Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 11 апреля 2023 г. по делу N 66а-2/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Сицинской О.В., судей Колпаковой А.В., Струковой А.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-397/2022 (УИД N 23OS0000-01-2020-000773-10) по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 12 июля 2022 г. по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Маркет", общества с ограниченной ответственностью "МаркетСервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., объяснения представителя административных истцов Лагкуева А.М., допросив эксперта Трофимова А.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:общество с ограниченной ответственностью "Маркет" (далее - ООО "Маркет"), общество с ограниченной ответственностью "МаркетСервис" (далее - ООО "МаркетСервис") обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить кадастровую стоимость находящегося у них на праве общей долевой собственности объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 16039, 10 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 517077000 рублей по состоянию на 19 мая 2018 г. Заявленные требования мотивированы тем, что определенная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком ООО "Кубаньгеоконтроль" в отчете об оценке от 5 июня 2020 г. N, что нарушает права административных истцов, являющихся плательщиками налога на имущество организации, размер которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.Решением Краснодарского краевого суда от 19 января 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 апреля 2021 г., административные исковые требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Независимый центр оценки и экспертизы"; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 мая 2018 г. в размере 727649781 рублей.Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14 октября 2021 г. решение Краснодарского краевого суда от 19 января 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 апреля 2021 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Обжалуемым решением Краснодарского краевого суда от 12 июля 2022 г. административные исковые требования удовлетворены с учетом результатов повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Бизнес-Партнер"; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 19 мая 2018 г. установлена равной его рыночной стоимости в размере 528038924 рублей.В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.В подтверждение приводит доводы, указывающие на то, что изменение кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества влечет изменение его налоговой базы, что влияет на наполняемость бюджета. Указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Положенное в основу решения суда заключение эксперта является ненадлежащим доказательством, выполненным с нарушением норм действующего законодательства. Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административных истцов поданы письменные возражения. В письменном заявлении представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края поддержал доводы апелляционной жалобы, просил в удовлетворении административного иска отказать.В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административных истцов ООО "Маркет" и ООО "МаркетСервис" Лагкуев А.М. против удовлетворения апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края возражал.Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом. В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.Согласно части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке) государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу этого закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).Как следует из части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и части 1 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В порядке статьи 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ на основании постановления главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 16 января 2012 г. N 12 кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N определена актом государственного бюджетного учреждения "Крайтехинвентаризация - Краевой БТИ" N от 25 февраля 2019 г. по состоянию на 19 мая 2018 г. в размере 855978131, 67 рублей.

Решением Краснодарского краевого суда от 19 января 2021 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 апреля 2021 г, административные исковые требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Независимый центр оценки и экспертизы"; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 мая 2018 г. в размере 727649781 рублей.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14 октября 2021 г. решение Краснодарского краевого суда от 19 января 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 апреля 2021 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Предметом разбирательства в рамках настоящего апелляционного производства является кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 19 мая 2018 г. установлена в размере 528038924 рублей установленная вынесенным после кассационной отмены обжалуемым решением Краснодарского краевого суда от 12 июля 2022 г.

Судом верно установлено и подтверждено материалами дела, что административные истцы - ООО "Маркет" и ООО "Маркетсервис" являются долевыми сособственниками нежилого здания торговых рядов с многоуровневой автостоянкой с кадастровым номером N, площадью 16031, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Как следует из части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, и пришел к выводу о том, что являясь правообладателями объекта капитального строительства, обязанными уплачивать налог на имущество юридических лиц, административные истцы ООО "Маркет", ООО "МаркетСервис" вправе оспаривать применяемую для целей налогообложения кадастровую стоимость.

Вместе с тем, придя к правильному выводу о том, что оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца, суд первой инстанции неверно оценил представленные доказательства и ошибочно установилобстоятельства дела, связанные с размером рыночной стоимости объектов.

Недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела в соответствии с пунктом 2 частью 2 статьи 310 КАС РФ является основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, административный истец представил отчет об оценке ООО "Кубаньгеоконтроль" от 5 июня 2020 г. N, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 19 мая 2018 г. определена в размере 517077000 рублей.

В ходе разбирательства по делу, исследовав представленные истцом доказательства, суд правильно пришел к заключению, что представленный в качестве подтверждения рыночной стоимости отчет оценщика не может быть положен в основу решения суда, поскольку он составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности.

Данные выводы суда судебная коллегия признает верными, поскольку отчёт оценщика не соответствует статье 11 Федерального закону N 135-ФЗ, в нём имеются нарушения федеральных стандартов оценки, а также факты неоднозначного толкования и введения в заблуждение.

В нарушение положений статей 40, пункта 1 статьи 154, пункта 1 статьи 166 Налогового кодекса Российской Федерации итоговый расчет стоимости здания произведен оценщиком доходным подходом методом прямой капитализации с учетом налога на добавленную стоимость. Указание оценщиком в разделе "10. Итоговое обобщение результатов расчетов" - "без НДС" не опровергает итоговых расчетов с учетом НДС.

Кроме того последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют прийти к выводу об обоснованности произведенного расчёта. Представленная информация по ценообразующим признакам не является полной и проверяемой. Примененные оценщиком коэффициенты корректировки должным образом не мотивированы. Выбранные экспертом в обоснование примененного подходы критерии расчёта не в полной мере соответствуют объекту оценки.

Таким образом, представленный отчет оценщика получил должную оценку суда, и именно неустранимые сомнения в достоверности, установленной отчётом рыночной стоимости, послужили основанием для назначения судебной оценочной экспертизы, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28.

При разрешении заявленных требований суд первой инстанции рассчитал величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 19 мая 2018 г. в размере 528038924 рублей в соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Партнер" Р. от 10 июня 2022 г. N 3а-397/2022, получившим положительную оценку суда, изложенную в обжалуемом судебном акте.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, заявитель апелляционной жалобы представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно отклонил замечания и не усмотрел нарушений законодательства в области оценочной деятельности, выявленных департаментом в экспертном заключении N N от 10 июня 2022г. по делу N 3а-397/2022, выполненным ООО "Бизнес-Партнер".

В ходе изучения заключения судом апелляционной инстанции доводов апелляционной жалобы, сомнения в обоснованности представленного экспертного заключения были подтверждены.

Судебная коллегия оценив выводы суда первой инстанции не может согласится с тем, что проведенная по делу судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

Согласно пункта 29 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022г. N 200 (далее - ФСО N5), в рамках затратного подхода основные этапы методов затрат воспроизводства и затрат замещения должны включать в себя 1) расчет всех затрат участников рынка на приобретение или создание точной копии объекта оценки (затраты на воспроизводство) или актива с аналогичной полезностью (затраты на замещение);2) определение наличия и величины совокупного обесценения (износа) в связи с физическим износом, функциональным (моральным, технологическим) устареванием (износом) и экономическим (внешним) обесценением объекта оценки; 3) вычет совокупного обесценения (износа) из общей суммы затрат воспроизводства или замещения для определения стоимости объекта оценки.

Как следует из описательной части экспертизы экспертом приведено неполное описание объекта экспертизы, а также проведен неполный анализ рынка, отсутствует сегментирование рынка и выводы по анализу рынка недвижимости, в результате к оценке подобран некорректный аналог.

Так, в нарушение требований вышеуказанных федеральных стандартов оценки, при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода экспертом был отобран объект-аналог, имеющий бутовый/бетонный фундамент, при том, что фундамент объекта оценки - монолитный железобетонный.

Приведенное различие в устройстве фундаментов объекта оценки и объекта-аналога повлияло на величину условной единицы стоимости строительства объекта-аналога за 1 кубический метр, однако это не было учтено экспертом, и стало основанием для занижения установленной рыночной стоимости.

Поскольку в ходе изучения заключения судебной оценочной экспертизы ООО "Бизнес-Партнер" Р. от 10 июня 2022 г. N 3а-397/2022, судом апелляционной инстанции были выявлены сомнения в обоснованности представленного экспертного заключения, по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Г.

Согласно заключения N от 28 октября 2022 г, выполненного экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Г. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена по состоянию на 19 мая 2018 г. в размере 551514000 рублей.

Между тем, при изучении полученного от эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Г. заключения, судебной коллегией также были выявлены нарушения федеральных стандартов оценки.

Так, из содержания заключения следует, что экспертом без надлежащей мотивации и без учёта требований пункта 2 ФСО N 5 и пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 было принято решение об отказе от использования затратного и сравнительного подходов. Между тем в силу требований пункта 2 ФСО N 5. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов.

Кроме того, при расчёте рыночной стоимости в рамках доходного подхода не были соблюдены требования пункта 16 ФСО N 5, согласно которому - основные этапы доходного подхода включают в себя: 1) выбор вида денежного потока с учетом особенностей объекта оценки, например номинальный или реальный денежный поток, доналоговый или посленалоговый денежный поток, денежный поток с учетом (или без учета) заемных средств на собственный или инвестированный (общий) капитал; 2) определение денежного потока. В методе прямой капитализации денежный поток определяется за один период. В методе дисконтирования денежных потоков осуществляется: определение срока прогнозирования денежного потока (продолжительности прогнозного периода); прогноз денежного потока в течение срока прогнозирования; определение необходимости применения постпрогнозной (терминальной, остаточной) стоимости для объекта оценки по окончании срока прогнозирования денежных потоков и расчет соответствующей постпрогнозной стоимости с учетом особенностей объекта оценки; 3) определение ставки дисконтирования (ставки капитализации), соответствующей денежному потоку; 4) приведение прогнозных денежных потоков, в том числе постпрогнозной стоимости (при наличии), к текущей стоимости по ставке дисконтирования или капитализация денежного потока по ставке капитализации.

В нарушение вышеприведенных требований, экспертом при применении доходного подхода были приняты корректирующие значения из неактивного рынка, однако надлежащее обоснование корректировок на неактивный рынок приведено не было; при расчете величины недозагрузки и ставки капитализации средние значения коэффициентов были подобраны из несопоставимых источников.

Указанные нарушения стандартов оценки повлекли занижение стоимости рыночной цены объекта, поскольку полученные величины рыночной стоимости за единицу не сопоставимы с представленным диапазоном цен и существенно выходят за рамки их средних и медианных значений.

В ходе судебного разбирательства, экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Г. были даны пояснения на возражения и замечания, однако в полной мере недостатки экспертного исследования устранены не были.

В связи с наличием противоречий в проведенном экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Г. исследовании, суд апелляционной инстанции посчитал возможным назначить по делу повторную экспертизу, проведение которой поручить эксперту ООО "ЭКСПЕРТ-СТ" Т.

От эксперта Т. (сотрудника ООО "ЭКСПЕРТ-СТ") в суд апелляционной инстанции поступило заключение повторной судебной оценочной экспертизы N от 14 февраля 2023 г, согласно которому: рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 16039, 10 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 19 мая 2018 г, с учетом округления составит: 1331536000 рублей.

Вместе с тем, при изучении в судебном заседании заключения эксперта N от 14 февраля 2023 г. судебной коллегией было установлено, что экспертом в рамках расчётов при проведении экспертизы были допущены неточности, в том числе ошибочно отражены размеры корректировок в рамках примененного интервала; ошибочно указана площадь объекта-аналога, которая не соответствовала объявлению, ошибочно применены информационные данные в таблицах, допущены математические ошибки, по которым требуется перерасчет.

Экспертом Т. даны письменные пояснения по доводам возражений представителя административного истца на заключение эксперта. Кроме того эксперт был допрошен в судебном заседании, ответил на заданные ему вопросы.

Исходя из положений части 1 статьи 83 КАС РФ, в силу которой, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов), судебная коллегия посчитала возможным с целью устранения выявленных недостатков назначить по делу дополнительную экспертизу.

