Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15 августа 2023 г. по делу N 8Г-12873/2023[88-17972/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Емелина А.В, судей Неугодникова В.Н, Никоновой О.И, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Димитровградской городской общественной организации защиты прав потребителей "Справедливость" в интересах Шепелева ФИО25, Мамедовой ФИО26, Куприяновой ФИО22, Кочнева ФИО23, Шикаловой ФИО24, Кирсановой ФИО27, Шепелевой ФИО28, Исаева ФИО29, Файзуллова ФИО30 на решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 17.10.2022 с учетом определения об исправлении описки от 16.01.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 21.03.2023 по гражданскому делу N 2-2084/2022 по иску Димитровградской городской общественной организации защиты прав потребителей "Справедливость" в интересах Шепелева ФИО31, Мамедовой ФИО32, Куприяновой ФИО33, Кочнева ФИО34, Шикаловой ФИО35, Кирсановой ФИО36, Шепелевой ФИО37, Исаева ФИО38, Файзуллова ФИО39 к Обществу с ограниченной ответственностью "СтройГрад", Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "СпецСтрой", Индивидуальному предпринимателю Елауркину ФИО41, Волковой ФИО42 о признании незаконными действий, признании недействительными межевых планов, проектов межевания границ земельных участков, признании незаконной постановки на кадастровый учет земельных участков, признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на земельный участок, снятии с государственного кадастрового учета земельных участков, признании незаконным раздела земельного участка, изменении статуса участка в ЕГРН, признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Неугодникова В.Н, объяснения представителя ДГОО ЗПП "Справедливость" - Червякова А.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДГОО ОЗПП "Справедливость" обратилась в суд с иском в интересах Шепелева Д.Р, Мамедовой С.В, Куприяновой О.Н, Кочнева Н.И, Шикаловой М.В, Кирсановой О.И, Шепелевой Г.Г, Исаева Ю.В, Файзуллова А.Н. к ООО "СтройГрад", с учетом уточнения исковых требований просила:

- признать незаконными действия ООО "СтройГрад", выразившиеся в одностороннем изменении обязательств по договору долевого участия с истцами и не передаче в общедолевую собственность собственников многоквартирного "данные изъяты";

- признать недействительными межевые планы, проекты межевания границ земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты";

- признать незаконной постановку на государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты" и принять решение о снятии с государственного кадастрового учета указанных земельных участков;

- признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" и принять решение об изменении его статуса в ЕГРН с "архивный" на "ранее учтенный";

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью "данные изъяты", заключенный между ООО "СтройГрад" и ООО "СЗ "СпецСтрой";

- погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 15.02.2022 N о регистрации права собственности ОООСЗ "СпецСтрой" на указанный земельный участок;

- взыскать с ООО "СтройГрад" в пользу Шепелева Д.Р, Мамедовой С.В, Куприяновой О.Н, Кочнева Н.И, Кочневой М.Е, Шикаловой М.В, Кирсановой О.И, Шепелевой Г.Г, Исаева Ю.В, Медновой И.А, Файзуллова А.Н. компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей каждому.

В обоснование требований указано, что истцы участвовали в долевом строительстве многоквартирного "данные изъяты".

Застройщик ООО "СтройГрад" произвел деление земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" на два земельных участка: с кадастровым номером "данные изъяты" на котором расположен многоквартирный "данные изъяты".

Истцы ссылаются на то, что в границы земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" попало имущество "данные изъяты", предназначенное для обслуживания данного дома, элементы благоустройства, парковка и проезд, элементы озеленения.

Поскольку участок с кадастровым номером "данные изъяты" изначально находился в собственности застройщика, полагают, что он должен был передать его в общедолевую собственность как придомовую территорию. Однако ответчик в одностороннем порядке уменьшил площадь земельного участка, разделив его на два участка.

Также указали, что право собственности на квартиры в многоквартирном доме истцы приобрели в 2019 году и с указанного момента приобрели также право долевой собственности на земельный участок пропорционально площади своих квартир. Если на январь 2022 года ООО "СтройГрад" обладало правом долевой собственности на участок и не имело право без соглашения с истцами его разделять, то, реализовав все помещения в указанном многоквартирном доме, утратило права на находящийся под ним земельный участок.

На основании изложенного считали, что ООО "СтройГрад" незаконно приобрело титул собственника земельного участка площадью "данные изъяты" кадастровый N, и не имело законных прав продавать его ООО "СЗ "СпецСтрой".

Также сослались на то, что площадь здания "данные изъяты" после раздела выделен участок "данные изъяты" что существенно нарушает методические рекомендации, согласно которым размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из площади многоквартирного дома, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме.

Судом первой инстанции к участию по делу в качестве соответчика привлечены ООО "СЗ "СпецСтрой", Елауркин В.П, кадастровый инженер Волкова Ж.В, в качестве третьих лиц - Управление Росреестра по Ульяновской области, МО "г. Димитровград" в лице Администрации г.Димитровграда Ульяновской области, Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата по Ульяновской области", ООО "ВЕК", ООО "УК ДУС", ТСН "Автостроителей, 63А".

Решением Димитровградского городского суда Ульяновской области от 17.10.2022, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 21.03.2023, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе представителем ДГОО ЗПП "Справедливость" - Червяковым А.В. ставится вопрос об отмене судебных постановлений с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.

Не согласился с выводами судов о том, что акт ООО "УК ДУС" не является доказательствами нарушения прав истцов, поскольку данный акт подтверждает, что элементы благоустройства, которые предназначены для обслуживания "данные изъяты", а также единственный проезд к дому после раздела оказались вне участка с кадастровым номером "данные изъяты", на котором расположен данный многоквартирный дом.

Полагает, что факт проведения кадастровых работ не является безусловным доказательством соблюдения прав истцов и законности данных работ, поскольку кадастровый инженер Волкова Ж.В. никаких расчетов норм на МКД не проводила, письменного согласия собственников помещений в МКД не получала.

Считает необоснованной ссылку судов на то, что право собственности на земельный участок у истцов не возникло, так как на земельном участке расположено два МКД, так как фактически на участке построен только один дом, тот факт, что хотели строить второй дом значение не имеет. В связи с этим полагает, что права на весь участок с кадастровым номером "данные изъяты" возникли у собственников "данные изъяты", на данном земельном участке находятся элементы благоустройства.

Ссылается на то, что передача собственникам помещений также и земельного участка с элементами благоустройства была предусмотрена договорами долевого участия в строительстве. Считает, что суды дали неверную оценку условий данных договоров, не указав, в чем именно их неясность.

С учетом изложенного считает, что судами не было учтено, что право собственности на квартиры истцы приобрели в 2019 году, тогда же у них возникли права на земельный участок, в связи с чем при разделе участка должно было быть получено их согласие, ООО "СтройГрад" не имел права регистрировать право собственности на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" и продавать его ООО "СЗ "СпецСтрой".

Также ссылается на то, что договор купли-продажи земельного участка между ООО "СтройГрад" и ООО "СЗ "СпецСтрой" является мнимой сделкой, заключен с целью скрыть имущество ООО "СтройГрад", который имеет неисполненные обязательства перед истцами по устранению недостатков МКД, так как доказательств расчетов по договору суду не представлено.

В судебном заседании представитель ДГОО ЗПП "Справедливость" - Червяков А.В. доводы кассационной жалобы поддержал, пояснил, что абсолютно не ясно и не объяснено ответчиком либо кадастровым инженером, почему был произведен именно такой раздел земельного участка, при том, что единственный проезд к дому истцов оказался на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты", тогда как вопреки выводам судов проезд к дому 63а корпус 1 через участок с кадастровым номером 73:23:013020:13 невозможен.

Иные лица, участвующие в деле, правом участия в судебном заседании кассационной инстанции не воспользовались, надлежащим образом уведомлены о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с частью 2.1. статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), ходатайств об отложении рассмотрения кассационной жалобы до начала судебного заседания не представили.

В силу части 5 статьи 379.5 ГПК РФ неявка участвующих в деле лиц в заседание суда кассационной инстанции не является препятствием в рассмотрении жалобы.

Учитывая надлежащее извещение всех участников процесса о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в целях обеспечения соблюдения разумных сроков судопроизводства жалоба рассмотрена при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судья находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, ООО "СтройГрад" и истцами заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым Застройщик обязался передать участникам долевого строительства соответствующие объекты долевого строительства (квартиру) не позднее 30.11.2018. Для целей договора определены термины: многоквартирный дом - 11-этажный жилой дом на 80 квартир (с учетом технического этажа), по "данные изъяты", входящий в состав объекта недвижимости "Многоквартирный жилой дом", место расположения многоквартирного дома указано в приложении 1. В приложении 1 указана схема планировочной организации земельного участка, отмечены строящийся многоквартирный жилой дом по пр. "данные изъяты", и проектируемый многоквартирный жилой дом по "данные изъяты" В приложении 4 указаны характеристики земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", указано, что он предоставлен для многоэтажных многоквартирных жилых домов.

Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости из земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" который снят с кадастрового учета и имеет статус "архивный", образованы земельные участки "данные изъяты" проход или проезд к нему осуществляется через земельный участок "данные изъяты", объект недвижимости на участке "данные изъяты", с 14.01.2022 принадлежит на праве собственности ООО "СтройГрад", а также "данные изъяты" проход или проезд к нему осуществляется через земельный участок "данные изъяты" объект недвижимости на участке "данные изъяты", с 15.02.2022 принадлежит на праве собственности ООО "СЗ "СпецСтрой".

Из выписок из ЕГРН от 01.09.2022 усматривается, что:

- земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" присвоенным 24.08.2004, расположен по "данные изъяты" имеет площадь "данные изъяты". Кадастровые номера образованных объектов недвижимости: "данные изъяты", "данные изъяты". Объект снят с кадастрового учета 14.01.2022;

- многоквартирный жилой дом, кадастровый N присвоен 10.01.2019, расположен по адресу: "адрес" имеет площадь "данные изъяты" введен в эксплуатацию в 2018 году, расположен на земельном участке "данные изъяты";

- земельному участку кадастровый N присвоен 14.01.2022, площадь "данные изъяты" на нем расположен объект "данные изъяты", доступ обеспечен посредством земельного участка "данные изъяты";

- земельному участку кадастровый N присвоен 14.01.2022, площадь "данные изъяты" на нем расположен объект "данные изъяты" доступ обеспечен посредством земельного участка "данные изъяты".

Соглашением об установлении сервитута части земельного участка от 22.10.2021 подтверждается, что установлен сервитут для обеспечения прохода и проезда через принадлежащий правообладателю ОГБПОУ "ДТК" земельный участок, к земельному участку с кадастровым номером "данные изъяты", расположенному по адресу: "адрес".

Разрешениями на строительство N N и N N подтверждается, что разрешено строительство на земельном участке "данные изъяты" многоквартирного жилого дома, корпуса 1 и корпуса 2, а также 2 стоянок для временного хранения автотранспорта на 8 и на 6 мест, 2 хоз. площадок для чистки ковров, 2 детских игровых площадок, 2 спортивных площадок, 2 площадок для отдыха взрослых, площадки ТБО.

Согласно договору купли-продажи от 19.01.2022 ООО "СтройГрад" продал в собственность, а Елауркин В.П. купил в собственность земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты".

Согласно копии договора купли-продажи от 10.02.2022 Елауркин В.П. продал в собственность, а ООО "СЗ "СпецСтрой" купило в собственность земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты"

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 11.2, 60, 69 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 11, 12, 289, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), частями 2-5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с учетом разъяснений, данных в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации N 12-П от 28.05.2010, исходил из того, что постановка на кадастровый учет спорных земельных участков предшествовали проведенные кадастровым инженером кадастровые работы, в том числе по определению границ и площади земельных участков, необходимых для обеспечения функционирования (обслуживания) многоквартирного дома, тогда как истцами не представлено доказательств, указывающих, что при формировании земельного участка под корпусом 1 не соблюдены положения пункта 5 методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденных Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 года N 153/пр.

Также суд исходил из того, что положениями действующего законодательства допускается строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке (часть 1 статьи 36 ЖК РФ и Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности"), данное право было реализовано ООО "СтройГрад", что также усматривается из проекта, разрешений на строительство, в связи с чем положения статьи 36 ЖК, статьи 16 Закона N 189-ФЗ не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Закона N218-ФЗ) не соответствует нормам действующего законодательства. При этом любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в орган государственной власти (орган местного самоуправления) с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

Ссылка истцов на акт ООО "УК ДУС" была отклонена судом первой инстанции, поскольку данный акт не доказывает нарушение прав истов.

Довод истцов о том, что сервитут остался только на участке "данные изъяты", также был отклонен судом, поскольку из выписки ЕГРП участка "данные изъяты" указано, что доступ обеспечен посредством земельного участка "данные изъяты"

Доводы представителя истцов о том, что второй жилой дом не будет построен, так как застройщик не сможет получить разрешение на строительство, и не сможет заключить договоры о долевом участии в строительстве, суд первой инстанции не принял как голословные. Доводы о том, что управление двух домов невозможно, так как на придомовой территории не разделены объекты озеленения и парковки, и т.п, судом отклонены, поскольку в силу статьи 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им вносится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Суд посчитал данные доводы преждевременны, так как корпус 2 не построен и не введен в эксплуатацию.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик ООО "СтройГрад" свои обязательства по договорам долевого участия исполнил, право собственности на участок "данные изъяты" у собственников квартиры в "данные изъяты" не возникло, так как в приложения к договору и в самом договоре четко указано, что на участке запланировано строительство двух корпусов. То обстоятельство, что оба корпуса не возведены одновременно, правового значения для разрешения спора не имеет и право собственности на весь земельный участок у собственников помещений в корпусе "данные изъяты" не образует.

При таких обстоятельствах суд не нашел оснований для призвания недействительными межевых планов, проектов межевания, признания незаконным постановку участков на государственный кадастровый учет спорных земельных участков судом не установлено, а также удовлетворения требований истцов о признании права общей долевой собственности в границах земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", признании незаконным раздела земельного участка.

Разрешая требования о признании договоров купли-продажи недействительными, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 168, 170 ГК ФР, разъяснениями данными в пунктах 86, 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходил из того, что переход права собственности на спорный земельный участок сначала к Елауркину В.П, а затем к ООО "СЗ "СпецСтрой" зарегистрирован в установленном законом порядке, оба договора сторонами фактически исполнены, тогда как истцами не представлено относимых и допустимых доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что обе стороны каждой из двух сделок, заключая оспариваемые договоры, преследовали иные цели, чем предусматривает договор купли-продажи, и волеизъявление каждой из сторон каждой из сделок не направлено на заключение оспариваемых договоров купли-продажи земельного участка, в связи с чем отказал в удовлетворении данных требований.

Суд апелляционной инстанции с приведенными выше выводами суда первой инстанции согласился, указав, в частности, что проектная документация жилого комплекса предусматривает строительство на данном земельном участке двух многоквартирных жилых домов. "адрес" находится в процессе строительства. Из пояснений представителя ООО "СтройГрад" следует, что ответчик не имеет возможности завершить строительство корпуса 2, в связи с чем было произведено отчуждение части земельного участка ООО "СЗ "Спецстрой" для продолжения завершения строительства. Учитывая, что право общей долевой собственности на земельный участок у каждого из собственников помещений в многоквартирном жилом доме возникает только в отношении того земельного участка, на котором непосредственно располагается соответствующий многоквартирный дом, при этом под многоквартирным жилым домом по адресу: "адрес", земельный участок имеет иную площадь, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции не имелось.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции с приведенными выше выводами судов первой и апелляционной инстанции согласиться не может, поскольку они сделаны при существенном нарушении норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (пункт 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3).

В силу положений статей 67, 71, 195-198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости.

По смыслу статей 12, 56, 67 ГПК РФ именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Каждое доказательство, представленное лицами, участвующими в деле, в обоснование своих выводов или возражений на доводы другой стороны спора, должно быть предметом исследования и оценки суда, в том числе в совокупности и во взаимной связи с другими доказательствами и в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом. В противном случае нарушаются задачи и смысл гражданского судопроизводства, установленные статьей 2 ГПК РФ.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора должны определяться судом на основании норм материального права, подлежащих применению (абзац второй пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству").

С учетом изложенного правильное рассмотрение дела невозможно без определения и установления всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, а разрешение спора на основе неполно выясненных юридически значимых обстоятельств свидетельствует о нарушении норм процессуального права, повлекшем принятие неправильного решения.

Данные требованиями судами первой и апелляционной инстанции выполнены не были.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

На основании статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), в постановлении от 28.05.2010 N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установилв Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ), а в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного Федерального закона).

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 138 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, при внесении в ЕГРН первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, машино-место, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (права участника долевого строительства на объект долевого строительства или права застройщика на указанное помещение, машино-место), во все записи со статусом "актуальная" о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве вносятся слова: "С... (указывается дата разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости) до даты передачи объекта долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства". Такие сведения погашаются одновременно с проведением государственной регистрации права соответствующего участника долевого строительства на соответствующий объект долевого строительства с указанием кадастрового номера соответствующего объекта долевого строительства, а также даты и номера государственной регистрации права данного участника долевого строительства на такой объект долевого строительства.

Пунктом 139 указанного выше Порядка предусмотрено, что если жилое или нежилое помещение машино-место входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащего застройщику на праве собственности, также осуществляются следующие действия:

запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка. Одновременно в отношении данного земельного участка вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика (иного лица, в том числе публичного образования, которому такой земельный участок принадлежит на праве собственности). При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений машино-мест, не переданных участникам долевого строительства" либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений машино-мест", далее указываются сведения о помещении машино-месте (помещениях машино-местах), принадлежащем (принадлежащих) застройщику.

Правила пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 ЖК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", предусматривают, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Таким образом, государственная регистрация права хотя бы одного собственника помещения в многоквартирном доме и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, являются юридическим актом подтверждения и признания государством возникновения прав собственников помещений в таком доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в письмах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (в письме от 10.10.2017 N 36323-НС/07), Министерства экономического развития Российской Федерации (в письме от 05.10.2017 N Д23и-5777), разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, может быть выдано в том числе и в случае строительства нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, сведения о местоположении границ которого внесены в государственный реестр недвижимости. В этом случае, поскольку государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположены один многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты, не осуществлен, то при государственной регистрации права собственности на помещение в таком многоквартирном доме не осуществляется одновременно регистрация права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, образование земельных участков на основании решения суда, образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны.

По общему правилу пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов.

Указанные нормы закона при разрешении настоящего спора судами первой и апелляционной инстанции не учтены.

Судами оставлено без внимания, что раздел земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" осуществлен застройщиком и собственником земельного участка ООО "СтройГрад" без согласования с собственниками жилых помещений расположенных на данном участке многоквартирных домов, с учетом чего сделан ошибочный вывод об отсутствии нарушения прав истцов на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" в связи с тем, что земельные участки для эксплуатации каждого многоквартирного дома не сформированы и не поставлены на кадастровый учет. Между тем отсутствие такого учета не может быть расценено в качестве возможности застройщика произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен.

При отклонении требований истцов судом апелляционной инстанции в нарушение положений части 2 статьи 56, статьи 67, пункта 5 части 2 статьи 329 ГПК РФ не определено в качестве юридически значимого и не установлено обстоятельство того, какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации каждого многоквартирного дома, построенного на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты": не дано оценки документам, представленным застройщиком для получения разрешений на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию на предмет того, каким образом при проектировании застройки комплекса была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку.

Выводы суда апелляционной инстанции о необоснованности заявленных истцами требований сделаны без проверки соответствия отведенного под многоквартирными жилыми домами земельного участка нормативам градостроительного проектирования и межевания с учетом положений статей 38, 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Судами не дана оценка условиям договоров долевого участия, заключенных с истцами и другими лицами и условиям проектной декларации на предмет имущества, в том числе, элементов благоустройства, передаваемого в состав общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Таким образом, поскольку спорный земельный участок изначально находился в собственности застройщика ООО "СтройГрад", на нем лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и по передаче в общую долевую собственность земельных участков, сформированных по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ. Собственник-застройщик был не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под многоквартирными домами.

Если утверждения истцов о том, что в границах спорных участков, принадлежащих ответчикам, находятся земли, относящиеся к общему имуществу, соответствовали действительности, то сделки по распоряжению такими участками следовало признать ничтожными на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ, как противоречащие существу законодательного регулирования, закрепленного в статье 290 названного Кодекса принципа единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилом доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, а также как нарушающие охраняемые законом интересы собственников помещений многоквартирного дома.

При этом, указывая на то, что истцами не предоставлено доказательств нарушения их прав в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 73:23:013020:11 и нарушения требований пункта 5 методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденных Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 года N 153/пр, суды первой и апелляционной инстанции в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ неверно распределил бремя доказывания, поскольку в силу приведенных выше норм именно на застройщике лежит бремя доказывания надлежащего исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве, в том числе, в части передачи участникам долевого строительства в общую долевую собственность земельного участка при многоквартирном доме, сформированных по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ с учетом требований градостроительного законодательства.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что допущенные судами первой и апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя, в связи с чем полагает необходимым отменить решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 17.10.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 21.03.2023 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 17.10.2022 с учетом определения об исправлении описки от 16.01.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 21.03.2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий А.В.Емелин, Судьи В.Н.Неугодников, О.И.Никонова