Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 января 2023 г. по делу N 66а-102/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Солдатовой С.В, Печуриной Ю.А, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции административное дело N 3а-1011/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000711-34) по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 17 октября 2022 г, которым административное исковое заявление было удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца акционерного общества "Тандер" - Зафирова С.В, поддержавшего доводы письменного возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", Общество), являясь собственником объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2022, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 75 417 793, 36 руб, - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 495, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 11 826 192, 62 руб, обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости увеличивает размер его налоговых платежей, представив отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 3 мая 2022 г. N К-22-33-15, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО10, согласно которому, рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 31 159 000 руб, 5 275 000 руб, соответственно. Просило суд установить кадастровую стоимость нежилых зданий в указанных размерах.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости нежилых зданий, принадлежащих Обществу, на основании определения Краснодарского краевого суда от 11 июля 2022 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 18 августа 2022 г. N 3а-1011/2022, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания" (далее - ООО "КОК") ФИО13, согласно выводам которого, рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 55 520 000 руб, 8 730 000 руб, соответственно. Представитель АО "Тандер" - Штомпель А.Н. с учетом выводов судебной экспертизы уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 17 октября 2022 г. административное исковое заявление удовлетворено; установлена кадастровая стоимость нежилых зданий, равная их рыночной стоимости, в вышеуказанных размерах, определенных экспертом ФИО14, по состоянию на 1 января 2021 г. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости постановлено считать 23 июня 2022 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений полагает обжалуемое решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Указывает что, что уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости повлияет на поступление доходов от налогов в местный бюджет, что повлияет на наполняемость бюджета. Считает, что экспертное заключение, положенное в основу обжалуемого решения, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, является недопустимым доказательством по делу.

Относительно доводов апелляционной жалобы стороной административного истца представлены письменное возражение на апелляционную жалобу, дополнение к письменному возражению на апелляционную жалобу, в которых выражается несогласие с доводами административного ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца АО "Тандер" - Зафиров С.В, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции с использованием системы веб-конференции, поддержал доводы возражения на апелляционную жалобу, дополнения к нему, просил оставить обжалуемое решение без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив письменное возражение стороны административного истца на нее, дополнение стороны административного истца к письменному возражению на апелляционную жалобу, дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО15, выслушав объяснения представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 КАС РФ.

Так, частью 1 статьи 245 КАС РФ определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что АО "Тандер" является собственником объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 2022, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 495, 2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащих Обществу нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2021 г. в размерах 75 417 793, 36 руб, 11 826 192, 62 руб, соответственно.

Обществом в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости суду представлен отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 3 мая 2022 г. N К-22-33-15, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО11, согласно которому, рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 31 159 000 руб, 5 275 000 руб, соответственно (т. 1 л.д. 93-111).

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости нежилых зданий, принадлежащих на праве собственности Обществу, определением Краснодарского краевого суда от 11 июля 2022 г. (т. 1 л.д. 115-117), по результатам которой представлено заключение эксперта от 18 августа 2022 г. N 3а-1011/2022, подготовленное экспертом ООО "КОК" ФИО16, согласно выводам которого, рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 55 520 000 руб, 8 730 000 руб, соответственно (т. 1 л.д. 125-151).

Представитель АО "Тандер" - Штомпель А.Н. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением (т. 1 л.д. 169).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

В силу требований статьи 168 КАС РФ, в целях разъяснения и дополнения заключения эксперту могут быть заданы вопросы (часть 1).

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии в качестве допустимого доказательства заключения судебной оценочной экспертизы, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 3 мая 2022 г. N К-22-33-15, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО12 (т. 1 л.д. 93-111), заключение эксперта ООО "КОК" ФИО17 от 18 августа 2022 г. N 3а-1011/2022 (т. 1 л.д. 125-151), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценивая экспертное заключение от 18 августа 2022 г. N 3а-1011/2022, представленное экспертом ООО "КОК" ФИО18, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено описание объектов оценки, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов недвижимости, приведены сведения о физических свойствах объектов экспертизы. Эксперт представил описание местоположения и ближайшего окружения объектов экспертизы.

