Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 июля 2010 г. по делу N А35-1623/08-С4 Поскольку все улучшения арендованного помещения произведены истцом с согласия арендодателя при наличии всех необходимых разрешений, суд правомерно удовлетворил требование Общества и взыскал с ответчика стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения на основании заключения эксперта (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 30 июля 2010 г. по делу N А35-1623/08-С4
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 ноября 2010 г. N ВАС-14445/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

См. также постановление ФАС ЦО от 12 марта 2009 г. N А35-1623/08-С13 и определение ФАС ЦО от 29 декабря 2008 г. N А35-1623/08-С13

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - представитель не явился, извещен надлежаще; от ответчика - В.Н.В. - начальника отдела (доверенность N 5179-07/01-08 от 26.07.2010); от третьего лица - представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу МО "Г" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 25.01.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 по делу N А35-1623/08-С4, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Ш" (далее - ООО "Ш"), г. Курск, обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к муниципальному образованию "Г" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 155, в сумме 9 259 886 руб. (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Курской области от 18.08.2008, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2008, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12.03.2009 указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 25.01.2010, принятым по результатам нового рассмотрения дела и оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика взыскано в пользу истца 6 210 982 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, МО "Г" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Курской области от 25.01.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Истец, третье лицо о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Учитывая положения ч. 3 ст. 284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.12.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска (арендодатель) и ООО "Ш" (арендатор) был заключен договор N 2801 аренды нежилого помещения общей площадью 351,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 155в, для использования под общественное питание на срок с 01.12.2004 по 29.11.2005.

Согласно п. 3.2.5. договора, арендатор обязался производить капитальный ремонт объекта за счет собственных средств, при этом арендодатель вправе зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы в установленном порядке.

Пунктом 3.2.9 договора на арендатора была возложена обязанность не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования.

При этом арендатор обязался передать объект при его высвобождении арендодателю или лицу, им уполномоченному по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями (п. 3.2.14. договора).

В соответствии с п. 3.4. договора, улучшения объекта, не отделимые без вреда для имущества, произведенные за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, арендатору не возмещаются.

Кроме того, п. 9.3 указанного договора было предусмотрено, что расходы арендатора на текущий и капитальный ремонт не являются основанием для снижения арендной платы (если иное не установлено соглашением сторон в соответствии с решением комиссии).

В соответствии с условиями заключенного договора ответчик (арендодатель) передал, а истец (арендатор) принял в аренду указанное помещение по акту приема-передачи от 01.12.2004.

Дополнительным соглашением от 15.01.2005 изменен срок действия договора: с 01.12.2004 по 14.01.2008, в связи с чем 26.02.2007 договор аренды N 2801 от 01.12.2004 с учетом дополнительного соглашения к нему зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области.

14.04.2005 комиссией по определению форм и условий передачи нежилого фонда в аренду истцу было разрешено проведение реконструкции арендуемого помещения в установленном порядке.

Распоряжением Администрации города Курска N 997-ра от 01.07.2005 ООО "Ш" разрешено проектирование реконструкции арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. 50 лет Октября, 155в под предприятие общественного питания и непродовольственный магазин.

Указанным распоряжением на ООО "Ш" возложена обязанность согласовать в установленном порядке выполненный проект и обеспечить надлежащее санитарное состояние прилегающей территории.

Дополнительным соглашением от 27.12.2005 к договору аренды стороны предусмотрели следующую редакцию пункта 8.3: "Все отделимые и неотделимые улучшения, произведенные арендатором, являются собственностью арендатора. Арендатор, согласно представленных документов, имеет право в соответствие со ст. 263 ГК РФ на возмещение понесенных им расходов в следующих случаях: включение объекта в план приватизации муниципальной собственности г. Курска; не заключения арендодателем договора аренды на следующий период; досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя".

На основании письма Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска N 05-13/1228 от 25.04.2005 истец произвел реконструкцию арендуемого помещения.

Общая стоимость расходов по производству работ по реконструкции, которые истец перечислил подрядчику - ООО "Г"на основании подрядного договора от 21.02.2006, составила 8 137 370 руб. 02 коп.

Согласно решению Курского городского Собрания от 22.11.2007 N 463-7-ОС "Об утверждении плана (программы) приватизации муниципального имущества города Курска на 2008 год", арендуемые ООО "Ш" помещения по договору аренды, были включены в план (программу) приватизации в 2008 году.

Ссылаясь на то, что арендованное помещение включено в план приватизации, что в соответствии с п. 8.3. договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2005) является основанием для возмещения понесенных арендатором расходов по улучшению арендуемого имущества, истец обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 названного кодекса).

Как следует из материалов дела, пунктом 8.3. договора аренды N 2801 от 01.12.2004 в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2005 предусмотрено, что все отделимые и неотделимые улучшения, произведенные арендатором, являются собственностью арендатора. Арендатор, согласно представленным документам, имеет право в соответствие со ст. 263 ГК РФ на возмещение понесенных им расходов в следующих случаях: включение объекта в план приватизации муниципальной собственности г. Курска; не заключения арендодателем договора аренды на следующий период; досрочного расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя".

При этом согласно пояснениям представителя Управления Федеральной регистрационной службы по Курской области, 26.02.2007 договор аренды N 2801 от 01 декабря 2004, а также все дополнительные соглашения к нему, в том числе и дополнительное соглашение от 27.12.2005, зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области в установленном законом порядке.

Распоряжением Администрации города Курска N 997-ра от 01.07.2005 ООО "Ш" разрешено проектирование реконструкции арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. 50 лет Октября, 155в под предприятие общественного питания и непродовольственный магазин.

Согласно решению Курского городского Собрания от 22.11.2007 N 463-7-ОС "Об утверждении плана (программы) приватизации муниципального имущества города Курска на 2008 год", арендуемые ООО "Ш" помещения по договору аренды, были включены в план (программу) приватизации в 2008 году.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущих абзацев допущена опечатка. Номер названного решения Курского городского Собрания следует читать как "N 467-3-ОС"

Факт производства арендатором реконструкции арендуемого помещения подтверждается материалами дела, в том числе договором подряда от 21.02.2006, справкой о стоимости выполненных работ (форма КС-3) за период с 01 марта 2006 по 31 марта 2006; справкой о стоимости выполненных работ (форма КС-3) за период с 01 апреля 2006 по 30 апреля 2006; справкой о стоимости выполненных работ (форма КС-3) за период с 01 мая 2006 по 31 мая 2006; актом о приемке выполненных работ (форма КС-2) за период с 01 марта 2006 по 31 марта 2006; актом о приемке выполненных работ (форма КС-2) за период с 01 апреля 2006 по 30 апреля 2006; актом о приемке выполненных работ (форма КС-2) за период с 01 мая 2006 по 31 мая 2006 Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Согласно заключению экспертов ГУ "К", назначенной определением Арбитражного суда Курской области от 03.08.2009, стоимость фактических затрат ООО "Ш" по реконструкции арендованного помещения N 155В по ул. 50 лет Октября, г. Курска в ценах 2 квартала 2006 года составила 6 643 120 руб. Данные работы соответствуют проекту "Реконструкция, переоборудование бывшего магазина под непродовольственный магазин с закусочной и баром по ул. 50 лет Октября, 155 В г. Курска". Из них к отделимым улучшениям можно отнести установку декоративных решеток, устройство эстрады, наружную вывеску с названием, а также установку бака для воды, водонагревателя, установку кондиционера.

С учетом изложенного, стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, 155в, произведенных ООО "Ш" в результате реконструкции с согласия арендодателя в ценах 2 квартала 2006 года составляет 6 210 982 руб.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии у Муниципального образования "Г" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска обязанности, как арендодателя помещения, возместить ООО "Ш" стоимость неотделимых улучшений в сумме 6 210 982 руб.

Довод ответчика об отсутствии согласования по проведению неотделимых улучшений правомерно отклонен судом апелляционной инстанции как несостоятельный, поскольку опровергается имеющимися в деле доказательствами.

Как следует из материалов дела, 14.04.2005 комиссией по определению форм и условий передачи нежилого фонда в аренду истцу на основании его заявления было разрешено проведение реконструкции арендуемого помещения в установленном порядке. Данное обстоятельство подтверждается письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска N 05-13/1228 от 25 апреля 2005.

Распоряжением Администрации города Курска N 997-ра от 01.07.2005 ООО "Ш" также разрешено проектирование реконструкции арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. 50 лет Октября, 155в под предприятие общественного питания и непродовольственный магазин

Кроме того, в материалах дела имеется копия проекта реконструкции арендованного помещения, имеющего согласования с компетентными органами Муниципального образования "Г", в том числе с главой администрации города Курска, главным архитектором города Курска. Указанный проект содержит "Архитекрутно-строительную часть", которая включает в себя локальные сметы, предполагаемых объектов и видов работ, а также стоимость затрат на реконструкцию.

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что переоборудование арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. 50 лет Октября, 155в под предприятие общественного питания и непродовольственный магазин было произведено ООО "Ш" с согласия арендодателя при наличии всех необходимых разрешений.

При этом судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что истцом в нарушение ст.ст. 1, 4, 51 Градостроительного кодекса не было получено в установленном порядке разрешение на проведение реконструкции и разрешение на ввод в эксплуатацию произведенной реконструкции, что в свою очередь позволяет квалифицировать произведенные истцом улучшения как самовольную постройку в рамках ст. 222 ГК РФ и предоставляет ответчику возможность признать право собственности на нее в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ с последующим возмещением лицу, осуществившему ее, понесенных им расходов.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно представленному в суд апелляционной инстанции письму ГУ Курская лаборатория судебной экспертизы N 04-06-408 от 05.05.2010 при проведении реконструкции нежилых помещений, расположенных в г. Курске по ул. 50 лет Октября, 155/в, строительные работы не повлекли за собой изменений внешнего вида архитектурного облика сложившейся застройки города, не затронули несущие элементы здания, не затронули характеристики его надежности и безопасности. Произведенные работы производились во внутреннем пространстве помещений.

Учитывая, что в данном случае внешние параметры здания не были изменены, произведенные истцом работы нельзя отнести к видам работ по реконструкции объекта, для которых требуется получение специального разрешения на проведение реконструкции и ввод в эксплуатацию в порядке, предусмотренном ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что произведенные истцом улучшения арендованного имущества являются самовольной постройкой, нельзя признать обоснованным.

Вместе с тем, ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения, что, в свою очередь, свидетельствует об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм материального права и процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов, которые в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут являться основанием для отмены судебных актов, не установлено.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Арбитражного суда Курской области от 25.01.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 по делу N А35-1623/08-С4 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.