Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 марта 2023 г. по делу N 66а-38/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Артамоновой Т.А, судей Колпаковой А.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Базаровой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело УИД N 23OS0000-01-2022-000538-68 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТСТРОЙ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 21 сентября 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края Сергеева Р.М, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, специалиста ФИО13 представителя административного истца Чукова Д.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТСТРОЙ" (далее также - ООО "ИНВЕСТСТРОЙ", общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетами об оценке N N и N N от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленным Союзом " "данные изъяты"", по состоянию на 1 января 2021 года кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером N1680, площадью 2 756, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 17 734 766, 00 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N1685, площадью 10 474, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 375 055 371, 00 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 139 428 728, 48 рублей и 548 389 766, 72 рублей соответственно существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 21 сентября 2022 года заявленные требования удовлетворены, по состоянию на 1 января 2021 года установлена равная рыночной кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N1680 в размере 17 734 766, 00 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером N1685 в размере 375 055 371, 00 рублей; определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости -19 мая 2022 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для пересмотра кадастровой стоимости, так как работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки; уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости приведет к снижению налоговых платежей и наполняемости бюджета; положенное судом в основу решения заключение эксперта содержит недостатки, повлиявшие на итоговый результат.

Так, департамент не согласен с выводами заключения о соответствии предоставленных административным истцом отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, которые содержат существенные недостатки: оценщик при расчете рыночной стоимости объектов необоснованно отказался от использования затратного подхода, при том, что на объекты недвижимости имеется техническая документация, из которой не усматривается уникальности технических характеристик оцениваемых объектов; при использовании доходного подхода оценщиком определена не рыночная стоимость конкретного здания (объекта оценки), а "комплекса зданий", состоящего из торгового центра и склада, тем самым не учитывая особенности конкретного здания; при расчете ставки арендной платы подобраны аналоги, не сопоставимые с объектами оценки по этажности, по площади, по техническим характеристикам, по функциональному назначению, по типу здания; рассчитывая арендную ставку, оценщик необоснованно принимает к расчетам площадь здания торгового центра и склада, хотя объектом оценки являются два самостоятельных объекта; при очищении стоимости объекта оценки от стоимости земельного участка рассчитана вся площадь земельного участка, которая относится к двум объектам оценки, что методологически неверно; оценщик необоснованно отказался от использования сравнительного подхода. Учитывая изложенное, определенная оценщиком в отчетах рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, признанных судебной экспертизой соответствующими законодательству, нельзя признать достоверной.

Административным истцом поданы письменные возражения на апелляционную жалобу с просьбой в ее удовлетворении отказать, а также в опровержение выводов заключения повторной судебной оценочной экспертизы представлено заключение специалиста (рецензия) ООО " "данные изъяты"" N N ФИО14

ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" подан письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором содержится согласие с приведенными в ней доводами.

В ходе разбирательства в суде апелляционной инстанции по ходатайству представителя заинтересованного лица определением судебной коллегии от 15 марта 2023 года произведена в порядке статьи 44 КАС РФ процессуальная замена ФГБУ "ФКП Росреестра" на правопреемника ППК "Роскадастр".

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении не заявили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 КАС РФ суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также - НК РФ) налог на имущество организаций устанавливается данным кодексом и законами субъекта Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с данным кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 373 НК РФ налогоплательщиками признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" является собственником объектов недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N1680 и нежилого здания с кадастровым номером N1685, расположенных в "адрес" что подтверждено сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН).

Кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2021 года нежилого здания с кадастровым номером N в размере 139 428 728, 48 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N в размере 548 389 766, 72 рублей определена в порядке, установленном статьей 18 Закона N 237-ФЗ, и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края". Данная кадастровая стоимость внесена 9 ноября и 15 ноября 2021 года соответственно в ЕГРН, применяется с 1 января 2022 года.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником объектов недвижимого имущества, результаты определения их кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы общества как плательщика налога на имущество организаций, в связи с чем могут быть ими оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчеты об оценке N N и N N от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленные Союзом " "данные изъяты"", в соответствии с которыми по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составила 17 734 766, 00 рублей, нежилого здания с кадастровым номером N составила 375 055 371, 00 рублей.

С целью проверки содержащихся в данных отчетах выводов и установления достоверной рыночной стоимости спорных нежилых зданий судом первой инстанции в соответствии со статьей 77 КАС РФ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО " "данные изъяты"".

Согласно заключению эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО15 N N от ДД.ММ.ГГГГ года, отчеты об оценке N N и N N от ДД.ММ.ГГГГ года соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и на соответствие стоимости объектов оценки, определенной в отчетах, действительной рыночной стоимости. Технических ошибок и ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей отчетов, приводят к неоднозначному толкованию или влияют на итоговый результат, не выявлено, в связи с чем исследование по вопросу определения рыночной стоимости нежилых зданий на спорную дату экспертом не проводилось.

Изучив данное экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований сомневаться в объективности выводов эксперта ФИО16 установилкадастровую стоимость спорных нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке, законность которых подтверждена заключением судебной экспертизы.

Судебная коллегия с такими выводами согласиться в полной мере не может по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. По смыслу статьи 16 указанного закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В соответствии со статьей Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п. 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Судебная коллегия, изучив отчеты об оценке, данное экспертное заключение, дополнительные письменные пояснения выполнившего его эксперта Ганныч А.А, полагает, что указанные отчеты об оценке, равно как и заключение судебной экспертизы, вышеприведенным требованиям законодательства не соответствуют, заключение эксперта не отвечает перечисленным выше принципам законности, объективности, всесторонности и полноты проведенных исследований и расчетов.

Так, вызывают сомнения выводы эксперта о соответствии отчетов оценщика требованиям федеральных стандартов оценки. В рамках расчетов доходным подходом оценщиком определена рыночная стоимость единого комплекса, состоящего из торгового центра и склада, с дальнейшим выделением стоимости объектов оценки (исходя из их балансовой стоимости) с применением корректировок, а не рыночная стоимость каждого здания (объекта оценки), тем самым не учтены индивидуальные особенности конкретного здания, являющегося самостоятельным объектом оценки; при расчете арендной ставки оценщик необоснованно и немотивированно принял к расчетам совокупную площадь здания торгового центра и склада, хотя объектом оценки являются два самостоятельных объекта недвижимости; при очищении стоимости объекта оценки от стоимости земельного участка рассчитана вся площадь земельного участка, которая относится к двум объектам оценки; при расчете ставки арендной платы подобраны аналоги, не сопоставимые с объектами оценки по этажности, по площади, по техническим характеристикам, по функциональному назначению, по типу здания.

При таких обстоятельствах, отчеты об оценке, экспертное заключение и содержащиеся в них расчеты не отвечают принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В нарушение требований статей 8, 16 Закона N 73-ФЗ, пункта 11 ФСО N 1 содержание заключения допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не позволяет проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Изложенное в соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ послужило основанием для назначения по настоящему делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" (далее также - ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга) ФИО17

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненной экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО18 отчеты об оценке N N и N N от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленные Союзом " "данные изъяты" Сочи", не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки нарушения не допускались; ошибки при выполнении математических действий в отчете не допускались; информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой, имеются иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. По состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составила 43 559 000, 00 рублей; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N - 424 369 000, 00 рублей.

Изучив по правилам статьи 84 КАС РФ имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, в том числе, рецензию N N от ДД.ММ.ГГГГ года, дополнительные письменные пояснения судебного эксперта ФИО19 на указанную рецензию, судебная коллегия полагает, что представленные административным истцом отчеты об оценке, равно как и заключение эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО20 N N от ДД.ММ.ГГГГ года, по приведенным выше основаниям не отвечают требованиям федеральных стандартов оценки, Закона N 73-ФЗ, вводят в заблуждение, допускают неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов, в связи с чем не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

В свою очередь, заключение повторной судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО21 следует признать надлежащим, достоверным и достаточным доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость принадлежащих административному истцу нежилых зданий на спорную дату, выполнено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Закона N 73-ФЗ и Закона об оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральных стандартов оценки, является ясным и полным, выводы эксперта носят категорический характер и не являются противоречивыми, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют. Представленная административным истцом рецензия специалиста заключение повторной судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года не опровергает.

Так, надлежит согласиться с выводами эксперта ФИО22 о том, что отчеты об оценке выполнены с нарушениями требований пункта 5 ФСО N 3, Статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а именно: оценщик в отчете ссылается на предоставленный ООО "ИНВЕСТСТРОЙ" реестр договоров аренды зданий ТЦ и склада, на основании которого произведен расчет средневзвешеного значения арендной ставки, однако в приложениях к отчетам данные договоры отсутствуют, реестр договоров не приведен, что не позволяет проверить произведенный расчет, при том, что указанный в отчетах рыночный диапазон арендных ставок не соответствует диапазону, приведенному в анализе рынка, сам анализ рынка продажи торговых центров в г. Сочи не осуществлен в полном объеме, отказ от использования имеющихся в открытом доступе объектов оценщиком не обоснован; оценщиком неверно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки с кадастровым номером N, что привело к некорректному расчету и выводу о его кадастровой стоимости; некорректно произведен расчет долей зданий в составе ТЦ, а именно, не приведена информация, на основании которой оценщик считает, что величина балансовой стоимости каждого объекта может являться основой для расчета долей в здании ТЦ, а также взаимосвязь данных показателей стоимости.

Следовательно, как верно указано экспертом ФИО23 отчеты об оценке вводят в заблуждение, информация, приведенная в отчетах, существенным образом влияющая на стоимость объектов оценки, не подтверждена, содержание отчетов об оценке допускает неоднозначные толкования полученных результатов. Допущенные нарушения не позволяют судить о достоверности результатов рыночной стоимости объектов оценки и могли оказать влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Указание в рецензии специалиста о том, что сделанный экспертом вывод о том, что оценщиком не в полном объеме проанализирован рынок продажи в г. Сочи, ошибочен и не подтвержден источниками, является несостоятельным и опровергается содержанием заключения, в котором указаны ссылки на использованные экспертом источники в открытом доступе сети Интернет (https://yandex.ru/maps/, https://ppk.rosreestr.ru/, https://lk.rosreestr.ru/). По анализируемым земельным участкам информация взята из текста объявлений, представленных в отчетах об оценке. Таким образом, вопреки доводам истца, эксперт проанализировал весь комплекс доступной информации и сделал комплексный вывод относительно всех параметров объектов-аналогов, придя к выводам о неполноте такого анализа со стороны оценщика.

Вопреки указанию рецензента, вывод эксперта о неправильной сегментации рынка оценщиком в связи с неверным анализом объектов оценки, интерпретацией их назначения и иных характеристик, что повлекло искажение итогового результата, является обоснованным. Так, оценщик отнес объект оценки с кадастровым номером N к сегменту вторичного рынка коммерческой недвижимости класс А - торговый центр, в качестве аналогов подобраны торговые помещения, расположенные в торговых центрах. Однако объекты свободного назначения и торговые центры, помещения в них - это два разных сегмента рынка коммерческой недвижимости, при этом, один из объектов оценки - здание склада, которое входит в состав торгового центра, но, по сути, торговым центром не является, второй объект - здание торгового центра. Вывод эксперта о некорректном расчете оценщиком долей зданий в составе торгового центра как комплекса зданий на основании балансовой стоимости надлежащим образом мотивирован, при том, что по расчетам оценщика в составе комплекса склад составляет менее 5% от общей стоимости при различии в площади (общая - 13 231, 5 кв.м, склада - 2 756, 9 кв.м, здания торгового центра - 10 474, 6 кв.м.). Надлежит согласиться и с выводами эксперта о том, что оценщиком необоснованно не учтено, какая доля земельного участка относится к каждому оцениваемому зданию, при том, что оценщик некорректно вычел стоимость права аренды всего земельного участка из стоимости комплекса зданий, расчет стоимости долей земельного участка, относящихся к каждому зданию, оценщиком не произведен. Согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода - г. Нижний Новгород, под ред. Лейфера Л.А. (стр. 265, п. 11.2), корректировка на тип объекта (встроенное помещение/отдельно стоящее здание с земельным участком в пределах общей площади застройки) не учитывает различие в обеспеченности земельным участком.

При ответе на вопрос о действительной рыночной стоимости спорных нежилых зданий исследования экспертом ФИО25 проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе; на основании материалов дела, информации, полученной с помощью открытых Интернет-источников, позволяющих установить состояние объектов на дату оценки, приведено описание объектов экспертизы, их местоположения, качественных и количественных характеристик, осмотр экспертом не проводился по причине ретроспективности даты оценки и с учетом этого нецелесообразности такого осмотра, что согласуется с положениями пункта 5 ФСО N 7. Доводов о влиянии результатов осмотра при такой ситуации на рыночную стоимость рецензентом не приведено.

Экспертом по материалам открытых источников, собственного архива, накопленных данных осуществлен за период с 1 января 2019 года по 1 января 2021 года анализ рынка коммерческой недвижимости и земельных участков г. Сочи и конкретно Адлерского района (анализ фактических данных о ценах сделок и предложений). Доводы рецензии о том, что накопленный опыт и собственный архив эксперта не являются источником информации, противоречит положениям статьи 8 Закона N 73-ФЗ, согласно которым заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертом определен сегмент рынка, к которому относится объект исследования с кадастровым номером N, представляющий собой торговый центр - к рынку торговой недвижимости (торговые центры (ТЦ, ТК, ТРК) и помещения в них), объект исследования с кадастровым номером N, представляющий собой склад в составе торгового центра - к рынку объектов свободного назначения, что соответствует классификации Справочника оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода - г. Нижний Новгород, под ред. Лейфера Л.А, относящего к объектам свободного назначения помещения различного назначения (склад, офис, магазин).

Экспертом осуществлен анализ основных факторов, влияющих на стоимость коммерческой недвижимости (передаваемые права, условия финансирования, продажи, рынка, торга, местоположение, физические и экономические характеристики, общая площадь). По результатам исследования сегмента рынка, к которому относится нежилое здание с кадастровым номером N1685, за анализируемый период выявлено 11 предложений к продаже, однако они не являются схожими с объектом экспертизы по общей площади, классу, типу отделки, составу арендаторов, то есть не отвечают требованиям пункта 22б ФСО N 7, в связи с чем экспертом принято решение об отказе от использования торговой недвижимости, выявленной на открытом рынке, в качестве объектов-аналогов при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода. Проанализировав рынок предложений по аренде и сведения по представленным обществом договорам аренды помещений исследуемого нежилого здания с кадастровым номером N1685, эксперт установил, что основная часть ставок аренды по данным договорам ниже минимального значения или выше максимального значения стоимости аренды 1 кв.м. объектов торгового назначения с учетом стоимости земельного участка в Адлерском районе г. Сочи, в связи с чем пришел к выводу о невозможности использования в расчетах конкретных договоров аренды помещений, так как представленных данных недостаточно для объективного и корректного определения величины ПВД объекта экспертизы и дальнейшего определения рыночной стоимости спорного здания.

Проанализировав рынок продажи объектов складского и свободного назначения в Адлерском районе г. Сочи, к которому относится объект исследования с кадастровым номером N1680, эксперт выявил 10 предложений к продаже, однако они не являются схожими с объектом экспертизы по общей площади, классу, типу отделки, то есть не отвечают требованиям пункта 22б ФСО N 7, в связи с чем экспертом принято решение об отказе от использования складской недвижимости, выявленной на открытом рынке, в качестве объектов-аналогов при определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода. Проанализировав рынок предложений по аренде и сведения по представленному обществом договору аренды помещений исследуемого нежилого здания с кадастровым номером N1680, эксперт установил, что ставка аренды по данному договору ниже минимального значения стоимости аренды 1 кв.м. объектов складского и свободного назначения с учетом стоимости земельного участка в Адлерском районе г. Сочи, в связи с чем пришел к выводу о невозможности использования в расчетах конкретных договоров аренды помещений, так как представленных данных недостаточно для объективного и корректного определения величины ПВД объекта экспертизы и дальнейшего определения рыночной стоимости спорного здания. Также эксперт исходил из того, что определение рыночной стоимости спорных нежилых зданий должно производиться без учета стоимости относящегося к ним земельного участка, в связи с чем учитывал величину рыночной стоимости земельного участка для каждого здания отдельно, исходя из площади застройки.

При этом, при определении рыночной стоимости земельного участка, на котором расположены объекты экспертизы, по состоянию на 1 января 2021 года были использованы усредненные данные по России ввиду значительного охвата территории, поскольку в г. Сочи представлено небольшое количество объявлений по продаже, что не позволило эксперту в полной мере проанализировать динамику изменения цен. В свою очередь, в рецензии не приведено иное значение стоимости земельного участка, иного ценового диапазона стоимости земельных участков в г. Сочи на дату оценки для данного местоположения, что позволило бы поставить под сомнение выводы экспертизы в этой части.

Указание в рецензии на допущенную экспертом методологическую ошибку, выразившуюся в потере при расчетах рыночной стоимости площади земельного участка 10 304, 4 кв.м, что в пересчете на стоимость составляет 211 456 592 рубля, не обоснованно и не подтверждено, поскольку эксперт исходил из того, что объекты экспертизы являются отдельно стоящими зданиями, расположенными на одном земельном участке, в связи с чем определял их рыночную стоимость отдельно друг от друга, а не как комплекса, с учетом площади застройки (для здания с кадастровым номером N1685 - 3 390, 4 кв.м, для здания с кадастровым номером N1680 - 1 443, 2 кв.м.). При таком подходе использование экспертом стоимости всего земельного участка вместо площади застройки повлечет искажение итогового результата.

Поскольку выявленное количество объектов, предложенных к аренде, является достаточным, это позволило эксперту при определении рыночной стоимости объектов недвижимости применить доходный подход и метод прямой капитализации, так как имеется возможность определения чистого операционного дохода (ЧОД) от сдачи в аренду объектов экспертизы, что приведет к получению дохода по своим характеристикам, соответствующего основным предпосылкам и допущениям данного метода.

Применение данного подхода и метода расчета рыночной стоимости осуществлено экспертом в полном соответствии с приведенными пунктами федеральных стандартов оценки, а также пунктом 23 ФСО N 7, с учетом специфики объектов исследования, цели оценки, вида стоимости, достаточности и достоверности исходной информации, допущений и ограничений. В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД) оцениваемого объекта с кадастровым номером N1680 определялся на основе анализа предложений на дату проведения экспертизы по предложенным к аренде аналогичным объектам, экспертом отобрано 3 объекта-аналога, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым нежилым зданием, относящихся к одному с ним сегменту (складская недвижимость). С целью соблюдения требований ФСО N 7 выявленные различия скорректированы на торг (-6, 75%), на условия рынка (4, 96%, 2, 46%. 0, 58%), на тип объекта (8, 70%), на площадь (-15, 08 %, - 15, 70%, -11, 08%).

Доводы рецензии о неверном применении в расчетах арендной ставки для аналога N 1 в размере 165 000, 00 рублей опровергаются содержанием приложенных к заключению скриншотов объявлений, согласно которым ставка аренды по данному аналогу N 1 составила 500 руб. за 1 кв/мес.

Для расчета арендопригодной площади эксперт использовал среднее значение коэффициента арендопригодной площади (0, 79) для складских помещений и зданий. В соответствии с методикой расчета методом капитализации в рамках доходного подхода рыночной стоимости, для определения действительного дохода от объекта недвижимости необходимо определить размер потерь, обусловленный недозагрузкой. Среднее значение величины недозагрузки составило 21, 00%. Величина операционных расходов составила 24% от действительного валового дохода, среднее значение ставки капитализации - 12, 30%.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД) оцениваемого объекта с кадастровым номером N1685 определялся на основе анализа предложений на дату проведения экспертизы по предложенным к аренде аналогичным объектам, отобрано 5 объектов-аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым нежилым зданием, относятся к одному сегменту (торговая недвижимость). С целью соблюдения требований ФСО N 7 выявленные различия скорректированы на торг (-10, 95%), на условия рынка (5, 26% для аналогов NN1, 2, 3, 2, 89% для аналога N 4, 2, 16% для аналога N5), на тип объекта (8, 70%), на площадь (-20, 88 %, - 13, 90%, -18, 81, - 21, 52%, -22, 23%).

Для расчета арендопригодной площади эксперт использовал среднее значение коэффициента арендопригодной площади (0, 81) для торговых помещений и зданий. Среднее значение величины недозагрузки составило 21, 95%. Величина операционных расходов составила 31, 00% от действительного валового дохода, среднее значение ставки капитализации - 12, 80%.

Указание в рецензии не ошибочность введения корректировки на дату предложения с использованием данных справочников КО-ИНВЕСТ вместо информации о динамике арендных ставок не свидетельствует о нарушении экспертом федеральных стандартов оценки. Основой для определения индексов строительно-монтажных работ, содержащихся в указанных справочниках, являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, показатели оплаты труда и другие затраты, зависящие от экономической, политической ситуации в стране. При таких обстоятельствах, нарушений при расчете корректировки на изменение цен на основании анализа сведений об индексах строительно-монтажных работ не допущено.

Обоснование отказа от применения корректировки на этаж экспертом в заключении приведено и подробно описано в дополнительных письменных пояснениях. Данный фактор не рассматривался экспертом в качестве ценообразующего, исходя из классификационных характеристик торговых центров, учитывая, что посетители/покупатели, обеспечивающие проходимость, посещают торговые центры, независимо от этажа расположения, влияние на стоимость арендной платы оказывает расположение относительно известных брендов, супермаркетов, привлекающих основной поток потенциальных покупателей/потребителей услуг. Размещение складов на втором этаже и выше для собственников и арендаторов не целесообразно ввиду необходимости наличия зоны для погрузки/выгрузки. При том, что рецензентом не указаны данные, как этаж расположения оказывает влияние на стоимость арендной платы.

Описание и обоснование корректировки на состояние отделки экспертом также приведено в заключении: на основании информации, указанной в объявлениях по аренде, и в связи с тем, что объекты-аналоги NN 1-5 предлагаются к аренде и пригодны для использования по назначению, эксперт сделал вывод о том, что состояние их отделки хорошее (среднее). В тексте объявлений отсутствует информация об улучшенной отделке, равно как и о необходимости их ремонта. Не приведено таких сведений и в рецензии специалиста.

Судебная коллегия исходит из того, что выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Закона N 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7, эксперт обязан мотивировать их выбор, что и было соблюдено экспертом при расчете рыночной стоимости спорных нежилых зданий, а именно, выбор вышеперечисленных корректировок и отказ от них эксперт обосновал со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, - г. Нижний Новгород, под ред. Лейфера Л.А, данные портала СтаРиелт, Сборники Ко-Инвест.

В свою очередь, в апелляционную инстанцию не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, ни приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых в качестве аналогов для сдачи в аренду эксперт необоснованно отказался.

Обоснование отказа от применения сравнительного и затратного подходов, их методов экспертом в заключении приведено. Согласно пункту 24 ФСО N 1 эксперт самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Данные требования экспертом ФИО26 при выборе подхода и метода определения рыночной стоимости спорных нежилых зданий соблюдены, принимая во внимание специфику объектов исследования, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения исследования.

Суд апелляционной инстанции находит, что экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Выводы заключения повторной судебной оценочной экспертизы не противоречивы, аргументированы и последовательны, в полном объеме поддержаны экспертом ФИО27 в письменных пояснениях по доводам в рецензии специалиста, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, рецензией не опровергаются.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений и выводов эксперта ФИО28, являющейся субъектом оценочной деятельности и обладающей необходимым опытом и знаниями в данной области, не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы, равно как для признания заключения повторной судебной экспертизы недопустимым доказательством в порядке статьи 61 КАС РФ по результатам разбирательства в суде апелляционной инстанции не усматривается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 309 КАС РФ и по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

При таких обстоятельствах, решение Краснодарского краевого суда от 21 сентября 2022 года подлежит изменению в части установления размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в соответствии с выводами заключения повторной судебной оценочной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Применительно к распределению судебных расходов судебная коллегия исходит из следующего.

Статьей 111 КАС РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 указанного Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 КАС РФ).

Согласно статье 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Частью 14 статьи 49 КАС РФ предусмотрено, что государственному судебно-экспертному учреждению, а также эксперту, выполнившему работу, которая не входит в круг его служебных обязанностей в качестве работника государственного учреждения, производятся оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы. Эксперту, вызванному в суд, возмещаются расходы, связанные с явкой в суд и проживанием (расходы на проезд, наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, с учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Сопоставив разницу между указанными величинами применительно к рассматриваемому делу, как в денежном эквиваленте, так и в процентном соотношении, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью в отношении нежилого здания с кадастровым номером N:1685 составляет менее чем в два раза, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, расходы на оплату заключения повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости в отношении данного объекта недвижимости в размере 90 000, 00 рублей подлежат взысканию с административного истца.

В свою очередь, разница между рыночной и кадастровой стоимостью в отношении нежилого здания с кадастровым номером N1680 составляет более чем в два раза, не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца, в связи с чем расходы на оплату заключения повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости данного нежилого здания в размере 90 000, 00 рублей подлежат взысканию в пользу экспертной организации с административного ответчика, утвердившего оспариваемую кадастровую стоимость - департамента имущественных отношений Краснодарского края.

Согласно представленным ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" документам, а именно, финансово-экономическому обоснованию и счету N 29 от 1 марта 2023 года, общая стоимость повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом данной организации ФИО30 составляет 180 000, 00 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда апелляционной инстанции, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца в пользу экспертной организации.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 21 сентября 2022 года в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости изменить.

Установить по состоянию на 1 января 2021 года в отношении нежилого здания с кадастровым номером N1680, площадью 2 756, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости 43 559 000, 00 рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2021 года в отношении нежилого здания с кадастровым номером N1685, площадью 10 474, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости 424 369 000, 00 рублей.

В остальной части решение Краснодарского краевого суда от 21 сентября 2022 года оставить без изменения.

Заявление генерального директора ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО33 об оплате судебных расходов по проведению повторной судебной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТСТРОЙ" в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" судебные расходы по проведению повторной судебной экспертизы в размере 90 000, 00 рублей.

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" судебные расходы по проведению повторной судебной экспертизы в размере 90 000, 00 рублей.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 марта 2023 года.

Председательствующий

Судьи