Кассационное определение СК по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2023 г. по делу N 8а-221/2023-(8а-40440/2022)[88а-7473/2023]

Судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Богатых О.П, судей Капункина Ю.Б. и Мальмановой Э.К, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу начальника отдела правового обеспечения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области Федоровой Т.А. на решение Ростовского областного суда от 18 июля 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 сентября 2022 года по административному делу по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об оспаривании решения.

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Богатых О.П, выслушав пояснения Козлова А.Г, действующего в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Шварцкоп М.С, действующей в интересах Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - Департамент) обратился в суд с административным иском, в котором просил признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Ростовской области (далее - Комиссия) при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра по Ростовской области) от 18 января 2022 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 13 217 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной рыночной стоимости в размере 36 479 000 руб.; исключить кадастровую стоимость равную рыночной из сведений Единого государственного реестра недвижимости, установленную Комиссией, и восстановить сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 73 943 431, 69 руб.

В обоснование требований Департамент указал, что между Департаментом и Карапетяном А.М, Замаевой Ю.А, Арутюновым В.А. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 13 217 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", платежи от сдачи которого поступают в местный бюджет.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области" по состоянию на 1 января 2014 года кадастровая стоимость указанного земельного участка, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственной площадки, составила 73 943 431, 69 руб.

18 января 2022 года Комиссией принято решение N 11-26/2021-350 о пересмотре результата определения кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании отчета от 29 ноября 2021 года N 35/21 ООО "Квалитет. Оценочная компания" оценщика ФИО6, в соответствии с которым определена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, а именно 36 479 000 руб.

Не соглашаясь с решением Комиссии, указывает, что отчет от 29 ноября 2021 года N 35/21 об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствуют положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки.

Отмечает, что принятое на основании указанного отчета решение Комиссии повлекло снижение кадастровой стоимости земельного участка на 50, 7 %, что влияет на доходную часть местного бюджета.

Решением Ростовского областного суда от 18 июля 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 сентября 2022 года, заявленные требования удовлетворены.

Суд признал не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы Департамента решение Комиссии от 18 января 2022 года N 11-26/2021-350 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 13 217 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственной площадки, находящегося по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленной в отчете об оценке от 29 ноября 2021 года N 35/21, составленный оценщиком ООО "Квалитет. Оценочная компания" - членом Саморегулирующей организации "Региональная Ассоциация Оценщиков" ФИО6, в размере 36 479 000 руб.

Суд исключил из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии от 18 января 2022 года N 11-26/2021-350 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 36 479 000 руб. по состоянию на 1 января 2014 года, восстановив сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 73 943 431 руб.

Суд постановилперечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 36 400 руб. за счет денежных средств, поступивших от Департамента в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по настоящему административному делу.

Суд взыскал с Управления за счет казны Российской Федерации в пользу Департамента расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 36 400 руб.

В кассационной жалобе Федорова Т.А, действующая в интересах Управления Росреестра по Ростовской области, ставит вопрос об отмене судебных актов, как незаконных и необоснованных, вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права.

Кассационная жалоба, поступившая в суд первой инстанции 6 декабря 2022 года, определением судьи кассационной инстанции от 10 января 2023 года с делом передана для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений, выслушав пояснения Козлова А.Г, действующего в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Шварцкоп М.С, действующей в интересах Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции пришла к следующим выводам.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (статья 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что отчет об оценке от 29 ноября 2021 года N 35/21, составленный оценщиком ООО "Квалитет. Оценочная компания" ФИО6, составлен с нарушением норм действующего законодательства, в нарушение федеральных стандартов оценки, приведших к искаженному результату рыночной стоимости, не отвечает требованиям достоверности доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, что проверено путем назначения судебной оценочной экспертизы.

При этом суд первой инстанции сослался на результаты судебной экспертизы от 30 июня 2022 года N 2167/10-4, согласно которой экспертом сделаны выводы о том, что отчет об оценке от 29 ноября 2021 года N 35/21 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, пунктам 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, содержит ошибки при выполнении математических действий и несоответствия, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки.

Между тем суды нижестоящих инстанций не учли следующее.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для целей Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 названного Закона).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ).

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 7)" установлена последовательность, в которой выполняется анализ рынка недвижимости.

Оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в пункте 22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 7)", в том числе при применении корректировок.

В данном случае, как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости судом установлена на основании судебной оценочной экспертизы от 30 июня 2022 года N 2167/10-4, составленной экспертом ФБУ "Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета от 29 ноября 2021 года N 35/21 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и подтверждении данным отчетом определенной в нем итоговой рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Эксперт установил, что представленный Комиссии отчет от 29 ноября 2021 года N 35/21 не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 3)" и Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость объекта исследования, которая могла быть рассчитана оценщиком с использованием отвечающих критериям обоснованности корректировок, актуальных на дату проведения исследования 1 января 2014 года, и не имеющих математических ошибок, связанных со средним значением, принятым в качестве коэффициента торможения, составляет 37 694 884 руб. Указанная стоимость имеет отступление от рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком на 3 %. Разница итоговых значений рыночной стоимости земельного участка, определенных отчетом от 29 ноября 2021 года N 35/21 и данным заключением, составляет 3 %, разница итоговых значений характерна для данного диапазона цен.

При указанных обстоятельствах суду было необходимо определить в допустимом или недопустимом диапазоне была установлена оценка и определена рыночная стоимость объекта оценки административным ответчиком.

Между тем, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законом мер к установлению указанных обстоятельств, в том числе путем вызова и допроса эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу N 2167/10-4, а при необходимости - путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы, при отсутствии специальных познаний и в нарушение требований закона восстановил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 73 943 431 руб. без установления его рыночной стоимости.

Изложенное свидетельствует, что судами нижестоящих инстанций допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход административного дела, оспариваемые судебные акты нельзя признать законными, в связи с чем судебные акты подлежат отмене с направлением административного дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении административного дела суду первой инстанции следует учесть изложенное выше и разрешить административное дело в соответствии с установленными по административному делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ростовского областного суда от 18 июля 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 сентября 2022 года отменить, административное дело направить на новое рассмотрение в Ростовский областной суд в ином составе суда.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Кассационное определение изготовлено в полном объеме 21 февраля 2023 года.

Председательствующий О.П. Богатых

Судьи Ю.Б. Капункин

Э.К. Мальманова