Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 19 января 2024 г. по делу N 66а-2/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Катанаевой А.С. и Семейкиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2022-001100-31 (3а-1301/2022) по административному исковому заявлению Тамутиса Андрюса Ромуальдавича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации муниципального образования город Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 26 июня 2023 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, с использованием системы видеоконференц-связи пояснения эксперта ФИО17 судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тамутис А.Р. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, нежилого здания административно-лабораторного корпуса, площадью 973, 4 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"

В обоснование требований ссылался на существенное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости в размере 41 314 701, 06 руб. и его рыночной оценкой, в подтверждение которой представил отчет N ОЦ-22/22/09-01, выполненный 22 сентября 2022 г. оценщиком ФИО18

Считая свои права как налогоплательщика нарушенными, административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (8 ноября 2021 г.) в сумме 23 766 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 26 июня 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено; в соответствии с заключением эксперта кадастровая стоимость установлена в размере рыночной в сумме 28 888 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено 11 октября 2022 г.

Тем же решением с административного истца в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "Луч" взыскано в счет оплаты за проведение повторной экспертизы 85 900 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для пересмотра кадастровой стоимости, так как работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки, в связи с чем нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости не доказано; сам по себе факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимости не свидетельствует о недостоверности первой; уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению налоговых платежей и наполняемости бюджета; суд первой инстанции безосновательно принял в качестве надлежащего доказательства заключение повторной судебной экспертизы, при выполнении которого допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый расчет рыночной стоимости. Так, по мнению заявителя жалобы: отказ эксперта от использования сравнительного подхода не обоснован, в заключении отсутствует анализ рынка коммерческой недвижимости г. Краснодара, который развит в достаточной степени; стоимость аренды в рамках доходного подхода не скорректирована на дату оценки; расчет рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации дохода с использованием значения операционных расходов в соответствии со справочной информацией СтатРиелт допускает двойной учет недозагрузки площадей; предусмотренная в том же справочнике корректировка на долю, приходящуюся на земельный участок в стоимости объекта капитального строительства в размере 22%, не обоснована.

Администрация муниципального образования город Краснодар, привлеченная к участию в дела в качестве заинтересованного лица, в своей апелляционной жалобе также указала на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих недостоверность оспариваемого размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, нарушение прав муниципального образования необоснованным снижением кадастровой стоимости, влекущим уменьшение неналоговых доходов местного бюджета.

По доводам, изложенным в апелляционной жалобе административного ответчика, представителем административного истца ФИО19 представлены письменные возражения, в которых, с учетом дополнений по результатам повторной судебной экспертизы, основанных на рецензии, подготовленной по заказу административного истца оценщиком ФИО20 заявлено ходатайство о признании результатов повторного исследования недостоверными, а заключения эксперта ФИО21 - недопустимым доказательством.

Административный истец Тамутис А.Р, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания по правилам пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", в суд по вызову не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО22 в письменном заявлении просил рассмотреть дело в свое отсутствие, замечаний относительно результатов повторной судебной экспертизы не представил.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в суд по вызову не явились, в связи с чем, на основании части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ административное дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражения, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как усматривается из материалов дела, предметом спора является кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости с кадастровым номером N нежилого здания административно-лабораторного корпуса, площадью 973, 4 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"

Оспариваемая Тамутисом А.Р. кадастровая стоимость нежилого здания определена на основании части 7 статьи 15 Закона о государственной кадастровой оценке ГБУ Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по состоянию на 8 ноября 2021 г. в сумме 41 314 701, 06 руб. и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе, в отношении административного истца как налогоплательщика в соответствии со статьей 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 г. N 3368-КЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2022 г.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, административным истцом в суд был представлен отчет N ОЦ-22/22/09-01, выполненный 22 сентября 2022 г. оценщиком ФИО23 в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания была определена с применением доходного подхода и составила 23 766 000 руб.

Руководствуясь разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объектов недвижимого имущества, судом первой инстанции с целью проверки его достоверности по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФИО24 (общество с ограниченной ответственностью "Р-ГРУПП") от 25 января 2023 г. отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, пункту 22 ФСО N 7, поскольку оценщиком, отказавшимся от применения сравнительного подхода, не был проанализирован рынок коммерческой недвижимости, а использованные в рамках доходного подхода аналоги несопоставимы с объектом оценки по площади и классу торгово-офисных зданий, что отразилось на достоверности результатов оценки.

При этом, рыночная стоимость нежилого здания на дату определения его кадастровой стоимости была рассчитана экспертом с применением только сравнительного подхода и составила 37 286 900 руб.

Давая оценку указанным выше доказательствам по правилам статьи 84 КАС РФ суд первой инстанции, с учетом возражений сторон относительно достоверности заключения эксперта ФИО25 основанных на рецензии, подготовленной специалистом-оценщиком ФИО26 от 14 марта 2023 г, установил, что в нарушение законодательства об оценочной деятельности эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода к оценке нежилого здания, относящегося к сегменту коммерческой недвижимости и используемого административным истцом в указанных целях путем передачи в аренду. Стоимость использованных при расчете рыночной стоимости здания сравнительным подходом аналогов не скорректирована на выявленные отличия от объекта оценки по фактору локального местоположения и разрешенному использованию (назначению), примененная отрицательная корректировка на стоимость, приходящуюся на земельный участок, в размере 38% не учитывает имеющуюся в распоряжении эксперта информацию о площади и функциональном назначении земельных участков, на которых располагаются объекты-аналоги.

Данные обстоятельства послужили основанием для назначения определением суда первой инстанции от 22 марта 2023 г. в соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ повторной судебной оценочной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "Луч".

В соответствии с заключением эксперта ФИО27 от 27 апреля 2023 г. в нарушение требований подпунктов "б", "в" пункта 22 ФСО N 7 оценщиком при подготовке отчета в качестве аналога N 1 использован объект, информация об адресе которого отсутствует, в связи с чем, допущения о соответствии его объекту оценки по классу здания, этажности и физическим характеристикам непроверяемые, стоимость аналога N 2 не скорректирована на выявленные отличия с объектом оценки по классу здания и этажности.

При этом, рыночная стоимость оцениваемого нежилого здания была определена экспертом с применением исключительно доходного подхода и составила 28 888 000 руб.

Указанные противоречия в оценках судом в установленном законом порядке устранены не были, в связи с чем, определенная в обжалуемом решении величина рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости в соответствии с выводами, содержащимися в заключении эксперта ФИО28 со ссылкой на его соответствие Федеральному закону от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ), федеральным стандартам оценки, не может быть признана достоверной.

Так, заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 168 КАС РФ).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ, в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В соответствии с пунктами 10, 11 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно пункту 21, подпунктам "в", "ж" пункта 23 ФСО N 7 анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием метода прямой капитализации выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Из заключения эксперта ФИО29 а также его устных и письменных объяснений, данных в суде апелляционной инстанции 27 сентября 2023 г, следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена доходным подходом.

Правомерность использования доходного подхода сама по себе не вызывает у судебной коллегии сомнений, поскольку это соответствует фактическому использованию объекта оценки административным истцом, одним из видов экономической деятельности которого в качестве индивидуального предпринимателя является сдача в аренду и управление собственным нежилым недвижимым имуществом.

При этом, обращает на себя внимание, что, отвергая возражения департамента имущественных отношений Краснодарского края о нарушении требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 2 ФСО N V, пунктов 22, 23 ФСО N 7, выразившихся, в том числе, в необоснованном отказе от применения сравнительного подхода, эксперт пояснил, что по результатам анализа рынка коммерческой недвижимости им не выявлено достаточного количества объектов-аналогов, а полученные в ходе предыдущей оценки результаты анализа рынка и примененные в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги использованы быть не могут по причине необходимости применения к ним корректировок (расчет которых не производился, в связи с чем, оценен судом быть не может); различия в характеристиках объектов-аналогов при расчете удельной стоимости аренды 1 кв. м в рамках доходного подхода скорректированы в соответствии с избранной методикой, расчет корректировки на долю земельного участка основан на справочной информации СтатРиелт, учитывает разрешенное использование земельного участка, на котором расположен объект оценки, в качестве арендопригодной площади принята общая площадь объекта, фактическое использование объекта оценки (сдача в аренду) и его условия на предмет соответствия рыночным данным не устанавливались и не анализировались.

Таким образом, в нарушение приведенных выше положений федеральных стандартов оценки заключение эксперта ФИО30 не содержит результатов анализа рынка коммерческой недвижимости и основания, по которым невозможно использовать в качестве аналогов предложения о продаже объектов недвижимости, информация о которых содержится в предыдущих результатах оценки сравнительным подходом; без оценки результатов осмотра (в том числе организованной на досудебной стадии) и информации о текущем использовании имущества на дату оценки анализ потенциальной доходности от сдачи его в аренду вызывает сомнения, а расчет арендопригодной площади требует обоснования, в том числе, с учетом имеющейся в деле технической документации с экспликациями к поэтажным планам, оценкой возможности применения коридорного коэффициента, в заключении отсутствует обоснование примененной корректировки на долю стоимости земельного участка в размере 0, 22 с учетом рекомендаций НО "Ассоциация СтатРиелт" (https://statrielt.ru/korrektirovki-stoimosti-zemli/), в соответствии с которыми исследование рынка недвижимости не выявило зависимость данного показателя от вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, недостатки в методике определения рыночной стоимости объекта оценки по настоящему делу, послужившие основанием для назначения повторной экспертизы, устранены при ее производстве не были.

Между тем, оценка недвижимости основывается на принципе проверяемости (пункт 25 ФСО N 7).

Повторная экспертиза (статья 83 КАС РФ, статья 20 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ) назначается в связи с сомнениями суда в объективности и обоснованности экспертного заключения, в том числе когда имеются противоречия в заключении эксперта и в пояснениях этого же эксперта в судебном заседании; когда экспертом не учитывались отдельные обстоятельства или был нарушен порядок проведения экспертизы.

Изучив материалы административного дела, по мнению судебной коллегии недостатки заключения не могут быть устранены (восполнены) без проведения повторного экспертного исследования иным экспертом.

В соответствии с заключением эксперта ФИО31 (общество с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга"), подготовленным 11 декабря 2023 г, представленный административным истцом отчет от 22 сентября 2022 г. был выполнен оценщиком ФИО32 с нарушением требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 5, 8, 12 ФСО N 3, пункта 11 ФСО N 7, что, с учетом того обстоятельства, что отчет был подготовлен на основании договора, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Легал Сервис", руководителем которого является представитель административного истца ФИО33 свидетельствует о недопустимости использования данного доказательства в качестве подтверждения достоверной рыночной стоимости объекта недвижимости и удовлетворения административного иска.

Отвечая на вопрос о рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 8 ноября 2021 г, экспертом она определена в размере 40 629 000 руб.

Оценив данное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Как следует из заключения эксперта ФИО34 и ее письменных и устных пояснений, в целях устранения приведенных выше в апелляционном определении нарушений требований федеральных стандартов оценки итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости была получена в результате согласования оценки нежилого здания двумя подходами: сравнительным и доходным.

Вопреки доводам, изложенным оценщиком ФИО35 в рецензии от 11 декабря 2024 г, при описании объекта оценки, его местоположения и определении его характеристик экспертом использовались сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и технической документации, актуальность которых на дату оценки может быть проверена.

Сопоставив данную информацию с общедоступной картографической информацией (Публичной кадастровой картой и https://yandex.ru/maps/), а также максимально приближенными к дате оценки результатами осмотра нежилого здания, организованного по заказу административного истца оценщиком ФИО36 30 августа 2022 г, эксперт пришел к выводу о достаточности достоверной и проверяемой информации об объекте оценки, отнеся его к сегменту рынка торгово-офисной недвижимости.

Отказ от повторного осмотра объекта оценки обоснован экспертом в заключении и отвечает требованиям пункта 5 ФСО N 7, предписывающего проводить осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. При ретроспективной дате оценки в рассматриваемом случае осмотр объекта не является подтверждением его состояния на дату оценки и не может поставить под сомнение достоверность результатов оценки.

Использованная экспертом классификация объектов торгово-офисного назначения, содержащаяся в соответствующем Справочнике оценщика недвижимости, 2020 г, под редакцией Лейфера Л.И. и др, основана на рыночных данных.

Полученные в ходе экспертизы данные, в том числе, результаты осмотра здания, год постройки, архитектурно-планировочные решения, а также характер фактического использования (таблица 4 на странице 36 заключения) позволили эксперту отнести здание к офисной недвижимости класса А, В.

Основания выборки в качестве аналогов выявленных в ходе исследования рынка объектов, наиболее сопоставимых с объектом оценки по классу здания, физическому состоянию и состоянию отделки, общей площади и локальному местоположению, приведены в таблицах 14 (страницы 62-67) и 15 (страницы 68-72) заключения.

Определение рыночной стоимости здания произведено без учета стоимости относящегося к нему земельного участка, в качестве которой экспертом использовалась его кадастровая стоимость в пересчете на дату оценки, проверенная на соответствие рыночным данным (страницы 78-81 заключения).

Произведенные экспертом расчеты стоимости земельного участка не противоречат используемой методологии и целям оценки, а имеющиеся различия в плотности застройки объекта оценки и аналогов сглажены при помощи соответствующей корректировки (страницы 115-116 заключения).

Значения примененных корректировок на выявленные отличия объектов-аналогов с объектом оценки, в том числе, на расположение относительно красной линии, основаны на рыночной информации, содержащейся в Справочнике оценщика недвижимости, 2020 г, под редакцией Лейфера Л.И. и др. и рецензентом не опровергнуты.

Отказ при определении потенциального валового дохода от применения корректировки на фактор масштаба обоснован рыночными данными (страница 96 заключения), что соответствует наиболее эффективному и фактическому использованию объекта оценки (сдача в аренду частями, отдельными помещениями (страницы 36-37 заключения)) и с учетом применения в последующем среднего значения процента недозагрузки свидетельствует о достоверности оценки.

Примененная экспертом ставка капитализации соответствует характеристикам объекта оценки (типу, общей площади, физическому состоянию), местоположению (краевой центр) и степени активности рынка, а ее размер основан на рыночной информации, максимально приближенной к дате оценки.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем, его квалификация уровень компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Представленная административным истцом рецензия не содержит сведений, которые опровергали бы выводы эксперта, предусмотренных статьей 61 КАС РФ оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством судебная коллегия не усматривает.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом, признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, но по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с приведенными в заключении эксперта ФИО37 результатами согласования оценок, полученных двумя подходами, они признаны равнозначными по критериям способности метода учесть структуру и иерархию ценообразующих факторов.

С учетом изложенного, при оценке степени расхождения имеющихся в деле оценок рыночной стоимости нежилого здания судебная коллегия, руководствуясь требованиями пункта 3 раздела I ФСО N V, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, исходит из того, что при использовании нескольких подходов и согласовании их результатов вероятность получения более точного и объективного значения стоимости объекта значительно возрастает.

В таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", оспариваемая кадастровая стоимость подлежит определению в размере рыночной на основании подготовленного экспертом ФИО38 заключения, с изменением решения суда первой инстанции в соответствующей части на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ.

В остальной части решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционных жалоб не содержат, судебной коллегией не установлено.

В силу статьи 103, пункта 1 статьи 106, части 3 статьи 108 КАС РФ помимо государственной пошлины, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, под которым, в том числе, понимается и судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения Кодекса подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

С учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Сопоставив разницу между указанными величинами применительно к рассматриваемому делу, как в денежном эквиваленте, так и в процентном соотношении, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что расхождение нельзя признать существенным, поскольку оно укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца.

Производство судебной экспертизы с учетом особенностей отдельных видов судопроизводства регулируется соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации, в частности, Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с частью 1 статьи 79 которого экспертиза по административным делам может проводиться экспертами, являющимися работниками государственного судебно-экспертного учреждения, по поручению руководителя этого учреждения или иными экспертами, которым она поручена судом.

По смыслу приведенных законоположений, если эксперт ответил на все поставленные перед ним вопросы и провел исследование в полном объеме, ему оплачивается стоимость фактически проведенных исследований с учетом представленного финансово-экономического обоснования расчета затрат.

Размер подлежащих распределению по настоящему делу судебных издержек, связанных с производством повторной экспертизы в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, подтверждается письменными доказательствами, отвечающими требованиям допустимости и достоверности, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертом работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

В силу пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Между тем, доказательств того, что заявленная экспертом к возмещению сумма издержек носит явно неразумный характер, сторонами в суд не представлено.

Поскольку отношения, возникающие по поводу оплаты труда экспертов, не являющихся работниками государственных судебно-экспертных учреждений, законом не урегулированы, судебная коллегия исходит из того, что затраты на производство повторной экспертизы сопоставимы с действовавшей в период производства экспертного исследования стоимостью экспертного часа, установленной для государственных экспертных учреждений (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 9 февраля 2023 г. N 29/1-1).

С учетом изложенного, с административного истца подлежит взысканию в счет оплаты за производство повторной экспертизы в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" 85 000 руб.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 26 июня 2023 г. изменить в части.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г "адрес" в размере рыночной стоимости по состоянию на 8 ноября 2021 г. в сумме 40 629 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с Тамутиса Андрюса Ромуальдавича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" в счет оплаты за производство повторной экспертизы 85 000 руб.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 30 января 2024 г.

Председательствующий

Судьи