/А от 07 июня 2010 года переданы ООО АК "Камчатские авиалинии".

Соглашением от 30 сентября 2013 года произведена замена арендатора на общество с ограниченной ответственностью авиационная компания "Камчатские авиалинии-2".

Соглашением от 20 декабря 2013 года произведена замена арендатора на общество с ограниченной ответственностью авиационная компания "ВИТЯЗЬ-АЭРО".

Соглашением от 15 апреля 2021 года произведена замена арендатора на ООО "Олимп-Камчатка".

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена актом КГБУ "Камчатская государственная кадастровая оценка" N АОКС-41/2021/000041 от 05 февраля 2021 года в размере 72 936 439, 48 рублей по состоянию на 18 января 2021 года.

При обращении с административным исковым заявлением в обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N 3371-21/2 от 28 февраля 2022 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью Агентство финансовых консультантов "Концепт". Из указанного отчета об оценке следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 18 января 2021 года составляет 32 000 000 рублей.

Определением Камчатского краевого суда от 10 июня 2022 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, поскольку лица, участвующие в деле, выразили сомнения в достоверности выводов, изложенных оценщиком в отчете об оценке.

Проведение судебной оценочной экспертизы подтверждается наличием в материалах дела заключения эксперта N 2022-132/7 от 21 июля 2022 года, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "ДальПрофОценка", согласно которому представленный административным истцом отчет об оценке N 3371-21/2 от 28 февраля 2022 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других нормативных правовых актов, регулирующих оценочную деятельность.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Камчатский краевой суд исходил из того, что имеет место нарушение прав административного истца, являющегося арендатором земельного участка, поскольку размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости такого участка, положив в основу решения суда выводы, содержащиеся в отчете об оценке, который признан достоверным и допустимым доказательством по делу.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами, изложенными в решении Камчатского краевого суда, находит их обоснованными и соответствующими нормам действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы КГБУ "Камчатская государственная кадастровая оценка" сводятся к несогласию с выводами, изложенными в отчете об оценке и заключении судебной экспертизы, поскольку, по мнению административного ответчика, такие выводы не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции указанные доводы жалобы находит несостоятельными ввиду следующего.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Суд первой инстанции при разрешении заявленных административным истцом исковых требований исходил из того, что заключение судебной экспертизы, подтвердившее достоверность выводов, изложенных в отчете об оценке, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, изложенные выводы достаточным образом мотивированы, а полученные результаты не допускают неоднозначного толкования.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Проводя исследование, оценщик при составлении отчета об оценке обоснованно применил доходный и сравнительный подход, приведя подробную информацию о каждом из подходов и методов с описанием причин применения либо отказа их использования.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Проводя анализ рынка, оценщик произвел мониторинг предложений и сформировал итоговую выборку из 5 земельных участков на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблице, содержащейся в отчете об оценке, сведения в которой подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики.

Оценщиком выборка объектов-аналогов произведена по определенному алгоритму с использованием ряда параметров, имеющих значение при проведении анализа.

Исходя из отчета об оценке, экспертного заключения N 2022-132/7 от 21 июля 2022 года, а также из пояснений эксперта ФИО1, следует, что оценщиком произведен полный анализ рынка, использованы и изучены все предложения, которые имелись в доступных источниках. В итоговой выборке представлены наиболее сопоставимые объекту оценки аналоги по основным ценообразующим факторам, учитывая особенности каждого земельного участка, подробно изложена информация об их качественных и количественных характеристиках.

Из положений законодательства и федеральных стандартов оценки не следует каких-либо требований относительно полной идентичности объектов-аналогов и объекта оценки по всем характеристикам, а также требований, которые бы устанавливали пределы границ возможного отличия по основным параметрам, о чем ошибочно указано в доводах апелляционной жалобы.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в отчете об оценке информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

В ходе проведения исследования оценщик пришел к обоснованному выводу о необходимости введения корректировок, провел необходимые расчеты, что также отражено в таблице, имеющейся в отчете.

