Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Сицинской О.В., судей Семейкиной С.А., Сумбаевой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мальцевой Л.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1121/2022 по апелляционным жалобам Лозовской Ирины Евгеньевны, департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Краснодарского краевого суда от 16 ноября 2022 г, вынесенное по административному иску Лозовской Ирины Евгеньевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, заслушав доклад судьи Сицинской О.В,
УСТАНОВИЛА:
Лозовская И.Е. обратилась в Краснодарский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 776 +/- 35 кв.м; расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 года, в размере 3 950 000 рублей.
В основание заявленных требований указывает, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что неблагоприятно влияет на имущественные права административного истца как плательщика арендной платы.
Решением Краснодарского краевого суда от 16 ноября 2023 г. заявленные административные исковые требования удовлетворены; установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 года, в размере 4 805 345 рублей. Разрешены вопросы о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости и распределении судебных расходов.
В апелляционной жалобе административный истец Лозовская И.Е. просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права. Настаивает на наличии не устранённых судом замечаний к заключению судебной экспертизы. Указывает на ряд нарушений, допущенных судебным экспертом при производстве судебной экспертизы по делу. В частности, что на стр. 42-43 заключения эксперт указывает, что назначение объекта-аналога N 2, 3 - "для ИЖС", а назначение объекта экспертизы "под индустриальную застройку". В расчетной таблице на стр. 57 эксперт применяет корректировку на вид разрешенного использования, рассчитанную для земельных участков из другого сегмента (под ИЖС), никак не обосновывая значение и расчет корректировки, а на стр. 55 указывает, что объект оценки и объекты аналоги сопоставимы по данному элементу. Кроме того, экспертом не определена степень влияния ценообразующих факторов, не приведены описания корректировок, корректировка на масштаб, уторговывание, местоположение основано на экспертном мнении, некорректно подобраны объекты-аналоги. Ходатайствует о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней департамент имущественных отношений Краснодарского края решение суда первой инстанции просит отменить и принять по делу новое об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия оснований для пересмотра кадастровой стоимости. Указывает на то, что уменьшение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению размера арендных платежей, отнесенных к источникам доходов бюджета, что влияет на наполняемость бюджета. Полагает недоказанным недостоверность установленной в предусмотренном законе порядке кадастровой стоимости. Считает, что заключение судебной экспертизы не может быть принято судом в качестве доказательства по делу. Замечания на судебную экспертизу аналогичны замечаниям административного истца. Настаивает, что в нарушение требований распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", суд назначил проведение судебной экспертизы в иной организации, что не позволяет принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего вида доказательств.
От администрации муниципального образования город Армавир поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой позиция заинтересованного лица идентична позиции административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края. Настаивает на отмене решения суда.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в рассмотрении административного дела, извещенные своевременно и в надлежащей форме, не явились. От представителей административного истца Лозовской И.Е. по доверенности - Пефтиева И.И, ППК "Роскадастр" поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. Учитывая положения статей 150, 307 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным поступившие ходатайства удовлетворить и рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав доклад дела, доводы апелляционных жалоб, отзыва, приобщив и исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы, дополнительные письменные пояснения эксперта в порядке ч. 2 ст. 308 КАС РФ, проверив материалы административного дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случаях, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности, предоставлено юридическим лицам и гражданам положениями главы 25 КАС РФ, в частности статьей 245.
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).
Частью 1 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, установлен переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года (далее - переходный период), в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться как в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ, так и в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ.
При этом высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принятия решения о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории соответствующего субъекта в соответствии с законом N 237-ФЗ.
Данное право реализовано на территории Краснодарского края, - постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 318 от 27 апреля 2017 года, установлена дата перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с ч. 3 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", - 1 мая 2017 г.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также дату определения кадастровой стоимости земельного участка, - 1 января 2020 г, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2021 г. утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края N 1882 от 5 октября 2020 г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края", и составляет 6 473 276 рублей 16 копеек по состоянию на 1 января 2020 г.
В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Устанавливая платность использования земель в Российской Федерации, законодатель в качестве единицы исчисления земельного налога закрепил, в том числе, кадастровую стоимость (статьи 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела и подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, административный истец Лозовская И.Е. на основании договора о предоставлении земельного участка в аренду от 10 января 1999 г. N 12 и договора переуступки (перенайма) права аренды земельного участка от 22 января 2018 г. является арендатором объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под крупяным цехом.
Согласно договору аренды, размер арендных платежей за пользование земельным участком рассчитывается, исходя из его кадастровой стоимости.
Следовательно, судом сделан верный вывод о наличии у административного истца Лозовской И.Е. права на оспаривание кадастровой стоимости.
Выводы суда в указанной части являются верными, судебная коллегия соглашается с ними.
В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной. Аналогичное разъяснение содержит пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". На административном истце лежит обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Административным истцом в подтверждение исковых требований представлен отчет об оценке N 107/1/22 от 13 июля 2022 г, выполненный оценщиком ООО "Экспертная компания "ФИНЭКА" ФИО12, согласно которому по состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 3 950 000 рублей.
Верно реализуя предоставленные суду полномочия по проверке обоснованности заявленных требований, суд, руководствуясь положениями пункта 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28, исследовал отчет об оценке объекта недвижимости на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), и, учитывая, что отчет получен во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, оценщик не был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а также тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости земельных участков и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные расхождения о размере стоимости объектов, исходя из категории дела и обстоятельств, подлежащих доказыванию, определением от 18 августа 2022 г. назначил судебную оценочную экспертизу по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.
В дальнейшем, удовлетворяя административные требования, в основу решения суда было положено полученное заключение эксперта от 17 октября 2022 г. N АК-098-09/22, АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" (эксперт ФИО13.). Согласно выводам указанной экспертизы, отчет об оценке N 107/1/22 от 13 июля 2022 г, выполненный оценщиком ООО "Экспертная компания "ФИНЭКА" ФИО14, не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 4 805 345 рублей.
Признавая кадастровую стоимость не соответствующей рыночной стоимости и изменяя ее размер, суд, в рамках предоставленных ему полномочий, обязан проверить всю совокупность доказательств на предмет их достаточности, достоверности, допустимости, поскольку подобным решением затрагиваются публичные интересы.
Изучив материалы дела, судебная коллегия установиланаличие замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы, положенной в основу оспариваемого решения суда, неустранимые допросом эксперта. Приведенные административным истцом замечания к судебной экспертизе надлежащей оценки в суде первой инстанции не получили, хотя являются существенными, поскольку свидетельствуют о неполном описании объекта оценки, оценки его конструктивных элементов, сомнений в обоснованности и размерах примененных корректировок, свидетельствующих, по мнению апеллянта, о существенном снижении рыночной стоимости, а также обоснованности выбора подхода к оценке.
В поступивших дополнительных письменных пояснениях, эксперт ФИО15 указывает, что в описательной части относительно отсутствия необходимости применения корректировки на назначение земельного участка допущена техническая опечатка, корректировка на различия в назначении объекта оценки и объектов-аналогов N 2, N 3 применена на основании данных, приведенных в таблице N 88 Справочника оценщика недвижимости, под ред. Л.А. Лейфера 2018. Земельные участки, где соотношение цены объекта функционального назначения под индустриальную застройку к объекту аналогу под ИЖС - 0, 79. Размер корректировки составил 21% из расчета (0, 79-1)*100%. Корректировки на торг, местоположение, площадь приняты экспертом в соответствии со средними значениями Справочника оценщика недвижимости, так как наличие факторов, не соответствующих среднерыночным значениям, не установлено.
Подобные пояснения, по мнению судебной коллегии, не только не опровергли поступившие возражения, но подтвердили необходимость проверки выводов эксперта, в связи с чем определением судебной коллегии от 1 февраля 2023 г. по ходатайству административного истца было назначено проведение повторной судебной оценочной, производство которой поручено ООО Межрегиональный центр оценки "Бизнес-партнер".
В абзаце 4 пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано на право суда в случае возникновения сомнения в обоснованности доводов заявителя (административного истца) выносить эти обстоятельства на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).
Такие сомнения возникли у суда апелляционной инстанции.
В пункте 23 того же Постановления разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 7 марта 2023 г. N 140/2023, выполненной экспертом ФИО16 ООО Межрегиональный центр оценки "Бизнес-партнер", определена рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 1 января 2020 в размере 4 315 000 рублей.
Исследование по указанному вопросу экспертом проведено сравнительным подходом, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов исходя из вида оцениваемого объекта - земельного участка. Выбор объектов-аналогов экспертом обоснован и совершен с учетом требований ФСО N 7, исходя из местоположения, вида разрешенного использования и площади.
Указанное заключение повторной судебной экспертизы приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела на основании положений статей 63, 247, 306, 308 КАС РФ, а также разъяснений, содержащихся в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судам