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы N N от 17 марта 2023 г, проведенной экспертом Т. (сотрудником ООО "ЭКСПЕРТ-СТ"), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 16039, 10 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 19 мая 2018 г, с учетом округления составит 1324852000 рублей.

Как следует из пояснений эксперта Т. в рамках дополнительной экспертизы относительно первоначально проведенной экспертизы внесены исправления, связанные с корректировкой вида права на земельный участок под объектом-аналогом N 1 в рамках сравнительного подхода, исправлено значение скидки на торг в рамках доходного подхода при определении средней ставки капитализации, исправлена ставка капитализации на 0, 1%, исправлена ошибочно рассчитанная общая площадь объекта-аналога N 2 - 800 кв. м, вместо правильной площади - 750 кв. м.

В связи с внесенными изменениями в расчетной (арифметической) части рыночная стоимость была откорректирована с 1331536000 рублей до 1324852000 рублей.

Изучив экспертное заключение, исследовав и проанализировав материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Вопреки замечаниям административных истцов и предоставленной ими Рецензии N от 6 апреля 2023г. (далее - Рецензия), в которых указано на несоответствие представленного экспертом Т. экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности, судебная коллегия считает выводы эксперта законными и обоснованными.

Как следует из заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральному закону N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. Заключение полностью отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного и доходного подходов. Отказ эксперта от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам федеральных стандартов оценки.

В рамках применения сравнительного подхода эксперт обоснованно проанализировал 15 предложений и отобрал в качестве объектов-аналогов по 3 объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта.

Вопреки позиции административного истца о недостаточности анализа рынка, экспертом в тексте заключения повторной и дополнительной экспертизы представлены подробные пояснения о критериях отбора объектов-аналогов. Указано на то, что им анализировались все объявления о продаже в районе сопоставимом с объектом оценки в пределах 12 месяцев и представлены только те объявления, в которых была достоверная и достаточная информация. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам с применением корректировок на торг, функционал, техническое состояние, отделку, площадь, этажность.

При подборе объектов-аналогов эксперт правильно исходил из того, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Как следует из материалов дела, производя выборку аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже на юридически значимую дату, верно определилнаиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по местоположению, фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам.

Доводы рецензента о том, что при подборе аналогов экспертом не были обеспечены условия использования наиболее сопоставимых аналогов ввиду разницы в ценах и в площадях, судебной коллегией отклоняются, так как действующие нормативные документы в области оценочной деятельности не содержат требований к максимально допустимому уровню различий между аналогами и объектом исследования, выраженному в процентах.

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в письменной форме и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают.

Доводы Рецензии относительно того, что экспертом неверно определены и учтены при расчетах ценообразующие факторы и неправильно применены корректировки на площадь и рельеф, в результате чего была занижена стоимость исключаемого из стоимости здания стоимости земельного участка, что в свою очередь привело к завышению стоимости оцениваемого объекта, судебной коллегией признаются необоснованными.

Как следует из представленных материалов дела, в рамках анализируемой судебной экспертизы, как при анализе, так и при расчете использованы исключительно наиболее сопоставимые предложения, которые выставлены на рынок до даты оценки, по которым известные все необходимые ценообразующие характеристики.

Не противоречит рекомендациями Справочника оценщика недвижимости и действующим нормативным документам в области оценочной деятельности использование при расчете стоимости земельного участка диапазонного метода, а не метода степенной зависимости, поскольку использование различных методов применения корректировки на разницу в общей площади не оказывает существенного влияния на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Правильно было учтено экспертом при отказе от корректировки на рельеф, то обстоятельство, что поскольку рельеф г. Сочи характеризуется перепадами высот, земельный участок под объектом исследования так же имеет уклон (от тыльной части к дороге), соответственно существенного различия по данному фактору не выявлено, в связи с чем корректировка по данному фактору не применена.

