Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 ноября 2023 г. по делу N 66а-1756/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Гылкэ Д.И. и Катанаевой А.С.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2023-000374-91 (3а-554/2023) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Русь" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Краснодарского краевого суда от 24 июля 2023 г. об удовлетворении административного иска.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, с использованием системы веб-конференции объяснения представителя административного истца ФИО8 возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Санаторий "Русь" (далее - ООО "Санаторий "Русь", Общество) обратилось с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 39 839 кв. м, расположенного в г "адрес"

По условиям договора аренды арендная плата рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка, размер которой по состоянию на 1 января 2022 г. определен в сумме 146 555 729, 30 руб. и существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости.

Считая свои права как арендатора нарушенными, Общество просило установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости земельного участка в сумме 81 644 850 руб, определенной на основании отчета оценщика общества с ограниченной ответственностью "Импера" ФИО9 от 28 марта 2023 г.

Решением Краснодарского краевого суда от 24 июля 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено.

По результатам судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 122 979 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено 26 апреля 2023 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить. Указывает на то, что оспариваемая кадастровая стоимость установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки. Выражая несогласие с положенным в основу решения суда заключением эксперта, автор жалобы полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по данному делу, полученным с нарушением требований законодательства Российской Федерации о государственной судебно-экспертной деятельности, не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности ввиду допущенных экспертом нарушений требований федеральных стандартов оценки.

По аналогичным основаниям решение обжалуется арендодателем администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик.

Относительно доводов апелляционных жалоб административным истцом представлены возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца по доверенности ФИО10 просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного выше Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как следует из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции, постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 10 августа 2010 г. N 2261 административному истцу в аренду на 49 лет для размещения и эксплуатации санатория "Русь" был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, площадью 39 839 кв. м, расположенный в "адрес"

В соответствии с условиями договора аренды от 18 августа 2010 г. взимаемая с административного истца плата за пользование земельным участком рассчитывается из оспариваемой кадастровой стоимости, размер которой по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 146 555 729, 30 руб. утвержден приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке подлежит применению с 1 января 2023 г.

С учетом изложенного суд первой инстанции в соответствии с требованиями части 4 статьи 4, части 7 статьи 5 КАС РФ, применительно к части 1 статьи 245 указанного Кодекса, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Разрешая заявленные Обществом требования по существу, суд первой инстанции, с выводами которого также соглашается суд апелляционной инстанции, на основе анализа и оценки представленных доказательств, исходил из того, что нашел подтверждение факт нарушения прав арендатора земельного участка, подлежащих восстановлению путем определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административным истцом в подтверждение его рыночной стоимости был представлен отчет об оценке, подготовленный 28 марта 2023 г. оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Импера" Терехиной Н.В, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составила 81 644 850 руб.

Оценив представленный Обществом отчет по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что результаты оценки не могут быть признаны достоверными, что подтверждается заключением эксперта Юрченко А.И. (сотрудник общества с ограниченной ответственностью "Центр Экспертиз и Консалтинга") от 20 июня 2023 г. и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Так, в нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 22 ФСО N 7 при определении рыночной стоимости земельного участка в качестве аналогов использованы земельные участки, несопоставимые с объектов оценки по площади (аналог N 1), а примененная оценщиком корректировка на фактор масштаба с учетом условий применения справочника не отвечает рыночным данным, использованные в расчетах сведения о характеристиках аналога N 3 (площади) не соответствуют условиям предложения о продаже объекта, согласно текстам объявлений о продаже в качестве аналогов использованы арендуемые земельные участки, при этом оценщиком данный элемент сравнения не учитывался, что не отвечает целям оценки об определении рыночной стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности, свидетельствует о недостоверности ее результатов, поскольку в соответствии с тем же заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения ее кадастровой стоимости составила 122 979 000 руб.

Принимая данное заключение в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, суд первой инстанции дал ему оценку в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, пришел к выводу о том, что оснований не доверять эксперту не имеется.

Судебная коллегия не находит оснований несогласиться с таким выводом суда, поскольку он основан на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, и не противоречит установленным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Из заключения эксперта ФИО11 следует, что в ее распоряжении имелся весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, в том числе с учетом имеющихся ограничений (обременений), действующих в отношении объекта оценки, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, статистической однородности выборки.

Имеющиеся ограничения в использовании земельного участка учтены при выборке аналогов в соответствии с положениями пункта 7 ФСО N 7 и его рекреационным предназначением.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по местоположению и своим экономическим характеристикам.

Как следует из заключения эксперта, исходя из федеральных стандартов оценки и методологии оценки, категория земельного участка аналога N 3 допускает осуществление рекреационной деятельности в соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации, в силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости аналогов скорректирован по выявленным различиям, в том числе на площадь, вид разрешенного использования и, применительно к сегменту рынка, по фактору близости к морю, что само по себе не может свидетельствовать о нарушении законодательства при проведении экспертизы.

Расчет корректировок обоснован и осуществлен на основании рыночных данных, заявителями апелляционных жалоб не опровергнут.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Поскольку суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Ссылка административного ответчика на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р несостоятельна, поскольку экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и нормами процессуального законодательства Российской Федерации (статьи 77, 79 КАС РФ), с учетом предмета спора по настоящему административному делу и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов могла проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы заявителями жалоб не приводится и судебной коллегией не установлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

На основании разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы определенную в результате экспертизы рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, не представлено, решение суда является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 24 июля 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации муниципального образования город-курорт Геленджик - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 20 ноября 2023 г.

Председательствующий

Судьи