Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2023 г. по делу N 66а-1970/2023

Судья судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции ФИО6

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N/2023 по административному исковому заявлению ФИО8 к департаменту имущественных отношений "адрес", Управлению Росреестра по "адрес", ГБУ "адрес" "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:50224 равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений "адрес" на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи ФИО6, возражения представителя АО "Тандер" - ФИО2, полагавшего решение подлежащим оставлению без изменения, суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

АО "Тандер" обратилось ДД.ММ.ГГГГ в "адрес"вой суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 30 земельных участков по основанию установления их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (административное дело N/2023).

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ выделены в отдельное производство, помимо прочих, требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Административные исковые требования обоснованы тем, что ФИО9 является с 2020 года собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты".м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - общественное питание, адрес: "адрес", Прикубанский внутригородской округ, "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 года N 2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края" установлена на состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость, помимо прочих, названного земельного участка в размере "данные изъяты" руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и не пересматривались.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N N, выполненному оценщиком ФИО3, составляет на ту же дату "данные изъяты" руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости объекта нарушено право административного истца на определение налоговой базы по земельному налогу в экономически обоснованном размере, акционерное общество просило установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определив величину рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом об оценке.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования "адрес", ППК "Роскадастр" в лице филиала по "адрес".

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления, соответствует ли представленный административным истцом отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N N требованиям законодательства об оценочной деятельности и если не соответствует - какова рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; проведение экспертизы поручено оценщику ООО "Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз" ФИО4; производство по делу приостановлено.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд эксперта ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ N/2023, согласно которому итоговая стоимость объекта оценки, определенная оценщиком ФИО3 в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N N, не подтверждается; по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет "данные изъяты" руб.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать ДД.ММ.ГГГГ.

Судебные расходы указанным решением не распределялись.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений "адрес" просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества негативно влияет на наполняемость бюджета. Также полагает, что заключение эксперта выполнено с нарушением требований федерального законодательства и федеральных стандартов оценки и, кроме того, проведение судебной оценочной экспертизы в силу распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р может быть назначено только государственному судебно-экспертному учреждению.

Обращает внимание на отсутствие объективных данных об ошибочности методики государственной кадастровой оценки и (или) неправильности ее применения по отношению к объекту оценки.

Дополнительно департамент сослался на то, что заключение эксперта не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, что выразилось в отсутствии анализа предложений о продаже земельных участков с указанием интервала значений цен и ссылок на источники информации об объектах-аналогах, а также в некорректном выборе объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца поданы возражения.

Административные ответчики и заинтересованные лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец, которому принадлежит на праве собственности с 2020 года земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:50224, являющийся объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, признается в силу статьи 388 НК РФ плательщиком земельного налога, налоговая база по которому согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

С учетом изложенного АО "Тандер" обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении актуальной кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен с учетом внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой актуальной кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГ и подачи административного искового заявления ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН и сведениям филиала ППК "Роскадастр" по "адрес" установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость подлежит применению с ДД.ММ.ГГГГ и не пересматривалась.

Удовлетворяя требования административного истца, суд учел содержащиеся в заключении эксперта ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ выводы о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности при том, что аналоги не сопоставлены с объектом оценки по параметрам "местоположение" и "красная линия" и соответствующие различия не скорректированы, вследствие чего итоговая рыночная стоимость не подтверждается.

С учетом этого обстоятельства суд пришел к выводу об отсутствии достаточных оснований для определения величины рыночной стоимости в соответствии с представленным административным истцом отчетом об оценке.

Эти выводы участвующие в деле лица, в том числе административный истец, не ставят под сомнение.

Величина рыночной стоимости определена судом исходя из заключения эксперта ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из заключения судебной экспертизы, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, отказ от проведения оценки земельного участка затратным и доходным подходами мотивирован экспертом.

При проведении оценки эксперт в качестве объектов-аналогов отобрал три земельных участка, каждый из которых расположен в центре деловой активности Краснодара и предназначен для размещения коммерческих объектов, предложен к продаже в январе-феврале 2021 года.

При проведении экспертизы объект оценки отнесен к сегменту рынка земельных участков под коммерческую застройку на активном рынке.

Из текстов объявлений о продажах объектов-аналогов следует, что каждый из земельных участков предназначен для размещения коммерческих объектов, в связи с чем довод департамента имущественных отношений о некорректном отборе объектов-аналогов по критерию разрешенного использования земельных участков является ошибочным.

Оценщиком проведена корректировка на торг (- 10, 1%) в отношении всех аналогов, на дату оценки/предложения (+7, 67%), на площадь земельного участка (для объектов-аналогов N N соответственно 1, 04; 0, 97 и 1, 07, а также на расположение относительно красной линии (-5, 7%).

Размер корректировок принят в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2022 под ред. ФИО5 и на основании исследования Статриелт на ДД.ММ.ГГГГ.

Отказ от проведения иных корректировок обоснован экспертом сопоставимостью объектов оценки и объектов-аналогов по иным ценообразующим факторам.

Эксперт ФИО4 предупреждена об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Лица, участвующие в деле, не указывают на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта.

Расхождение между кадастровой стоимостью объекта, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и его рыночной стоимостью составляет 26, 55% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта о величине рыночной стоимости не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, которые не заявили ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы и не представили доказательств, объективно свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки.

В то время, по данным филиала ППК "Роскадастр" по "адрес" кадастровая стоимость названного земельного участка, которая в настоящее время является архивной, была пересмотрена по основанию установления рыночной стоимости и вступившим в законную силу решением "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N2023 установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 390 000 руб.

Даты оценки - ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ - разнятся на два года, при этом объективных данных о росте рыночных цен на земельные участки коммерческого назначения в этот период времени более чем на 20% суду (соотношение между рыночной стоимостью 11 390 000 руб. и 14 550 000 руб.) не представлено.

Утверждения департамента имущественных отношений "адрес" о том, что проведение судебной оценочной экспертизы в силу распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р может быть назначено только государственному судебно-экспертному учреждению, основано на неправильном толковании закона, тем более, что вступившим в законную силу решением Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года N АКПИ22-93 по делу по заявлению об оспаривании в части распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р установлено, что положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденного указанным распоряжением Правительства РФ, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Таким образом, оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

При этом в силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года N 20-П также отмечено, что достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения. В связи с этим Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, как и законодательство о государственной кадастровой оценке, различает в качестве самостоятельных оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 248).

С учетом изложенного доводы департамента имущественных отношений о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года в соответствии с установленным порядком, равно как и о возможном уменьшении размера платежей за землю сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления его рыночной стоимости.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, ОПРЕДЕЛИЛА:

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений "адрес" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья