Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 февраля 2023 г. по делу N 66а-7/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Солдатовой С.В, Семейкиной С.А, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, Ростовского областного суда административное дело N 3а-751/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000376-69) по административному исковому заявлению Баера Александра Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционным жалобам представителя административного истца Баера А.В. по доверенности - Петрий Натальи Григорьевны, административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 20 июля 2022 г. с учетом определения Краснодарского краевого суда от 30 августа 2022 г. об исправлении описки, которым административное исковое заявление удовлетворено в части.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца Баера А.В. по доверенности - Петрий Н.Г, просившей об изменении решения суда, судебная коллегия

установила:

Баер А.В, являясь собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 18 418 кв.м, наименование: здание торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: "адрес", обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования указал, что считает кадастровую стоимость нежилого здания, определенную по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 590 435 828, 72 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку значительно превышает его рыночную стоимость.

В обоснование заявленного требования представил отчет об оценке от 25 марта 2022 г. N ОЦ-002/22, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО14 (далее - ИП ФИО15), согласно которому, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере 404 528 000 руб. Просил суд установить кадастровую стоимость нежилого здания в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности размера рыночной стоимости нежилого здания, принадлежащего на праве собственности административному истцу, на основании определения Краснодарского краевого суда от 29 апреля 2022 г. проведена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 13 июня 2022 г. N К-Э-751/2022, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Край-Эксперт" (далее - ООО "Край-Эксперт") ФИО17, согласно выводам которого, отчет об оценке от 25 марта 2022 г. N ОЦ-002/22 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 510 052 100 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 20 июля 2022 г, с учетом определения об исправлении описки от 30 августа 2022 г, заявленные требования удовлетворены частично; кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена равной его рыночной стоимости в размере 510 052 100 руб. по состоянию на 1 января 2021 г.; датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 29 марта 2022 г.

Не согласившись с решением суда, представитель административного истца Баера А.В. по доверенности - Петрий Н.Г. подала апелляционную жалобу, в которой полагает его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права. Отмечает, что при проведении экспертизы в отношении объекта экспертизы допущены нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, выразившиеся, в частности, в необоснованном проведении исследования только с использованием сравнительного подхода, с использованием недостаточного количества объектов-аналогов, при этом - не сопоставимых с объектом оценки, что требует введение корректировок. Считает, что экспертное заключение, положенное в основу обжалуемого решения, является недопустимым доказательством по делу. Ходатайствовала о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы. С апелляционной жалобой стороной административного истца представлена рецензия на заключение эксперта от 15 июля 2022 г. N 305-Р-22.

В апелляционной жалобе административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края полагает обжалуемое решение подлежащим отмене. Отмечает недостатки экспертного заключения, в том числе, в части осуществленного экспертом отбора объектов-аналогов. Считает экспертное заключение, положенное в основу обжалуемого решения, ненадлежащим доказательством по делу.

Относительно доводов апелляционной жалобы административного ответчика Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" представлен письменный отзыв, в котором административный ответчик поддерживает доводы апелляционной жалобы.

Относительно доводов апелляционных жалоб, отзыва на апелляционную жалобу экспертом ООО "Край-Эксперт" ФИО18 представлены дополнительные письменные пояснения.

На дополнительные письменные пояснения ООО "Край-Эксперт" ФИО19 стороной административного истца представлен письменный ответ.

Определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 ноября 2022 г. по административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

По результатам повторной судебной оценочной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 20 января 2023 г. N 1067-Э/2022, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (далее - ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга") ФИО10, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 522 603 000 руб. по состоянию на 1 января 2021 г.

8 февраля 2023 г. в адрес суда апелляционной инстанции поступило сообщение ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" об оплате проведенных экспертных работ с приложением платежного поручения от 30 января 2023 г. N 41.

В соответствии с частью 4, 5, 6 статьи 44 КАС РФ в случае реорганизации юридического лица, являвшегося субъектом спорного либо установленного судом административного или иного публичного правоотношения в административном деле, суд производит замену этой стороны ее правопреемником, если в данном административном или ином публичном правоотношении допускается правопреемство. О замене стороны ее правопреемником или об отказе в этом судом выносится соответствующее определение. Все действия, совершенные в судебном процессе до вступления правопреемника в административное дело, обязательны для него в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

Согласно пункту 3 и 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. N 5 "О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции" вопрос о правопреемстве может быть разрешен судьей суда апелляционной инстанции при подготовке административного дела к рассмотрению в суде апелляционной инстанции или судом апелляционной инстанции при рассмотрении жалобы, представления. На стадии производства в суде апелляционной инстанции вопросы процессуального правопреемства по основаниям, возникшим после принятия решения, а также по основаниям, о которых не могло быть известно суду первой инстанции до принятия решения, разрешаются судом апелляционной инстанции.

Публично-правовая компания "Роскадастр" создана в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 448-ФЗ "О публично-правовой компании "Роскадастр", Постановлением Правительства РФ от 30 июля 2022 г. N 1359 "О публично-правовой компании "Роскадастр". Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 сентября 2022 г. N П/0358 в срок до 1 января 2023 г. федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральный научно-технический центр геодезии, картографии и инфраструктуры пространственных данных" реорганизованы путем присоединения к публично-правовой компании "Роскадастр". Факт реорганизации юридического лица подтверждается сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц.

Согласно пункту 4 статьи 57 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации.

