Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 21 марта 2023 г. по делу N 66а-408/2023

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Ходус Ю.А, судей Калугина Д.М, Бушминой А.Е, при секретаре Кулиевой К.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО о признании решения государственного бюджетного учреждения Нижегородской области "Кадастровая оценка" об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости незаконным, и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО на решение Нижегородского областного суда от 16 ноября 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Калугина Д.М, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

индивидуальный предприниматель ФИО обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Нижегородской области "Кадастровая оценка" (далее по тексту также ГБУНО "Кадастровая оценка") N от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" (далее по тексту спорный объект недвижимости), равной его рыночной стоимости в размере 10 065 000 рублей по состоянию на 22 декабря 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником спорного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого, определенная приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года N326-13-566703/20, размере 18 860 277, 24 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость. Согласно отчету об оценке ООО "Коллегия независимых оценщиков и экспертов" от ДД.ММ.ГГГГ N рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 22.12.2021 составила 10 065 000, 00 рублей.

Решением ГБУНО "Кадастровая оценка" от ДД.ММ.ГГГГ N в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости было отказано. По мнению административного истца, принятие вышеуказанного решения является незаконным и необоснованным.

Решением Нижегородского областного суда от 16 ноября 2022 года административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО удовлетворено частично. Установлена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, равная его рыночной стоимости по состоянию на 22.12.2021 года, в размере 12 510 000 рублей 00 копеек.

Датой обращения с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО о признании решения ГБУНО "Кадастровая оценка" N от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости незаконным - отказано.

В апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО ставится вопрос об отмене решения суда и вынесении по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных административных исковых требований. Заявитель жалобы полагает, что повторное экспертное заключение содержит недостоверные и противоречивые выводы, которые привели к некорректной итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Ввиду некорректного отбора экспертом объектов-аналогов, которые наиболее дорогие и несопоставимые с объектом оценки, заключение является недопустимым доказательством и не может быть положено в основу решения суда. Кроме того указывает, что административным истцом было заявлено ходатайство о назначении второй повторной судебной экспертизы, а также ходатайство о вызове и допросе эксперта, которые были отклонены судом.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, заслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N237-ФЗ), особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 8 октября 2020 года N837 датой перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установлено 1 января 2021 года.

Таким образом, на основании решения Правительства Нижегородской области о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ с 1 января 2021 года на территории Нижегородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ГБУ НО "Кадастровая оценка", решение которого об установлении или об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства, одновременно с оспариванием такого решения может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (части 11, 15 статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ).

Как было установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, административный истец является собственником спорного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года N326-13-566703/20, по состоянию на 1 января 2020 года в размере 18 860 277, 24 рублей (кадастровая стоимость, определенная в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, объекта недвижимости).

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Вместе с тем, заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Частями 3-6 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определен порядок подачи заявления об установлении рыночной стоимости, а также установлен перечень документов.

Как было установлено судом и подтверждается материалами дела, что 23 декабря 2021 года административный истец обратилась в ГБУ НО "Кадастровая оценка" с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 года N237-ФЗ документы, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ N, составленный ООО "Коллегия независимых оценщиков и экспертов", в котором определена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 22.12.2021 г. в размере 10 065 000 рублей.

Согласно части 9 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

29.12.2021 в адрес ИП ФИО направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10 указанной статьи).

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Решением от ДД.ММ.ГГГГ N, вынесенными в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ, ГБУ НО "Кадастровая оценка" отказано административному истцу в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июня 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку при проведении оценки объектов недвижимости оценщиком были допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении данного спора суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

Как верно указано судом первой инстанции, административный истец, как собственник объекта недвижимости, вправе оспорить кадастровую стоимость, поскольку является лицом, чьи права и обязанности могут быть затронуты результатами определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Кроме того, судом первой инстанции верно было указано, что оспариваемое решение принято уполномоченным должностным лицом в соответствии с представленной ему компетенцией, с соблюдением установленного законом порядка и срока, соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года NП/0287, и по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Вместе с тем, основанием к отказу в удовлетворении заявлений послужили нарушения: в рамках затратного подхода при определении стоимости объекта недвижимости оценщиком некорректно определена величина физического износа в размере 25%, соответствующая среднему значению диапазону при хорошем состоянии. Согласно техническому паспорту, приложенному к отчету, год постройки здания - 2013 год. В отчете отсутствует информация об имеющихся повреждениях конструктивных элементов объекта оценки. Исходя из нормативного срока службы здания и его хорошего состояния, размер физического износа должен быть определен на уровне минимального значения диапазона в размере 15 %. Нарушение п. 5 ФСО N3. В отчете в рамках сравнительного подхода не описан весь объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила для проведения расчетов нежилых помещений, расположенных в Нижегородской области. На дату оценки на рынке имеется информация об аналогичных объектах. Указанная информация в отчете не отражена, и отказ от использования не обоснован оценщиком. Нарушение п. 22 ФСО N7.

Обжалуя данное решение ГБУНО "Кадастровая оценка", административный истец исходил из того, что оно является незаконным, поскольку представленный ею отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ГБУ НО "Кадастровая оценка", о размере рыночной стоимости, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности, проведение которой было поручено ФБУ "Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

Согласно выводам, изложенным в заключении судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, оценщиком при выполнении отчета об оценке допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно выявлены несоответствия пп. "и" п.8 ФСО N 3 и п. 5 ФСО N3, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки. Рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 22.12.2021 года, без учета стоимости земельного участка определятся в размере 17 880 576, 00 рублей.

Учитывая, что экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ содержало противоречивые выводы об итоговой величине стоимости объекта оценки, по ходатайству представителя административного истца с целью определения итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и проверки представленного административным истцом отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, определением Нижегородского областного суда от 27 июня 2022 года была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению "данные изъяты"

По результатам проведенной повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта "данные изъяты"" ФИО1 N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Кроме того, эксперт ФИО1 провела расчет рыночной стоимости объекта оценки: рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 22.12.2021 составляет в размере 12 510 000 рублей.

Оценив доводы административного истца во взаимосвязи с имеющимися в материалах дела доказательствами, включая заключение судебной экспертизы и повторной судебной экспертизы, суд первой инстанции установил, что представленный административным истцом отчет об оценке составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, признав его в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Вместе с тем, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании решения ГБУ НО "Кадастровая оценка" незаконным, и установилкадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной экспертизы.

Судебная коллегия по административным делам соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они являются правильными, соответствуют материалам дела и основаны на правильном применении закона, регулирующего спорные правоотношения.

Судебная коллегия считает, что заключение эксперта соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности. Выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки, действующие на момент составления экспертного заключения: Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N298, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N61. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", установленным на дату назначения судебной экспертизы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N73-ФЗ), в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Приказом Минтруда России от 26 ноября 2018 года N742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности" предусмотрено, что эксперты осуществляющие проверку отчета об оценке должны иметь высшее профильное образование - магистратура или специалист или высшее образование (непрофильное) - магистратура или специалист и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, членство в саморегулируемой организации оценщиков - для регулируемого вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, дополнительное профессиональное образование - программы повышения квалификации по профилю оценочной деятельности и не менее пяти лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки.

Как следует из материалов дела, судебный эксперт ФИО1 является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", имеет необходимый стаж с 2010 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков, гражданская ответственность застрахована, в связи с чем квалификация судебного эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии по административным делам не вызывает.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Следовательно, заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объём необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки.

Вместе с тем, выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого-либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (пункт 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N297 и действующий на момент составления экспертного заключения (далее - ФСО N1).

В соответствии с требованиями пункта 24 ФСО N1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом обоснованно применен сравнительный подход методом сравнения продаж и доходный подход методом капитализации.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N1, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пунктам 15 и 16 ФСО N1, доходный подход это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки, который рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Согласно пункту 8 ФСО N7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее - ФСО N7), экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в связи с чем, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом представлено описание объекта оценки, информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, описано местоположение объекта оценки с приложением карты-схемы расположения. Кроме того, экспертом произведен анализ рынка, анализ наиболее эффективного использования, определен сегмент рынка, приводятся необходимые сведения о рынке земель на дату оценки и анализ внешних факторов, влияющих на стоимость исследуемого объекта.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж. Экспертом были проанализированы предложения к продаже объектов недвижимости, из которых выбрано пять объектов-аналогов, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N7.

Доводы жалобы относительно отбора объектов аналогов судебной коллегией отклоняются, поскольку указанные доводы направлены на формальное несогласие с оценкой судебного эксперта и надлежащего обоснования не содержат, в свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у заявителя жалобы, так и у представителя заявителя жалобы в материалах дела не имеется, при этом заявителем жалобы в суды обеих инстанций не представлено доказательств несостоятельности выводов эксперта или его некомпетентности.

Количество выбранных в качестве аналогов земельных участков соответствует требованиям действующего законодательства в части оценочной деятельности в отношении минимально необходимого количества выбранных аналогов при применении сравнительного подхода. Информация об объектах аналогах была получена из Интернет-сайта, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объектов исследования эксперт ввел соответствующие корректировки (на торг, на местоположение, на физический износ, на площадь, на этажность и другие).

По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно.

Вместе с тем, экспертом ФИО1 были представлены дополнительные пояснения относительно имеющихся замечаний в отношении заключения, приобщенные в судебном заседании суда апелляционной инстанции, в которых эксперт указал, что предложение на коммерческий объект N1 не принято в качестве объекта аналога, а замечания относительно наличия якорного арендатора не относит объект недвижимости к готовому бизнесу, поскольку, условия договора аренды в большинстве своем предполагают возможность его беспрепятственного расторжения, кроме этого, в объявлении не указана информация о том, что объект предлагается к продаже со всем оборудованием и остатками товарно-материальных ценностей, что могло бы указывать на реализацию именно готового бизнеса. Тогда как в тексте коммерческого объекта N12 прямым текстом написано, что "продается как готовый бизнес", что может подразумевать собой реализацию с оборудованием и ТМЦ.

Кроме того, коммерческие объекты NN9, 10, 11 не берутся в расчет, по причине того, что они отличаются от оцениваемого объекта, а так же от объекта N8, используемого в качестве аналога, конструктивными особенностями, здания NN9, 10, 11 относятся к новым современным постройкам, характеризуемые как торговые центры, объект оценки и объект N8 больше схожи по конструктивным характеристикам, относятся к типовым постройкам, характерным для удаленных районов области.

Относительно замечаний на коммерческие объекты N3 и N4, то в данном случае поправка на тип не вводилась ввиду указания в текстах объявлений о продаже зданий.

В анализе рынка не приведены объекты площадью менее 300 кв.м, поскольку определенный экспертом сегмент рынка, ограничивающийся площадью 400 кв.м, ни коем образом не искажает полученный результат в экспертизе, поскольку разница площадей объекта оценки и объектов-аналогов учтена соответствующей корректировкой.

Коммерческий объект N5 отнесен экспертом к райцентрам сельскохозяйственных районов, в связи с чем приведена соответствующая корректировка, в связи с чем завышения стоимости нет.

При определении физического состояния объектов-аналогов и объекта оценки год постройки не всегда является главным определяющим фактором. Кроме того, год постройки объектов NN1, 2, 4, 5 не указан в тексте объявлений. Однако имеются фотоматериалы, позволяющие оценить физическое состояние объектов-аналогов и сопоставить его с физическим состоянием объекта оценки. В результате чего установлено, что аналоги находятся в более худшем состоянии, чем объект оценки. Данный факт был учтен экспертом в корректировке на физический износ.

Коммерческий объект N11 не берется в расчет, по причине того, что в отличии от объектов NN2, 5 объект N11 цоколь без окон, а объекты NN2, 5 более подходят под объекты-аналоги. Объект N5 расположен на первом этаже, в связи с чем корректировка применена верно.

Таким образом, указанное заключение не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, соответствует представленным доказательствам, а также требованиям Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Правовых оснований к отмене решения суда доводы апелляционной жалобы не содержат, сводятся к несогласию с содержащимися в решении суда выводами, что не может рассматриваться в качестве основания отмены судебного решения в апелляционном порядке.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 КАС РФ привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нижегородского областного суда от 16 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Первый кассационный суд общей юрисдикции (г. Саратов) в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации через Нижегородский областной суд.

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 марта 2023 г.

Председательствующий

Судьи