Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07 декабря 2023 г. по делу N 66а-1843/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Колпаковой А.В. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2023-000166-36 (3а-394/2023) по административному исковому заявлению Василиади Марии Харламповны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Краснодарского краевого суда от 23 августа 2023 г. об удовлетворении административного иска.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Василиади М.Х. обратилась с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, местоположением относительно ориентира в границах участка по адресу: "адрес" а также земельных участков с кадастровыми номерами N и N, расположенных в "адрес"

По условиям договоров аренды арендная плата за пользование земельными участками с кадастровыми номерами N и N рассчитывается от кадастровой стоимости, размер которой по состоянию на 1 января 2022 г. определен в сумме 5 519 127, 68 руб. и 43 647 662, 15 руб, соответственно.

Земельный налог в отношении земельного участка с кадастровым номером N уплачивается административным истцом от кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 49 992 526, 24 руб.

Считая свои права нарушенными существенным превышением кадастровой стоимости над рыночной стоимостью объектов недвижимости, административный истец просил установить ее в размере, определенном на основании отчета оценщика общества с ограниченной ответственностью "Центр недвижимости и оценки" ФИО13 от 11 февраля 2023 г.

Решением Краснодарского краевого суда от 23 августа 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено; с учетом результатов повторной судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 40 484 754 руб, земельных участков с кадастровыми номерами N и N - в сумме 4 513 275 руб. и 35 398 899 руб, соответственно.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено 18 февраля 2023 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить. Указывает на то, что оспариваемая кадастровая стоимость установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки. Выражая несогласие с положенным в основу решения суда заключением эксперта, автор жалобы полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по данному делу, полученным с нарушением требований законодательства Российской Федерации о государственной судебно-экспертной деятельности, не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности ввиду допущенных экспертом нарушений требований федеральных стандартов оценки.

По аналогичным основаниям решение обжалуется администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик как арендодателем земельных участков с кадастровыми номерами N и N

Относительно доводов апелляционных жалоб административным истцом представлены письменные возражения, заявлено ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Поскольку лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, административное дело рассмотрено в их отсутствие на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного выше Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как следует из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции, постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 7 октября 2022 г. N 2195 административному истцу ФИО14 ФИО15 и ФИО16. в аренду на 49 лет для обслуживания кафе был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, площадью 134 кв. м, расположенный в ФИО17

В соответствии с условиями договора аренды от 10 октября 2022 г. взимаемая с административного истца плата за пользование земельным участком рассчитывается из оспариваемой кадастровой стоимости, размер которой по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 5 519 127, 68 руб. утвержден приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке подлежит применению с 1 января 2023 г.

На тех же условиях административному истцу в пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1051 кв. м, для размещения ресторана (договор аренды от 11 октября 2022 г.), кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 г. определена департаментом имущественных отношений Краснодарского края в размере 43 647 662, 15 руб.

Земельный участок для размещения объектов оптовой и розничной торговли с кадастровым номером N, площадью 1202 кв. м, по адресу: г. "адрес" находится в общей долевой собственности административного истца, ФИО19 и ФИО18

С учетом изложенного суд первой инстанции в соответствии с положениями пункта 1 статьи 614, статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65, пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости был представлен отчет об оценке, подготовленный 11 февраля 2023 г. оценщика общества с ограниченной ответственностью "Центр недвижимости и оценки" ФИО20 согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 31 017 000 руб, земельных участков с кадастровыми номерами N и N - 2 800 000 руб. и 25 200 000 руб, соответственно.

Оценив представленный административным истцом отчет по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что результаты оценки не могут быть признаны достоверными, опровергаются результатами повторной судебной экспертизы, проведенной 31 июля 2023 г. сотрудником НЧУ "Южный Региональный Центр Экспертиз" ФИО21

Так, в нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 11 и 22 ФСО N 7 приведенный в отчете оценщиком анализ рынка коммерческой недвижимости г. Геленджика ограничен 3 объявлениями, в связи с чем, выборку объектов-аналогов нельзя признать репрезентативной, примененная оценщиком корректировка на торг и разрешенное использование в максимальном размере не обоснована условиями применения справочника и не отвечает рыночным данным, в качестве аналога N 3 использован застроенный земельный участок, при этом оценщиком данный элемент сравнения не учитывался и соответствующая корректировка не применялась.

Выявленные экспертом нарушения свидетельствует о недостоверности результатов оценки, поскольку в соответствии с тем же заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости составила 40 484 754 руб, земельных участков с кадастровыми номерами N и N - 4 513 275 руб. и 35 398 899 руб, соответственно.

Принимая данное заключение в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость земельных участков, суд первой инстанции, дав ему оценку в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, пришел к выводу о том, что оснований не доверять эксперту не имеется.

Судебная коллегия не находит оснований несогласиться с таким выводом суда, поскольку он основан на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, и не противоречит установленным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Из заключения эксперта ФИО22. следует, что в его распоряжении имелся весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое, соответствующее наиболее эффективному, использование оцениваемых объектов, в частности выполнен анализ фактических данных предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в г. Геленджике (11 объявлений), анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, статистической однородности выборки, согласно которым среднерыночная стоимость 1 кв. м таких объектов недвижимости составила от 12 222 руб. до 38 542 руб.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, расположены с объектами оценки в одном населенном пункте, схожи по локальному местоположению (относительно красной линии) и своим экономическим характеристикам.

Как следует из заключения эксперта, исходя из федеральных стандартов оценки и методологии оценки, в силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости аналогов скорректирован по выявленным различиям (вид права, район расположения, площадь и наличие ветхих строений), что само по себе не может свидетельствовать о нарушении законодательства при проведении экспертизы.

Расчет корректировок обоснован и осуществлен на основании рыночных данных (Справочник оценщика недвижимости, Земельные участки, под ред. Лейфера Л.А, 2020 г, актуализированные на дату оценки данные Ассоциации развития рынка недвижимости НО Статриелт), заявителями апелляционных жалоб не опровергнут.

При определении размера корректировки по верхнему значению расширенного интервала на район расположения объекта-аналога N 2 экспертом принято во внимание, что он расположен на центральной улице города, в остальных случаях экспертом в расчетах использовалось среднее значение корректировок.

В соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 7, с учетом вида разрешенного и фактического использования оцениваемых объектов недвижимости, развитости инфраструктуры по их местоположению эксперт исходил из допущения об их равнозначности с аналогами по фактору наличия коммуникаций по меже либо возможности их подключения.

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м объектов оценки приближена к максимальному значению ценового диапазона по результатам анализа рынка (таблица 7), что также свидетельствует об объективности результатов оценки.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Поскольку суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Ссылка административного ответчика на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р несостоятельна, поскольку экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и нормами процессуального законодательства Российской Федерации (статьи 77, 79 КАС РФ), с учетом предмета спора по настоящему административному делу и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов могла проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений.

Доказательств того, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении эксперта ФИО23 а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы заявителями жалоб не приводится и судебной коллегией не установлено.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке, а также заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "Луч" ФИО24 подготовленное 27 апреля 2023 г. на основании определения суда от 15 марта 2023 г, приведенным выше требованиям закона не отвечают, не были положены в основу решения по основаниям, указанным судом в определении от 5 июня 2023 г, которые нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства и не оспариваются лицами, участвующим в деле.

На основании разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств правомерно установилрыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном по результатам повторной судебной оценочной экспертизы.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы определенную в результате экспертизы рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, в суд апелляционной инстанции не представлено, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения постановленного по делу решения судебной коллегией не установлено.

Вопрос о распределении судебных расходов, связанных с оплатой услуг экспертов, разрешен вступившим в законную силу определением суда от 23 августа 2023 г. с учетом положений, закрепленных в части 1 статьи 103, статьями 106, 111 КАС РФ, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П, которое не является предметом апелляционного обжалования.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 23 августа 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации муниципального образования город-курорт Геленджик - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 18 декабря 2023 г.

Председательствующий

Судьи