Нельзя признать обоснованными доводы административного истца о некорректности расчётов в процессе согласования, так как при согласовании скорректированных цен аналогов оценщик обоснованно использовал метод среднеарифметических значений скорректированных цен сопоставимых продаж, выбор в пользу которого был обусловлен распространенным поведением инвесторов на рынке недвижимости Краснодарского края, при котором формирование мнения о рыночной стоимости производится исходя из средних значений цен аналогичных объектов, представленных на рынке.

Вопреки позиции представителя административных истцов суд апелляционной инстанции также признает, что экспертом законно и обоснованно проведено исследование и в рамках доходного подхода.

В соответствии с ФСО N5 доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод (пункт 11). В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов) (пункт 13). Определение стоимости объекта оценки при использовании метода прямой капитализации осуществляется путем деления дохода за один период (обычно год) на ставку капитализации (пункт 14).

Как следует из заключения эксперта в заключении сделан вывод о развитости и активности исследуемого рынка, на основании чего применение доходного подхода при оценке объекта было возможно с учетом необходимых корректировок.

Как следует из содержания заключения эксперта, оно содержит обоснование учета арендопригодных площадей исследуемого объекта и экономически обоснованный расчет арендной платы за 1 кв. м.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода произведен методом прямой капитализации дохода, исходя из достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки эксплуатационные расходы, возможные потери от простоя, недосбора платы за услуги.

Чистый операционный доход рассчитан как устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от исследуемого имущества после вычета всех операционных расходов.

Величина потенциального валового дохода рассчитана исходя из проведенного анализа рынка, с учетом коэффициента арендопригодной площади для торговых объектов, с использованием 3 объектов-аналогов, максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым нежилым зданием, с применением последовательных корректировок на торг, красную линию, функционал, различие здание/помещение, этаж расположения.

Доводы Рецензии относительно неправильного выбора объектов-аналогов судебной коллегией отклоняются, поскольку эксперт в качестве аналогов принял наиболее сопоставимые с объектом исследования объекты, по которым удалось уточнить все ценообразующие характеристики. Из-за отсутствия на рынке достаточного количества объявлений об аренде торговых объектов значительной общей площадью, эксперт был вынужден в качестве аналогов принять здания с меньшей общей площадью, с последующим применением корректировок.

Ссылки на несопоставимость объектов ввиду существенного отличия в ценовом диапазоне объектов-аналогов, судебная коллегия отклоняет, поскольку действующие нормативные документы в области оценочной деятельности не содержат требований к максимально допустимому уровню различий между аналогами и объектом исследования, выраженному в процентах.

Доводы представителя административного истца и рецензента о необходимости применения дополнительной корректировки на время экспозиции объекта на открытом рынке, судебная коллегия отклоняет, поскольку из заключения эксперта следует, что в заключении приведено подробное обоснование данной корректировки, из которой следует, поскольку в среднем срок экспозиции сдачи в аренду помещений из сегмента объекта исследования в районе его расположения находится в диапазоне 6-12 месяцев, следовательно, в случае, если предложение выставлено на рынок менее чем за 12 месяцев до даты оценки, оно не требует корректировки по фактору времени (л.д.225-226 т.8).

Для расчета величины действительного дохода определен размер потерь, обусловленный недозагрузкой в размере 15, 6%.

Доводы о неверном включении в площадь арендуемых помещений эксплуатируемой кровли судебной коллегией отклоняется, поскольку из фотоматериалов и представленной технической документации объекта исследования следует, что эксплуатируемая кровля выделена как отдельный этаж, со своей площадью, что подтверждается официальным документом. Она имеет признаки эксплуатации в качестве склада, в связи с чем была отражена в расчётах эксперта как неотапливаемый складской объект, что не противоречит принципу наиболее эффективного использования.

Доводы административного истца и рецензента о необоснованном увеличении арентопригодных площадей за счет мест общего пользования, судебная коллегия отклоняет, поскольку в качестве объектов сравнения приняты предложения об имеющих в своем составе так же помещения общего назначения. Таким образом, в данном случае учет арендопригодной площади в размере общей площади торгового центра является корректным.