Экспертом подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного экспертом подхода оценки.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по результатам анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов доходным подходом, методом капитализации дохода выбрано 4 объекта-аналога. Эксперт мотивированно и, по мнению суда апелляционной инстанции, обоснованно применил ко всем объектам-аналогам среднее значение скидки на торг для активного рынка в размере 8, 7 %. Ко всем объектам-аналогам применена понижающая корректировка на площадь в размере 31 %, повышающая корректировка на тип объекта в размере 4, 2 %, обусловленная тем, что объект экспертизы является отдельно стоящим зданием, а объекты-аналоги встроенными помещениями. К объектам-аналогам N 2, N 3 применена повышающая корректировка на расположение относительно красной линии в размере 20 %, которая обосновывается расположением указанных объектов-аналогов на второй линии, с учетом расположения объекта экспертизы на первой линии.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по результатам анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов доходным подходом, методом капитализации дохода выбрано 4 объекта-аналога. Эксперт мотивированно и, по мнению суда апелляционной инстанции, обоснованно применил ко всем объектам-аналогам среднее значение скидки на торг для активного рынка в размере 8, 7 %. К объекту-аналогу N 1 применена повышающая корректировка на расположение относительно красной линии в размере 20 %, поскольку указанный объект-аналог расположен внутри квартала. К объектам-аналогам N 1, N 4 применена понижающая корректировка на площадь в размерах 7 %, 16 %, соответственно. К объектам-аналогам N 3, N 4 применена повышающая корректировка на тип объекта в размере 4, 2 %, обусловленная тем, что объект экспертизы является отдельно стоящим зданием, а указанные объекты-аналоги - встроенными помещениями. К объекту-аналогу N 2 применена повышающая корректировка на этаж расположения в размере 3, 8 %.

Исходя из доводов апелляционной жалобы административного ответчика, экспертом ФИО19 даны письменные пояснения.

Анализируя доводы апелляционной жалобы о несопоставимости объекта экспертизы с кадастровым номером N и объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения, принимая во внимание объем проанализированных экспертом предложений, из которых им были отобраны как наиболее сопоставимые соответствующие объекты-аналоги, с различием площадей и типов объектов экспертизы и объектов-аналогов, и введены корректировки.

Относительно довода административного ответчика о необоснованности и неподтвержденности рыночными данными принятого к расчету при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N максимального значения операционных расходов из расширенного интервала, в дополнительных письменных пояснениях эксперт ФИО20 отмечает, что в экспертном заключении (т. 1 л.д. 139) им представлено обоснование введенной корректировки на операционные расходы в размере максимального значения диапазона - с учетом параметров объекта исследования. С данным суждением судебная коллегия соглашается.

Отмечается, что принятое значение было использовано экспертом в соответствии с данными таблицы 37 (Значения "типовых операционных расходов собственника" в процентах от потенциального валового дохода, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов) "Справочника оценщика недвижимости - 2019. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода" под редакцией Лейфера Л.А.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы о необоснованном отказе эксперта от использования затратного подхода, как основанный на произвольном толковании заявителем апелляционной жалобы исследовательской части заключения эксперта, поскольку в экспертном заключении (т. 1 л.д. 134-135) экспертом ФИО21 подробно мотивирован отказ от использования затратного подхода. В соответствии с подпунктом "в" пункта 24 ФСО N 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). Экспертом принято решение об использовании доходного подхода, как наиболее корректного, обеспечивающего достоверный результат определения итоговой рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Анализируя доводы апелляционной жалобы о том, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером N экспертом было необоснованно принято к расчету максимальное значение недозагрузки при сдаче в аренду из расширенного интервала, судебная коллегия полагает их несостоятельными, поскольку экспертом приведено подробное обоснование корректировки на недозагрузку в размере максимального значения диапазона (т. 1 л.д. 142). Так эксперт исходил из расположения объекта исследования в небольшом населенном пункте и его масштаба.

Относительно довода апелляционной жалобы об ошибочном вычете экспертом из стоимости единого объекта недвижимости стоимости земельного участка, судебная коллегия с учетом дополнительных пояснений эксперта приходит к выводу о его несостоятельности. Эксперт верно руководствовался исходил из того, что с учетом раздельного налогообложения объекта капитального строительства и земельного участка, для целей предполагаемого использования результатов оценки, стоимость земельного участка исключается из общей стоимости объекта недвижимости.

Судебной коллегией отклоняется довод административного ответчика о том, что экспертом в нарушение ФСО N 7 не был исследован рынок недвижимости, принимая во внимание объем проанализированных экспертом предложений, из которых им были отобраны как наиболее сопоставимые соответствующие объекты-аналоги. Кроме того, в представленном экспертном заключении экспертом приведен анализ цен сделок и (или) предложений объектов аренды.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения судебной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 КАС РФ стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 17 октября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 25 января 2023 г.

Председательствующий:

Судьи: