Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 6 апреля 2010 г. по делу N А68-623/08-104/17 Отказывая в удовлетворении иска в части применения последствий недействительности договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиками, суд правомерно указал, что Общество не относится к кругу лиц, обладающих правом на заявление подобных требований (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 6 апреля 2010 г. по делу N А68-623/08-104/17
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: Истец: от Общества с ограниченной ответственностью "С" - Ф.Д.Д. - представитель дов. от 11.02.2010 б/н); ответчик: от Открытого акционерного общества "Ц" - С.А.Т. - представитель (дов. от 20.07.2009 N 115); от Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); Третьи лица: от Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); от Администрации г. Тулы - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); от Департамента имущественных и земельных отношений Тульской области - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); от Общества с ограниченной ответственностью "С" - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "С" на решение Арбитражного суда Тульской области от 05.06.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2009 по делу N А68-623/08-104/17, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "С" (далее - ООО "С") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (далее - Комитет), открытому акционерному обществу "Ц" (далее - ОАО "Ц") о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 21.08.2006 N 06С1272 (далее - Договор), заключенного между Комитетом и ОАО "Ц" и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ОАО "Ц" прекратить строительство на земельном участке с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 многоэтажного жилого дома с подземным гаражом и встроенными нежилыми помещениями, привести указанный земельный участок в первоначальное состояние, а именно снести расположенный на участке объект незавершенного строительства, устранить разрытие участка, убрать с него технику, оборудование, материалы, мусор, передать земельный участок с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (уточненные требования).

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Тулы (далее - Администрация), Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - Департамент), Общество с ограниченной ответственностью "С" (далее - ООО "С", Управление Федеральной регистрационной службы по Тульской области (далее - Управление).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 05.06.2009 исковые требования ООО "С" в части признания недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 21.08.2006 N 06С1272, заключенного между Комитетом и ОАО "Ц", удовлетворены. В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2009 решение суда в указанной части оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить в части отказа в применении последствий недействительности ничтожной сделки и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт применив последствия недействительности ничтожного договора аренды земельного участка от 21.08.2006 N 06С1272.

Представители Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы, третьих лиц в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.

Вышеперечисленные лица ходатайств о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своих представителей не заявили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем суд находит возможным рассмотреть кассационную жалобу в их отсутствие по основаниям ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, судом кассационной инстанции установлено следующее.

25 декабря 2002 года ООО "С" обратилось с заявлением к Главе г. Тулы о выделении участка под строительство жилого дома, приложив к нему схему участка (пересечение улиц Ф., Л. и С.).

Письмом от 19.03.2003 Управление архитектуры и градостроительства Управы г. Тулы сообщило заявителю, что для принятия решения о предоставлении указанного земельного участка заявителю необходимо представить документы поименованные в этом письме, в частности, письменное согласие администрации района.

25 апреля 2003 года ООО "С" обратилось к Главе администрации Советского района г. Тулы за разрешением о выдаче согласия на размещение объекта в квартале 17 Советского района.

В свою очередь Глава администрации Советского района 29.05.2003 обратился с письмом к Главе г. Тулы с ходатайством о представлении Обществу испрашиваемого им участка с кодовым номером 04:17:6 в квартале 17.

ООО "С" 17.10.2003 направило в адрес Управления архитектуры и градостроительства документы, указанные последним в письме от 19.03.2003.

В адрес Управления 24.10.2003 ООО "С" также направлено письмо, в котором Общество сообщило о своей готовности участвовать в конкурсе на условиях, предлагаемых организатором, в случае невозможности предоставляемого земельного участка с кадастровым номером 04:17:6 в квартале 17 Советского района г. Тулы.

В ответ на данное письмо 03.11.2003 Управление архитектуры и градостроительства сообщило, что предоставление испрашиваемого земельного участка невозможно, поскольку на него подготовлено и выдано градостроительное заключение от 27.08.2003 N 148000 ООО "Р".

На обращения ООО "С" от 19.11.2003 также был получен отказ в предоставлении земельного участка, сформулированный в письме Главного управления архитектуры и градостроительства Управы г. Тулы N 348 от 04.02.2004.

На основании заявления ОАО "Ц" о предварительном согласовании места размещения многоэтажных жилых домов Глава г. Тулы постановлением от 25.02.2005 N 346 утвердил проект границ земельного участка (код 18934) площадью 7320 кв. м, расположенного в квартале N 17 Советского района г. Тулы.

Постановлением от 31.10.2005 N 1945 Главы г. Тулы на основании изменённых стройгенплана и проекта границ земельного участка внесены изменения в постановление от 25.02.2005 N 346: вместо "кода 18934" и "площадью 7320 кв. м" читать "код 21344" и "площадью 8301 кв. м".

Постановлением от 15.06.2006 N 927 Главой г. Тулы также внесены дополнения в постановление от 25.02.2005 N 346 в части выполнения дополнительных мероприятий по благоустройству пруда и защите водоносного горизонта родника.

Согласно постановлению от 04.08.2006 N 1606, вынесенному Главой г. Тулы, земельный участок по ул. Фрунзе в Советском районе г. Тулы представлен в аренду ОАО "Ц".

На основании указанного постановления между Комитетом имущественных и земельных отношений и ОАО "Ц" 21.08.2006 заключен договор аренды земельного участка N 06С1272.

По условиям названного договора ОАО "Ц" в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 площадью 8301 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, Советский район, ул. Фрунзе ( примерно в 70 м по направлению на восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира г. Тула, ул. Ф., д. 27). Участок предоставлен в аренду для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 02.09.2008 по делу N А68-5230/06-193/20-590/5 заявление ООО "С" о признании недействительными постановлений главы г. Тулы и администрации г. Тулы удовлетворено частично, постановление главы г. Тула от 31.10.2005 N 1945 "О внесении изменения в постановление Главы г. Тулы от 25.02.2005 N 346" и постановление главы администрации г. Тулы от 04.08.2006 N 1606 признаны недействительными, в остальной части требований отказано.

Посчитав, что договор аренды земельного участка от 21.08.2006 N 06С1272, заключенный между Комитетом и ОАО "Ц" на основании постановления главы администрации г. Тулы от 04.08.2006 N 1606, является недействительным (ничтожным), в связи с чем необходимо применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ОАО "Ц" прекратить строительство на земельном участке с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 многоэтажного жилого дома с подземным гаражом и встроенными нежилыми помещениями, привести указанный земельный участок в первоначальное состояние, а именно снести расположенный на участке объект незавершенного строительства, устранить разрытие участка, убрать с него технику, оборудование, материалы, мусор, передать земельный участок с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы, ООО "С" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части применения последствий недействительности ничтожного договора аренды земельного участка от 21.08.2006 N 06С1272, суд правомерно исходил из следующего.

Как установлено п. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

Способы защиты гражданских прав определены ст. 12, другими нормами Гражданского кодекса и иными законами.

В силу абз. 2 ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Общим последствием недействительности сделки является двухсторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), которая может быть применена только в отношении сторон оспариваемого договора.

Как видно из материалов дела, правовым основанием к заявлению истцом требований о прекращении строительства на земельном участке с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 многоэтажного жилого дома с подземным гаражом и встроенными нежилыми помещениями, приведении указанного земельного участка в первоначальное состояние путем снесения расположенного на участке объекта незавершенного строительства, передачи земельного участка с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы указаны положения ст. 222 ГК РФ, устанавливающей основания сноса самовольной постройки.

В силу указанной нормы самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Статьями 263, 264 ГК РФ предусмотрено, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Разрешить строительство на своем участке другим лицам может лишь собственник земельного участка. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В соответствии с п.п. 1, 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Исходя из содержания вышеприведенных норм, с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться лицо, на земельном участке которого возведена самовольная постройка, либо орган местного самоуправления, который в соответствии со своей компетенцией уполномочен выдавать разрешение на строительство.

В рассматриваемом случае, как правильно указал суд, ООО "С" не относится к кругу лиц, обладающих правом на заявление подобных требований.

Как уже указывалось выше, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вместе с тем, сформулированные истцом требования о прекращении строительства на земельном участке с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 многоэтажного жилого дома с подземным гаражом и встроенными нежилыми помещениями, приведении указанного земельного участка в первоначальное состояние путем снесения расположенного на участке объекта незавершенного строительства, передачи земельного участка с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092 Комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы не могут быть разрешены судом при рассмотрении иска о применении последствий недействительности Договора.

Материалами дела подтверждено, что во владение ООО "Ц" был передан свободный от застройки земельный участок с кадастровым номером 71:30:04 01 04:0092, на котором впоследствии был возведен объект незавершенного строительства - здание многоэтажного жилого дома с подземным гаражом и встроенными нежилыми помещениями, не являющееся предметом признанной ничтожной сделки по передаче земельного участка в аренду.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 части 1 и пунктом 4 части 2 статьи 60 ЗК РФ определено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 76 ЗК РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, без возмещения затрат, произведенных лицом, виновным в нарушении законодательства. Приведение земельных участков в пригодное для использование состояние, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии участков или самовольном строительстве осуществляется лицами и гражданами, виновными в указанных земельных нарушениях, или за их счет.

Занятый вышеназванным объектом земельный участок является объектом муниципальной собственности.

Порядок регулирования застройки территорий городских и сельских поселений в спорный период регламентировался главой 6 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ.

Согласно включенным в указанную главу нормам, для осуществления капитального строительства проводятся инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, архитектурно-строительное проектирование, государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, выдача разрешения на строительство, являющееся документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Таким образом, исходя из требований вышеприведенных норм, возведению объекта капитального строительства предшествует проведение ряда обязательных процедур, связанных с подготовкой проектной документации, получения разрешения на строительство, осуществления соответствующих согласований.

Как видно из материалов дела, осуществлению общестроительных работ на вышеназванном земельном участке предшествовало подписание договора аренды земельного участка от 21.08.2006 N 06С1272, согласование проектной документации от 11.05.2006, выдача разрешения на строительство от 20.12.2006 N 154/06, разрешения на строительство от 12.12.2008 N 71-425/08, подготовка проектной декларации и опубликование ее в газете Тула от 19.07.2007.

Кроме того, как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Тульской области от 02.09.2008 по делу N А68-5230/06-193/20-590/5 недействительным признано постановление главы г. Тула от 31.10.2005 N 1945 "О внесении изменения в постановление Главы г. Тулы от 25.02.2005 N 346". Однако само постановление главы г. Тула от 25.02.2005 N 346 "О предварительном согласовании ОАО "Ц" места размещения многоэтажных жилых домов с подземным гаражом в квартале N 17 Советского района г. Тулы", которым утвержден проект границ земельного участка (код 18934) площадью 7320 кв. м, расположенного в квартале N 17 Советского района г. Тулы в установленном порядке не признано недействительным и не отменено.

Вместе с тем, вопрос о правомерности принятия и выдачи указанных документов и осуществления соответствующих согласований, а значит и вопрос о самовольности постройки не является предметом исследования в рамках настоящего спора, а может быть рассмотрен лишь в ходе подачи самостоятельного иска.

В этой связи вопрос о сносе постройки должен разрешаться при рассмотрении самостоятельного иска, с учетом воли собственника земельного участка, на основании исследования и оценки разрешительной документации на строительство объекта недвижимости, установления вины застройщика по его возведению. Изложенное предполагает необходимость участия в таком деле и органов, утвердивших проектную документацию и выдавших разрешение на строительство.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 N 595-О-П "По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", в котором указано: "Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является, вопреки мнению заявителя, законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

По буквальному смыслу оспариваемой нормы, содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина гражданина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК Российской Федерации. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Таким образом, в вопросе о том, соответствует ли абзац второй пункта 2 статьи 222 ГК Российской Федерации статьям 1 и 55 Конституции Российской Федерации, неопределенность отсутствует, поскольку содержащаяся в нем норма, являясь санкцией за совершенное правонарушение, не исключает установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины".

При изложенных обстоятельствах оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 05.06.2009 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2009 по делу N А68-623/08-104/17 оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "С" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.