В расчет экспертом приняты операционные расходы при управлении коммерческой недвижимостью (объекты торговли) с использованием данных Справочника оценщика согласно среднему значению в размере 17, 8% от действительного валового дохода исходя из количественных и качественных характеристик объекта.

Расчет ставки капитализации произведен исходя из дохода на инвестиции (дохода на капитал), ставка которого равна 11, 4%, согласно таблицы 55 справочника оценщика. То обстоятельство, что в описательной части была отражена цифра ставки 15, 6% было разъяснено в ходе допроса эксперта и квалифицировано как техническая ошибка, поскольку в расчетной и арифметической части заключение использованное значение ставки капитализации, примененное в расчетах составило 11, 4%

Не может повлечь отмену решения суда и допущенная экспертом опечатка в таблице 30 "Расчет согласования" (вместо корректного значения площади исследования в размере 16 039, 1 кв.м. указано 4 886, 10 кв. м; вместо корректного кадастрового номера N указан некорректный номер N). Данная ошибка относится к числу технических описок, была исправлена экспертом в ходе допроса и не повлияла на окончательный расчет, так как содержание данной таблицы и представленные в неё значение стоимости в рамках сравнительного и доходного подходов, равно как и согласованная рыночная стоимость являются арифметически верными.

Доводы возражений административного истца о целесообразности применения при расчетах согласно подпункту "з" пункта 23 ФСО N 7 информации об операционной деятельности этого бизнеса, путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой деятельности, судебной коллегией отклоняются, поскольку информация об операционной деятельности торгового бизнеса в данном случае отсутствовала, и оснований для применения данного метода не имелось. В связи с чем применение методики определения текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки у эксперта является верным. Суждений, которые бы позволили усомниться в правильности этого вывода, в рецензии не содержится.

Административными истцами не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование иной позиции, доводы изложенные в Рецензии, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены в ходе проведения судебной экспертизы.

Вопреки позиции административного истца и представленной им Рецензии на заключение о неполноте и недостаточности анализа рынка и неправильности выбора объектов-аналогов, в заключении повторной судебной оценочной экспертизы N 14 февраля 2023 г. и дополнительной судебной оценочной экспертизы N N от 17 марта 2023 г. представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, сделан подробный и тщательный анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений (л.д.241-251 т.8)

Эксперт в ходе опроса в суде апелляционной инстанции, а также в письменных ответах на рецензию подробно обосновал произведенную им выборку, предоставил сведения о каждом используемом объекте-аналоге, сделал анализ публичной карты и анализ текстов объявлений (л.д 29-52 т.8).

Информация о видах разрешенного использования объектов-аналогов, кадастровых номерах и иных ценообразующих факторах была уточнена экспертом как в ходе анализа всего массива доступных данных (карт, выписок, публичных реестров), так и посредством телефонного интервьюирования лиц, разместивших объявления.

Доводы рецензии о том, что в заключении должным образом не отражены, влияющие на расчёты сведения о конструктивных элементах здания, поэтажной планировке, экспликации по этажам, этажность объекта, фактическая арендопригодная площадь, его состояние, тип отделки целиком и его частей, описание земельного участка под зданием, опровергаются содержанием заключения, из которого следует, что нарушений п.7, 10 ФСО VI экспертом не допущено, так как в заключении эксперта в достаточном объеме описаны количественные и качественные характеристики объекта исследования.

При проведении осмотра с участием представителя истцов составлен акт и установлено, что состояние отделки 4 этажа (производственные помещения) является стандартным дня подобного рода помещений, состояние отделки эксплуатируемой кровли также определено на уровне "стандартное" для подобного рода помещений (л.д.252 т.8)

Замечание представителя административных истцов и рецензента относительно неверного выбора при расчете корректировок методических источников, датированных иными датами, чем дата оценки, также не может служить основанием для отмены судебного акта, поскольку экспертом правомерно использовались при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на май 2018 г. справочник оценщика, датируемый предшествующим годом (2017).

