Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 11 сентября 2023 г. по делу N 66а-1446/2023

Судья судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Струкова А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бедак Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-246/2022 (3а-1982/2021) по административному исковому заявлению ООО "Аутлет" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 24 марта 2022 года об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, объяснения представителя АО "Тандер" - Зафирова С.В, полагавшего решение подлежащим оставлению без изменения,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Аутлет" обратилось в Краснодарский краевой суд 12 ноября 2021 года с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года.

Административные исковые требования обоснованы тем, что с 11 февраля 2015 года ООО "Аутлет" и ООО "Тандер" являются сособственниками (соответственно 871/1000 и 129/1000 доли в праве собственности) земельного участка с кадастровым номером 23 N N площадью 10454 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации торгового комплекса, местоположение: Краснодарский край, "адрес"2.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 года N 1882 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2020 года, в том числе земельного участка с кадастровым номером N в размере 106 593 583, 76 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 19 ноября 2020 года и подлежат применению с 1 января 2021 года.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 5 ноября 2021 года N 36/21, выполненному оценщиком ООО "Гео Оценка" Дударевой С.Ю, составляет на ту же дату 58 002 000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости участка нарушено право административного истца на взимание земельного налога в экономически обоснованном размере, ООО "Аутлет" просило в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 58 002 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю, администрации Туапсинского района и Туапсинского городского поселения, а также АО "Тандер".

Определением Краснодарского краевого суда от 22 ноября 2021 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО "Край-Эксперт", производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 28 февраля 2022 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Романова Д.В. от 30 января 2022 года N К-Э-1982/2021, согласно которому отчет об оценке от 5 ноября 2021 года N 36/21, выполненный оценщиком ООО "Гео Оценка" Дударевой С.Ю, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2020 года составляет 77 537 000 руб.

В дальнейшем административный истец заявленные требования уточнил и просил определить величину рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2020 года в размере 77 537 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 24 марта 2022 года административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 77 537 000 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установленное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта в размере 27, 26% окажет негативное влияние на наполняемость бюджета.

Также указывает, что государственная кадастровая оценка проведена в соответствии с установленным порядком, вследствие чего законные права и интересы административного истца не нарушены.

Кроме того, утверждает, что административным истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

8 апреля 2022 года в Краснодарский краевой суд поступила апелляционная жалоба администрации Туапсинского городского поселения, которая определением судьи Краснодарского краевого суда от 19 апреля 2022 года оставлена без движения.

15 июня 2022 года Краснодарским краевым судом направлено в Третий апелляционный суд общей юрисдикции указанное административное дело с апелляционной жалобой департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение суда от 24 марта 2022 года и с частной жалобой администрации Туапсинского городского поселения на определение судьи от 19 апреля 2022 года.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 4 августа 2022 года определение судьи Краснодарского краевого суда от 19 апреля 2022 года оставлено без изменения.

Определением судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 5 августа 2022 года снято с рассмотрения настоящее административное дело с апелляционной жалобой департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение суда от 24 марта 2022 года, дело возвращено в суд первой инстанции для выполнения требований статьи 302 КАС РФ.

Определением судьи Краснодарского краевого суда от 22 сентября 2022 года апелляционная жалоба администрации Туапсинского городского поселения на решение суда от 24 марта 2022 года возвращена по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 1 статьи 301 КАС РФ.

Повторно данное административное дело с апелляционной жалобой департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение суда от 24 марта 2022 года поступило в Третий апелляционный суд общей юрисдикции 14 марта 2023 года.

Определением судьи суда апелляционной инстанции от 17 марта 2023 года в связи с реорганизацией произведена замена ФГБУ "ФКП Росреестра" на его правопреемника - ППК "Роскадастр".

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 29 марта 2023 года решение Краснодарского краевого суда от 24 марта 2022 года отменено, производство по настоящему административному делу прекращено на основании пункта 2 части 1 статьи 194 КАС РФ в связи с наличием вступившего в законную силу судебного акта о прекращении производства по административному делу по самостоятельному административному исковому заявлению АО "Тандер" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в связи с принятием отказа АО "Тандер" от административного иска.

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22 июня 2023 года апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 29 марта 2023 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Третий апелляционный суд общей юрисдикции для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

В Третий апелляционный суд общей юрисдикции настоящее административное дело поступило 25 августа 2022 года.

На основании части 2 статьи 307 КАС РФ апелляционная жалоба департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 24 марта 2022 года, принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, рассматривается в суде апелляционной инстанции судьей единолично.

Стороны и заинтересованные лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей для участия в судебном заседании (за исключением АО "Тандер") не направили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Администрацией Туапсинского городского поселения подано ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, прихожу к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 года N 1882 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2020 года.

Данным приказом установлена, помимо прочих, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года в размере 106 593 583, 76 руб.

Принимая во внимание, что государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2020 года была проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", спорные правоотношения регулируются положениями статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ, которыми не установлен досудебный или внесудебный порядок разрешения споров о пересмотре кадастровой стоимости.

Переходный период к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ на территории Краснодарского края не завершен.

Довод департамента имущественных отношений Краснодарского края о несоблюдении административным истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора основан на ошибочном толковании закона при том, что положения статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности о порядке оспаривания кадастровой стоимости, установленной в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ, не применимы к правоотношениям по поводу пересмотра кадастровой стоимости, установленной в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников (пункт 1 статьи 45, пункт 2 статьи 392, пункт 3 статьи 408 НК РФ).

Административный истец является в силу статьи 388 НК РФ плательщиком земельного налога, налоговая база по которому согласно статье 390 НК РФ определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Таким образом, ООО "Аутлет", являясь одним из сособственников спорного земельного участка, обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 года N 2449 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2022 года, которые подлежат применению с 1 января 2023 года, в том числе названного земельного участка в размере 111 580 037, 22 руб, то есть оспариваемая кадастровая стоимость в период производства по настоящему делу стала архивной.

В пункте 14 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 указано, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Принимая во внимание, что ООО "Аутлет" обратилось в суд с административным исковым заявлением в 2021 году, то есть в период, когда оспариваемая кадастровая стоимость являлась актуальной, административный истец сохраняет правовой интерес в установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка, подлежавшей применению с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года, равной рыночной стоимости.

Удовлетворяя требования административного истца о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости, суд определилвеличину рыночной стоимости в размере 77 537 000 руб. исходя из заключения эксперта Романова Д.В. от 30 января 2022 года N К-Э-1982/2021.

Проверяя представленный административным истцом отчет об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт указал, что полученные по результатам проведенного анализа рынка выводы нельзя признать достоверными, так как исследования проведена по нерепрезентативной выборке цен предложений (исследовано всего 6 объектов, из которых 3 приняты в качестве объектов-аналогов); используемая оценщиком информация неоднозначна и не проверяема; для определения величины корректирующих коэффициентов оценщиком использована информация, опубликованная после даты оценки, что также оказывает влияние на итоговый результат оценки.

Расчет рыночной стоимости произведен экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов экспертом обоснован.

При проведении оценки в рамках сравнительного подхода экспертом подобрано 4 объекта-аналога, каждый из которых представляет собой, как и объект оценки, земельный участок из состава земель населенных пунктов, относится к рынку коммерческой недвижимости и расположен в "адрес" (объекты-аналоги NN 1, 2, 4) и в Туапсинском районе (объект-аналог N 2).

Экспертом проведены корректировки на торг (2%) и на площадь (0, 70 в отношении трех объектов-аналогов и 0, 79 в отношении одного объекта-аналога).

Размер корректировок определен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2018 под редакцией Лейфера Л.А.

Отказ от проведения иных корректировок обоснован сопоставимостью объекта оценки и объектов-аналогов по иным ценообразующим факторам.

Расчеты эксперта является проверяемыми и понятыми.

Эксперт Романов Д.В. предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Лица, участвующие в деле, не указывают на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта.

Таким образом, оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта о величине рыночной стоимости объекта оценки не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом, административными ответчиками и заинтересованным лицом, которые не представили доказательств, объективно свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки.

Расхождение между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью составляет 27, 26% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Кроме того, следует учитывать, что согласно имеющимся в материалах дела сведениям кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по результатам предыдущей государственной кадастровой оценки, проведенной по состоянию 1 января 2016 года, составляла 104 316 075, 32 руб. (приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14 декабря 2016 года N 2640) и во внесудебном порядке решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27 декабря 2018 года N 32/9 была пересмотрена по основанию установления рыночной стоимости объекта.

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной стоимости - 53 148 136 руб, соответствующие сведения внесены в ЕГРН 10 января 2019 года и подлежали применению с 1 января 2018 года до 1 января 2021 года.

Какие-либо объективные данные о том, что рыночная стоимость земельных участков из состава земель населенных пунктов, предназначенных для размещения объектов торговли, увеличилась за период до 1 января 2020 года более чем на 30%, административными ответчиками и заинтересованными лицами, не представлено.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

При этом в силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года N 20-П также отмечено, что достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения. В связи с этим Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, как и законодательство о государственной кадастровой оценке, различает в качестве самостоятельных оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 248).

С учетом приведенных норм закона и их конституционно-правового толкования доводы департамента имущественных отношений о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 1 января 2020 года в соответствии с установленным порядком, равно как и о возможном уменьшении размера земельного налога сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости объекта по основанию установления его рыночной стоимости.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Краснодарского краевого суда от 24 марта 2022 года оставить без изменения, дополнив резолютивную часть решения указанием на период применения оспариваемой кадастровой стоимости - с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года.

Апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 14 сентября 2023 года.

Судья