Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 31 января 2024 г. по делу N 66а-216/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО4

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений "адрес", Управлению Росреестра по "адрес" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

по апелляционной жалобе администрации "адрес" на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи ФИО8, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в "адрес"вой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что с 2007 года ему принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N площадью 15421, 5 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под нежилые помещения, местоположение: "адрес".

Приказом министерства имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены, помимо прочих объектов, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 48 659 150, 52 руб.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N выполненному оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО5, составляет на ту же дату 12 618 000 руб.

Ссылаясь на то, что вследствие значительного превышения кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости нарушено право административного истца на определение налоговой базы по земельному налогу, ФИО1 просил установить в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 618 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация "адрес", ГБУ "адрес" " "адрес"имущество", ППК "Роскадастр" в лице филиала по "адрес".

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; производство судебной экспертизы поручено сотруднику ООО " "данные изъяты" ФИО6; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 26 265 000 руб.

В дальнейшем представитель административного истца заявленные требования уточнил, просил определить величину рыночной стоимости объекта с учетом заключения судебной оценочной экспертизы.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ уточненные административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:30:040125:35 равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 26 265 000 руб.

В апелляционной жалобе администрация "адрес" просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на негативное влияние уменьшения налоговых поступлений в бюджет муниципального образования, а также на несоответствие экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, указывает, что при проведении оценки в рамках сравнительного подхода экспертом отобраны объекты-аналоги, цена которых не соответствует среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относится объект оценки, что с учетом проведенных корректировок привело к занижению итоговой стоимости объекта.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, явка которых не признана обязательной.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером N и в силу пункта 1 статьи 388 НК РФ признается плательщиком земельного налога, по которому согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

С учетом изложенного ФИО1 обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Согласно выписке из ЕГРН и сведениям, предоставленным филиалом ППК "Роскадастр" по "адрес", сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и являются актуальными.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Удовлетворяя уточненные требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости объекта исходя из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ "данные изъяты"

Как следует из экспертного заключения, рыночная стоимость определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в рамках сравнительного подхода, отказ от проведения оценки земельного участка доходным и (или) затратным подходами обоснован экспертом.

По результатам осмотра земельного участка экспертом с учетом фактического использования объекта оценки и установленного градостроительного зонирования территории с отнесением указанного земельного участка к территориальной зоне "Зона производственных объектов" (индекс П-2), объект оценки отнесен к сегменту рынка земельных участков производственного назначения.

По результатам исследования рынка земельных участков промназначения эксперт указал, что средняя цена предложения за 1 кв.м составляет 3 769, 35 руб./кв.м, диапазон цен составляет от 272, 72 руб./кв.м до 10 000 руб./кв.м.

В качестве объектов-аналогов экспертом отобрано четыре земельных участка, каждый из которых расположен в городе Ессентуки.

С учетом различия в назначении земельных участков (аналог N 1 предназначен для размещения объектов целлюлозно-бумажной промышленности, коммерческих объектов и расположен в территориальной зоне общественно-деловой застройки, аналог N 2 - для размещения производственных объектов, аналог N 3 - для размещения объектов торговли и аналог N 4 - для размещения складов) экспертом проведены корректировки по критерию назначения участка в отношении аналогов NN 1 и 3.

Кроме того, экспертом проведены корректировки на торг (-17, 9% применительно к неактивному рынку земельных участков), на площадь (от - 8, 70% до - 19, 80%), а также по виду землепользования с учетом предложений к реализации права аренды в отношении аналогов NN 1-3.

Размер корректировок принят в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера.

Отказ от проведения иных корректировок обоснован сопоставимостью объекта оценки и объектов-аналогов по иным ценообразующим факторам.

Средневзвешенная стоимость 1 кв.м составила 1 703, 12 руб./кв.м и находится в пределах диапазона рыночных цен на участки производственно-складского назначения на окраинах "адрес".

В составе заключения имеется подписка эксперта ФИО6 о предупреждении об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта о величине рыночной стоимости не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом, при том, что объективных доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта административные ответчики и заинтересованные лица не представили и в ходе производства по делу ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Напротив, из предоставленных филиалом ППК "Роскадастр" по "адрес" сведений видно, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ N установлена кадастровая стоимость объекта на период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости - 18 307 000 руб.

Данных о том, что рост рыночных цен на земельные участки производственного назначения в пределах "адрес" превысил 30% (соотношение между архивной кадастровой стоимостью 18 307 000 руб, подлежавшей применению до ДД.ММ.ГГГГ, и заявленной административным истцом величиной рыночной стоимости, подлежащей применению с ДД.ММ.ГГГГ, - 26 265 000 руб.), не имеется.

Расхождение между кадастровой стоимостью объекта, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и его рыночной стоимостью составляет менее 50% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Таким образом, оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

При этом в силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года N 20-П также отмечено, что достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения. В связи с этим Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, как и законодательство о государственной кадастровой оценке, различает в качестве самостоятельных оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 248).

С учетом изложенного доводы администрации "адрес" о проведении государственной кадастровой оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с установленным порядком, равно как и о возможном уменьшении размера платежей за землю сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости по основанию установления его рыночной стоимости.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации "адрес" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи