Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19 октября 2023 г. по делу N 66а-1712/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Семейкиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобиной Д.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-398/2023 по административному исковому заявлению ООО "Туапсеагропромсервис" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, ГБУ Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 13 июля 2023 года об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, возражения против доводов жалобы представителя ООО "Туапсеагропромсервис" - Нагорной Н.В, полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Туапсеагропромсервис" обратилось 21 февраля 2023 года в Краснодарский краевой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что Обществу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью 25 812 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - эксплуатация производственной базы, местоположение: "адрес"

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 года N 2449 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе земельного участка с кадастровым номером N в размере 44 762 912, 28 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 5 декабря 2022 года, подлежат применению с 1 января 2023 года и не пересматривались.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 20 февраля 2023 года N 55-Ю-2023, выполненному оценщиком ООО "Альфа Эксперт" Донсковым И.А, составляет на ту же дату 24 374 000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости объекта нарушено право административного истца на взимание арендной платы в экономически обоснованном размере, административный истец просил в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года - 24 374 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Вельяминовского сельского поселения Туапсинского района, администрация муниципального образования Туапсинский район, ППК "Роскадастр" в лице филиала по Краснодарскому краю.

Определением от 29 марта 2023 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления, соответствует ли указанный отчет об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и если не соответствует - какова рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2022 года; проведение экспертизы поручено оценщику ООО "Атлас Консалт" Смерчинскому Н.М.; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 8 июня 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Смерчинского Н.М. от 22 мая 2023 года N 193-398/2023, согласно которому представленный административным истцом отчет об оценке от 20 февраля 2023 года N 55-Ю-2023 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2022 года составляет 34 533 465 руб.

13 июля 2023 года представителем административного истца подано заявление об уточнении административных исковых требований, в котором поставлен вопрос об определении величины рыночной стоимости объекта в соответствии с заключением эксперта.

Решением Краснодарского краевого суда от 13 июля 2023 года административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 34 533 465 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установленное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью в размере 22, 85 % окажет негативное влияние на наполняемость бюджета. Также полагает, что проведение судебной оценочной экспертизы в силу распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р может быть назначено только государственному судебно-экспертному учреждению.

Обращает внимание на отсутствие объективных данных об ошибочности методики государственной кадастровой оценки и (или) неправильности ее применения по отношению к объекту оценки.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены письменные возражения.

Административные ответчики и заинтересованные лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец, которому указанный земельный участок, находящийся в собственности Краснодарского края с 8 мая 2014 года, предоставлен департаментом имущественных отношений Краснодарского края по договору от 8 декабря 2014 года на праве аренды сроком до 25 октября 2056 года, обязан вносить арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

С учетом изложенного ООО "Туапсеагропромсервис" обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен с учетом внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости 5 декабря 2022 года и подачи административного искового заявления 21 февраля 2023 года.

Согласно выписке из ЕГРН и сведениям филиала ППК "Роскадастр" по краснодарскому краю установленная по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2023 года и не пересматривалась.

Удовлетворяя уточненные административные исковые требования, суд определилвеличину рыночной стоимости земельного участка с учетом заключения судебной экспертизы от 22 мая 2023 года N 193-398/2023.

Как следует из исследовательской части заключения, оценка объекта проведена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, отказ от проведения оценки земельного участка затратным и доходным подходами мотивирован экспертом.

При проведении оценки эксперт в качестве объектов-аналогов отобрал три земельных участка, каждый из которых расположен в Туапсинском районе Краснодарского крае, отнесен к землям населенных пунктов, предложен к реализации в пределах срока экспозиции земельных участков под индустриальную застройку, который определен оценщиком в 12 месяцев (то есть с 1 января 2021 года до 1 января 2022 года).

С учетом недостаточного количества в этот период предложений земельных участков под индустриальную застройку, экспертом отобраны в качестве объектов-аналогов два объекта иного разрешенного использования (объект-аналог N 1 - индивидуальное жилищное строительство и объект-аналог N 3 - коммерция), в связи с чем по данному параметру проведена корректировка в размере соответственно 6% и 40%, размер корректировок определен согласно Справочнику оценщика недвижимости-2022 под ред. Л.А. Лейфера.

Кроме того, экспертом проведены корректировки на торг и на площадь, размер корректировок также принят в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера.

Эксперт Смерчинский Н.М. предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Смерчинский Н.М. имеет стаж работы в сфере оценочной деятельности с 2005 года, вправе осуществлять оценку по направлению "Оценка недвижимости".

Лица, участвующие в деле, не указывают на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта.

Довод апелляционной жалобы о том, что проведение судебной оценочной экспертизы в силу распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р может быть назначено только государственному судебно-экспертному учреждению, основано на неправильном толковании закона при том, что Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть первая статьи 41). Часть вторая статьи 41 поименованного федерального закона прямо распространяет на указанных лиц действие его статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 - 4, 6 - 8, 17, часть вторая статьи 18, статья 24).

Вступившим в законную силу решением Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года N АКПИ22-93 по делу по заявлению об оспаривании в части распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р, установлено, что положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденного указанным распоряжением Правительства РФ, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Таким образом, оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта о величине рыночной стоимости не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, которые не представили доказательств, объективно свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, а также не заявили ни в ходе производства в суде первой инстанции, ни на стадии производства по апелляционной жалобе на решение суда ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

В данном случае расхождение между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью составляет 22, 85 % и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Краснодарского краевого суда от 8 сентября 2021 года по административному делу N 3а-1048/2021 была пересмотрена кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 1 января 2020 года в размере 40 569 752, 88 руб, подлежавшая применению с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года, по основанию установления рыночной стоимости названного земельного участка, при этом величина рыночной стоимости определена в размере 29 193 000 руб.

Объективных данных о том, что на территории Краснодарского края рост рыночных цен на земельные участки под индустриальную застройку по состоянию на 1 января 2022 года превысил 15% по отношению к ценам по состоянию на 1 января 2020 года (соотношение между рыночной стоимостью по состоянию на 1 января 2020 года и между установленной настоящим решением рыночной стоимостью по состоянию на 1 января 2022 года), в деле не имеется.

Более того, рост кадастровой стоимости на указанные даты также не превышает 15%, составляя лишь 9, 4% (соотношение между кадастровой стоимостью, установленной по состоянию на 1 января 2020 года в размере 40 569 752, 88 руб, и оспариваемой кадастровой стоимостью, определенной по состоянию на 1 января 2022 года).

На основании пункта 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

При этом в силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года N 20-П также отмечено, что достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения. В связи с этим Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, как и законодательство о государственной кадастровой оценке, различает в качестве самостоятельных оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 248).

С учетом приведенных норм закона и их конституционно-правового толкования доводы департамента имущественных отношений о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года в соответствии с установленной методикой, равно как и о возможном уменьшении размера арендной платы сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Краснодарского краевого суда от 13 июля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 27 октября 2023 года.

Председательствующий

Судьи