Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 25 января 2023 г. по делу N 66а-190/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Солдатовой С.В, Семейкиной С.А, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции административное дело N 3а-1021/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000756-93) по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 25 октября 2022 г, которым административное исковое заявление было удовлетворено в части.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца акционерного общества "Тандер" - Зафирова С.В, поддержавшего доводы письменного возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", Общество), являясь собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N. площадью 15 561, 1 кв.м, наименование: торговый комплекс-гипермаркет "Магнит", расположенного по адресу: "адрес", кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 524 687 704, 09 руб, обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости увеличивает размер его налоговых платежей, представив отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 3 мая 2022 г. N К-22-33-20, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО10, согласно которому, рыночная стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 303 926 000 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость нежилого здания в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости нежилого здания, принадлежащего Обществу, определением Краснодарского краевого суда от 28 июля 2022 г. было удовлетворено ходатайство представителя административного истца АО "Тандер" - Штомпель А.Н, проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 28 сентября 2022 г. N 3а-1021/2022, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания" (далее - ООО "КОК") ФИО13, согласно выводам которого, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 380 640 000 руб.

Представитель АО "Тандер" - Штомпель А.Н. с учетом выводов судебной экспертизы уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 25 октября 2022 г. административное исковое заявление удовлетворено в части; установлена кадастровая стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, в вышеуказанном размере, определенном экспертом ФИО14, по состоянию на 1 января 2021 г. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 1 июля 2022 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений полагает обжалуемое решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Указывает что, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на поступление доходов от налогов в местный бюджет, что повлияет на наполняемость бюджета. Считает, что экспертное заключение, положенное в основу обжалуемого решения, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, является недопустимым доказательством по делу.

Относительно доводов апелляционной жалобы стороной административного истца представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых выражается несогласие с доводами административного ответчика.

Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в которых административный ответчик отмечает недостатки экспертного заключения, положенного в основу обжалуемого решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца АО "Тандер" - Зафиров С.В, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции с использованием системы веб-конференции, поддержал доводы возражений на апелляционную жалобу, дополнения к нему, просил оставить обжалуемое решение без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю, администрации Краснодарского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив письменные возражения стороны административного истца на нее, письменную позицию Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", представившего замечания на проведенное экспертное исследование, по существу, аналогичные позиции заявителя апелляционной жалобы, дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО15, выслушав объяснения представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 КАС РФ.

Так, частью 1 статьи 245 КАС РФ определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что АО "Тандер" является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N. площадью 15 561, 1 кв.м, наименование: торговый комплекс-гипермаркет "Магнит", расположенного по адресу: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащего Обществу нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 524 687 704, 09 руб.

Обществом в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости суду представлен отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 3 мая 2022 г. N К-22-33-20, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО11, согласно которому, рыночная стоимость указанного нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 303 926 000 руб. (т. 1 л.д. 100-118).

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости нежилого здания, принадлежащего на праве собственности Обществу, определением Краснодарского краевого суда от 28 июля 2022 г. было удовлетворено ходатайство представителя административного истца АО "Тандер" - Штомпель А.Н. (т. 1 л.д. 142-147), проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 28 сентября 2022 г. N 3а-1021/2022, подготовленное экспертом ООО "КОК" ФИО16, согласно выводам которого, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 380 640 000 руб. (т. 1 л.д. 154-176).

Представитель АО "Тандер" - Штомпель А.Н. с учетом выводов судебной экспертизы уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением (т. 1 л.д. 196).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

В силу требований статьи 168 КАС РФ, в целях разъяснения и дополнения заключения эксперту могут быть заданы вопросы (часть 1).

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, в том числе дополнительные пояснения эксперта, представленные по замечаниям административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, аналогичным изложенным в апелляционной жалобе, суд пришел к выводу о принятии в качестве допустимого доказательства заключения судебной оценочной экспертизы, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 3 мая 2022 г. N К-22-33-20, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО12 (т. 1 л.д. 100-118), заключение эксперта от 28 сентября 2022 г. N 3а-1021/2022, подготовленное экспертом ООО "КОК" ФИО17 (т. 1 л.д. 154-176), исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оценивая экспертное заключение от 28 сентября 2022 г. N 3а-1021/2022, представленное экспертом ООО "КОК" ФИО18, суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено описание объекта оценки, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, приведены сведения о физических свойствах объекта экспертизы. Эксперт представил описание местоположения и ближайшего окружения объекта экспертизы, указав, что окружение объектов исследования представляют собой объекты жилого назначения (многоэтажной застройки), объекты социальной инфраструктуры, коммерческих объектов. Сделан вывод о соответствии расположения объекта исследования текущему использованию.

Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного экспертом доходного подхода оценки.

При определении рыночной стоимости нежилого здания по результатам анализа характеристик объектов-аналогов для проведения расчетов доходным подходом, методом капитализации дохода выбрано 4 объекта-аналога. Эксперт мотивированно и, по мнению суда апелляционной инстанции, обоснованно применил ко всем объектам-аналогам среднее значение скидки на торг для активного рынка в размере 8, 2 %. К объектам-аналогам N 1, N 2, N 3, N 4 применена понижающая корректировка на площадь в размерах 23 %, 31 %, 17 %, 23 %, соответственно. Ко всем объектам-аналогам применена повышающая корректировка на тип объекта в размере 4, 2 %, обусловленная тем, что объект экспертизы является отдельно стоящим зданием, а объекты-аналоги встроенными помещениями. К объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 применена повышающая корректировка на этаж расположения в размере 8, 7 %, к объекту-аналогу N 4 - понижающая корректировка в размере 13 %. Размеры корректировок соответствуют справочным данным, отраженным в издании "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера, что подтверждается исследовательской частью экспертного заключения.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы о необоснованном отказе эксперта от использования затратного подхода, как основанный на произвольном толковании заявителем апелляционной жалобы исследовательской части заключения эксперта, поскольку в экспертном заключении (т. 1 л.д. 163-164) экспертом ФИО19 подробно мотивирован отказ от использования затратного подхода. В соответствии с подпунктом "в" пункта 24 ФСО N 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). Экспертом принято решение об использовании доходного подхода, как наиболее корректного, обеспечивающего достоверный результат определения итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

По результатам анализа довода административного ответчика о том, что эксперт, в нарушение ФСО N 7, отказался расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, ошибочно указав, что ему не представляется возможным произвести анализ рынка, в связи с тем, что данные по сделкам недоступны, при этом административным ответчиком отмечается наличие на сайте "Архив Авито" 162 объявлений о продаже объектов торгового назначения за период с 1 декабря 2019 г. по 31 декабря 2020 г, судебная коллегия приходит к выводу о его несостоятельности, принимая во внимание дополнительные пояснения эксперта ФИО20, в которых он отмечает, что наличие на сайте "Архив Авито" 162 объявлений о продаже объектов торгового назначения за юридически значимый период не свидетельствует о том, что среди этих объявлений есть объявления о продаже зданий или помещений, площадью сопоставимой с площадью объекта экспертизы (15 561, 1 кв.м.), а также то, что данные объявления являются достаточно информативными, а их характеристики сходны с объектом исследования.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о необоснованном отказе эксперта от использования сравнительного подхода, с учетом развитости рынка недвижимости г. Новороссийска и наличия на используемом экспертом сайте https://ruads.org/ достаточного количества информации о сопоставимых с объектом экспертизы объекта-аналогах, поскольку в экспертном заключении (т. 1 л.д. 164-165) эксперт ФИО21 подробно обосновал отказ от применения сравнительного подхода. Отмечается, что по результатам анализа рынка экспертом было выявлено, что большинство объявлений являются неинформативными. Таким образом, ввиду недостаточности сведений о ценообразующих факторах объектов-аналогов, представленных в указанных объявлениях, применение сравнительного подхода к определению рыночной стоимости объекта экспертизы будет иметь недопустимо высокие погрешности вычислений.

Анализируя доводы апелляционной жалобы о несопоставимости объекта экспертизы и объектов-аналогов по такому основному ценообразующему фактору, как площадь, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения, принимая во внимание отобранные экспертом как наиболее сопоставимые соответствующие объекты-аналоги, относящиеся к одному с объектом экспертизы сегменту рынка, с различием площадей, типа объекта экспертизы и объектов-аналогов, к которым введены соответствующие корректировки, применение которых обоснованно справочными данными, представленными в издании "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Л.А. Лейфера, что подтверждается исследовательской частью экспертного заключения.

Доводы административного ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют позицию, изложенную административным ответчиком в возражениях на экспертизу, на которую экспертом ФИО22 представлены дополнительные письменные пояснения, а также которой судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы дана надлежащая правовая оценка.

Относительно позиции Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" о недостатках экспертного заключения, судебная коллегия отмечает следующее.

Довод административного ответчика о необоснованном отказе эксперта от использования сравнительного подхода повторяет позицию департамента имущественных отношений Краснодарского края.

Судебной коллегией отклоняется довод указанного административного ответчика о несопоставимости объекта экспертизы и объектов-аналогов по площади. Судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения, принимая во внимание отобранные экспертом как наиболее сопоставимые соответствующие объекты-аналоги, относящиеся к одному с объектом экспертизы сегменту рынка, с различием площадей, типа объекта экспертизы и объектов-аналогов, к которым введены соответствующие корректировки, применение которых обоснованно справочными данными.

Оценивая как произвольную позицию Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" о том, что эксперт не учел возможность сдачи в аренду объекта исследования не целиком, а частями, что является наиболее эффективным использованием в целях получения максимального дохода, судебная коллегия отмечает, что в рамках проведенной судебной экспертизы эксперт с учетом характеристики объекта экспертизы, проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости, реализовывая доходный подход, исходил из коммерческого назначения исследуемого объекта и того, что помещения в составе объекта экспертизы могут сдаваться в долгосрочную аренду, являются востребованными.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения судебной экспертизы, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 КАС РФ стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 25 октября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 8 февраля 2023 г.

Председательствующий:

Судьи: