Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 марта 2011 г. N Ф10-754/2010 по делу N А35-12982/2009

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 1 марта 2011 г. N Ф10-754/2010 по делу N А35-12982/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 июня 2011 г. N ВАС-7406/11 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

См. также постановление ФАС ЦО от 16 марта 2010 г. N Ф10-754/10 по делу N А35-12982/2009 и определение ФАС ЦО от 3 марта 2010 г. по делу N А35-12982/2009

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: не явился, извещен надлежаще; от ответчика: не явились, извещены надлежаще; от третьих лиц: не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО Торгово-развлекательный комплекс "О" на решение Арбитражного суда Курской области от 19.08.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2010 по делу N А35-12982/2009, установил:

Общество с ограниченной ответственностью Торгово-развлекательный комплекс "О" (далее - ООО ТРК "О"), г. Курск, обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к закрытому акционерному обществу "О" (далее - ЗАО "О"), г. Москва, о понуждении к заключению договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа арендуемого имущества в редакции, утвержденной предварительным договором аренды здания от 16.06.2009 года.

В свою очередь ЗАО "О" в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявило встречный иск о взыскании с ООО ТРК "О" неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за пользование недвижимым имуществом в сумме 963 078 руб. 67 коп., и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 43 000 руб. 60 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФГУП "Р", Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска, Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области (в настоящее время - Управление Росреестра по Курской области).

Решением Арбитражного суда Курской области от 19.08.2010 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2010 указанное решение в части отказа в удовлетворении встречного иска отменено, встречные исковые требования удовлетворены. В остальной части решение от 19.08.2010 оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ООО ТРК "О" подало кассационную жалобу, в которой просит решение от 19.08.2010 и постановление апелляционной инстанции от 08.11.2010 отменить полностью, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права.

Лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд округа не направили, ООО ТРК "О" ходатайствовало о рассмотрении дела без участия его представителя. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие не явившихся представителей.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что решение от 19.08.2010 и постановление апелляционной инстанции от 08.11.2010 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 16.06.2009 между ЗАО "О" (арендодатель) и ООО ТРК "О" (арендатор) был заключен предварительный договор аренды (т. 1 л.д. 22), согласно которому стороны договорились, что в случае государственной регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на нежилое двухэтажное здание литер А, с подземным этажом, площадью 1 592,9 кв. м, условный номер 46:29:03:00:00:028:0:000, находящееся по адресу: г. Курск, ул. С., 28, к арендодателю на основании заключенного между ЗАО "О" и ООО "С" соглашения об отступном от 16.06.2009, ЗАО "О" обязуется в будущем передать ООО ТРК "О" в аренду здание за плату и на условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре, путем заключения с арендодателем договора аренды недвижимого имущества с условием выкупа арендуемого имущества.

В п. 4 предварительного договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента заключения между арендодателем и арендатором договора аренды.

06.08.2009 ЗАО "О" было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 46 АД N 172249 на нежилое здание общей площадью 1 592,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. С., 28 (т. 1 л.д. 20).

06.08.2009 ЗАО "О" (арендодатель) и ООО ТРК "О" (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества с условием выкупа арендуемого имущества (т. 2 л.д. 51-55). Также сторонами было подписано приложение N 1 к договору, содержащее расчет арендной платы и выкупных платежей (т. 2 л.д. 56).

В соответствии с п. 5.2.9 названного договора арендатор обязался осуществить регистрацию договора в регистрирующем органе и на него возлагались затраты, связанные с регистрацией договора.

Пунктом 8.1 договора аренды от 06.08.2009 предусмотрено, что договор заключается сроком на два года с даты его регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

По акту приема-передачи от 06.08.2009 арендуемое имущество передано ООО ТРК "О" (т. 2 л.д. 57).

Ссылаясь на то, что ЗАО "О" уклоняется от заключения основного договора аренды недвижимого имущества с условием его выкупа, ООО ТРК "О" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, указывая на то, что ООО ТРК "О" в период с 06.08.2009 по 08.11.2009 фактически пользовалось спорным имуществом в отсутствие заключенного договора аренды, ЗАО "О" заявило встречный иск.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, судебные инстанции, руководствуясь положениями п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ пришли к выводу о незаключенности договора аренды от 06.08.2009 по причине отсутствия его государственной регистрации и указали на необоснованность требований ООО ТРК "О" о понуждении ЗАО "О" заключить основной договор аренды в виду истечения срока действия предварительного договора от 16.06.2009, а также в связи с не представлением доказательств, свидетельствующих об обращении истца к ответчику с требованием о заключении основного договора в пределах срока действия предварительного договора.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции счел не доказанным со стороны ЗАО "О" факта пользования ООО ТРК "О" спорным зданием в заявленный период времени, указав что имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 06.08.2009 подтверждает только факт передачи имущества, но не его использование.

Отменяя решение суда области в этой части, и, удовлетворяя встречный иск, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что факт пользования ООО ТРК "О" нежилым двухэтажным зданием, расположенным по адресу: г. Курск, ул. С., 28 общей площадью 1 592,9 кв. м в период с 06.08.2009 по 08.11.2009 подтверждается фактом приема ООО ТРК "О" данного здания в пользование и отсутствием сведений о его возврате ЗАО "О" ранее 08.11.2009.

Судебная коллегия не может признать обжалуемые судебные акты обоснованными и законными в силу следующего.

Действительно, как верно отмечено судебными инстанциями, договор аренды от 06.08.2009 между ЗАО "О" и ООО ТРК "О" со сроком действия 2 года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, а, следовательно, в силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, считается не заключенным.

В то же время из материалов дела следует, что 06.08.2009 ООО ТРК "О" и ЗАО "О" на основании предварительного договора от 16.06.2009 подписали основной договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа (т. 2 л.д. 51-55).

Более того, стороны также согласовали размер и сроки внесения арендных платежей и выкупных платежей по указанному договору (т. 2 л.д. 56). По акту приема-передачи от 06.08.2009 арендуемое имущество передано ООО ТРК "О" (т. 2 л.д. 57).

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что стороны в пределах срока действия предварительного договора от 16.06.2009 совершили действия, предусмотренные им, и фактически исполнили его условия.

Кроме того, из материалов дела следует, что 04.08.2010 ООО ТРК "О" обращалось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора аренды от 06.08.2009 (т. 3 л.д. 68).

В этой связи, судебная коллегия полагает, что, несмотря на то, что в исковом заявлении ООО ТРК "О" просит обязать ЗАО "О" заключить основной договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа, однако фактически требования истца сводятся к понуждению ответчика в соответствии с п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ осуществить государственную регистрацию договора, совершенного в надлежащей форме.

Суды на основании п. 1 ст. 133, п. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должны были самостоятельно определить характер спорного правоотношения, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

В этой связи судам следовало предложить ООО ТРК "О" уточнить исковые требования.

Что касается встречного иска, то, разрешая его, суды первой и апелляционной инстанций не установили кто конкретно в заявленный ЗАО "О" период времени фактически пользовался спорным зданием.

При этом судами не дано оценки доводам ООО ТРК "О" о том, что, несмотря на подписания акта приема-передачи от 06.08.2009, спорное здание продолжало занимать ООО корпорация "С", арендовавшее здание до заключения с ООО "О" соглашения об отступном от 16.06.2009, в связи с подписанием которого и заключался предварительный договор аренды от 16.06.2009 между ЗАО "О" и ООО ТРК "О".

Данное обстоятельство имеется существенное значения для разрешения спора и подлежит обязательному выяснению, поскольку исходя из смысла положений ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ неосновательное обогащение в рассматриваемом случае представляет собой плату за фактическое пользование имуществом.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает необходимым решение от 19.08.2010 и постановление апелляционной инстанции от 08.11.2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суду области при новом рассмотрении дела следует устранить отмеченные недостатки, и с учетом установленных обстоятельств, разрешить спор, правильно применив нормы материального права.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 3, ст. 288 ч. 1, 2; ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 19.08.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2010 и по делу N А35-12982/2009 отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.