Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 18 апреля 2023 г. по делу N 66а-701/2023

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Ходус Ю.А, судей Калугина Д.М, Буруновой С.В, при секретаре судебного заседания Кулиевой К.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СК Град" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Государственного бюджетного учреждения Самарской области "Центр кадастровой оценки" на решение Самарского областного суда от 22 декабря 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Калугина Д.М, пояснения представителя государственного бюджетного учреждения Самарской области "Центр кадастровой оценки" ФИО1, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "СК Град" (далее также по тексту ООО "СК Град", Общество, административный истец) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 13128 кв.м, категории земель "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования "для строительства", местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, по адресу ориентира: "адрес" (далее по тексту спорный земельный участок, спорный объект недвижимости), по состоянию на 1 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, тем самым затронуты права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы, исчисляемой с учетом кадастровой стоимости участка, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года, в размере 25867025 рублей.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель административного истца в судебном заседании уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы.

Решением Самарского областного суда от 28 декабря 2022 года административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка, равная его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 32 268 624 рублей.

Не согласившись с решением суда, заинтересованным лицом государственным бюджетным учреждением Самарской области "Центр кадастровой оценки" (далее также ГБУ СО "ЦКО") подана апелляционная жалоба на указанное решение, в которой просит решение суда отменить полностью и назначить по делу повторную судебную экспертизу. Заявитель жалобы полагает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для административного дела. Заявитель жалобы указывает на несоответствие заключения эксперта требованиям Федерального закона N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, а именно: экспертом допущены существенные нарушения в части определения сегмента рынка, а также отбора объектов-аналогов при проведении экспертизы. Кроме того, в заключении эксперта содержались нарушения методологии оценки, оказывающие существенное влияние на итоговый результат. В заключении при определении рыночной стоимости земельного участка в нарушение ст. 8 ФЗ от 31.05.201 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" отсутствуют ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток в отношении объектов-аналогов; неверно указана площадь объектов-аналогов; использовался объект-аналог N3, который является застроенным земельным участком; использованные экспертом даты публикации не соответствуют дате оценки; некорректно применены корректировки на местоположение для объектов-аналогов ввиду того, что рядом с объектом экспертизы находится крупнейший парк, и понижающая корректировка на форму участка, что привело к значительному занижению стоимости.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, административным истцом представлены возражения об их необоснованности и законности судебного решения.

В судебном заседании судебной коллегии представитель заинтересованного лица ГБУ СО "ЦКО", участвующий посредством видеоконференц-связи, доводы апелляционной жалобы поддержал, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией с учетом части 1 статьи 308 КАС РФ, по смыслу которой суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно доводов жалобы, представления.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, согласно части 1 статьи 245 КАС РФ которой юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктами 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, административный истец является арендатором спорного земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет 30 июня 2006 года, на основании договора аренды от 31.10.2008 N 426.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена постановлением Правительства Самарской области от 27 ноября 2020 года N935 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области" по состоянию на 1 января 2020 года в размере 65 935 773, 84 рублей.

Из условий договора аренды спорного земельного участка (п. 4) и расчета арендной платы (приложение N 1) следует, что арендная плата исчисляется с учетом значения кадастровой стоимости участка.

При таких обстоятельствах, и с учетом разъяснений, указанных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", судом первой инстанции верно сделан вывод о том, что административный истец является лицом, чьи права и обязанности могут быть затронуты результатами определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем имел основания для обращения за судебной защитой.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке N300-04-2021-003 от 20.08.2021, подготовленный оценщиком ООО "Агентство оценки "Интеллект", согласно которому рыночная стоимость рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату кадастровой оценки составляет 25 867 025 рублей.

При рассмотрении дела судом первой инстанции с целью установления действительной рыночной стоимости объектов недвижимости по ходатайству заинтересованных лиц ГБУ СО "Центр кадастровой оценки" и администрации г.о. Самара определением Самарского областного суда от 26 октября 2021 года была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Союз экспертов региона".

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО "Союз экспертов региона" ФИО2 от 25.11.2021, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1января 2020 года определена - 66 821 520 рублей.

Принимая во внимание, что определённая экспертом рыночная стоимость спорного земельного участка превышает его кадастровую стоимость, и при наличии нарушений Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, относительно определения сегмента рынка, отбора объектов-аналогов, судом первой инстанции по ходатайству административного истца была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Самарская лаборатория судебной экспертизы.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы Федерального бюджетного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы N745/6-4 от 21.10.2022, рыночная стоимость спорного земельного участка на дату кадастровой оценки составляет 32 268 624 рубля.

Рассматривая требования по существу и удовлетворяя их, суд первой инстанции исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения повторной судебной экспертизы.

Проанализировав заключения экспертов, как первоначальной, так и повторной, вместе с другими доказательствами по делу, суд первой инстанции установил, что заключение повторной судебной экспертизы соответствует предъявляемым требованиям Федерального Закона от 31 мая 2011 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также по форме и содержанию, подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; обоснование выбора объектов-аналогов, используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, в связи с чем не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что представленное в материалы дела заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, судебная коллегия отклоняет в силу следующего.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Частью 8 статьи 82 КАС РФ, установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N135-ФЗ), для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

Статья 24.15 Федерального закона N135-ФЗ устанавливает, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Согласно статье 11 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N73-ФЗ), государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные учреждения уполномоченных федеральных государственных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для организации и производства судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Как следует из материалов дела, судебный эксперт ФИО3 является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет высшее, экспертную специальность в должности эксперта в соответствии с приказом Минюста РФ от 27.12.2012 N 237(27.1), стаж экспертной работы по специальности с 2020 года, в связи с чем квалификация судебного эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии по административным делам не вызывает.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжение эксперта предоставлен весь объём необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки.

В соответствии с пунктами 10 и 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее ФСО N7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов, основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Как следует из материалов дела, земельный участок является единым землепользованием и относятся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования "для строительства". Из заключения судебной экспертизы следует, а также подтверждено пояснениями эксперта, что экспертом был определен сегмент рынка, к которому принадлежат объект исследования - для многоэтажной жилой застройки с необходимой инфраструктурой, поскольку спорный объект расположен в эоне Ж-4 и предназначен преимущественного для застройки жилыми домами.

Судебная коллегия полагает, что в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в связи с чем, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611; каким-либо доказательствами выводы экспертного заключения не опровергаются.

В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297 (далее также ФСО N1), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N1, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Как следует из заключения судебной экспертизы, экспертом обоснованно применен сравнительный подход методом сравнения продаж, а также указан мотивированный отказ от использования доходного и затратного подходов, который судебная коллегия находит обоснованным.

Согласно пункту 22 ФСО N7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом представлено описание объекта оценки, информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, описано местоположение объекта оценки с приложением карты-схемы расположения объекта экспертизы. Кроме того, экспертом произведен анализ рынка объекта экспертизы, анализ наиболее эффективного использования, определен сегмент рынка, приводятся необходимые сведения о рынке земель на дату оценки и анализ внешних факторов, влияющих на стоимость исследуемого объекта.

Так, экспертом при проведении исследования использованы три аналога земельных участков с аналогичным видом разрешенного использования, расположенные в Кировском и Октябрьских районах. Количество выбранных в качестве аналогов земельных участков соответствует требованиям действующего законодательства в части оценочной деятельности в отношении минимально необходимого количества выбранных аналогов при применении сравнительного подхода.

Доводы апелляционной жалобы относительно отбора объектов-аналогов при проведении экспертизы судебная коллегия полагает несостоятельными в силу следующего.

В пункте 10 ФСО N1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 N568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Как указал судебный эксперт ФИО3 в своем заключении, с учетом сложившейся ситуации на рынке и опыта экспертов, а также принимая во внимание то, что оценка производится на дату в прошлом и уточнение информации по объектам не представляется возможным, экспертами максимально используется информация, приведенная в объявлениях о продаже (аренде) объектов. При этом предполагается, что основные ценообразующие факторы являются преимуществом объектов, представленных на рынке (например, наличие коммуникаций и улучшений на земельном участке и т.д.) и всегда приводятся в тексте объявления. Поэтому в рамках исследования считалось, что если данная информация не представлена в объявлении, то объект-аналог не обладает данной уникальной характеристикой (если не указаны причины).

Экспертами по запросу на договорной основе из базы данных "АДОН" от ООО "ТАО" была получена информация о следующих аналогах, находящихся в продаже на дату проведения оценки 01.01.2020, а также данные на сайте "Авито".

Доводы апелляционной жалобы о том, что отсутствуют ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток в отношении объектов-аналогов, в том числе относительно информационной базы "АДОН", которая является закрытой, платной и проверить достоверность объявлений о продаже объектов аналогов не представляется возможным, судебная коллегия отклоняет в силу следующего.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N299, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Информация, использованная для расчета стоимости объекта исследования, не обеспечена свободным доступом и предоставляется на платной основе, поэтому в соответствии с законодательством к заключению экспертом приложены соответствующие объявления, указанные в таблице экспертизы.

Судебная коллегия также отмечает, что действующее законодательство в области оценочной деятельности не содержит запрета на выбор используемых экспертом источников.

Кроме того, как следует из пояснений представителя ГБУ СО "ЦКО" в заседании суда апелляционной инстанции, у учреждения нет сведений о том, что использованная экспертом информация не соответствует действительности, так как учреждение данную информацию в указанных экспертом источниках не проверяла.

При выборе аналогов эксперт учитывал один из наиболее важных ценообразующих факторов - вид разрешенного использования.

Таким образом, подобранные в качестве аналогов земельные участки под МЖС отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N7, что свидетельствует о выполнении экспертом требований подпункта "б" пункта 23 ФСО N1, а информация об их ценах и характеристиках является достоверной и достаточной (пункт 13 ФСО N1).

Довод жалобы о том, что использованные экспертом даты публикации не соответствуют дате оценки, которому дана оценка судом первой инстанции, судебная коллегия также считает несостоятельным, поскольку не свидетельствует о нарушении требований законодательства об оценочной деятельности, так как в связи с ретроспективной датой оценки подбор объектов-аналогов объективно является затруднительным.

Ссылка заявителя жалобы на то, что в заключение эксперта неверно указана площадь объектов-аналогов, также судебная коллегия считает несостоятельной, поскольку как следует из объявлений площадь объекта-аналога N1 - 2000 кв.м, аналога N3 - 4000 кв.м, а поскольку кадастровый номер участков в объявлениях отсутствовал, их параметры не могли быть соотнесены с публичной кадастровой картой.

Утверждение в апелляционной жалобе об использовании экспертом объекта-аналога N3, который является застроенным земельным участком, не может повлечь отмену обжалуемого судебного акта, поскольку в силу пункта 20 ФСО N7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Кроме того, в объявлении на 2019 год отсутствовали сведения о наличии строений.

Вместе с тем, в силу пункта 25 ФСО N7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Законодательство об оценочной деятельности, а также существующие методики расчёта стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода основываются на поэтапном приведение цены аналогов к цене оцениваемого объекта путем последовательного применения соответствующих корректировок к цене. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки (на факт сделки, на местоположение, на расположение около автомагистрали, на форму участка, на площадь, на наличие коммуникаций).

Изучив исследовательскую часть заключения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу, что введенные экспертом корректировки обоснованы, их значения подтверждены справочной информацией, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств, а представленные экспертные суждения - логичны и ясны. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось.

Довод апелляционной жалобы о некорректном применении корректировки на местоположение и понижающей корректировки на форму участка, судебная коллегия не может принять во внимание как указывающего на недостаток экспертного исследования, поскольку эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка применил корректировку на местоположение исходя из соотношения средней удельной цены предложения одного квадратного метра общей площади по всем районам г. Самары, а корректировка на форму участка была принята исходя из того, что участки, имеющие неправильную форму, предлагаются на рынке дешевле остальных. Вместе с тем, экспертом в суде первой инстанции было указано, что несмотря на то, что расположение объекта оценки и аналога N2 кажется схожим (объект оценки расположен примерно в 700 м от парковой зоны и озера, объект-аналог N2 расположен в зеленой зоне, в шаговой доступности от р. Волга (750 м) и недалеко от озера), однако, рядом с объектом оценки расположен завод "им.Тарасова" со значительным выбросом вредных веществ, что это обстоятельство давало основания для введения среднего значения корректировки - 1, 24 для аналога N2. Применение такой корректировки для аналогов N1 и N3 объективно не требовалось.

Вместе с тем, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется. При таких обстоятельствах доводы жалобы о недостоверности определенной экспертом стоимости объекта недвижимости не могут являться основаниями для отмены решения суда первой инстанции, поскольку не основаны на доказательствах, опровергающих правильность определения размера рыночной стоимости объекта недвижимости, а также обосновывающих ее иной размер.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, апеллянтом ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение, и с учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований не доверять судебному заключению, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, при этом, предусмотренных законодательством оснований для назначения повторной судебной экспертизы по настоящему делу не имеется.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Самарского областного суда от 22 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения Самарской области "Центр кадастровой оценки" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Самарский областной суд.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 апреля 2023 г.

Председательствующий

Судьи