При таком положении, руководствуясь статьей 44 КАС РФ, суд апелляционной инстанции считает необходимым произвести замену стороны в спорном правоотношении.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Баера А.В. по доверенности - Петрий Н.Г, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, поддержала выразила согласие с выводами повторной судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Баер А.В, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Темрюкский район, администрации Темрюкского городского поселения, администрации Краснодарского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

Административный истец Баер А.В. направил ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о проведении судебного разбирательства при данной явке в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителя административного истца, дополнительные пояснения эксперта ФИО11, данные в судебном заседании суда апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции неверно оценил представленные доказательства размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что в силу пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ является основанием для изменения решения суда.

Приведенные основания для изменения обжалуемого решения суда судебной коллегией установлены исходя из следующего.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Баер А.В. является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 18 418 кв.м, наименование: здание торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 590 435 828, 72 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости нежилого здания суду представлен отчет об оценке от 25 марта 2022 г. N ОЦ-002/22, выполненный ИП ФИО16, в соответствии с которым, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 404 528 000 руб.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

С целью соблюдения баланса интересов всех лиц, участвующих в деле, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости нежилого здания.

Согласно заключению эксперта от 13 июня 2022 г. N К-Э-751/2022, подготовленному экспертом ООО "Край-Эксперт" ФИО21, отчет об оценке от 25 марта 2022 г. N ОЦ-002/22 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 510 052 100 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судом первой инстанции было принято обжалуемое решение.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (часть 2 статьи 83 КАС РФ).

Изучив представленный истцом отчет об оценке, заключение судебного эксперта, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для принятия названных документов в качестве доказательств по делу.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

В данном случае, с учетом материалов дела и характеристик объекта экспертизы, судебная коллегия исходит из того, что отобранные экспертом объекты-аналоги, с учетом их индивидуализирующих характеристик, индивидуализирующих характеристик объекта экспертизы, не являются в полной мере сопоставимыми с ним.

При данных обстоятельствах, при возникших сомнениях в обоснованности заключении эксперта, суд апелляционной инстанции определением от 16 ноября 2022 г. назначил по делу проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО12

Согласно заключению эксперта от 20 января 2023 г. N 1067-Э/2022, выполненному экспертом ФИО13, рыночная стоимость объекта недвижимости составила 522 603 000 руб. по состоянию на 1 января 2021 г.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, принимая во внимание дополнительные пояснения эксперта, данные им в судебном заседании, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, экспертом составлено описание объекта оценки, представлена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, приведены сведения о физических свойствах объекта экспертизы. Состояние внутренней отделки и фасада исследуемого нежилого здания принято экспертом как хорошее.

Эксперт сделал вывод о необходимости учета величины рыночной стоимости земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание, определив ее с учетом данных о ценах предложений по состоянию на дату оценки объекта экспертизы, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, откорректированной на дату определения рыночной стоимости нежилого здания, соответствующей проанализированным рыночным данным.

Эксперт подробно описал процесс оценки объекта недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения доходного подхода методом капитализации дохода, поскольку имеется возможность определения чистого операционного дохода от сдачи в аренду объекта исследования. Отмечается наличие информации об арендных ставках, что позволяет определить рыночную стоимость исследуемого недвижимого имущества в рамках доходного подхода. Обоснован отказ от использования затратного подхода, указано на то, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы затратным подходом не учитывается рыночная ситуация на дату определения стоимости, местоположение объекта и другие ценообразующие факторы и индивидуальные особенности исследуемого недвижимого имущества. В обоснование отказа от использования сравнительного подхода эксперт указал, что за анализируемый период в ходе исследования сегмента рынка, к которому относится исследуемое нежилое здание, им было выявлено 10 объектов, предложенных к продаже. Выявленные в ходе исследования рынка объекты значительно отличаются от объекта экспертизы по общей площади, классу, типу объекта, составу арендаторов и состоянию отделки. На рынке г. Темрюк экспертом не было выявлено предложений по продаже объектов торговой недвижимости, схожих с исследуемым нежилым зданием по указанным ценообразующим факторам. Таким образом, эксперт принял решение отказаться от использования торговой недвижимости, выявленной на открытом рынке, в качестве объектов-аналогов при определении рыночной стоимости исследуемого нежилого здания в рамках сравнительного подхода, поскольку использование указанных объектов может привести к искажению рыночной стоимости, ввиду значительных отличий по ценообразующим факторам с исследуемым нежилым зданием, так как выявленные объекты недвижимости относятся принципиально к другому сегменту торговой недвижимости, ценообразование которого ведется по иным принципам.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, в связи с чем на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы.

Кроме того, судебная коллегия не усматривает оснований для исключения из числа доказательств заключения судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Край-Эксперт" ФИО22, поскольку вопреки требованиям части 3 статьи 61 КАС РФ стороной административного истца, стороной административного ответчика не представлено доказательств, свидетельствующих о недопустимости как доказательства заключения судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

произвести замену федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" на его правопреемника - публично-правовую компанию "Роскадастр".

Решение Краснодарского краевого суда от 20 июля 2022 г. с учетом определения Краснодарского краевого суда от 30 августа 2022 г. об исправлении описки изменить в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 18 418 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 522 603 000 руб, по состоянию на 1 января 2021 г.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 15 февраля 2023 г.

Председательствующий:

Судьи: