Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15 августа 2023 г. по делу N 8Г-22666/2023[88-27679/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.

судей Думушкиной В.М, Ивановой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи гражданское дело по иску ФИО5, ФИО6, ФИО7 и ФИО8 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, закрытому акционерному обществу "Трансстрой" (далее - ЗАО "Трансстрой"), обществу с ограниченной ответственностью "Полином" (далее - ООО "Полином"), ФИО9, ФИО1 и ФИО10 о признании недействительным договора раздела земельного участка, договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок, по кассационным жалобам ликвидатора ЗАО "Трансстрой" ФИО2, ФИО9, генерального директора ООО "Интервал" ФИО3, представителя ООО "Полином" по доверенности ФИО4 на решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО5. ФИО6, ФИО7 и ФИО8 обратились в суд с исковым заявлением к Управлению Росреестра по Волгоградской области, ЗАО "Трансстрой", ООО "Полином", ФИО9, ФИО1 и ФИО10 о признании недействительным договора раздела земельного участка, договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок.

Решением Дзержинского районного суда города Волгограда от 9 февраля 2021 года исковые требования удовлетворены.

Признан недействительным раздел земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером N, площадью 20585 квадратных метров, расположенного по адресу: "адрес", на вновь образованные из него земельные участки, с кадастровыми номерами: 34 N.

Сняты с государственного кадастрового учёта образованные при разделе земельные участки, с кадастровыми номерами: N, расположенные по адресу: "адрес".

Прекращено право собственности ЗАО "Трансстрой" на земельные участки, с кадастровыми номерами: N, расположенные по адресу: "адрес".

Восстановлен кадастровый учёт земельного участка, с кадастровым номером N, площадью 20585 квадратных метров, расположенного по адресу: "адрес".

Признан недействительным договор N купли-продажи земельных участков, с кадастровыми номерами: 34 N, расположенных по адресу: "адрес", заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Трансстрой" и ООО "Полином".

Прекращено право собственности ООО "Полином" на земельные участки с кадастровыми номерами: N, расположенные по адресу: "адрес".

Признан недействительным договор N купли-продажи земельных участков, с кадастровыми номерами: N, расположенных по адресу: "адрес", заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Полином" и ФИО9

Прекращено право собственности ФИО9 на земельные участки, с кадастровыми номерами: N, расположенные по адресу: "адрес".

Признан недействительным договор N купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес", заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Трансстрой" и ФИО10

Прекращено право собственности ФИО10 на земельный участок, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

Признан недействительным договор N купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", заключенный 16 ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО1

Прекращено право собственности ФИО1 на земельный участок, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

Признан недействительным договор N купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Трансстрой" и индивидуальным предпринимателем ФИО10

Признан недействительным договор N купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 и ФИО1

Указано, что данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об исключении сведений:

- о земельных участках, с кадастровыми номерами: 34 N, расположенных по адресу: "адрес", и о праве собственности на них ЗАО "Трансстрой";

- о земельных участках с кадастровыми номерами: N, расположенных по адресу: "адрес", и о праве собственности на них ООО "Полином";

- о земельных участках, с кадастровыми номерами: N, расположенных по адресу: "адрес", и о праве собственности на них ФИО17;

- о земельных участках, с кадастровыми номерами: N, расположенных по адресу: "адрес", и об их правообладателе ФИО18;

- о земельных участках, с кадастровыми номерами: N, расположенных по адресу: "адрес", и о праве собственности на них ФИО10

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 5 августа 2021 года вышеуказанное решение суда отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 3 марта 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 5 августа 2021 года оставлено без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 5 августа 2021 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 3 марта 2022 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определением от 18 января 2023 года судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда перешла к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, без учета особенностей предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле привлечено ООО "Интервал".

Впоследствии истцами заявлены и приняты к производству судебной коллегии дополнительные исковые требования к ООО "Интервал" о признании недействительным договора, заключенного 22 ДД.ММ.ГГГГ N 1к с дополнительным соглашением N 1 от 9 ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи в части распоряжения земельным участком с кадастровым номером N и прекращении права собственности ООО "Интервал" на земельный участок с кадастровым номером N.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 16 февраля 2023 года решение Дзержинского районного суда города Волгограда от 9 февраля 2021 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 к Управлению Росреестра по Волгоградской области, ЗАО "Трансстрой", ООО "Полином", ФИО9, ФИО1, ФИО10 о признании недействительным договора раздела земельного участка, договоров купли-продажи, и применении последствий недействительности удовлетворены частично.

Признан недействительным раздел земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером N площадью 20585 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", - на вновь образованные из него земельные участки, с кадастровыми номерами: 34 N.

Сняты с государственного кадастрового учёта образованные при разделе земельные участки, с кадастровым номерами: 34 N. расположенные по адресу: "адрес".

Прекращено право собственности ЗАО "Трансстрой" на земельные участки, с кадастровыми номерами: N

N, расположенные по адресу: "адрес".

Восстановлен кадастровый учёт земельного участка, с кадастровым номером N, площадью 20585 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Признан недействительным договор N купли-продажи земельных участков, с кадастровыми номерами: N, расположенных по адресу: "адрес", заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Трансстрой" и ООО "Полином".

Прекращено право собственности ООО "Полином" на земельные участки, с кадастровыми номерами: N;

N расположенные по адресу: "адрес".

Признан недействительным договор N купли-продажи земельных участков, с кадастровыми номерами: N, расположенных по адресу: "адрес", заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Полином" и ФИО9

Прекращено право собственности ФИО10 на земельный участок, с кадастровым номером N расположенный по адресу: "адрес".

Признан недействительным договор N купли-продажи земельного участка, с кадастровым номерам N, расположенного по адресу: "адрес", заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Трансстрой" и ИП ФИО10

Признан недействительным договор N купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес", заключенный ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "Трансстрой" и ФИО1

Признан недействительным договор купли-продажи заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Полином" и ООО "Интервал" с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в части распоряжения земельным участком с кадастровым номером N.

Прекращено право собственности ООО "Интервал" на земельный участок, с кадастровым номером N расположенный по адресу: "адрес".

Указано, что решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об исключении сведений:

- о земельных участках с кадастровыми номерами: N, расположенных по адресу: "адрес", и о праве собственности на них ФИО9;

- о земельных участках с кадастровыми номерами: N, расположенных по адресу: "адрес", и об их правообладателе ФИО18;

В кассационной жалобе ФИО9, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшегося по делу апелляционного определения, оставлении в силе решения суда первой инстанции.

В кассационной жалобе ликвидатор ЗАО "Трансстрой" ФИО2, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, направлении дела на новое рассмотрение в соответствующий суд.

В кассационной жалобе генеральный директор ООО "Интервал" ФИО3, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, направлении дела на новое рассмотрение.

В кассационной жалобе представитель ООО "Полином" - ФИО4, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, направлении дела на новое рассмотрение.

В возражениях на кассационные жалобы третье лицо ФИО19 просила апелляционное определение оставить без изменения, жалобы без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции ООО "Полином" и ООО "Интервал" - ФИО4 поддержал доводы кассационных жалоб, просил отменить оспариваемые судебные постановления и направить дел на новое рассмотрение.

ФИО8, ФИО19 возражали против удовлетворения кассационных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Поскольку судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда определением от ДД.ММ.ГГГГ перешла к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, без учета особенностей предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции проверяется законность судебного только постановления апелляционной инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, ЗАО "Трансстрой" являлось застройщиком "Комплекса жилой застройки "Пионер" в "адрес"".

Согласно пункту 2.2 Проектной декларации по строительству "Комплекса жилой застройки "Пионер" в "адрес"" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ строительство осуществляется в следующем порядке: первый этап строительства: жилые "адрес" 4 (начало строительства - второй квартал 2013 года; конец строительства - второй квартал 2015 года); второй этап строительства: жилые "адрес" 2 (начало строительства - второй квартал 2015 года; конец строительства - ФИО11 квартал 2016 года); третий этап строительства: жилые "адрес", 6 и 7 (начало строительства - четвертый квартал 2016 года; конец строительства - четвертый квартал 2018 года).

Из пункта 2.5.6 Проектной декларации по строительству "Комплекса жилой застройки "Пионер" в "адрес"" следует, что по состоянию ДД.ММ.ГГГГ площадь земельного участка под строительство "Комплекса жилой застройки "Пионер" в "адрес"" составляет 20 585 кв. м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ЗАО "Трансстрой" заключен договор участия в долевом строительстве N.

Согласно условиям договора участия в долевом строительстве ЗАО "Трансстрой" приняло на себя обязательства по проектированию и строительству своими силами и с привлечением лиц "Комплекса жилой застройки "Пионер" в "адрес"" на земельном участке, находящемся по адресу: "адрес", кадастровый N, свидетельство о собственности N "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "Трансстрой", категория земель: земли населенных пунктов - "многоквартирное жилищное строительство", площадь 20 585 квадратных метров, зарегистрированном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" под N ДД.ММ.ГГГГ, и после получения разрешения на ввод "Комплекса жилой застройки "Пионер" в эксплуатацию передать участнику долевого строительства ФИО5 "адрес", расположенную на первом этаже жилого дома по адресу: "адрес", пер. Костромской, 15 (строительный номер жилого "адрес"). В свою очередь, ФИО5 оплатил обусловленную договором цену.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "Трансстрой" получены разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 34301000-150/Д/13-2013 на земельном участке с кадастровым номером N и видом разрешенного использования "многоквартирное жилищное строительство", введены в эксплуатацию объекты капитального строительства "Комплекс жилой застройки "Пионер" в "адрес"": первый этап - жилые "адрес" 4, котельная, расположенные по адресу: "адрес", пер. Костромской, "адрес", 20 и 20а; "Комплекс жилой застройки "Пионер" в "адрес"": второй этап - жилые "адрес" 2, расположенные по адресу: "адрес" 75; "Комплекс жилой застройки "Пионер" в "адрес"": третий этап - жилые "адрес", 6 и 7, расположенные по адресу: "адрес", пер. Костромской, "адрес", пер. Квартальный, "адрес" 11а.

Квартира 65 передана ФИО5 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО5 на указанную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ единственным акционером ЗАО "Трансстрой" ФИО20 принято решение о разделе земельного участка, площадью 20 858 квадратных метров, кадастровый N, принадлежащего ЗАО "Трансстрой", на 13 земельных участков, на одном из которых - на земельном участке площадью 18 181 квадратных метров - находятся возведенные застройщиком многоквартирные дома, на земельном участке площадью 401 квадратный метр - котельная, принадлежащая ЗАО "Трансстрой". Остальные земельные участки имеют площадь в пределах от 36, 38 до 405, 21 квадратного метра и фактически расположены внутри земельного участка площадью 18 181 квадратный метр. В результате раздела земельного участка площадью 20 858 квадратных метров, кадастровый N, на кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 34 N.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Трансстрой" и ИП ФИО10 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 184+/-5 квадратных метров, кадастровый N, находящегося по адресу: "адрес".

ИП ФИО10 зарегистрировал право собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Трансстрой" и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 36+/-2 квадратных метров, кадастровый N, находящегося по адресу: "адрес".

В установленном законом порядке ФИО1 зарегистрировал право собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО10 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 184+/-5 квадратных метров, кадастровый номером N, находящегося по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Трансстрой" и ИП ФИО10 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 186+/-5 квадратных метров, кадастровый N, находящегося по адресу: "адрес". В установленном законом порядке ИП ФИО10 зарегистрировал право собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный земельный участок продан ИП ФИО10 ФИО1 по договору купли-продажи.

В установленном законом порядке ФИО1 зарегистрировал право собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Трансстрой" и ООО "Полином" заключен договор купли-продажи земельных участков, находящихся по адресу: "адрес", а именно:

- земельного участка, площадью 405+/-7 кв. м, N кадастровый N;

- земельного участка, площадью 249+/-6 кв. м, N кадастровый N;

- земельного участка, площадью 153+/-4 кв. м, N кадастровый N;

- земельного участка, площадью 401+/-7 кв. м, N кадастровый N;

- земельного участка, площадью 111+/-4 кв. м, N кадастровый N;

- земельного участка, площадью 166+/-5 кв. м, N кадастровый N;

-земельного участка, площадью 166+/-кв. м, N кадастровый N;

- земельного участка, площадью 143+/-4 кв. м, N кадастровый N;

- земельного участка, площадью 205+/-кв. м, N кадастровый N.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Полином" и ФИО9 заключен договор N купли-продажи указанных земельных участков. ФИО9 зарегистрировал право собственности на земельные участки.

В обоснование исковых требований истцы ссылались на то, что отдельно стоящие жилые дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, являются составной частью сложного недвижимого имущества - имущества общего пользования собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела руководствовался положениями статей 168, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, 11, 39 Земельного кодекса Российской Федерации, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, 3, 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и исходил из того, что спорный земельный участок изначально находился в собственности застройщика ЗАО "Трансстрой", на котором лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и по передаче в общую долевую собственность земельных участков, сформированных по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Собственник-застройщик был не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под многоквартирными домами.

С выводами суда апелляционной инстанции судебная коллегия кассационного суда согласна ввиду следующего.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

На основании статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции на дату выдачи разрешения на строительство) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28 мая 2010 года N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установилв Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного Федерального закона).

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Аналогичная норма была предусмотрена в пункте 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент регистрации права собственности ФИО5

Согласно пункту 136 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 N 765 (в аналогичной редакции), при внесении в Единый государственный реестр первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Правила пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", предусматривают, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

При этом согласно пункту 136 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 N 765 (в редакции на дату регистрации права собственности ФИО5), при внесении в Единый государственный реестр прав первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (права участника долевого строительства на объект долевого строительства или права застройщика на указанное помещение), запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, государственная регистрация права хотя бы одного собственника помещения в многоквартирном доме и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, являются юридическим актом подтверждения и признания государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в письмах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (в письме от 10 октября 2017 г. N 36323-НС/07), Министерства экономического развития Российской Федерации (в письме от 5 октября 2017 г. N Д23и-5777), разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, может быть выдано в том числе и в случае строительства нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, сведения о местоположении границ которого внесены в государственный реестр недвижимости. В этом случае, поскольку государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположены один многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты, не осуществлен, то при государственной регистрации права собственности на помещение в таком многоквартирном доме не осуществляется одновременно регистрация права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 34:34:030119:280) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, образование земельных участков на основании решения суда, образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны.

По общему правилу пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав проектную документацию Комплекса жилой застройки "Пионер" в "адрес", акт разграничения границ балансовой принадлежности наружных тепловых сетей между ООО "Интервал" и ООО "Управляющая компания "ТЭРА", сводный план сетей и инженерно-технического обеспечения комплекса жилой застройки "Пионер" в "адрес", пришел к обоснованному выводу о том, что многоквартирные дома были спроектированы, возводились и сданы в эксплуатацию единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения, с учетом условий договоров долевого участия, заключенных с истцами ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и другими лицами о строительстве комплекса жилой застройки и условий проектной декларации по строительству "Комплекса жилой застройки "Пионер" в "адрес"" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой в состав общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, входят межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, электрощитовые, технические помещения, крыша, фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции, земельный участок с элементами благоустройства: асфальтобетонные подъездные пути и тротуары, парковки автотранспорта, площадки для отдыха взрослых с установкой малых архитектурных форм, игровые площадки для детей, площадки для мусороконтейнеров, скамейки, урны, озеленение территории деревьями, кустарниками.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда апелляционной инстанции относительно того, что с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с момента регистрации ФИО5 права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости, у ЗАО "Трансстрой" прекратилось право собственности на земельный участок площадью 20 585 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", а также возникло право общей долевой собственности на земельный участок у всех сособственников помещений в многоквартирных домах, что свидетельствует о том, что ЗАО "Трансстрой" незаконно произвело раздел земельного участка площадью 20 585 кв. м с кадастровым номером N, на земельные участки без согласия собственников помещений в многоквартирном доме жилого комплекса "Пионер", что указывает на недействительность такого раздела и последующих сделок купли-продажи земельных участков.

Судом апелляционной инстанции установлено, что раздел земельного участка с кадастровым номером N осуществлен застройщиком и собственником земельного участка - ЗАО "Трансстрой" без согласования с собственниками жилых помещений расположенных на данном участке многоквартирных домов, в связи с чем нарушено право долевой собственности истцов на земельный участок с кадастровым номером N

Также судебной коллегией Волгоградского областного суда обоснованно отмечено, что несмотря на то, что земельные участки для эксплуатации каждого многоквартирного дома не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, указанное не может быть расценено в качестве возможности застройщика произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен.

Как следует из проектной декларации на строительство комплекса жилой застройки, заключения негосударственной экспертизы на комплекс жилой застройки "Пионер", предоставленной застройщиком для получения разрешений на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию, предусмотрены организация парковочных мест на спорных земельных участках.

Согласно письму Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области и Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Волгограда земельный участок, площадью 18 180 квадратных метров, образованный для эксплуатации всех возведенных многоквартирных домов при разделе исходного земельного участка, не соответствует требованиям установленных нормативов в части требуемой площади, которая должна быть не менее 23 257, 58 квадратного метра, а ввод в эксплуатацию жилого комплекса без территории для организации парковочных мест недопустим.

Таким образом, следует согласиться с выводами суда апелляционной инстанции относительно того, что имеются основания для признания недействительным раздела спорного земельного участка 34 N и последующих договоров купли-продажи.

Доводы кассационных жалоб, повторяющие позицию их заявителей в судах первой и апелляционной инстанций, были предметом рассмотрения, получили надлежащую правовую оценку и в дополнительной мотивировке не нуждаются, при этом выводов суда апелляционной инстанции не опровергают, а сводятся лишь к несогласию с правовой оценкой установленных обстоятельств.

Существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, указанные в жалобах доводы не подтверждают.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 16 февраля 2023 года оставить без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи В.М. Думушкина

Е.В. Иванова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.