Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 октября 2009 г. N А48-3339/08-5 Поскольку суд не исследовал обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, а также не исследовал вопрос о согласовании сторонами предмета договора аренды в части производства капитального ремонта, кроме того, истцом не представлено платежных документов о внесении Обществом платы за пользование арендуемым имуществом, дело о взыскании с Администрации возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений и капитального ремонта арендованного имущества передано на новое рассмотрение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 23 октября 2009 г. N А48-3339/08-5
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 августа 2010 г. по делу N А48-3339/08-5

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Общества с ограниченной ответственностью Опытное охотничье хозяйство "З" Л.Л.А. - юрист (дов. от 01.06.2009 б/н); ответчик: от Администрации Покровского района Орловской области не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); Третье лицо: от Муниципального учреждения "К" Орловской области, Покровский район, п. Совьи Лапки не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Опытное охотничье хозяйство "З" на решение Арбитражного суда Орловской области от 20.05.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2009 по делу N А48-3339/08-5 и Администрации Покровского района Орловской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2009 по делу N А48-3339/08-5 установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Опытное охотничье хозяйство "ЗАО "С" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Администрации Покровского района Орловской области (далее - Администрация) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1315666 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшений муниципального недвижимого имущества.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец неоднократно изменял размер исковых требований и в итоге просил суд взыскать с Администрации Покровского района Орловской области в возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений и капитального ремонта арендованного имущества 1111553,50 руб., из которых 509014 руб. затраты на неотделимые улучшения, 602539 руб. затраты на капитальный ремонт, в том числе 299066 руб. затраты по текущему ремонту.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное учреждение "К" (далее - Учреждение).

Решением суда от 20.05.2009 исковые требования частично удовлетворены. Суд взыскал в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Опытное охотничье хозяйство "ЗАО "С" п. Покровское Орловской области 669208 руб. убытков, из них 602539 руб. затрат на капитальный ремонт, 63669 руб. стоимости неотделимых улучшений. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2009 решение суда оставлено без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Администрация просит решение и постановление суда отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.

В свою очередь в кассационной жалобе Общество просит об отмене постановления суда апелляционной инстанции и изменении решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Представители ответчика, третьего лица в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.

Ответчик заявил ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

Третье лицо ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя не заявило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в связи с чем, суд кассационной инстанции полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе и отзыве на нее, заслушав представителя истца, судом кассационной инстанции установлено следующее.

25 августа 2005 года между Администрацией Покровского района (арендодатель) и ООО "ООХ "ЗАО "С" (арендатор) был заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества Покровского района Орловской области (далее - Договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование движимое и недвижимое имущество, в том числе: жилой дом общей площадью 97,2 кв. м, административное здание, общей площадью 70,0 кв. м, нежилое здание - дом охотника общей площадью 61,8 кв. м, расположенные по адресу: Орловская область, Покровский район, п. Совьи лапки. По этому же договору для использования объектов было передано движимое имущество: автотранспорт и радиостанции.

Срок действия Договора согласован сторонами с 25 августа 2005 года по 20 августа 2006 года.

Согласно пункту 2.1.1 Договор является актом приема-передачи, и подписание отдельного документа, подтверждающего передачу имущества, не требуется.

В соответствии с п. 2.2.1, 2.2.2 Договора арендатор обязуется использовать имущество исключительно по назначению, а также производить капитальный и текущий ремонт имущества.

В свою очередь арендодатель обязался возместить арендатору расходы, связанные с неотделимым улучшением имущества в сумме не более 2000000 руб. при условии предоставления арендатором первичных документов, подтверждающих такие расходы (п. 2.1.2 договора).

25 августа 2005 года истцом был заключен договор подряда с ООО "М" (подрядчик), в соответствии с которым стороны обязуются совместно действовать при выполнении работ по капитальному ремонту Дома охотника в п. Совьи лапки Покровского района Орловской области.

Стоимость всех поручаемых подрядчику работ определена сторонами в сумме не более 2 млн. руб. Срок начала работ - август 2005 года, срок окончания работ - 25 декабря 2005 года.

Согласно актам приемки выполненных работ за август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2005 года и актам выполненных работ формы NN 2, 3 подрядчиком выполнены работы по капитальному ремонту объектов недвижимости на общую сумму 1111553 руб. 50 коп.

Решением арбитражного суда Орловской области от 20.02.2008 по делу N А48-3458/07-17б ООО "ЗАО "С" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении организации введена процедура конкурсного производства.

При проведении установленных ст. 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" мероприятий, конкурсным управляющим было выявлено, что должником в рамках вышеназванного Договора произведены неотделимые улучшения и капитальный ремонт арендованного имущества на общую сумму 1111553,50 руб.

В этой связи в адрес Администрации 24.04.2008 направлено письмо N 11 с требованием возместить вышеназванные расходы.

Поскольку претензия истца была отклонена, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из доказанности факта проведенных Обществом работ по капитальному ремонту здания и создания неотделимых улучшений, в связи с чем, на основании ст. 616 ГК РФ посчитал, что истец имеет право на возмещение понесенных расходов.

Между тем, суд кассационной инстанции считает, указанные выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, и сделаны на неполно исследованных фактических обстоятельствах дела.

В силу статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Однако, в нарушение процессуальных норм права суды не исследовали в полном объеме обстоятельства дела и представленные в их обоснование в материалы дела доказательства, не дали оценки доводам ответчика о недействительности договора аренды.

Как видно из материалов дела, предметом настоящего спора является взыскание сумм за произведенные неотъемлемые улучшения и капитальный ремонт арендованного Обществом имущества, а основанием иска - договор аренды муниципального недвижимого имущества Покровского района Орловской области от 25.08.2005, по условиям которого Администрация обязалась возместить арендатору расходы, связанные с неотделимым улучшением и капитальным ремонтом имущества в сумме не более 2000000 руб. при условии предоставления арендатором первичных документов, подтверждающих такие расходы.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ).

Пунктом 2 указанной статьи определено, что обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением, либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено, что при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Однако обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, не были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций.

Судом не дана оценка представленным в материалы дела доказательствам доводов ответчика о том, что имущество, переданное истцу в аренду собственником, находилось в это время в оперативном управлении муниципального учреждения, и, исходя из норм ст.ст. 120, 296 ГК РФ, собственник вправе распорядиться имуществом, переданным на праве оперативного управления учреждению, лишь после прекращения данного права.

Как следует из материалов дела, в качестве арендодателя по Договору выступает Администрация Покровского района, а его предметом является передача в аренду движимого и недвижимого имущества, а именно, жилого дома общей площадью 97,2 кв. м, административного здания, общей площадью 70,0 кв. м, нежилого здания - дома охотника общей площадью 61,8 кв. м, расположенных по адресу: Орловская область, Покровский район, п. Совьи лапки.

Вместе с тем, постановлениями главы администрации Верховского района от 28.08.2002 N 162 и главы администрации Покровского района N 139 создано муниципальное учреждение "К", выделено по 100000 руб. для проведения государственной регистрации, приобретения имущества, обеспечения деятельности учреждения.

15 июля 2003 года главой Журавецкой сельской администрации на основании постановления N 22, МУ "К" выделен земельный участок площадью 1 га под строительство административного здания и обустройства территории.

23 октября 2003 года главой администрации Покровского района издано постановление N 187, в соответствии с п. 2 которого Комитету по управлению муниципальной собственностью предписано заключить договор купли-продажи объектов недвижимости - земельного участка площадью 1976,79 кв.м., с кадастровым номером 57:18:020 01 01:0004, находящегося по адресу: Орловская область, Покровский район, Журавецкий с/с, пос. Совьи Лапки, д б/н, жилого дома, общей площадью включая холодные пристройки 97,2 кв.м., в том числе жилого дома 76,5 кв.м., из нее жилая 50,4 кв.м., с кадастровым номером 57:18:0200101:0004:2554/17:А, по вышеназванному адресу.

Пунктами 4, 5 данного постановления предусмотрена передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование МУ "К", а жилого дома - на праве оперативного управления с присвоением статуса служебного.

Во исполнение указанного постановления 10.11.2003 Комитетом по управлению муниципальным имуществом заключен договор купли-продажи по которому приобретено вышеназванное недвижимое имущество.

29 декабря 2004 года постановлением главы администрации Покровского района N 258 в связи с окончанием строительства утверждены акты приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов для МУ "К".

Так из актов о приемке законченных строительством объектов от 29.12.2004 следует, что комиссией приняты: административное здание муниципального учреждения "К" площадью застройки 77,1 кв.м., общей площадью 47,5 кв.м., проектно-сметная документация утверждена директором Учреждения; дом охотников МУ "К", площадью застройки 160,1 кв.м., общей площадью 61,8 кв.м. расположенного в н.п. Совьи лапки. Акты приемки подписаны в том числе МУ "К".

31 января 2006 года постановлением главы администрации Покровского района N 12 у Учреждения из оперативного управления изъято муниципальное имущество, согласно приложению N1, в котором было поименовано, в том числе недвижимое имущество - Жилой дом, площадью 97.2 кв.м, в том числе жилой 76,5 кв.м., жилой дом, площадью 70 кв.м., нежилое здание дом охотника, площадью 108 кв.м.

Таким образом, перечисленные обстоятельства могут свидетельствовать о том, что спорное имущество на момент заключения Договора могло находиться в оперативном управлении Учреждения и, соответственно Администрация на 25.08.2005, правами на передачу его в аренду не обладало.

Вместе с тем, вышеназванные документы оценки суда не получили. Суд в нарушение норм процессуального права принял во внимание лишь отзыв Учреждения (вх. N А-48-3339/08-5 от 28.01.2009), который не может являться допустимым доказательством факта отсутствия у последнего права оперативного управления в спорный период на указанные объекты недвижимости в силу ст. 68 АПК РФ.

Более того, данный отзыв от имени Учреждения подписан представителем на основании недействительной (ничтожной) доверенности (ч. 1 ст. 186 ГК РФ, доверенность не содержит даты ее совершения).

При рассмотрении настоящего спора судами не исследован договор на предмет соответствия статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которой проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, и не закрепленных за государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Судом также не дано оценки доводам ответчика о несоответствии условий оспариваемого договора аренды правовым актам муниципального образования.

22.01.2004 постановлением N 10 главы администрации Покровского района было утверждено Положение о сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Покровского района.

Однако суд не оценил порядок заключения Договора и формирование цены аренды на соответствие установленной Положением процедуре.

Из представленного в материалы дела соглашения от 29.08.2005, заключенного между Администрацией Покровского района и ООО "ООХ ЗАО "С", следует, что стороны признали вышеназванный Договор аренды недействительным.

Давая оценку названному документу, суд указал на то, что соглашение от 25.08.2005 не является лигитимным, поскольку гражданское законодательство не наделяет стороны правом на признание того или иного договора недействительным.

В силу п. 1 ст. 167, ст. 168 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, ничтожная сделка не является юридическим фактом и не требуется признания ее таковой.

Данная правовая позиция изложена и в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8, определяющем, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Кодекса).

Учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

С учетом изложенного, данное соглашение в контексте п. 32 постановления Пленума ВАС РФ N 6/8 не противоречит закону, в связи с чем, стороны Договора вправе были указать на недействительность сделки.

Суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить также, что истцом в материалы дела не представлено платежных документов о внесении Обществом арендной платы за пользование арендуемым имуществом.

Из письма отдела по управлению муниципальной собственностью администрации Покровского района от 01.02.2008 N 7 следует, что финансовых документов по перечислению арендной платы за недвижимое имущество, указанное в Договоре, у Администрации не имеется. Факт отсутствия арендных платежей на протяжении четырех лет пользования имуществом подтвердил в судебном заседании суда кассационной инстанции и представитель Общества.

Указанное обстоятельство в совокупности с вышеизложенными фактами также может свидетельствовать об отсутствии арендных отношений между сторонами, чему оценка суда не дана.

Судом не дано также оценки доводам ответчика о том, что объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию 29.12.2004, согласно актам приемки выполнены в соответствии с проектом, отвечают санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным, строительным нормам и правилам и государственным стандартам, в связи с чем, спустя 7 месяцев не могло возникнуть необходимости в их капитальном ремонте, а произведенные работы и неотъемлемые улучшения были исполнены в коммерческих интересах самого истца, который безвозмездно пользовался спорным имуществом.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Пунктами 2, 3 указанной статьи также предусмотрено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Как следует из п. 2.1.1., 3.1. Договора арендодатель обязался передать арендатору имущество в соответствии с настоящим договором, а арендатор уплатить общий размер арендной платы в 30000 руб. за период с 25.08.2005 по 20.08.2006. При этом стороны предусмотрели обязанность арендатора производить капитальный и текущий ремонт, с возмещением последнему стоимости неотъемлемых улучшений в сумме не превышающей 2 млн.руб.

Исходя из вышеприведенных положений Договора, последний содержит элементы, как договора аренды, так и договора строительного подряда.

Таким образом, с учетом положений ст. 421 ГК РФ заключенный между Администрацией и Обществом договор является смешанным.

Пунктами 1, 2 ст. 740 ГК РФ установлено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Из системного толкования приведенных норм следует, что техническая документация определяет объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, то есть предмет договора строительного подряда, который является существенным условием, при несогласовании которого договор считается незаключенным.

Подписанный между сторонами Договор в п. 2.2.2. содержал условие лишь о производстве капитального и текущего ремонта арендованного имущества.

Работы по ремонту произведены ООО "М" по договору строительного подряда с ООО "ООХЗАО "С", пунктом 4.5. которого предусмотрено, что подрядчик обязуется выполнить работы по капитальному ремонту помещений в соответствии с требованиями СНиП и проектно-сметной документацией.

Вместе с тем, в материалы дела не представлено проектно-сметной, иной технической документации, оговаривающей объем и перечень работ по капитальному и текущему ремонту арендованного имущества, согласованной с Администрацией.

Более того, пунктом 4 статьи 753 ГК РФ установлено, что сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

С учетом того, что Договор является смешанным, заказчиком работ мог выступать лишь арендодатель и, соответственно, исключительно арендодатель имел правомочия на приемку выполненных работ и подписание соответствующей документации.

Надлежащих доказательств сдачи-приемки Администрации выполненных работ в материалах дела не имеется.

На основании изложенного суду надлежит исследовать вопрос о согласовании сторонами предмета Договора в части производства капитального ремонта.

Между тем, как разъяснено в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51, работы, выполненные без договора на основании административного акта и не принятые заказчиком, не подлежат оплате.

С учетом изложенного, поскольку судом на исследованы вышеперечисленные юридически значимые обстоятельства, представленные в дело доказательства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо выяснить отмеченные вопросы и с учетом полученных результатов принять законное, обоснованно и мотивированное решение по делу.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 20.05.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2009 по делу N А48-3339/08-5 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.