Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 мая 2023 г. по делу N 66а-11/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В. и Сумбаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N26OS0000-04-2022-000103-81 (3а-290/2022) по административному исковому заявлению Глушанян Каринэ Альбертовны и Глушанян Марата Георгиевича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК "Ставкрайимущество" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, по апелляционным жалобам ГБУ СК "Ставкрайимущество", администрации города Ессентуки Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 13 июля 2022 г, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В, пояснения представителя Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" ФИО8, представителя административного истца ФИО9, принимавших участие посредством видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда, пояснения эксперта ФИО3, принимавшей участие посредством видеоконференц-связи при содействии Ростовского областного суда,

УСТАНОВИЛА:

Глушанян К.А, Глушанян М.Г. обратились в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 15 октября 2020 г. кадастровой стоимости принадлежащего им на праве долевой собственности нежилого здания с кадастровым номером N, наименование "Торговый комплекс", площадь 4 667, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости, составляющем 53 646 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости на спорную дату завышена, не соответствует рыночной стоимости и нарушает их права, поскольку влияет на размер налоговых платежей; представили отчет об оценке от 30 марта 2021 г. N 51/2022, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональное Агентство Оценки" (далее по тексту - ООО "Межрегиональное Агентство Оценки").

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Глобал Траст" (далее по тексту - ООО "Глобал Траст") ФИО11

По результатам проведения экспертизы размер рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 15 октября 2020 г. составил 90 687 774, 48 рублей.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции административные истцы в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) уточнили заявленные требования, просили суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Решением Ставропольского краевого суда от 13 июля 2022 г. заявленные требования удовлетворены; по состоянию на 15 октября 2020 г. установлена равная рыночной кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 90 687 774, 48 рублей.

Названным решением установлена дата обращения истцов с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости - 07 апреля 2022 г.; указано, что установленная решением кадастровая стоимость объектов недвижимости учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания; судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей взысканы с Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" (далее по тексту - ГБУ СК "Ставкрайимущество").

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, ГБУ СК "Ставкрайимущество" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Ставропольского краевого суда от 13 июля 2022 г. отменить; принять по делу новый судебный акт, которым исключить ГБУ СК "Ставкрайимущество" из числа административных ответчиков по делу и привлечь его к участию в деле в качестве заинтересованного лица; расходы за проведение судебной оценочной экспертизы возложить на административного истца.

В апелляционной жалобе ГБУ СК "Ставкрайимущество" выражает несогласие с его процессуальным статусом по делу в качестве административного ответчика; указывает на нарушение экспертом требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Также с апелляционной жалобой обратилось заинтересованное лицо - Администрация города Ессентуки, в которой просит решение Ставропольского краевого суда от 13 июля 2022 г. отменить, в удовлетворении административного искового заявления отказать по мотиву несоответствия заключения судебной оценочной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 12 декабря 2022 г. по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Золотая цифра" (юридический адрес: 344049, "адрес") ФИО3.

По результатам повторной судебной оценочной экспертизы в материалы дела поступило заключение от 30 марта 2023 г. N 110, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 15 октября 2020 г. составила 193 365 000 рублей; поступило финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, счет на оплату от 30 марта 2023 г. N 6-110-2023 на сумму 80 149, 44 рублей.

Административные истцы, не согласившись с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, представили в материалы дела рецензию от 07 апреля 2023 г. N 189, подготовленную оценщиком ФИО10; ходатайствовали о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

От эксперта ФИО3 в материалы дела поступили возражения на замечания, касающиеся судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель ГБУ СК "Ставкрайимущество" ФИО8 поддержала апелляционную жалобу в полном объеме; указала на отсутствие замечаний к результатам повторной судебной оценочной экспертизы; поддержала доводы жалобы о неверном статусе ГБУ СК "Ставкрайимущество" в качестве административного ответчика; просила отменить обжалуемое решение, в том числе в части взыскания с ГБУ СК "Ставкрайимущество" судебных расходов, возложить их на административного истца.

Представитель административного истца против апелляционной жалобы возражал, сослался на нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки при проведении повторной судебной оценочной экспертизы; ходатайствовал о назначении по делу повторной экспертизы.

Эксперт ООО "Золотая цифра" ФИО3 поддержала выводы, сделанные в заключении судебной оценочной экспертизы от 30 марта 2023 г. N 110, указала на необоснованность суждений, выраженных в рецензии от 07 апреля 2023 г. N 189, подготовленной оценщиком ФИО10, а также доводов представителя административного истца, касающихся заключения судебной оценочной экспертизы.

От экспертной организации ООО "Глобал Траст" поступило письменное ходатайство об отказе от заявления о взыскании судебных расходов по мотиву их оплаты в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь частью 2 статьи 306, частью 1 статьи 307, частью 2 статьи 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Информация о движении дела, дате, времени и месте судебного разбирательства размещены в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции (3ap.sudrf.ru).

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителей ГБУ СК "Ставкрайимущество", административного истца, пояснения эксперта ФИО3, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Глушанян К.А, Глушанян М.Г. являются собственниками нежилого здания с кадастровым номером N.

Актом ГБУ СК "Ставкрайимущество" от 30 октября 2020 г. N АОКС-26/2020/000222 по состоянию на 15 октября 2020 г. определена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N в размере 232 438 282, 9 рублей.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателями объекта недвижимости, административные истцы вправе оспаривать его кадастровую стоимость, учитываемую при исчислении налоговых платежей.

Административными истцами в подтверждение рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N представлен отчет об оценке от 30 марта 2021 г. N 51/2022, подготовленный ООО "Межрегиональное Агентство Оценки", согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 15 октября 2020 г. составила 53 646 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в достоверности отчета и соответствия его законодательству об оценочной деятельности, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО "Глобал Траст" ФИО11 N 99 размер рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 15 октября 2020 г. составил 90 687 774, 48 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия не соглашается с подходом суда первой инстанции, исходя из следующего.

Для целей Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Из экспертного заключения следует, что оцениваемый объект отнесен к рынку высококлассной торговой недвижимости и представляет собой торговый центр.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

При оценке объекта недвижимости эксперт применял сравнительный подход, от применения иных подходов эксперт отказался; убедительных аргументов, препятствующих использованию доходного подхода, эксперт не привел.

Судебная коллегия исходит из того, что оценка объектов недвижимости осуществляется по правилам оценочной деятельности, при определении рыночной стоимости объектов недвижимости применяются основные подходы к оценке объектов недвижимости (затратный, доходный и сравнительный), их совместное применение закреплено в федеральных стандартах, однако заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом доходным подходом без применения сравнительного подхода, не будет в полной мере отражать достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, в связи с чем не будет отвечать тем целям и задачам, которые ставились судом при назначении судебной оценочной экспертизы.

Кроме того, допрошенный в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции эксперт ФИО11 пояснил, что при оценке спорного объекта (отдельное стоящее здание) использовал сопоставимые аналоги, то есть сходные с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункту 10 ФСО N 1). Однако, из текста объявлений о продаже объектов-аналогов следует, что аналогами являются не здания, а помещения, что свидетельствует о неверном их подборе.

Заключение эксперта не является подробным и объективным, в связи с чем у судебной коллегии возникли сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Письменные и устные пояснения эксперта ФИО11 в судебном заседании апелляционной инстанции не устранили подтвержденные сомнения судебной коллегии в обоснованности экспертного заключения и не восполнили недостатки экспертного исследования.

Ввиду возникших у суда апелляционной инстанции сомнений в обоснованности экспертного заключения и соответствии его требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО Оценочная компания "Золотая цифра" ФИО3 от 30 марта 2023 г. N 110 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 15 октября 2020 г. составила 193 365 000 рублей.

Оценив заключение повторной судебной оценочной экспертизы от 30 марта 2023 г. N 110, судебная коллегия полагает, что данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств, исходя из следующего.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Экспертом проведено исследование с использованием сравнительного подхода (метод сравнения продаж). Отказ от применения затратного и доходного подходов экспертом вопреки доводам представителя административного истца Глушаняна М.Г. - ФИО16 мотивирован и обоснован.

Отказываясь от применения затратного подхода, эксперт исходил из того, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке. А также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложения отсутствуют). Эксперт учел цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту, достоверность исходной информации, а также то, что рынок торговой недвижимости города Ессентуки является активным, эксперт отказался от затратного подхода.

В целях решения вопроса о возможности (невозможности) применения доходного подхода, эксперт в рамках анализа рынка сформировал выборку объявлений о сдаче в аренду торговых объектов. Однако, учитывая требования к содержанию информации в объявлениях о сдаче в аренду объектов-аналогов к базе расчета, эксперту не удалось выявить достаточного количества объявлений, отвечающих этим требованиям (не менее трех) относительно сдачи в аренду торговых помещений в торговых центрах площадью до 50 кв.м, от 50 кв.м до 100 кв.м, от 100 кв.м до 150 кв.м, от 1000 кв.м до 1500 кв.м, а также объектов островной торговли и под банкоматы. Кроме того, эксперт ФИО3 указала, что по информации, представленной представителем истца, в договорах аренды с нестационарными торговыми объектами отсутствует площадь аренды. Изложенное послужило основанием для отказа эксперта от применения доходного подхода.

Допрошенная в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ФИО3 со ссылкой на письменные пояснения указала, что в представленной административными истцами рецензии приведено 192 объявления, но без конкретизации их качества и разбивки по указанным в отказе от применения доходного подхода диапазонам и назначениям помещений, расположенных именно в торговых центрах, аналогичных объекту исследования. В приведенном принскрине объявлений оценщик предлагает использовать в качестве аналогов офисное помещение, помещение под хостел, торговое помещение возле входа в рынок, помещение свободного назначения, помещение напротив магазина "Магнит". Как указала эксперт ФИО3, из приведенных объявлений и доступной для прочтения информации видно, что ни одно из них не отвечает требованиям и характеристикам, которые указаны в качестве условий отбора объектов-аналогов.

Определение рыночной стоимости объекта с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов оценки обоснован.

Экспертом проведен анализ фактических данных о ценах предложений, основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования и отнес нежилое здание с кадастровым номером N к объектам коммерческой недвижимости торгового назначения; подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Для проведения оценки стоимости нежилого здания экспертом осуществлен отбор объектов-аналогов; основными критериями отбора являлись такие характеристики, как:

- местоположение (объекты-аналоги должны располагаться в городе Ессентуки);

- дата предложения (в расчетах использовалась информация до 15 октября 2020 г.), информация после даты оценки в расчетах не применялась, но использовалась как справочная;

- назначение (должно быть аналогично назначению объекта оценки - нежилые здания торгового назначения);

- размер общей площади (плоди объектов-аналогов должны быть максимально приближены к площади объекта исследования; если приближенные аналоги по размеру отсутствуют, допускаются объекты с площадью, отличающиеся как в большую, так и меньшую сторону; отбор осуществлялся объектов площадью от 2 000 кв.м);

- обеспеченность коммуникациями (наличие коммуникаций у объектов аналогов).

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых объектов и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, на торг, на передаваемые права (для аналога N 2), на местоположение, на класс здания (для аналога N 3), на техническое состояние, на площадь, на этажность, на тип парковки. Оснований для введения иных корректировок, а также поправок в ином размере, вопреки доводам представителя административного истца ФИО9 не имеется.

Далее эксперт рассчитала рыночную стоимость здания с учетом земельного участка и, применив коэффициент 0, 14 на основании информации Ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиелт" по состоянию на 01 октября 2020 г, произвела расчет стоимости здания без земельного участка.

Применяя корректировку на тип парковки, эксперт ФИО3 верно исходила из того, что объект оценки имеет организованную, а объекты-аналоги стихийную парковку. Вопреки суждениям, сделанным в рецензии от 07 апреля 2023 г. N 189, подготовленной оценщиком ФИО10, а также доводам представителя административного истца, эксперт верно со ссылкой на "ГОСТ Р 52289-2019. Национальный стандарт Российской Федерации. Технические средства организации дорожного движения. Правила применения дорожных знаков, разметки, светофоров, дорожных ограждений и направляющих устройств", утвержденный приказом Росстандарта от 20 декабря 2019 г. N 1425-ст, указала, что для обозначения парковки и придания территории соответствующего статуса применяются соответствующие дорожные знаки 6.4 (разметка). Выводы эксперта в указанной части согласуются со статьей 12 Федерального закона от 29 декабря 2017 г. N 443-ФЗ "Об организации дорожного движения в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пунктом 1.2 Правил дорожного движения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 октября 1993 г. N 1090.

Доводы представителя административного истца о наличии у объектов-аналогов организованной парковки опровергаются имеющимися в материалах дела снимками с использованием сервиса "Яндекс-карты", из которых усматривается, что парковка объектов-аналогов не соответствует требованиям названных выше нормативных правовых актов, в связи с чем является стихийной. Выводы эксперта не опровергнуты относимыми и допустимыми доказательствами.

Вопреки доводам представителя административного истца эксперт ФИО3 верно на основании данных Ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиелт" по состоянию на 01 октября 2020 г. присвоила объекту оценки, аналогу N 1 класс качества "В", аналогу N 2 - "В/С", аналогу N 3 - "С". Оснований для отнесения аналога N 1 к классу "А" (люкс), как верно указала эксперт ФИО3, не имеется, поскольку в полной мере не соответствует критериям, установленным для зданий класса "А" (Самое высокое качество: капитальное здание, вентилируемый фасад, или стены облицованы декоративным кирпичом, или керамогранитом, или металлическими декоративными панелями; внутренняя отделка - ГКЛ, ГВЛ, натуральные материалы, винил, текстиль, стекло, венецианская штукатурка; автоматические системы вентиляции и кондиционирования, отопления, пластиковые трубопроводы, контроль микроклимата, видеонаблюдение". Для данного аналога характерны признаки как класса "А" (люкс), так и класса "С" (стандарт), которое отвечает следующим характеристикам: капитальное здание, среднее качество отделки и оборудования: чаще всего, наружная отделка - оштукатуренный фасад, керамзитобетонные панели; внутренняя отделка - долговечная и простая (качественная штукатурка, покраска качественными материалами, керамическая плитка, качественный линолеум)". Учитывая, что технические характеристики аналога N 1 содержат одновременно характеристики здания класса "А" (люкс) и класса "С" (стандарт), эксперт, руководствуясь названным выше источником, верно отнесла его к классу "В" - высокое качество: не все конструктивные и отделочные элементы здания класса люкс (между стандарт и люкс).

Мотивы отнесения аналогов N 2 и N 3 к соответствующему классу экспертом также аргументированы и обоснованы.

Оснований полагать, что экспертом неверно применена корректировка на этажность, не имеется, поскольку эксперт мотивированно исходил из того, что все этажи оцениваемого здания (2 в том числе подземный один) в силу ландшафтных особенностей земельного участка используются как первый, что косвенно подтверждается размером арендных ставок сдаваемых в аренду помещений.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка нежилых зданий коммерческого назначения, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объекта недвижимости.

4

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта ООО Оценочная компания "Золотая цифра" ФИО3, не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость здания подлежит установлению на основании данного заключения эксперта.

Оснований для признания данного заключения недопустимым доказательством, проведения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не имеется.

4

Выше указано, что одним из доводов апелляционной жалобы ГБУ СК "Ставкрайимущество" являлось неверное определение судом первой инстанции его процессуального статуса в качестве административного ответчика.

Вопреки данной позиции, при определении надлежащего ответчика суд пришел к верному выводу о том, что органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, является данное учреждение, поскольку им была определена кадастровая стоимость. Указанные выводы следуют из акта ГБУ СК "Ставкрайимущество" об определении кадастровой стоимости от 30 октября 2020 г. N АОКС-26/2020/000222, согласно которому кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 15 октября 2020 г. составила 232 438 282, 9 рублей.

В силу части 4 статьи 38 КАС РФ под административным ответчиком понимается лицо, к которому предъявлено требование по спору, возникающему из административных или иных публичных правоотношений, либо в отношении которого административный истец, осуществляющий контрольные или иные публичные функции, обратился в суд.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1 статьи 7 названного Федерального закона определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости.

При этом в силу частей 3, 5 названной статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

Полномочиями, связанными с организацией проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Ставропольского края наделено ГБУ СК "Ставкрайимущество", что следует из приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 г. N 570 "О наделении ГБУ СК "Ставкрайимущество" полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Таким образом, в отношении рассматриваемых правоотношений ГБУ СК "Ставкрайимущество" является надлежащим ответчиком, подлежащим привлечению к участию в деле.

Указанное подтверждается правовой позицией, выраженной Верховным Судом Российской Федерации в ответе на вопрос N 10 Обзора судебной практики N 2 (2021) от 30 июня 2021 г, согласно которой в соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (подпункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"). Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (частью 1 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости содержатся в акте об их утверждении, который является итоговым документом, содержащим результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Исходя из вышеизложенного, доводы автора апелляционной жалобы о том, что ГБУ СК "Ставкрайимущество" не является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, основаны на неверном понимании положений законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, поскольку автор апелляционной жалобы не учитывает, что применительно к нормам Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и разъяснениями, изложенными Верховным Судом Российской Федерации органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, а в данном конкретном случае органом, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является непосредственно ГБУ СК "Ставкрайимущество", которое было обоснованно привлечено судом к участию в деле в качестве административного ответчика.

В суд апелляционной инстанции одновременно с экспертным заключением поступил счет ООО Оценочная компания "Золотая цифра" на оплату судебных расходов по проведению повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 80 149, 44 рублей.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, судебная коллегия исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу об отнесении данных расходов на административного истца.

В силу статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как установлено частью 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" основным принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Повторная судебная оценочная экспертиза проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости.

Удовлетворение требований в данном случае не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками.

Оснований полагать, что судебное решение об установлении кадастровой стоимости финансово обесценится с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми административным истцом налоговыми выгодами, не имеется.

Установив соотношение размера судебных расходов и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости, судебная коллегия приходит к выводу о том, что допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает конституционных прав и свобод административного истца, в связи с чем судебные расходы по делу подлежат отнесению на административного истца.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Согласно калькуляции затраты на проведение ООО Оценочная компания "Золотая цифра" повторной судебной оценочной экспертизы составили 80 149, 44 рублей. Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертными организациями работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Выше указано, что решением Ставропольского краевого суда от 13 июля 2022 г. судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей взысканы с ГБУ СК "Ставкрайимущество" в пользу ООО "Глобал Траст".

В суде апелляционной инстанции представитель ГБУ СК "Ставкрайимущество" ФИО8 просила отменить решение суда в части взыскания с административного ответчика судебных расходов.

В материалы дела административными истцами представлена копия платежного поручения об оплате судебной оценочной экспертизы в полном объеме; от ООО "Глобал Траст" поступило ходатайство об отказе от ранее поданного заявления о взыскании судебных расходов в сумме 60 000 рублей.

Рассмотрев заявленное ходатайство, судебная коллегия применительно к части 2 статьи 46, части 2 статьи 304 КАС РФ полагает возможным отказ ООО "Глобал Траст" от заявления о взыскании судебных расходов принять, решение суда первой инстанции в указанной части отменить, производство по заявлению ООО "Глобал Траст" прекратить.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решениерешение Ставропольского краевого суда от 13 июля 2022 г. изменить в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить по состоянию на 15 октября 2020 г. равную рыночной кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, наименование "Торговый комплекс", площадь 4 667, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере 193 365 000 рублей.

Решение Ставропольского краевого суда от 13 июля 2022 г. в части взыскания с ГБУ СК "Ставкрайимущество" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Глобал Траст" 60 000 рублей расходов на проведение судебной оценочной экспертизы отменить; принять в указанной части новое решение.

Отказ общества с ограниченной ответственностью "Глобал Траст" от заявления о взыскании судебных расходов принять; производство по заявлению прекратить.

В остальной части решение Ставропольского краевого суда от 13 июля 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы ГБУ СК "Ставкрайимущество", администрации города Ессентуки Ставропольского края - без удовлетворения.

Взыскать с Глушанян Каринэ Альбертовны и Глушанян Марата Георгиевича в равных долях в пользу общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Золотая цифра" расходы на проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 40 074, 72 рублей с каждого.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение в полном объеме изготовлено 02 июня 2023 г.

Председательствующий

Судьи