Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 января 2023 г. по делу N 66а-59/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Солдатовой С.В, Семейкиной С.А, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Верховного Суда Республики Крым административное дело N 2а-133/2022 (УИД 91OS0000-01-2022-000156-96) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Анпас" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Верховного Суда Республики Крым от 20 октября 2022 г, которым административное исковое заявление было удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Предприятие "Анпас" - Ковальчука И.С, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Предприятие "Анпас" (далее - ООО "Предприятие "Анпас", Общество), являясь согласно договору аренды земельного участка от 8 мая 2018 г. N 110-2018 арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 840 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, обслуживание автотранспорта, деловое управление, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что считает кадастровую стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 22 октября 2019 г. в размере 29 483 788, 8 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение арендных платежей. В обоснование заявленного требования представило отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 27 декабря 2021 г. N 54-12/2021, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-кадастровый центр" (далее - ООО "Экспертно-кадастровый центр") ФИО9, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 октября 2019 г. определена в размере 4 105 396 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства определением Верховного Суда Республики Крым от 26 мая 2022 г. было удовлетворено ходатайство стороны административного истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, по результатам которой представлено заключение эксперта от 5 сентября 2022 г. N 1416/6-4, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения "Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" (далее - ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России) ФИО12, согласно выводам которого, отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 27 декабря 2021 г. N 54-12/2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 октября 2019 г. составляет 8 119 181 руб. Представитель административного истца Ковальчук И.С. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленное требование и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Верховного Суда Республики Крым от 20 октября 2022 г. административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 22 октября 2019 г, равная 8 119 181 руб.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить вынесенное решение, отказать в удовлетворении административных исковых требований. Ссылается на то, что экспертное заключение, положенное в основу обжалуемого решения, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Относительно доводов апелляционной жалобы стороной административного истца представлено письменное возражение.

Администрация города Симферополя Республики Крым письменно выразила согласие с доводами апелляционной жалобы административного ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Ковальчук И.С, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Верховного Суда Республики Крым, поддержал доводы письменного возражения, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совета министров Республики Крым, администрации города Симферополя Республики Крым, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

Администрация города Симферополя Республики Крым ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя заинтересованного лица.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив письменное возражение стороны административного истца на апелляционную жалобу, письменную позицию администрации города Симферополя Республики Крым, выслушав объяснения представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из статей 24.11, 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления и завершается утверждением результатов определения кадастровой стоимости и внесением данных результатов в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, в действующей редакции, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Предприятие "Анпас" согласно договору аренды земельного участка от 8 мая 2018 г. N 110-2018 (т. 1 л.д. 17-21) арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 840 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, обслуживание автотранспорта, деловое управление, расположенного по адресу: "адрес".

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 г. N 1492-р "О внесении изменений в распоряжение Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 г. N 1498-р и применении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым" утверждена кадастровая стоимость земельных участков.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности в связи с изменением вида разрешенного использования со "Склады" на "Склады, обслуживание автотранспорта, деловое управление", в размере 28 483 788, 8 руб. по состоянию на 22 октября 2019 г. (сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 декабря 2019 г.) (т. 2 л.д. 208-209).

Согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка от 27 декабря 2021 г. N 54-12/2021, выполненному оценщиком ООО "Экспертно-кадастровый центр" ФИО10, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 октября 2019 г. составляет 4 105 396 руб.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 1 марта 2022 г. Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка).

Решением Комиссии от 1 апреля 2022 г. N 28 заявление административного истца было отклонено, ввиду выявленных в представленном им отчете об оценке нарушений требований действующего законодательства, предъявляемых к проведению оценки и составлению отчета об оценке (т. 1 л.д. 14-15).

В ходе судебного разбирательства по настоящему административному делу определением Верховного Суда Республики Крым от 26 мая 2022 г. было удовлетворено ходатайство стороны административного истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России (т. 3 л.д. 10-12), по результатам которой представлено заключение эксперта от 5 сентября 2022 г. N 1416/6-4, подготовленное экспертом ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России, согласно выводам которого, отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 27 декабря 2021 г. N 54-12/2021 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 октября 2019 г. составляет 8 119 181 руб. (т. 3 л.д. 150-222).

Представитель административного истца Ковальчук И.С. с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил заявленное требование и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением (т. 4 л.д. 28-29).

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение судебной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Закона об оценочной деятельности, в части регламентации основ проведения оценки, и федеральным стандартам оценки.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 27 декабря 2021 г. N 54-12/2021, выполненный оценщиком ООО "Экспертно-кадастровый центр" ФИО11 (т.1 л.д. 28-86), заключение эксперта ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России ФИО13 от 5 сентября 2022 г. N 1416/6-4 (т. 3 л.д. 150-222), соглашается с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям, с учетом ошибочно определенного оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки - промышленного назначения, под индустриальную застройку и, как следствие, неверно подобранных объектов-аналогов N 1 и N 2 промышленного, производственного назначения, что приводит к существенному искажению итогового результата. Изложенное не позволяет убедиться в полноте и объективности проведенного оценщиком исследования, результатом которого является вывод о размере рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь, оценивая экспертное заключение от 5 сентября 2022 г. N 1416/6-4, представленное экспертом ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России ФИО14 от (т. 3 л.д. 150-222), суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом представлено описание объекта оценки, информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, описано местоположение объекта оценки. Экспертом проведен анализ наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, определен сегмент рынка.

В качестве единицы сравнения эксперт использовал стоимость земельного участка за 1 кв.м.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж. Экспертом проанализированы предложения к продаже земельных участков, из которых выбрано три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. При этом, эксперт, с учетом анализа рынка, окружения объекта исследования и его назначения, обоснованно использовал в качестве объектов-аналог земельные участки с коммерческим назначением и назначением под автомобильный транспорт. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки. Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны.

Довод апелляционной жалобы административного ответчика о некорректном использовании объекта-аналога N 1, функциональное использование которого не соответствует функциональным возможностям объекта оценки, судебная коллегия не может принять во внимание как указывающий на недостаток экспертного исследования. Объект экспертизы представляет собой земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, обслуживание автотранспорта, деловое управление. По результатам проведенного экспертом анализа наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, им сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта исследования является его фактическое использование с видом разрешенного использования - обслуживание автотранспорта (код - 4.9) (т. 3 л.д. 170-174). В соответствии с данными таблицы N 5 "Таблица соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования" издания "Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 1 и Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А, объект экспертизы относится к классу земельных участков (сегмент рынка) "земельные участки под придорожный сервис". По результатам анализа фактического или предполагаемого использования, для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, экспертом сделан вывод об отнесении объекта экспертизы к классу "земельные участки под придорожный сервис в пределах населенных пунктов и земель промышленности". Судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения о том, что категории земель и виды разрешенного использования объекта экспертизы и объекта-аналога N 1 относятся к одному классу (сегменту рынка) земельных участков под придорожный сервис, что подтверждает отсутствие необходимости применения к объекту-аналогу корректировок на указанные ценообразующие факторы.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о большей доходности земельных участков, предназначенных под придорожный сервис, имеющих различные варианты застройки коммерческими объектами. Согласно пункту 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Крым от 20 октября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в порядке, установленном главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 31 января 2023 г.

Председательствующий:

Судьи: