Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 03 мая 2023 г. по делу N 66а-613/2023

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Кузьмичева В.А, судей Савинова К.А, Рогожиной Е.В, при секретаре Чайко А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Жиделева "данные изъяты" об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Нижегородской области "Кадастровая оценка", установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе Жиделева Ю.А. на решение Нижегородского областного суда от 8 декабря 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Кузьмичева В.А, объяснения представителя административного истца Ким К.А, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Индивидуальный предприниматель Жиделев Ю.А. обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области "Кадастровая оценка" (далее - ГБУ НО "Кадастровая оценка") об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N и земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, и установлении размера кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований указал, что является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определена приказами Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21 октября 2020 года N 326-13-544129/20 и N 326-13-566703/20 в завышенных размерах.

Решениями ГБУ НО "Кадастровая оценка" от 24 ноября 2021 года отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В связи с чем, Жиделев Ю.А. просил суд признать решения ГБУ НО "Кадастровая оценка" от ДД.ММ.ГГГГ незаконными и установить кадастровую стоимость объектов недвижимости и земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно в размерах, указанных в отчетах об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N и N.

Решением Нижегородского областного суда от 8 декабря 2022 года административное исковое заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" рублей, с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере "данные изъяты" рублей; в удовлетворении остальной части требований административного истца отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней административный истец просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. Полагает, что заключение эксперта, положенное в основу решения, выполнено с нарушением федеральных стандартов оценки, содержит недостоверные и противоречивые выводы, которые привели к некорректной итоговой рыночной стоимости объектов оценки.

Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области, ГБУ НО "Кадастровая оценка" представлен отзыв на апелляционную жалобу административного истца.

По доводам апелляционной жалобы, содержащим замечания относительно заключения ООО " "данные изъяты"" по результатам проведенной повторной судебной экспертизы, в суд апелляционной инстанции представлены письменные пояснения эксперта ФИО8, которые судебной коллегией приобщены к материалам настоящего административного дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом, статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административный истец является собственником:

- нежилого помещения площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"

- нежилого помещения площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"

- земельного участка, площадью "данные изъяты" кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" рублей.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" рублей и "данные изъяты" рублей соответственно.

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в ГБУ НО "Кадастровая оценка" с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. К заявлениям в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ административным истцом были приложены отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N и N, выполненные оценщиком ООО " "данные изъяты"", согласно которых рыночная стоимость объектов недвижимости:

- с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" рублей, - с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" рублей, - с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ГБУ НО "Кадастровая оценка" приняты решения N N, которыми отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в связи с использованием неполных и недостоверных сведений, допущенных расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости, а также нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке.

Так, в отчете об оценке N оценщик необоснованно отказался от применения сравнительного подхода, ссылаясь на то, что проведя анализ рынка коммерческой недвижимости, он нашел в продаже только помещения меньших площадей и при их корректировке будет получен некорректный результат (стр. 33). В свободном доступе имеется информация об аналогичных объектах, схожих с объектами невидимости. Указанная информация в отчете не отражена, и отказ от использования не обоснован оценщиком. Нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611.

В отчете об оценке N не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано в отчете об оценке. В свободном доступе в открытых интернет-источниках размещены сведения о продаже земельных участков коммерческого назначения в Нижегородском районе, с удельной стоимостью 11 428 до 43 750 руб./кв. м (информация прилагается). В расчете использованы аналоги стоимостью от 3 320 до 6 805 руб./кв. м (табл. 10 стр. 44). Использование в расчетах части доступной рыночной информации привело к существенному занижению итоговой стоимости объекта оценки. Нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 года N299 и пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ГБУ НО "Кадастровая оценка" относительно выявленных нарушений в отчетах оценщика, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу на предмет определения соответствия отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату их оценки.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненному ФБУ N, отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО " "данные изъяты"", соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N не определялась, поскольку определено, что в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ не допущены нарушения, повлиявшие на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

При определении полноты изложения методологических основ, обоснованности применяемых методов оценки, требований к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иных нарушений, которые и могли повлиять на определение итоговой величины исследуемых объектов, в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ выявлены несоответствия пункта 5 ФСО N3, пункта 22 ФСО N7.

В связи с тем, что результаты определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, полученные оценщиком и экспертом, находясь в пределах доверительного интервала и не превышают 13%, констатируется, что выявленные нарушения требований федеральных стандартов оценки не повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости данного объекта оценки.

В связи с тем, что результаты определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, полученные оценщиком и экспертом, не входят в пределы доверительного интервала (38%), констатируется, что выявленные нарушения требований федеральных стандартов оценки повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости данного объекта оценки.

Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N не определялась, поскольку в отчете об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО7 не допущены нарушения, повлиявшие на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, без учета стоимости земельного участка, определена в размере "данные изъяты" рубль.

Судебная коллегия, проанализировав заключение эксперта ФБУ "данные изъяты", считает, что в заключении эксперта отсутствует надлежащее исследование по вопросу N 1; выводы эксперта об отсутствии в отчете об оценке нарушениях требований пункта 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7 основаны исключительно на находящемся за пределами доверительного интервала расхождении между величинами рыночной стоимости объекта оценки, определенными оценщиком и экспертом, иного обоснования, указывающего на конкретные допущенные оценщиком нарушения заключение эксперта не содержит.

В связи с сомнениями в правильности и обоснованности заключения эксперта, определением Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта ООО " "данные изъяты"" (далее - ООО " "данные изъяты"") от ДД.ММ.ГГГГ N.

Согласно заключению ООО "ПЦФКО" N от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8, отчеты об оценке "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные ООО " "данные изъяты", не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

При этом эксперт ООО " "данные изъяты"" указал конкретные нарушения, которые были допущены при составлении отчетов.

Так, эксперт установил, что в отчете об оценке N анализ рынка объектов недвижимости выполнен поверхностно, не всесторонне. В открытом доступе сети интернет присутствует достаточное количество предложений к продаже объектов, сопоставимых с объектом оценки, которые оценщик не приводит в своем отчете; оценщиком не корректно подобраны объекты-аналоги в рамках сравнительного подхода. В качестве аналогов NN 1, 2 оценщик использует земельные участки площадью значительно меньшей площади оцениваемого земельного участка. Кроме этого, не учтено разрешенное использование земельных участков. Экспертом проанализировано местоположение участков, они расположены в окружении индивидуальной жилой застройки, в связи с этим наиболее вероятно, что участки под индивидуальную жилую застройку, но с перспективной на использование в коммерческих целях. Такие земельные участки относятся к другому сегменту рынка. По аналогу N 1 указана неверная ссылка на источник информации, не совпадающая со скриншотом, приведенным в приложении. Скриншоты, представленные в отчете не читаемые, провести анализ достоверности информации не представляется возможным. Оценщик ошибочно относит местоположение объекта к расположению на "красной линии". Объект оценки расположен внутриквартально, соответственно корректировка на "красную линию" применена неверно по всем аналогам.

В отчете об оценке N анализ рынка объектов недвижимости выполнен поверхностно, не всесторонне. В открытом доступе сети интернет присутствует достаточное количество предложений к продаже объектов, сопоставимых с объектом оценки, которые оценщик не приводит в своем отчете. Необоснованный отказ от сравнительного подхода, который из всех подходов является единственным непосредственно определяющим стоимость объектов капитального строительства. Оценщиком некорректно подобран объект-аналог N 2, оценщиком не установлено точное местоположение объекта, однако согласно характеристикам, приведенным в объявлении, можно предположить, что данное помещение расположено в БЦ Свобода; здание имеет назначение: современный бизнес-центр, этажность не менее 4 этажей, с подземной и надземной парковкой, единственным вариантом учитывающим все вышеприведенные характеристики на пл. Свобода является БЦ Свобода. Оцениваемые объекты являются помещениями БЦ Свобода. Таким образом, объект-аналог N 2 нельзя использовать в расчетах. Также оценщиком некорректно подобран объект-аналог N 3. Согласно тексту объявления объектом является офисное помещение, расположенное в цоколе жилого дома. Объектами оценки является помещение высококлассного бизнес-центра, данный объект относится к другому сегменту рынка. Оценщиком также не применена корректировка на "красную линию" для аналога N 3, поскольку согласно тексту объявления, объект расположен в тихом уютном месте с прекрасным видом на заречную часть. Другой информации о местоположении объекта в тексте объявления нет. Эксперт предполагает, что приведенная в тексте объявления информация говорит о внутриквартальном местоположении объекта. Оценщиком не проанализированы и не приведены корректировки таких ценообразующих факторов как класс качества объекта оценки и состояние отделки; оценщиком не учтено текущее использование объекта оценки N 2 в качестве подземной автопарковки, соответственно не приведены необходимые корректировки.

Также в заключении эксперта ООО " "данные изъяты"" определена действительная рыночная стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" рублей:

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" рублей.

Проанализировав положения федерального и регионального законодательства, регулирующего спорные правоотношения, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, суд первой инстанции верно исходил из того, что Решения NN N приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы и принятия, в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные отношения.

Вместе с тем, оценив доводы административного истца во взаимосвязи с имеющимися в материалах дела доказательствами, включая заключение эксперта ООО " "данные изъяты"", суд правомерно констатировал, что у ГБУ НО "Кадастровая оценка" имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений Жиделева Ю.А. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку установлено наличие нарушений требований федеральных стандартов оценки, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем отказал удовлетворении административного искового заявления в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласна, поскольку они подробно и должным образом мотивированы в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела и основаны на законе.

Вопреки доводам апелляционной жалобы является верным вывод суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости в размере, определенном в отчете об оценке оценщика ООО " "данные изъяты"" установлена быть не могла.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N и устанавливая размер кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N в размере рыночной стоимости на основании экспертного заключения ООО " "данные изъяты"", суд первой инстанции исходил из того, что названное экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт ФИО8 была предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дала подписку, последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Эксперт ФИО8 имеет высшее образование, квалификацию инженер по специальности "Промышленное и гражданское строительство", дипломы о прохождении программ переподготовки и повышении квалификации (в том числе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", квалификацию по программе "Оценочная деятельность", квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", стаж экспертной работы с 2004 года.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N73-ФЗ заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Следовательно, заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы ООО " "данные изъяты"" (как в части проверки обоснованности отчетов оценщика ООО " "данные изъяты"" ФИО7, так и в части определения итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости) по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N298, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N61, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Из экспертного заключения следует, что согласно методике кадастровой оценке по оцениваемым встроенным помещениям, при наличии информации о здании, в котором расположено помещение, значения удельных показателей принимаются такими же, как для зданий, в которых они расположены ("родительских объектов"). Рыночная стоимость помещений определялась согласно концепции кадастровой оценки, то есть изначально определяется рыночная стоимость "родительского объекта", а затем полученная величина распределяется на помещения в его составе, в том числе оцениваемые.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Доводы апелляционной жалобы о некорректном использовании методики оценки "через родительский объект" судебная коллегия считает необоснованными, поскольку это не противоречит требования ФСО и Федерального закона N 73ФЗ. Кроме того, судебная коллегия находит выбор такой методики целесообразным, так как два спорных помещения в совокупности образуют единое здание: помещение N 1 площадью 9 415, 3 кв. м - это вся основная площадь здания с цокольного по 7 этаж без исключения, а помещение N 2 - это подвал здания, где расположена только подземная парковка. Аналогичных помещений такой площади в продажу на рынке не представлено, либо имеются объекты со значительно отличающимися характеристиками.

По результатам анализа предложений к продаже административно-офисных зданий и земельных участков из сегмента рынка объекта исследования "земельные участки под офисно-торговую застройку", расположенных в нагорной части города Нижний Новгород, на незначительном удалении от исторического центра города за период октябрь 2020 года - сентябрь 2021 года, выявлено по 11 объектов, наиболее сопоставимых с объектами исследования. Экспертом была произведена выборка 4 предложений относительно объекта оценки - земельного участка, 3 предложений относительно объекта оценки - здания, подлежащих исследованию, с сопоставимыми объекту оценки характеристиками в целях получения наиболее объективного результата, информация о чем представлена в таблице, содержащейся в заключении.

Проводя анализ рынка, экспертом по определенному алгоритму произведена выборка максимально сопоставимых объектов-аналогов с использованием следующих параметров: условия финансирования, условия продажи, рыночные условия, месторасположение, расположение относительно красной линии, физическое состояние, этаж расположения, общая площадь, класс объекта, состояние отделки.

Из наиболее сопоставимых объектов с оцениваемым объектом, была подготовлена выборка объектов, являющихся аналогами, что отражено в соответствующих таблицах.

Суд апелляционной инстанции находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 11 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, содержащая анализ предложений продажи объектов недвижимости, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах, что соответствует требованиям ФСО N 3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения корректировки на торг, расположение относительно "красной линии", корректировка на права на участок, площадь, этаж, класс качества здания.

Вопреки доводам апелляционной жалобы эксперт не допустил погрешности при расчетах относительно введения корректировки на этаж, поскольку он применил корректировку на этаж в отношении "Родительского объекта", а далее определилстоимость каждого из оцениваемых помещений с учетом корректировок на этаж.

В рамках доходного подхода эксперт принял в качестве аналогов 4 небольших по площади помещения (арендопригодной, ликвидной площадью), расположенных в зданиях бизнес-центров, аналогичных зданию, в которых расположены объекты исследования, поскольку к аренде на рынке недвижимости не представлены большие по площади офисные помещения, а также не представлены отдельно стоящие здания бизнес-центров. Такая методика, вопреки доводам апелляционной жалобы не противоречит требованиям ФСО и находится в рамках соблюдения обязательных требования Федерального закона N 73ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что объекты аналоги N 3, 4 не имеют локального местоположения, в связи с чем невозможно определить расположение относительно "красной линии", судебная коллегия считает необоснованными, поскольку характеристики объектов-аналогов приняты на основании имеющихся в объявлениях о продаже указанных аналогов фотоматериалов, согласно которых аналог N 3 расположен на "адрес" вдоль "адрес", а аналог N 4 расположен внутриквартально на "адрес".

Доводы апелляционной жалобы административного истца о неверном использовании методов расчета рыночной стоимости объектов недвижимости, апелляционной коллегией отклоняется, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о нарушении норм законодательства об оценочной деятельности. Вопреки доводам жалобы, выбор подхода и метода основывается на анализе возможности применения каждого из подходов, цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноты и достоверности исходной информации (пункт 11 ФСО N 1).

Эксперт достаточно подробно обосновывает использование методов оценки и основания отказа от использования затратного подхода в оценке объектов недвижимости.

Судебная коллегия находит верным суждение эксперта о том, что подобранные им объекты-аналоги наиболее приближены по своим характеристикам к объекту исследования. Определение рыночной стоимости объектов исследования производилось на ретроспективную дату с использованием объектов - аналогов со сроком экспозиции позволяющим отразить рынок недвижимости на дату указанную в определении суда.

На все представленные по административному делу замечания экспертом даны ответы с представлением пояснений, содержащих опровержения утверждений административного истца о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

По существу представленных замечаний, с учетом полученных пояснений эксперта, судебная коллегия приходит к выводу о том, что они основаны на произвольном толковании исследовательской части заключения эксперта.

Исходя из изложенного, принимая во внимание письменные пояснения эксперта ФИО8, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы административного истца как несостоятельные, поскольку замечания, высказанные в адрес заключения эксперта, не имеют под собой оснований и не соответствуют действительности. По мнению суда апелляционной инстанции, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей и заслуживающих внимание обстоятельств.

Само по себе несогласие стороны с заключением эксперта при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством и назначения повторной или дополнительной экспертиз как противоречащее задачам и принципам административного судопроизводства.

Учитывая изложенное судебная коллегия полагает, что заключение эксперта ООО " "данные изъяты"" отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности, размер рыночной стоимости объектов недвижимости, определенный в указанном заключении, является достоверным и подтвержденным совокупностью представленных в материалы дела доказательств, в связи с чем может быть положен в основу вынесенного по настоящему делу судебного акта.

Поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определенная в заключение судебной экспертизы эксперта ООО " "данные изъяты"", выше его кадастровой стоимости, установленной в размере "данные изъяты" рублей, а в соответствии с заключением экспертизы "данные изъяты" рублей, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, определенная на основании приказа Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области N от ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" рублей, не нарушает прав административного истца, так как не превышает его действительную рыночную стоимость, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения требований Жиделева Ю.А. об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 310 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нижегородского областного суда от 8 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Жиделева Ю.А. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Первый кассационный суд общей юрисдикции (город Саратов) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Нижегородский областной суд.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 5 мая 2023 года.

Председательствующий

Судьи