В заключении оценщиком проведено согласование результатов, которое отражает точность применения каждого из подходов, присвоены весовые коэффициенты и определена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, в приложении к отчету об оценке содержится документация, подтверждающая соответствующую квалификацию оценщика, необходимую для осуществления оценочной деятельности.

Судебная коллегия также находит достоверными выводы экспертного заключения N 2022-132/7 от 21 июля 2022 года, которое составлено в соответствии с положениями действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки, дана подробная оценка проведенному исследованию, проведена проверка расчетов, содержащихся в отчете об оценке, выводы экспертного заключения подтверждены в ходе допроса эксперта ФИО1, что следует из протокола судебного заседания от 19 сентября 2022 года.

Наличие арифметических ошибок в отчете об оценке, на что ссылается апеллянт, и их влияние на итоговый результат проанализировано в экспертном заключении, где указано, что такие ошибки в рамках сравнительного подхода не привели к искажению величины рыночной стоимости объекта оценки. Эксперт ФИО1 пояснила, что применила метод нормального распределения, который является основой теории вероятности математической статистики и позволяет определить наиболее вероятное значение в рамках выборки, что позволило прийти к выводу о достоверности полученного оценщиком результата.

В отчете об оценке, а также в экспертном заключении указано, что в данном случае рынок продажи свободных земельных участков не развит, что послужило основанием для использования справочной литературы с экспертными оценками и расчетными корректировками, что соответствует пункту 11 ФСО N 7. Также в исследованиях подробно проанализирован вопрос влияния ценообразующих факторов на стоимость объекта оценки, что отражено в пункте 3 главы XII отчета об оценке, что также подробно обосновано экспертом ФИО1 в ходе допроса.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат указаний на конкретные нарушения, допущенные оценщиком и экспертом в ходе проведения исследований, которые бы могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости.

Анализируя заключение эксперта, составленное в ходе проведения судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции находит его достоверным и обоснованным, соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение такого рода исследований, что следует из приложенных к заключениею документов, подтверждающих образование эксперта, страхование ответственности, членство в некоммерческой организации оценщиков, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение эксперта и отчет об оценке, приходит к выводу о том, что они являются допустимыми доказательствами по делу, полностью соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

Административным ответчиком в данном случае иных доказательств, свидетельствующих о несоответствии выводов судебной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, не представлено, а непосредственное несогласие лиц, участвующих в деле, с экспертным заключением и отчетом об оценке не может свидетельствовать об их недопустимости и недостоверности. Каких-либо доказательств, подтверждающих иной размер рыночной стоимости земельного участка, в ходе судебного разбирательства не представлено.

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не находит, поскольку судебная экспертиза, проведенная в рамках рассмотрения настоящего административного дела в суде первой инстанции, и отчет об оценке полностью соответствуют всем установленным требованиям, являются правильными и обоснованными, каких-либо противоречий не содержат.

При вынесении решения Камчатским краевым судом правомерно разрешен вопрос о взыскании с КГБУ "Камчатская государственная кадастровая оценка" в пользу ООО "Олимп-Камчатка" судебных расходов на проведение судебной экспертизы в размере 54 600 рублей, на оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей, поскольку несение указанных расходов подтверждено соответствующими доказательствами.

Иные доводы апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции считает несостоятельными и основанными на ошибочном толковании норм права, а также повторяющими позицию, изложенную при рассмотрении административного искового заявления в суде первой инстанции.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение Камчатского краевого суда законным и обоснованным, вынесенным с соблюдением норм процессуального права и при правильном применении норм материального права. Предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

Решение Камчатского краевого суда от 23 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя краевого государственного бюджетного учреждения "Камчатская государственная кадастровая оценка" - Ващилко Александра Павловича - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Девятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Владивосток) через Камчатский краевой суд в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: