Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 сентября 2010 г. по делу N А54-2022/08-С17 Дело о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок передано на новое рассмотрение, поскольку суд не дал оценки доводам истца о том, что регистрацию сделок по переходу прав на спорный объект недвижимости от имени трех юридических лиц (истца и ответчиков) осуществляло в УФРС одно и то же лицо, кроме того, не установил обстоятельства, свидетельствующие о наличии сговора сторон и умысла на отчуждение спорного имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 16 сентября 2010 г. по делу N А54-2022/08-С17
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 декабря 2010 г. N ВАС-16485/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16 сентября 2011 г. N Ф10-3881/10 по делу N А54-2022/2008

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца ОАО "П": С.О.А. представитель по дов. N 31 от 01.01.2010); от ответчиков от ООО "Ю": от ООО "П": от третьего лица ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области: Ч.Е.В. представитель по дов. б/н от 01.03.2010 - не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "П", г. Рязань, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.04.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 по делу N А54-2022/08-С17, установил:

Открытое акционерное общество "П" (далее - ОАО "П"), г. Рязань, обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "П" (далее - ООО "П"), г. Рязань, и обществу с ограниченной ответственностью "Ю" (далее - ООО "Ю"), г. Рязань, о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенного ООО "П" и ООО "Ю" от 14.02.2008; об истребовании у ООО "Ю" нежилого помещения Н2, лит. А., назначение - нежилое, общей площадью 84,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, Окское шоссе, д. 2, а также доли 13 366/48 464 в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение и эксплуатация автовокзала, общей площадью - 4 846,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, Окское шоссе, 2 (Советский округ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (далее - ТУ Росимущества в Рязанской области), г. Рязань.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 22.04.2010 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 22.04.2010 и постановление апелляционной инстанции от 28.06.2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ООО "Ю" просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд округа не направили, заявив о рассмотрении дела без их участия. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "П" и ТУ Росимущества в Рязанской области.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав явившихся представителей, суд кассационной инстанции считает необходимым решение от 22.04.2010 и постановление апелляционной инстанции 28.06.2010 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 15.05.2007 между ОАО "П" (продавец) и ООО "П" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости и земельного участка, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение Н2, литера А, назначение - нежилое, общей площадью 84,5 кв. м, условный номер 62-62-01/133/2007-153, расположенное по адресу: г. Рязань, Окское шоссе, д. 2; долю 13 366/48 464 в праве собственности на земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 4 846,4 кв. м, кадастровый номер 62:20:008 00 74:0017, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира г. Рязань, Окское шоссе, д. 2 (Советский округ), расположенного в границах участка (т. 1, л.д. 12-13).

В п. 5 договора предусмотрено, что по взаимному соглашению продавец и покупатель условились, что цена отчуждаемого нежилого помещения составляет 616 850 рублей, отчуждаемой доли в праве собственности на земельный участок - 262 003 рубля, а всего сумма договора составляет 878 853 рублей.

По передаточному акту от 15.05.2007 вышеуказанное имущество было передано продавцу (т. 1, л.д. 15).

09.07.2007 УФРС по Рязанской области произведена государственная регистрация права собственности ООО "П" на нежилое помещение Н2, лит.А, общей площадью 84,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Окское шоссе, 2 и право общей долевой собственности ООО "П" (доля в праве 13 366/48 464) на земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение и эксплуатация автовокзала, общей площадью 4 846,4 кв. м, кадастровый номер 62:29:008 00 74:0017, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира г. Рязань, Окское шоссе, 2 (Советский округ), расположенного в границах участка, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 62 МГ N 509998 и серии 62 МГ N 518303 (т. 1, л.д. 79-80).

14.02.2008 между ООО "П" (продавец) и ООО "Ю" (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность нежилое помещение Н2, литера А, назначение - нежилое, общей площадью 84,5 кв. м, условный номер 62-62-01/133/2007-153, расположенное по адресу: г. Рязань, Окское шоссе, д. 2; и долю 13 366/48 464 в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение и эксплуатация автовокзала, общей площадью 4 846,4 кв. м, кадастровый номер 62:29:008 00 74:0017, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира г. Рязань, Окское шоссе, д. 2 (Советский округ), расположенного в границах участка (т. 1, л.д. 104-105).

В соответствии с п. 5 названного договора стороны по взаимному согласию определили цену отчуждаемого нежилого помещения в сумме 923 940 рублей, отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности на земельный участок - в сумме 262 003 руб., а всего общая сумма договора составила 1 185 943 рублей.

Право собственности ООО "Ю" на указанное имущество зарегистрировано УФРС по Рязанской области той же датой 14.02.2008, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.02.2008 серии 62 МГ N 594967 и 62-МГ N 594966 (том 1, л.д. 20-21).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 25.06.2008 по делу N А54-1316/2008-С9, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2008, были удовлетворены исковые требования ОАО "П" о признании недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ договора купли-продажи недвижимого имущества и доли в праве собственности на земельный участок от 15.05.2007, заключенного между истцом и ООО "П" (т. 1, л.д. 106-109, 120).

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.12.2008 по делу N А54-1316/2008-С9 названные судебные акты были оставлены без изменения (т. 1, л.д. 141-144), однако при этом суд кассационной инстанции в мотивировочной части указал, что договор купли-продажи недвижимости и земельного участка от 15.05.2007 является недействительной сделкой в силу ст. 174 Гражданского кодекса РФ.

В определении от 04.06.2009 об отказе в передаче дела N А54-1316/2008-С9 в Президиум ВАС РФ N ВАС-4473/09 для пересмотра в порядке надзора вышеуказанных судебных актов, Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи нежилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 15.05.2007. При этом суд указал, что при совершении оспариваемой сделки были нарушены нормы пункта 5 статьи 1 Закона об акционерных обществах, статьи 39 Закона о приватизации, пункта 3 постановления Правительства РФ от 03.12.2004 N 738, что является основанием для признания сделки недействительной в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

В этой связи, ссылаясь на то, что у ООО "П" не возникло право собственности на имущество, переданное ему по недействительному договору купли-продажи нежилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 15.05.2007, ОАО "П" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным договора купли-продажи спорного имущества от 14.02.2008 и об истребовании данного имущества у ООО "Ю".

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что поскольку постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.12.2008 по делу N А54-1316/2008-С9, не отмененным Высшим Арбитражным Судом РФ, договор купли-продажи от 15.05.2007 признан недействительным в силу ст. 174 Гражданского кодекса РФ, а оспоримая сделка является недействительной с момента признания ее таковой по решению суда, следовательно, договор купли-продажи от 15.05.2007, заключенный между ОАО "П" и ООО "П", является недействительным лишь с 25.12.2008. В этой связи судебные инстанции указали на то, что ООО "П" на момент заключения договора купли-продажи от 14.02.2008 имело право в силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ на распоряжение спорным имуществом.

Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций был отвергнут довод истца о заключении договора купли-продажи от 15.05.2007 по явно заниженной цене, со ссылкой на недоказанность данного обстоятельства в виду несоответствия проведенных в рамках настоящего дела судебных экспертиз требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Помимо этого, судебные инстанции пришли к выводу о том, что ООО "Ю" является добросовестным приобретателем, так как приобрело спорное недвижимое имущество возмездно, не знало и не могло знать, что ООО "П" не имело права его отчуждать, имущество выбыло из владения истца в результате добровольной его передачи, осуществленной им самим по сделке.

Однако судебная коллегия не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций и считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами было допущено неправильное применение норм материального права в связи с нижеизложенным.

В соответствии со п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Делая вывод о том, что постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.12.2008 по делу N А54-1316/2008-С9 договор купли-продажи от 15.05.2007 признан недействительной сделкой в силу ст. 174 Гражданского кодекса РФ, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что в определении ВАС РФ от 04.06.2009 об отказе в передаче дела N А54-1316/2008-С9 в Президиум ВАС РФ N ВАС-4473/09, имеющим согласно ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 15.05.2007 в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, в виду его несоответствия требованиям п. 5 ст. 1 Федерального закона "Об акционерных обществах", ст. 39 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и п. 3 постановления Правительства РФ от 03.12.2004 N 738.

Кроме того, указывая на то, что договор купли-продажи от 15.05.2007, являясь оспоримой сделкой, является недействительным с момента признания его таковым постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.12.2008 по делу N А54-1316/2008-С9, суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, а именно положения ст. 167 Гражданского кодекса РФ, поскольку согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Помимо этого, согласно свидетельства о государственной регистрации права серии 62 МГ N 428704 от 27.11.2006 (т. 1 л.д. 26) объектом права собственности ОАО "П" являлся земельный участок общей площадью 4 846,4 кв. м, кадастровый номер 62:29:008 00 74:0017, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира г. Рязань, Окское шоссе, д. 2 (Советский округ), расположенного в границах участка.

Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержится в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в момент подписания договора купли-продажи от 14.02.2008), согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

По смыслу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" (действовавшего в момент подписания договора купли-продажи от 14.02.2008), индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса РФ и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.

Вместе с тем, доказательств прохождения спорного земельного участка в установленном порядке кадастрового учета в материалах дела не имеется, как и не имеется иных сведений, позволяющих индивидуализировать переданную по договору купли-продажи от 14.02.2008 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Данные обстоятельства судами первой и апелляционной инстанций вообще не исследовались и надлежащей оценки не получили.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При этом согласно ст. 302 Гражданского кодекса РФ при решении вопроса об истребовании имущества существенное значение имеет наличие или отсутствие со стороны приобретателя данного имущества добросовестности.

Отвергая довод истца об отсутствии со стороны ООО "Ю" добросовестности в виду заключения договора купли-продажи от 14.02.2008 по явно заниженной цене, суды первой и апелляционной инстанций не приняли в качестве надлежащих доказательств заключение судебной экспертизы об определении рыночной стоимости спорного имущества N 12А от 29.04.2009 (т. 4. л.д. 30-53) и заключение дополнительной судебной экспертизы N 14А/09 от 22.10.2009 (т. 5 л.д. 46-95), проведенных ООО "Э", а также заключение повторной судебной экспертизы N 12-09/30з от 19.02.2010 (т. 6 л.д. 27-47), проведенной ООО "Экспертно-оценочная компания "Т", сославшись на то, что экспертами при проведении названных экспертиз не был применен затратный метод оценки и не обоснованны причины его не применения.

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов.

Таким образом, выбор критериев проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика.

Аналогичная позиция изложена в письме Минэкономразвития РФ от 13.11.2009 N Д06-3263.

Из материалов дела следует, что в экспертном заключении N 12А от 29.04.2009 эксперт обосновал невозможность применения затратного метода при определении рыночной стоимости спорного имущества, указав на то, что в рассматриваемом случае затратный подход не отражает рыночную стоимость доходной недвижимости, а также на то, что эксперту не известны случаи приобретения недвижимости, когда покупатель приобретал в собственность встроенное помещение в здании посредством строительства этого здания (т. 4 л. 36).

В определении о назначении дополнительной экспертизы от 23.07.2009 (т. 5 л.д. 28-29) суд первой инстанции указал на необходимость использования экспертом затратного метода оценки при ответе на вопрос о том какова рыночная стоимость спорного имущества.

По мнению судебной коллегии, данные действия суда выходят за рамки его процессуальных полномочий и вмешиваются в экспертную деятельность.

В экспертном заключении N 14А/09 от 22.10.2009 эксперт вновь обосновал причины невозможности применения затратного метода оценки (т. 5 л.д. 80).

В этой связи судам первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, следовало разрешить вопрос о рыночной стоимости спорного имущества, имеющий существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, дав оценку представленным экспертным заключениям в совокупности, а также учесть при этом кадастровую стоимость имущества.

Помимо этого, делая вывод о добросовестности ООО "Ю" при заключении договора купли-продажи от 14.02.2008, судебные инстанции не дали надлежащей оценки доводам истца о наличии заинтересованности сторон и их злонамеренного сговора при совершении оспариваемой сделки.

В частности, судами не принято во внимание то обстоятельство, что в рамках уголовного дела N 12008286221, возбужденного в отношении генерального директора ОАО "П" И.С.А. по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 201 Уголовного кодекса РФ (злоупотребление полномочиями), было установлено и не отрицается сторонами, что главный бухгалтер ОАО "П" Ш.О.А. (А.О.А.) является матерью единственного учредителя ООО "Ю" М.Ю.В., а также, что главный бухгалтер ОАО "П" Ш.О.А. (А.О.А.) одновременно вела бухгалтерский учет в ООО "П" (т. 5 л.д. 123-124).

В этой связи судом судам первой и апелляционной инстанций следовало рассмотреть вопрос о злоупотреблении сторонами правом, что является недопустимым в силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ и согласно разъяснениям, содержащимся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", может повлечь недействительность сделки на основании п. 2 ст. 10 и ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, судебными инстанциями необоснованно не принято во внимание как доказательство злонамеренного сговора сторон при заключении договора купли-продажи от 14.02.2008 то обстоятельство, что в качестве адреса места нахождения ООО "Ю", зарегистрированного в качестве юридического лица еще 15.12.2007 (за два месяца до приобретения спорной недвижимости), был указан адрес спорного объекта недвижимости: г. Рязань, Окское шоссе, 2, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 31.01.2009 N 04-05/575 (т. 2 л.д. 67), а также то, что данный адрес места нахождения отражен в п. 1.3 Устава общества, утвержденного решением N 1 единственного учредителя ООО "Ю" М.Ю.В. от 16.11.2007 (т. 2 л.д. 42), в то время как оспариваемая сделка, по которой ООО "Ю" приобрело нежилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по названному адресу, была совершена лишь в феврале 2008 года.

Судом также не дано оценки доводам истца, что регистрацию сделок по переходу прав на спорный объект недвижимости от имени трех юридических лиц: истца и ответчиков, осуществляло в УФРС по Рязанской области одно и тоже лицо - помощник генерального директора ОАО "П" И.В.К.

Все указанные доводы истца в нарушение ст.ст. 15, 168, 170 АПК РФ оценки суда не получили, указанные фактические обстоятельства, которые могут свидетельствовать о наличии сговора сторон и умысла на отчуждение спорного недвижимого имущества, судом не устанавливались.

Ссылка суда на постановление о прекращении уголовного дела от 05.09.2009, как документ, подтверждающий обстоятельства добросовестности покупателя спорного имущества ООО "Ю", неправомерна. В силу ч. 4 ст. 69 АПК РФ лишь вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для арбитражного суда по вопросам о том, имели ли место определенные действия и совершены ли они определенным лицом.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции полагает необходимым решение от 22.04.2010 и постановление апелляционной инстанции от 28.06.2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суду области при новом рассмотрении дела следует устранить отмеченные недостатки, и, с учетом установленных обстоятельств, разрешить спор.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ст.ст. 288-289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 22.04.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 по делу N А54-2022/08-С17 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области в ином составе суда.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.