Доводы административного истца о ненадлежащей квалификации эксперта Т, с указанием на то, что эксперт не является сотрудником экспертной организации ООО "ЭКСПЕРТ-СТ" и не мог выполнять проведенную им экспертизу, с высказанными сомнениями относительно стажа работы эксперта, правдивости места расположения экспертной организации, правомочий руководителя предупреждать об уголовной ответственности, а также наличии трудовых отношений эксперта с данной экспертной организацией были опровергнуты представленными по запросу судебной коллегии документами, подтверждающими образование, квалификацию, соответствие эксперта требованиям к оценочной деятельности и месту работы эксперта.

Как следует из представленных сведений из трудового контракта, налоговых отчетов, дипломов и свидетельств об образовании эксперт Т. обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он был допрошен судом при рассмотрении дела в апелляционной инстанции, был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. Приведенные в заключениях повторной судебной оценочной экспертизы N N от 14 февраля 2023 г. и дополнительной судебной оценочной экспертизы N N от 17 марта 2023 г. выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат. Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, в суд апелляционной инстанции представлено не было.

Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу, что в материалах дела имеется достаточная совокупность доказательств, позволяющая разрешить настоящий спор по существу.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Между тем согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы N N от 17 марта 2023 г, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составила 1324852000 рублей, что выше его кадастровой стоимости, определенной в размере 855978131, 67 рублей, в то время как административные истцы просили суд уменьшить кадастровую стоимость нежилого здания, установив ее в размере, равном его рыночной стоимости, полагая, что их законные права и интересы, как налогоплательщиков нарушены, поскольку налоговые платежи определены в зависимости от размера его кадастровой стоимости, при этом целью обращения в суд не являлось установление кадастровой стоимости в размере равной его рыночной стоимости, превышающей кадастровую стоимость.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

При этом общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62 КАС РФ), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 5 статьи 247 и пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Так как в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N по сравнению с его рыночной стоимостью не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административных истцов, таким образом, установление судом кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения налогоплательщиков.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что рыночная стоимость выше кадастровой, и административный истец не просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном заключением повторной и дополнительной судебной экспертизы, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции следует отменить и принять в отмененной части по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований административного истца.

Разрешая ходатайство экспертных организаций о взыскании судебных расходов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что судебные расходы за проведение первоначальной и повторной судебной оценочной экспертиз должны быть возложены на долевых собственников-административных истцов в равных долях, поскольку в удовлетворении административного иска отказано.

Указанная позиция согласуется с нормами статей 49, 106, 108 КАС РФ.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Из положений части 11 статьи 49 КАС РФ следует, что эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Из приведенной нормы следует, что эксперт обязан принять к производству порученную судом экспертизу, провести исследование и дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, при этом отсутствие оплаты экспертизы не является основанием для отказа в ее проведении.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Руководствуясь приведенными процессуальными нормами, разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, исходя из фактических обстоятельств административного дела, исходя из того, что обстоятельств, указывающих на наличие по делу предусмотренных законом оснований для снижения взысканного судом размера стоимости экспертизы, судом апелляционной инстанции не установлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возложении всех судебных расходов на административных истцов (общества с ограниченной ответственностью "Маркет", общества с ограниченной ответственностью "МаркетСервис") в равных долях, поскольку в удовлетворении административного иска им было отказано.

Анализируя обоснованность размера расходов затраченных на проведение судебных оценочных экспертиз, суд апелляционной инстанции исходит из того, что стоимость экспертного часа, указанная в экономических обоснованиях и калькуляциях, представленных экспертными организациями, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения (Приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 17 августа 2022 г. N 143/1-1 "Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц").

Судебная коллегия, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 12 июля 2022 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Маркет", общества с ограниченной ответственностью "МаркетСервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Маркет", общества с ограниченной ответственностью "МаркетСервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 115000 рублей, в равных долях по 57500 рублей с каждого.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Маркет", общества с ограниченной ответственностью "МаркетСервис" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-СТ" судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 250000 рублей в равных долях по 125000 с каждого.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи