Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 12 октября 2023 г. по делу N 66а-44/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Катанаевой А.С, Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобиной Д.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-882/2022 по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, ГБУ Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2022 года об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, возражения представителя АО "Тандер" - Зафирова С.В, полагавшего решение подлежащим оставлению без изменения с отнесением расходов по производству повторной судебной экспертизы на счет федерального бюджета, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО "Тандер" обратилось в Краснодарский краевой суд 27 мая 2022 года с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что с 19 октября 2011 года является собственником нежилого здания с кадастровым номером N площадью 23 189, 5 кв.м, наименование - "Гипермаркет "Магнит", 2011 года постройки, местоположение: "адрес"

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 года N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" установлена кадастровая стоимость указанного объекта по состоянию на 1 января 2021 года в размере 782 758 338, 74 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 10 ноября 2021 года, подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2022 года и не пересматривались по основанию установления рыночной стоимости объекта.

Административный истец указывал, что установленная кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 3 мая 2022 года N К-22-23-19, выполненному частнопрактикующим оценщиком Кондратьевым Е.П, составляет по состоянию на 1 января 2021 года - 452 917 000 руб.

Исходя из положений статьи 378.2 НК РФ установленная кадастровая стоимость объекта является налоговой базой по налогу на имущество организаций.

Ссылаясь на то, что вследствие значительного превышения оспариваемой кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости объекта нарушены права АО "Тандер" в сфере налогообложения, административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 452 917 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Краснодарского края, а также ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю, в связи с реорганизацией которого в ходе производства по делу произведена замена на правопреемника - ППК "Роскадастр" в лице филиала по Краснодарскому краю.

Определением Краснодарского краевого суда от 22 июня 2022 года ходатайство административного истца удовлетворено: по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января 2021 года; производство судебной экспертизы поручено оценщику ООО "Южная независимая оценочная компания"; производство по административному делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 29 июля 2022 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Красюк И.Е. от 22 июля 2022 года о рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2021 года - 569 520 000 руб.

12 сентября 2022 года представитель административного истца подал заявление об установлении кадастровой стоимости объекта оценки равной его рыночной стоимости в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.

Решением Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2022 года установлена кадастровая стоимость указанного объекта в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года - 569 520 000 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установленный порядок проведения государственной кадастровой оценки соблюден, в связи с чем оспариваемой кадастровой стоимостью не нарушены права и законные интересы административного истца.

Также полагает, что при проведении судебной экспертизы экспертом Красюк И.Е. в рамках доходного подхода некорректно применена максимальная скидка на торг, объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по своим объемно-планировочным решениям и техническим характеристикам, в том числе по площади, отделке, материалу стен, а применение в отношении объектов-аналогов NN 1, 3 корректировки по параметру площади, которую согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020 под ред. Л.А. Лейфера следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью, вводит в заблуждение.

Кроме того, утверждает, что экспертом неверно выбрана таблица по Справочнику оценщика недвижимости - 2020 под ред. Л.А. Лейфера для расчета корректировки по фактору масштаба, поскольку данная информация подлежит применению при продаже, а не в целях определения арендной ставки.

Обращает внимание на то, что экспертом без достаточных оснований не проведена корректировка на парковку при том, что объект оценки оборудован парковкой, а у объектов-аналогов парковка либо отсутствует либо является стихийной.

ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", соглашаясь с апелляционной жалобой департамента имущественных отношений Краснодарского края, дополнительно указывает на необоснованный, по мнению бюджетного учреждения, отказ эксперта от проведения оценки в рамках затратного подхода, а также на отсутствие повышающей корректировки в отношении объекта-аналога N 2 по критерию наличия внутренней отделки при исследовании в рамках доходного подхода.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом поданы возражения.

Определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2022 года по делу назначена повторная оценочная судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2021 года; производство повторной судебной экспертизы поручено сотруднику ООО "Центр проектного управления" Тутовой И.С.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 февраля 2023 года отменено определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2022 года в части приостановления производства по делу.

15 марта 2023 года в Третий апелляционный суд общей юрисдикции поступило заключение эксперта Тутовой И.С. от 7 марта 2023 года N 04-2023/03-ЭЗ о рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2021 года - 596 406 715 руб.

4 апреля 2023 года в Третий апелляционный суд общей юрисдикции поступил материал по кассационной жалобе АО "Тандер" на определение от 21 декабря 2022 года о назначении повторной судебной экспертизы, в том числе кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 февраля 2023 года.

21 апреля 2023 года департаментом имущественных отношений Краснодарского края направлена кассационная жалоба на кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 февраля 2023 года.

24 апреля 2023 года в Третий апелляционный суд общей юрисдикции поступило заявление АО "Тандер" об оставлении решения суда первой инстанции без изменения в связи с отменой определения от 21 декабря 2022 года о назначении повторной судебной экспертизы по мотиву отсутствия оснований для назначения повторной судебной экспертизы.

Определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 12 мая 2023 года производство по делу приостановлено до разрешения кассационной жалобы на кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 февраля 2023 года об отмене определения о назначении повторной судебной экспертизы.

30 мая 2023 года в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции поступил из Третьего апелляционного суда общей юрисдикции материал по частной жалобе АО "Тандер" на определение от 12 мая 2023 года.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2023 года административное дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.

23 июня 2023 года Четвертый кассационный суд общей юрисдикции был проинформирован о направлении Третьим апелляционным судом общей юрисдикции настоящего административного дела в связи с поступившим запросом в Верховный Суд Российской Федерации.

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13 июля 2023 года отменено определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 12 мая 2023 года по мотиву отсутствия данных о невозможности рассмотрения настоящего административного дела.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 24 июля 2023 года отказано департаменту имущественных отношений Краснодарского края в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

Такое определение обосновано тем, что для проверки доводов апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края о нарушении экспертом Красюк И.Е. федеральных стандартов оценки при производстве судебной экспертизы судом апелляционной инстанции назначена повторная судебная экспертиза, производство которой ограничено временными рамками, в связи с чем у суда апелляционной инстанции имелись достаточные основания для приостановления производства на период проведения экспертного исследования и составления экспертного заключения.

Вместе с тем, производство судебной экспертизы завершено, в связи с чем имеются основания для рассмотрения дела по существу, поэтому допущенные судом кассационной инстанции нарушения норм процессуального права возможно устранить без отмены кассационного определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 февраля 2023 года.

26 сентября 2023 года материалы настоящего административного дела поступили в Третий апелляционный суд общей юрисдикции.

27 сентября 2023 года представителем административного истца поданы дополнительные возражения на апелляционную жалобу, в которых АО "Тандер" обращает внимание на то, что расхождение двух оценок стоимости (экспертные заключения от 22 июля 2022 года и от 7 марта 2023 года) составило 3, 43% и является несущественным, находящемся в пределах колебания рыночного диапазона, в связи с чем АО "Тандер" полагает необходимым отнести возмещение расходов в размере 65 000 руб. по производству повторной судебной экспертизы, назначенной по инициативе суда апелляционной инстанции, за счет средств федерального бюджета.

3 октября 2023 года департаментом имущественных отношений Краснодарского края поданы письменные пояснения относительно экспертного заключения от 7 марта 2023 года, в котором изложены доводы о нарушении экспертом Тутовой И.С. федеральных стандартов оценки при проведении повторной судебной оценочной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, административные ответчики и заинтересованные лица ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, представителей для участия в рассмотрении дела не направили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с положениями статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении, в частности, торговых центров (комплексов).

Приказами департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27 декабря 2021 года N 3321 и 23 декабря 2022 года N 3436 нежилое здание с кадастровым номером N включено в Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, соответственно на 2022 и 2023 годы.

С учетом изложенного АО "Тандер", являясь собственником указанного нежилого здания, обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2021 года, подлежащей применению для целей налогообложения с 1 января 2022 года до настоящего времени.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная приказом департамента имущественных отношений края от 9 сентября 2021 года N 2259 по состоянию на 1 января 2021 года, определена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Переходный период к применению на территории Краснодарского края положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ не завершен.

С учетом изложенного порядок пересмотра кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости в данном случае регулируется статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ, которой обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен при том, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 10 ноября 2021 года, установленная по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость является актуальной, административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости подано АО "Тандер" 27 мая 2022 года.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" также разъяснено, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что к административному исковому заявлению АО "Тандер" о пересмотре кадастровой стоимости был приложен отчет об оценке от 3 мая 2022 года N К-22-23-19 о величине рыночной стоимости объекта с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 года - 452 917 000 руб, однако после удовлетворения судом первой инстанции ходатайства АО "Тандер" о назначении судебной экспертизы и поступления в суд заключения эксперта Красюк И.Е. от 22 июля 2022 года о рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2021 года - 569 520 000 руб. административным истцом заявленные требования были уточнены, при этом поставлен вопрос об определении величины рыночной стоимости в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

В исследовательской части заключения объемом 15 страниц эксперт Красюк И.Е. указала, что объект оценки представляет собой нежилое помещение с кадастровым номером N площадью 23 189, 5 кв.м коммерческого (торгового) назначения, в результате анализа рынка на дату оценки выявлено всего четыре предложения за 2020 год к аренде сходных по назначению и расположению объектов торгового и свободного назначения, предложений о продаже соответствующих объектов не выявлено.

Рыночная стоимость определена экспертом в рамках доходного подхода методом прямой капитализации доходов.

При расчете средней ставки арендной платы экспертом в качестве объектов-аналогов NN 1-4 приняты четыре коммерческих помещения/здания площадью 177 кв.м, 600 кв.м, 230 кв.м, 1 100 кв.м, после чего проведены корректировки на торг (-12%) и на площадь (объект-аналог N 1 - 40%, объект-аналог N 2 - 30%, объект-аналог N 3 - 40%, объект-аналог N 4 - 18%).

Размер арендной платы за 1 кв.м определен экспертом в сумме 412 руб.

Расчетный размер недозагрузки (11, 1%), операционных расходов (19, 6%) и ставка капитализации (11, 3%) приняты согласно Справочникам оценщика недвижимости-2019, 2020 под ред. Л.А. Лейфера.

Также в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2020 определена доля стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (0, 81).

При этом отказ от проведения оценки в рамках сравнительного подхода эксперт Красюк И.Е. обосновала отсутствием объектов, сопоставимых по основным ценообразующим характеристикам с объектом оценки, отказ от проведения оценки в рамках затратного подхода - возможностью проведения оценки в рамках доходного подхода.

При определении величины рыночной стоимости судом первой инстанции в основу решения положено заключение эксперта Красюк И.Е.

Принимая такое решение, суд согласился с доводами эксперта о соблюдении ею требований федеральных стандартов оценки в части обоснования отказа от проведения оценки иными, помимо доходного, подходами, а также об отсутствии сведений о предложении на рынке недвижимости в установленный срок экспозиции от 2 до 11 месяцев сопоставимых по объемно-планировочным и физическим характеристикам объектов.

В то же время, пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (действовавшего в период проведения исследования экспертом Красюк И.Е.), основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Отсюда следует, что отказ от проведения оценки в рамках определенного метода должен быть обоснован, в том числе с учетом целей оценки и возможности ее проведения исходя из имеющихся материалов и документов.

В соответствии с пунктом 24 "в" Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (действовавшим при проведении исследования экспертом Красюк И.Е.), при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования.

Из приведенных положений ФСО N 7 не вытекает недопустимость проведения оценки рыночной стоимости отдельно стоящего торгового центра в рамках затратного подхода в отсутствие объектов-аналогов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам, при одновременном наличии возможности корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объекта оценки.

Однако эксперт Красюк И.Е. обосновала отказ от проведения оценки затратным подходом исключительно возможностью проведения оценки в рамках доходного подхода, что не в полной мере соотносится с приведенными положениями ФСО N 1 и N 7.

По смыслу части 7 статьи 49 КАС РФ если документы и материалы административного дела недостаточны для проведения исследования и дачи заключения, эксперт вправе поставить перед судом, назначившим проведение судебной экспертизы, вопрос о предоставлении дополнительных документов и материалов, а в том случае, если в предоставлении дополнительных документов и материалов для исследования эксперту отказано, он обязан представить в суд мотивированное сообщение в письменной форме о невозможности дать заключение.

Вместе с тем, эксперт Красюк И.Е. не указывала на необходимость предоставления для проведения исследования технической документации в отношении объекта оценки и, соответственно, в предоставлении таких документов ей не было отказано.

Принимая во внимание, что департамент имущественных отношений и бюджетное учреждение Краснодарского края как в суде первой, так и в суде апелляционной инстанций настаивали на необоснованности отказа от проведения оценки в рамках иных, помимо доходного, подходов, а также на выбор для расчета ставки арендной ставки в рамках доходного подхода объектов-аналогов, несопоставимых с объектом оценки по основных ценообразующим факторам, в том числе по критерию физических характеристик объекта (материал стен, отделка), у суда апелляционной инстанции имелись достаточные основания для назначения по настоящему делу повторной судебной экспертизы, учитывая, что для разрешения вопроса о рыночной стоимости объекта недвижимости необходимы специальные познания в сфере оценочной деятельности.

Из заключения повторной судебной экспертизы от 7 марта 2023 года, выполненной экспертом Тутовой И.С, следует, что величина рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января 2021 года была определена в рамках затратного подхода - 651 416 162 руб. и доходного подхода - 541 397 267 руб. - с последующим согласованием результатов рыночной стоимости - 596 406 715 руб.

При этом эксперту Тутовой И.С. по ее на то запросу была предоставлена техническая документация, необходимая для проведения оценки в рамках затратного подхода.

По результатам исследования эксперт Тутова И.С. пришла к выводу о том, что рынок аренды аналогичной недвижимости в г.Новороссийске имеет невысокие удельные показатели ставок аренды, в связи с чем стоимость в рамках доходного подхода отличается от понесенных инвестором затрат на строительство, которые отражены в затратном подходе.

Достоверность определенной экспертом Тутовой И.С. величины рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2021 года административный истец под сомнение не ставит.

В свою очередь, департамент имущественных отношений Краснодарского края полагает, что экспертом Тутовой И.С. при проведении исследования допущены отступления от требований законодательства об оценочной деятельности.

Относительно доводов департамента экспертом Тутовой И.С. представлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

В то же время, судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что применительно к положениям статьи 83, части 5 статьи 247 КАС РФ выводы эксперта Тутовой И.С. не опровергнуты при том, что департамент имущественных отношений Краснодарского края, фактически возражая против определения величины рыночной стоимости объекта оценки как в соответствии с заключением эксперта Красюк И.Е. от 22 июля 2022 года, так и согласно заключению эксперта Тутовой И.Е. от 7 марта 2023 года, ходатайство о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы не заявил и не предоставил объективных данных о наличии у объекта оценки иной рыночной стоимости.

Эксперт Тутова И.Е. имеет стаж работы в области оценочной деятельности 12 лет, обладает правом на осуществление оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о заинтересованности эксперта Тутовой И.С. в исходе дела, стороны и заинтересованные лица не указывают.

Давая оценку доводам административного истца о том, что расхождение двух оценок стоимости в данном случае является допустимым, составляя менее 15% применительно к решению Совета Союза саморегулируемых организаций оценщиков (Национального объединения СРО оценщиков) от 14 июля 2022 года о принятии Правил определения существенности/несущественности расхождения двух оценок недвижимости, коллегия учитывает следующее.

На основании статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, предусмотрено, что результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки. Результат оценки выражается в рублях или иной валюте в соответствии с заданием на оценку с указанием эквивалента в рублях. Результат оценки может быть представлен в виде числа и (или) интервала значений, являться результатом математического округления.

Пунктом 16 ФСО I установлено, что существенность представляет собой степень влияния информации, допущений, ограничений оценки и проведенных расчетов на результат оценки. Существенность может не иметь количественного измерения. Для определения уровня существенности требуется профессиональное суждение в области оценочной деятельности.

В процессе оценки уровень существенности может быть определен в том числе для:

информации, включая исходные данные (характеристики объекта оценки и его аналогов, рыночные показатели);

проведенных расчетов, в частности, в случаях расхождений результатов оценки, полученных в рамках применения различных подходов и методов оценки;

допущений и ограничений оценки.

Существенность зависит в том числе от цели оценки.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П "По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска" сформулировал правовые подходы, согласно которым что касается рыночной стоимости - за которой признается преимущество, в том числе в качестве налоговой базы, поскольку она получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости, - то она представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки, согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость являются условными, но считаются достоверными и подлежат признанию в силу закона, в том числе во исполнение статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами. При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Устанавливая в конституционных пределах допустимого законодательного усмотрения правомочия лиц, которые вправе принимать участие в спорах об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, государство должно обеспечивать разумное соотношение фискально-бюджетных интересов и экономических интересов налогоплательщиков, учитывающее не только их объективные различия, но и общность, обусловленную тем, что справедливая обоснованность налоговых обязательств, установленных в умеренном и предсказуемом объеме, образует необходимую предпосылку их добросовестного исполнения.

Принятые Советом "Союза СОО" 14 июля 2022 года Правила определения существенности/несущественности расхождения двух оценок недвижимости призваны решать три основные задачи:

- предотвращать введение в заблуждение судебных экспертов, пользователей отчетов и заключений об оценке стоимости относительно достижимой точности (неопределенности) оценки;

- защищать оценщиков всех саморегулируемых организацией (и судебных экспертов) от неправомерных претензий, если альтернативная оценка отличается в пределах, обусловленных вероятностной природой рынка недвижимости и принципиальными ограничениями методов оценки, и не содержит признаков искусственного завышения или занижения результатов оценки;

- защищать интересы государства и других потребителей оценки от неправомерного искажения результатов оценки и попыток оправдать это вероятностной природой рынка, принципиальными ограничениями методов оценки и т.п.

Принимая во внимание приведенные нормы закона, конституционно-правовое толкование положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также учитывая вышеприведенные задачи принятия Советом Союза саморегулируемых организаций оценщиков Правил определения существенности/несущественности расхождения двух оценок недвижимости, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при наличии допустимого расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, каждая из которых не признана судом недопустимым доказательством, суд в силу общих требований статьи 84 КАС РФ обязан оценить доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств, изложив при этом в соответствии с положениями части 4 статьи 180 КАС РФ в мотивировочной части решения обстоятельства административного дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, в соответствии с которыми суд отвергает те или иные доказательства.

В противном случае обязанность суда по оценке доказательств в случае установления допустимого расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости будет нивелирована, что не согласуется ни с приведенными положениями статьи 84 КАС РФ, ни с общим принципом законности и справедливости при рассмотрении и разрешении административных дел (пункт 3 статьи 6 КАС РФ), который в силу статьи 9 КАС РФ обеспечиваются соблюдением положений, предусмотренных законодательством об административном судопроизводстве, точным и соответствующим обстоятельствам административного дела правильным толкованием и применением законов и иных нормативных правовых актов, в том числе регулирующих отношения, связанные с осуществлением государственных и иных публичных полномочий, а также получением гражданами и организациями судебной защиты путем восстановления их нарушенных прав и свобод.

Давая правовую оценку имеющимся в материалах дела заключениям экспертов коллегия полагает, что в данном случае в рамках затратного подхода экспертом Тутовой И.С. в большей степени учтены индивидуальные особенности и характеристики объекта оценки, что оказало соответствующее влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта.

Коллегия также считает необходимым отметить также и то обстоятельство, что вступившим в законную силу решением Краснодарского краевого суда от 5 февраля 2021 года по делу N 3а-58/2021 установлена архивная кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года, которая подлежала применению по сведениям филиала ППК "Роскадастр" в период с 1 января 2020 года до 1 февраля 2022 года, в размере 578 544 000 руб.

При этом и из имеющихся в деле заключений экспертов не следует, что на территории активно развивающегося Краснодарского края в целом (большинство отраслей экономики которого показали положительную экономику) и города Новороссийска в частности имело место снижение цен по состоянию на 1 января 2021 года в сравнении с уровнем на 1 января 2018 года.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, судебная коллегия, соглашаясь с выводом суда первой инстанции о наличии оснований к установлению кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года, при этом считает необходимым решение изменить в части величины рыночной стоимости, установив кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости с учетом заключения эксперта Тутовой И.С, а именно: 596 406 715 руб.

Поскольку расхождение между вышеуказанной рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью составляет около 24% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений с учетом позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, коллегия приходит к выводу о наличии законных оснований для возложения обязанности по оплате расходов по производству повторной судебной экспертизы в размере 65 000 руб. с административного истца, который посредством подачи настоящего административного искового заявления реализовал законное право на пересмотр кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости.

Заявление о чрезмерности соответствующих расходов АО "Тандер" не сделано.

Это же решение суда в части определения даты подачи АО "Тандер" заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствует материалам дела, не обжаловано и отмене не подлежит, равно как и указание суда о том, что настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Краснодарского краевого суда от 28 сентября 2023 года изменить в части величины рыночной стоимости, установив кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 596 406 715 руб.

В остальной части это же решение оставить без изменения.

Заявление генерального директора ООО "Центр проектного управления" Тутовой И.С. о взыскании оплаты за производство повторной судебной экспертизы удовлетворить.

Взыскать с АО "Тандер" в пользу ООО "Центр проектного управления" оплату за производство повторной судебной экспертизы в размере 65 000 руб.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 20 октября 2023 года.

Председательствующий

Судьи