Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2023 г. по делу N 66а-2008/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего ФИО7, судей Брянцевой Н.В, Катанаевой А.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению ООО " "данные изъяты"" к министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Росреестра по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

по апелляционной жалобе администрации "адрес" края на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи ФИО7, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО " "данные изъяты".Кисловодск" обратилось ДД.ММ.ГГГГ в "адрес"вой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что Обществу принадлежат следующие земельные участки:

- с кадастровым номером N площадью 5333, 3 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под питьевую галерею, местоположение: "адрес", на праве аренды на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

- с кадастровым номером N площадью 8071, 7 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилые здания, местоположение: "адрес", на праве аренды на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

- с кадастровым номером N площадью 53790, 7 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под лечебно-профилактическое учреждение, местоположение: "адрес", на праве аренды на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

- с кадастровым номером N (единое землепользование) площадью 138648, 4 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под лечебно-оздоровительный центр, местоположение: "адрес", на праве аренды на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

- с кадастровым номером N площадью 5228 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под санаторий, местоположение: "адрес", на праве аренды на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

- с кадастровым номером N (единое землепользование) площадью 13205 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под санаторий, местоположение: "адрес", на праве аренды на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

- с кадастровым номером N площадью 6255 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под санаторий, местоположение: "адрес", на праве аренды на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;

- с кадастровым номером N (единое землепользование) площадью 5669, 6 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под санаторий, местоположение: "адрес", на праве аренды на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Приказом министерства имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены, помимо прочих объектов, результаты определения кадастровой стоимости названных земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в следующем размере:

- с кадастровым номером N - 24 113 715, 96 руб, соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и не изменялись;

- с кадастровым номером N - 28 372 671, 24 руб, соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и не изменялись;

- с кадастровым номером N - 142 513 080, 58 руб, соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и не изменялись;

- с кадастровым номером N - 664 261 711, 43 руб, соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и не изменялись;

- с кадастровым номером N - 29 374 302, 2 руб, соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и не изменялись;

- с кадастровым номером N - 51 096 747, 5 руб, соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и не изменялись;

- с кадастровым номером N - 33 095 330, 1 руб, соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и не изменялись;

- с кадастровым номером N - 29 132 672, 64 руб, соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и не изменялись.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N КС 170/2023, выполненному оценщиком ООО "КонсалтИнвестГрупп" ФИО4, составляет:

- с кадастровым номером N - 8 433 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 11 599 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 59 150 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 141 044 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 8 266 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 17 079 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 8 988 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 8 799 000 руб.

Ссылаясь на то, что вследствие значительного превышения кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости нарушено право административного истца на расчет арендной платы в экономически обоснованном размере, административный истец просил установить в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровую стоимость объектов равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определив величину рыночной стоимости согласно названному отчету об оценке.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация городского округа "адрес", ГБУ "адрес" " "адрес"имущество", ППК "Роскадастр" в лице филиала по "адрес".

Определением от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство представителя административного истца: по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости объектов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; производство судебной экспертизы поручено сотруднику АНО "Межрегиональное агентство судебных экспертов"; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ N Э3 283/2023, согласно которому рыночная стоимость названных земельных участков составляет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

- с кадастровым номером N - 17 923 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 17 661 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 138 270 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 350 507 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 23 017 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 41 284 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 22 371 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 24 600 000 руб.

В дальнейшем представитель административного истца подал уточненное административное исковое заявление, в котором ставился вопрос об определении величины рыночной стоимости исходя из заключения судебной оценочной экспертизы.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ уточненные административные исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация "адрес" края просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности, что выразилось в некорректном отборе экспертом объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам.

Также обращает внимание на то, что установление кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости повлечет за собой уменьшение поступлений в бюджет муниципального образования.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Министерством имущественных отношений "адрес", администрацией "адрес", ГБУ "адрес" " "адрес"имущество", представителем административного истца поданы письменные ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы на указанное решение суда в отсутствие представителей названных лиц.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО "Курортное управление" (холдинг) "адрес"", которому на праве долгосрочной аренды принадлежат перечисленные выше земельные участки, по условиям договоров аренды обязаны вносить арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости участков.

С учетом изложенного ООО "Курортное управление" (холдинг) "адрес"" обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Согласно выписке из ЕГРН и сведениям, предоставленным филиалом ППК "Роскадастр" по "адрес", сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и являются актуальными.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Удовлетворяя уточненные административные исковые требования, суд определилвеличину рыночной стоимости земельных участков исходя из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N Э3 283/2023.

Как следует из экспертного заключения, рыночная стоимость определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в рамках сравнительного подхода, при этом объекты оценки отнесены к сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения, экспертом ФИО5 в качестве объектов-аналогов отобрано три земельных участка из состава земель населенных пунктов, предназначенных для размещения коммерческих объектов, расположенных в "адрес" края и предложенных к продаже до даты оценки.

Выявленные различия скорректированы посредством корректировок на торг, на масштаб, на расположение относительно красных линий, на месторасположение по параметру расположения внутри города.

Размер корректировок принят в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред. ФИО6 и рыночных данных Статриелт.

Достаточно подробный расчет корректировок, равно как и информация об объектах-аналогах приведены в исследовательской части экспертного заключения.

Доводы администрации "адрес" о том, что использованные экспертом объекты-аналоги не соответствуют среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относятся объекты оценки, и с учетом произведенных корректировок итоговая стоимость объектов оценки занижена, объективно не подтверждены.

Так, на основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта о величине рыночной стоимости земельных участков не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом, при том, что ни в ходе производства в суде первой инстанции, ни на стадии производства по делу в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено, а доказательств, объективно свидетельствующих об иной (более высокой) рыночной стоимости объектов оценки, и опровергающих выводы эксперта о результатах оценки, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет в отношении участка с кадастровым номером N - 26%; с кадастровым номером N - 48%; с кадастровым номером N - 3%; с кадастровым номером N - 47%; с кадастровым номером N - 22%; с кадастровым номером N - 19%; с кадастровым номером N - 32%; с кадастровым номером N - 16%.

Такое расхождение, не превышающее 50%, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что предыдущая (по отношению к оспариваемой кадастровой стоимости) кадастровая стоимость наиболее дорогих из спорных земельных участков (кадастровые номера N), установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и подлежавшая применению с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, была пересмотрена вступившим в законную силу решением "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу N по основанию установления их рыночной стоимости.

При этом решением суда от ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 111 078 000 руб, земельного участка с кадастровым номером N - в размере 39 826 000 руб, земельного участка с кадастровым номером N - 257 331 000 руб.

Объективных данных о том, что на территории "адрес", в том числе в пределах "адрес", рыночная стоимость земельных участков данного сегмента рынка увеличилась в более значительном размере, суду не предоставлено.

В составе заключения имеется подписка эксперта ФИО5 о предупреждении об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе производства по делу лица, участвующие в деле, не указывали на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта ФИО5

Таким образом, оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

При этом в силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года N 20-П также отмечено, что достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения. В связи с этим Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, как и законодательство о государственной кадастровой оценке, различает в качестве самостоятельных оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 248).

С учетом изложенного доводы администрации муниципального образования о возможном уменьшении размера платежей за землю сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости по основанию установления рыночной стоимости.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу "адрес" края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи