Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 18 апреля 2023 г. по делу N 66а-1019/2023

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Кудряшова В.К, судей Корпачевой Е.С, Щербаковой Ю.А.

при секретаре Сахарове Р.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-584/2022 по административному исковому заявлению Зонова Игоря Вячеславовича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по апелляционной жалобе Зонова Игоря Вячеславовича на решение Воронежского областного суда от 14 декабря 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Кудряшова В.К, судебная коллегия по административным делам

установила:

Зонов И.В. обратился в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, указывая на то, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 6 700 кв. м, расположенный по адресу: "адрес" категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предприятие автосервиса, мойки, шиномонтажа.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 6 ноября 2020 года N 2562 кадастровая стоимость данного земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2020 в размере 11 149 403 руб. 03 коп.

По мнению административного истца, кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает его права, поскольку в результате этого он должен уплачивать арендные платежи в завышенном размере. Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, административный истец просил установить в отношении данного земельного участка кадастровую стоимость, установив ее равную рыночной стоимости в размере 7 035 000 руб.

Решением Воронежского областного суда от 14 декабря 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года установлена в размере 10 090 200 руб.

В апелляционной жалобе представитель Зонова В.И. - ФИО10. просит решение Воронежского областного суда от 14 декабря 2022 года отменить, указывая на то, что экспертное заключение от 26 октября 2022 года N 6124/6-4, подготовленное экспертом ФБУ "Воронежский РЦСЭ" ФИО11 является недопустимым доказательством, поскольку оно выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов. В нарушение пункта 10 ФСО N 7 экспертом допущено искажение величины полученной рыночной стоимости вследствие отнесения исследуемого земельного участка к классу земельных участков - "под индустриальную застройку", в то время как вид разрешенного использования данного земельного участка - "предприятие автосервиса, мойки, шиномонтажа". Экспертом не учтен один из важных ценообразующих факторов - форма земельного участка, в экспертном заключении отсутствует информация о наличии охранных зон на земельном участке, не обоснован выбор объектов, которые рассматривались в качестве объектов сравнения. Допущенные экспертом нарушения в значительной степени повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили.

Учитывая положения статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Судебная коллегия, проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка площадью 6 700 +/- 23.45 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН).

Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 6 ноября 2020 года N 2562 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области" в размере 11 149 403 руб. 03 коп.

В соответствии с заключенным договором аренды от 29 июля 2013 года N 2583-13/гз административный истец обязан вносить арендную плату, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца, как арендатора земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что административный истец вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Административный истец, оспаривая установленную кадастровую стоимость, представил отчет об оценке от 18 мая 2022 года N 203, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки", согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года составляет 7 035 000 руб.

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая наличие существенной разницы между величиной кадастровой стоимости и рыночной стоимостью земельного участка, определенной в отчете, возражения государственного бюджетного учреждения Воронежской области "Центр государственной кадастровой оценки" против принятия в качестве допустимого доказательства отчета об оценке, судом первой инстанции 18 августа 2022 года назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее также - ФБУ "Воронежский РЦСЭ"), перед которым поставлены вопросы о соответствии представленного административным истцом отчета об определении стоимости спорного объекта действующему законодательству и об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2020 года.

Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной экспертом ФБУ "Воронежский РЦСЭ" ФИО12, оценщиком ООО "Агентство независимой оценки" допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена экспертом по состоянию на 1 января 2020 года в размере 10 090 200 руб.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции в основу оспариваемого решения положил выводы судебной экспертизы, которой в судебном акте дана надлежащая правовая оценка по правилам статьей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с иными установленными обстоятельствами и исследованными доказательствами по административному делу, и, согласившись с ее результатами, пришел к выводу, что в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости спорного объекта по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, установив размер рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

При этом суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение эксперта соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению не имеется. Эксперт ФИО13. предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, необходимую квалификацию, большой стаж экспертной работы.

Экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации: является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, метод сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа от использования затратного и доходного подхода к оценке.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании имеющихся при определении рыночной стоимости характеристик, произвел необходимые корректировки и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки. В заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2020 года. Вывод суда первой инстанции о том, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является правильным.

Представленный административным истцом отчет об оценке N 203, суд первой инстанции правомерно не признал доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, поскольку, как установлено судом и не опровергнуто представителем административного истца, данный отчет об оценке рыночной стоимости содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по своим количественным и качественным характеристикам, находятся в среднем диапазоне стоимости. В отношении объектов-аналогов введены необходимые корректировки.

Достоверных доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, со стороны административного истца суду не представлено.

При определении рыночной стоимости экспертом установлено, что спорный земельный участок согласно карте градостроительного зонирования в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа г. Воронеж расположен в производственной зоне: зона промышленных и коммунальных предприятий, в связи с этим довод апелляционной жалобы об отнесении земельного участка к классу земельных участков под придорожный сервис является несостоятельным.

Довод апелляционной жалобы о том, что экспертом не было учтено наличие охранных зон на земельном участке, не может быть принят во внимание, поскольку данное обстоятельство само по себе не влияет на возможность использования земельного участка по его назначению, соответствующих доказательств административным истцом представлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, вытянутая форма земельного участка не препятствует его использованию в соответствии с установленным видом разрешенного использования под размещение автосервиса, мойки, шиномонтажа.

Иные доводы апелляционной жалобы повторяют позицию административного истца, они были предметом обсуждения в суде первой инстанции, экспертом в отношении данных доводов даны ясные и понятные пояснения, подтверждающие логику экспертного исследования, в связи с этим они были отклонены судом.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, суд установилправильно, представленные доказательства оценил в соответствии с требованиями процессуального закона, нормы материального права применил верно.

Предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы судебная коллегия не усматривает.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьёй 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Воронежского областного суда от 14 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зонова Игоря Вячеславовича - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи