Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2023 г. по делу N 66а-3197/2023

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Селиверстовой И.В. и Константиновой Ю.П, при секретаре Сахарове Р.П, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-107/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алексеевский соевый комбинат" (далее - ООО "АСК", Общество) о признании незаконным решения ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе заинтересованного лица Администрации Алексеевского городского округа Белгородской области на решение Белгородского областного суда от 6 сентября 2023 года, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Константиновой Ю.П, объяснения представителя заинтересованного лица Администрации Алексеевского городского округа Белгородской области Харжана А.В, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя административного истца Крушельницкой Л.Н, возражавшей против ее удовлетворения, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ООО "АСК" обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" от 8 февраля 2023 года N об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N площадью 54 189 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственной базы, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 октября 2022 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что установленная распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29 октября 2021 года N 738 кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 58 426 579, 80 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 8 декабря 2022 года N 03311-22-309, составленного оценщиком "данные изъяты" ФИО10, что влечет для административного истца обязанность уплачивать земельный налог, исчисляемый исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в завышенном размере.

По ходатайству административного истца и заинтересованного лица, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, судом назначалась экспертиза, направленная на проверку отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, о нарушении которых указано в оспариваемом решении бюджетного учреждения и определение рыночной стоимости земельного участка, проведение которой было поручено эксперту "данные изъяты" ФИО11

Решением Белгородского областного суда от 6 сентября 2023 года административные исковые требования удовлетворены частично. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 54 189 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости 41 775 780 рублей по состоянию на 1 октября 2022 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В удовлетворении требований ООО "АСК" о признании незаконным решения ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" от 8 февраля 2023 года N отказано.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица Администрации Алексеевского городского округа Белгородской области Харжан А.В. не соглашается с решением суда, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апеллянт выражает несогласие с постановленным по делу решением и указывает на то, что заключение эксперта, положенное в основу решения суда первой инстанции, не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2002 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ"Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки, не отражает реальную рыночную стоимость объекта недвижимости не может быть признано надлежащим доказательством по делу, поскольку экспертом произведен некорректный анализ сегмента рынка и подбор объектов-аналогов, повлекшие неправильное определение экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка.

Среди нарушений отмечается, что вид разрешенного использования спорного земельного участка установлен как "для размещения производственной базы", однако вид разрешенного использования объекта-аналога N 3 установлен как "для обслуживания и эксплуатации административного здания", объекта-аналога N 4 - "для эксплуатации сооружения, часть асфальтового покрытия двора". Несмотря на различный вид разрешенного использования земельных участков, данные объекты рассматривались оценщиком в качестве аналогов, что явилось нарушением пункта 4 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО NV), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200. Все исследуемые экспертом объекты-аналоги не имеют объектов капитального строительства, в то время как на исследуемом земельном участке расположены объекты недвижимости, в частности нежилое здание - элеватор. Приведенные обстоятельства указывают на нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611. Экспертом не применялись корректировки по ценообразующим факторам, в частности, на наличие железнодорожной ветки, которая непосредственно примыкает к объекту недвижимости. Использование отобранных экспертом объектов-аналогов привело к высокой суммарной относительной корректировке (от 37, 01 % до 66, 63%), что вызывает сомнения в правильности подобранных аналогов для оценки объекта экспертизы.

Судом необоснованно отказано в назначении по делу повторной экспертизы, в связи с чем заинтересованным лицом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

В судебное заседание не явились представители Министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области, ОБУ "Центр государственной кадастровой оценки", Управления Росреестра по Белгородской области, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителей заинтересованного лица, административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Постановлением Правительства Белгородской области от 20 июня 2022 года N 360-пп "О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории области - 1 июля 2022 года, с указанной даты на территории Белгородской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области".

В соответствии с частями 11 и 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления заинтересованных лиц бюджетным учреждением принимается решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Названное решение может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом, как указано в ответе на вопрос N 9 утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2021 года Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2, требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не является самостоятельным и может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО "АСК" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 54189 кв. м, с видом разрешенного использования - для размещения производственной базы, расположенного по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере 58 426 579, 80 руб. распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29 октября 2021 года N 738 и применяется для целей налогообложения и других целей, предусмотренных действующим законодательством с 1 января 2021 года.

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27 октября 2022 года N 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 1 января 2022 года, в том числе и для спорного земельного участка, с датой применения, - с 1 января 2023 года.

Таким образом, в период рассмотрения дела оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является архивной.

Поскольку оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает интересы административного истца, это дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

В порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, административный истец обратился в ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ отчет об оценке от 8 декабря 2022 года N 03311-22-309, подготовленный оценщиком "данные изъяты" ФИО12, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 октября 2022 года составила 31 972 000 руб.

Решением N от 8 февраля 2023 года бюджетное учреждение отказало административному истцу в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с выявленными нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности, допущенными при составлении отчета об оценке, в частности, указано на нарушения норм, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200 "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки", выразившиеся в некорректном подборе оценщиком объектов-аналогов, что привело к занижению итоговой рыночной стоимости объекта оценки; недостаточном анализе рынка; не применении оценщиком корректировок на наличие ж/д путей, инженерно-геологических условий, асфальтирования участка, свободный подъезд и некорректных выводах оценщика о сегменте рынка.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" N от 8 февраля 2023 года относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, суд первой инстанции определением от 25 мая 2023 года назначил судебную оценочную экспертизу на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно заключению эксперта ФИО13 ("данные изъяты" N от 10 августа 2023 года при составлении отчета об оценке N от 8 декабря 2022 года оценщиком допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области от 8 февраля 2023 года N, связанные с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета. В частности, экспертом подтверждено нарушение пункта 22 ФСО N 7, так как объекты, предлагаемые ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" действительно представлены на рынке и оценщик, в рамках реализации положений пункта 22 "в" ФСО N 7, мог рассмотреть их на предмет сопоставимости с объектом оценки; бюджетным учреждением правильно отмечено, что в отчете неверно определен сегмент рынка; рассматриваемый земельный участок относится к землям индустриального назначения как в соответствии с документально закрепленным видом разрешенного использования, так и в соответствии с фактическим использованием, однако ценообразующие факторы для земель индустриального назначения исследованы в отчете недостаточно. Указанная в отчете рыночная стоимость земельного участка экспертом не подтверждена.

В соответствии с заключением судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 октября 2022 года определена в размере 41 775 780 руб.

Устанавливая размер кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости на основании заключения эксперта N от 10 августа 2023 года, суд первой инстанции исходил из того, что названное экспертное заключение полностью соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, сторонами суду представлено не было, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Из заключения по результатам судебной экспертизы следует, что в распоряжение эксперта представлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода.

Эксперт обладает соответствующей квалификацией, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством у суда не имелось (статья 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Руководствуясь статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия признает названное выше экспертное заключение надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью установленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Экспертом установлено, что исследуемый земельный участок расположен на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования - для размещение производственной базы, фактически - размещение производственной базы. Используя данные Справочника оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки. Часть II, под ред. Л.А. Лейфера, исследуемый участок эксперт отнес к группе "земельные участки под индустриальную застройку" и при расчете использовал корректировки для соответствующего сегмента.

В процессе отбора объектов-аналогов экспертом анализировалась информация общедоступных сайтов о продаже недвижимости, составлялась первичная выборка продажи земельных участков под индустриальную застройку, состоящая из 32 объектов. Для сравнения эксперт выделил объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки по виду разрешенного использования и иным ценообразующим факторам. Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по таким элементам сравнения как: передаваемые имущественные права (в т.ч. наличие обременений и ограничений), условия финансирования сделки, дата предложения (сделки), возможность торга, месторасположение, расположение относительно автомагистралей, общая площадь, категория земель и вид разрешенного использования, наличие свободного подъезда к участку, обеспеченность железнодорожной веткой, наличие ограждения, качество подъездных путей, форма и рельеф земельного участка, наличие/отсутствие инженерных коммуникаций. Применяемые в процессе оценки корректировки проведены обоснованно по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

На замечания представителя заинтересованного лица, экспертом Москалевым А.И. представлены письменные пояснения, оснований не согласиться с которыми у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод апелляционной жалобы о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы был предметом рассмотрения суда первой инстанции и ему дана надлежащая оценка, не согласится с которой у суда апелляционной инстанции также оснований не имеется.

Администрацией Алексеевского городского округа не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Судебной коллегией не установлено оснований, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для проведения по делу повторной судебной экспертизы, в связи с чем ходатайство представителя Администрации Алексеевского городского округа в указанной части были отклонено.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако, суду апелляционной инстанции не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по мнению подателя жалобы, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Само по себе указание в апелляционной жалобе на несоответствие рыночной стоимости объекта оценки его кадастровой стоимости не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Для целей налогообложения существует преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

При этом кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, поскольку основой их расчета является рыночная информация об объектах недвижимости и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно, с учетом осмотра объекта оценки, выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить его износ, качество отделки, наличие парковки и другие влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Судебная коллегия соглашается и с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требования о признании оспариваемого решения ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области" N от 8 февраля 2023 года незаконным, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, в связи с чем имелись основания для отказа в удовлетворении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Иных доводов, свидетельствующих о незаконности судебного акта ни в апелляционной жалобе, ни в судебном заседании суда апелляционной инстанции заявлено не было.

Таким образом, судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Материалы дела свидетельствуют о том, что предусмотренные статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке отсутствуют.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Белгородского областного суда от 6 сентября 2923 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Алексеевского городского округа Белгородской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи