Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 31 января 2024 г. по делу N 66а-66/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Гылкэ Д.И, Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению АО " "данные изъяты"" к департаменту имущественных отношений "адрес", Управлению Росреестра по "адрес", ГБУ "адрес" "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

по апелляционным жалобам АО " "данные изъяты"" и департамента имущественных отношений "адрес" на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлена на период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 188 628 000 руб. и распределены судебные расходы.

Заслушав доклад судьи ФИО12, объяснения представителей АО " "данные изъяты"" - ФИО4 и ФИО5, поддержавших апелляционных жалобу АО " "данные изъяты"", представителя департамента имущественных отношений "адрес" - ФИО6, поддержавшей апелляционную жалобу департамента имущественных отношений "адрес", показания экспертов ФИО7 и ФИО11, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО "Шапсугский чай" обратилось ДД.ММ.ГГГГ в "адрес"вой суд с административными исковыми требованиями, уточненными в ходе производства по делу, о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0106002:1007 по основанию установления рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Требования обоснованы тем, что акционерному обществу с 2014 года принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования находящийся в собственности Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером N площадью 628007 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, местоположение: "адрес".

По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ указанный участок предоставлен АО " "данные изъяты"" для сельскохозяйственного использования на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям данного договора аренды и в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости соответствующего участка.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 года N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории "адрес"" установлена кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 240 859 524, 71 руб.

По мнению административного истца, при проведении государственной кадастровой оценки указанный участок необоснованно отнесен к оценочной группе 9 "Сельскохозяйственные производственные объекты" без учета основного вида деятельности акционерного общества, осуществляемого на данном земельном участке, а именно: растениеводство (выращивание, уход, сбор, переработка фундука).

Решением бюджетного учреждения, оставленным без изменения вступившим в законную силу решением "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу N (УИД N), в пересчете кадастровой стоимости по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, отказано в связи с отсутствием ошибок, допущенных при ее определении.

Вместе с тем, установленная по результатам очередной кадастровой оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость участка существенно превышает рыночную стоимость объекта, которая согласно отчету об оценке, выполненному оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО8, составляет на ту же дату 18 800 000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости земельного участка нарушено право административного истца на исчисление платы за землю в экономически обоснованном размере, административный истец, уточнив заявленные требования, просил в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года, определив величину рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом об оценке.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация муниципального образования город-курорт "данные изъяты", ППК "Роскадастр" в лице филиала по "адрес".

Определением от ДД.ММ.ГГГГ ходатайство представителя административного истца удовлетворено: по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления, соответствует ли представленный административным истцом отчет об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и если не соответствует - какова рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; проведение экспертизы поручено сотруднику ООО " "данные изъяты""; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 103 169 000 руб.

В дальнейшем представитель административного истца требования уточнил и просил определить величину рыночной стоимости земельного участка исходя из заключения судебной оценочной экспертизы.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства, уточненные административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 103 169 000 руб.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ, постановленным в порядке статьи 294.1 КАС РФ, ходатайство ГБУ "адрес" "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" удовлетворено: указанное решение от ДД.ММ.ГГГГ отменено, производство по делу возобновлено.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле, помимо вышеперечисленных лиц, привлечено межрегиональное территориальное управление Росимущества в "адрес" и "адрес".

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу приостановлено до рассмотрения апелляционных жалоб на решение Лазаревского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N по гражданскому иску заместителя Генерального прокурора Российской Федерации к АО " "данные изъяты"" и межрегиональному территориальному управлению Росимущества в "адрес" и "адрес" о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и расторжении договоров аренды земельных участков, в том числе договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером N.

В последующем производство по делу было возобновлено в связи с вступлением ДД.ММ.ГГГГ в законную силу решения Лазаревского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по делу N, на основании которого ДД.ММ.ГГГГ прекращена запись о праве аренды названного земельного участка.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено сотруднику ООО " "данные изъяты"" ФИО9; производство по делу приостановлено.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 188 628 000 руб.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ установлена на период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0106002:1007 равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 188 628 000 руб.

Этим же решением взыскана с АО " "данные изъяты"" в пользу ООО " "данные изъяты"" оплата за производство повторной судебной экспертизы в размере 105 000 руб.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней АО " "данные изъяты"" просит решение отменить, ссылаясь на отсутствие у суда первой инстанции законных оснований для отмены решения от ДД.ММ.ГГГГ и назначения повторной судебной экспертизы при том, что заключению эксперта ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ была дана надлежащая правовая оценка при рассмотрении дела в порядке упрощенного (письменного) производства, выводы эксперта ФИО7 не опровергнуты.

По мнению АО " "данные изъяты"", заключение повторной судебной экспертизы не соответствует положениям законодательства об оценочной деятельности, поскольку при проведении оценки в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж некорректно отобраны объекты-аналоги, существенно отличающиеся от объекта оценки по критериям местоположения, площади, назначению, то есть не сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Кроме того, полагает, что решением суда без законных к тому оснований бремя оплаты расходов по производству повторной судебной экспертизы возложено на АО " "данные изъяты"", которое ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявляло, относительно кандидатуры эксперта и размера оплаты не высказывалось.

Также обращает внимание, что размер затрат на пересмотр кадастровой стоимости в данном случае многократно превысил выгоду от платежей за землю, которую рассчитывало получить акционерное общество при обращении в суд с настоящим административным иском.

В дополнениях к апелляционной жалобе АО " "данные изъяты"" отмечает, что, по мнению административного истца, экспертом ФИО9 при проведении повторной судебной экспертизы не учтены индивидуальные характеристики объекта оценки, используемого для выращивания чая и фундука, а также необоснованно использованы сведения об одном из аналогов, который находится в федеральной собственности, вследствие чего не может являться объектом оборота на свободном рынке, и предназначен для строительства объектов спорта и спортивно-гостиничной инфраструктуры, то есть не сопоставим с объектом оценки по назначению.

Считает, что экспертом ФИО9 не осуществлялся натурный осмотр земельного участка, определение его фактического использования, установление наличия в его пределах объектов недвижимости, учет иных индивидуальных характеристик объекта оценки, а также ошибочно проведены корректировки, в частности, скидки на торг для земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения при том, что категория объекта оценки - земли населенных пунктов, что в данном случае повлекло за собой завышение рыночной стоимости объекта оценки.

При наличии существенного расхождения между результатами двух оценок считает, что разрешение спора не представляется возможным без проведения второй повторной судебной экспертизы, поручение которой следует назначить государственному экспертному учреждению.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений "адрес" просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установленное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью участка в размере 21, 69% окажет негативное влияние на наполняемость бюджета городского округа.

Также полагает не соответствующим положениям пункта 2 распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р определение о назначении судебной экспертизы в части поручения ее производства лицу, который не является сотрудником государственных судебно-экспертных организаций.

Указывает, что очередная кадастровая оценка объектов по состоянию на 1 января 2020 года проведена в соответствии с установленной методикой, в связи с чем оспариваемой кадастровой стоимостью не могут быть нарушены права и законные интересы административного истца.

В дополнениях к апелляционной жалобе департамент указывает, что при проведении повторной судебной экспертизы некорректно отобраны объекты-аналоги, что повлекло за собой проведение значительных корректировок, в частности, по параметру площади объектов - в размере от 11, 6% до 46, 8%, при этом величина корректировки обусловлена применением ненадлежащего справочника, при правильном применении которого в совокупности с верной корректировкой на местоположение при неизменных аналогах рыночная стоимость объекта оценки по расчетам департамента составит 277 541 502 руб. и превысит оспариваемую кадастровую стоимость.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, представители Управления Росреестра по "адрес" и ГБУ "адрес" "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", а также представители заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

На основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

По сведениям ЕГРН находящийся в федеральной собственности земельный участок с кадастровым номером N принадлежал АО " "данные изъяты"" в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на праве постоянного (бессрочного) пользования, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - на праве аренды (до прекращения права аренды вступившим в законную силу решением Лазаревского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении, помимо прочих, договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером N.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость, установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и подлежавшая применению с ДД.ММ.ГГГГ, фактически применялась к административному истцу в целях исчисления платы за землю, вследствие чего АО "Шапсугский чай" обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Согласно выписке из ЕГРН и сведениям, предоставленным филиалом ППК "Роскадастр" по "адрес", сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и подлежали применению в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Административное исковое заявление подано ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период, когда оспариваемая кадастровая стоимость являлась актуальной.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Поскольку кадастровая оценка объектов по состоянию на 1 января 2020 года была проведена в порядке, определенном Федеральным законом от 3 июля 2017 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", к спорным правоотношениям применимы положения статьи 22 названного Федерального закона, которыми обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Удовлетворяя уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд первой инстанции правомерно указал на недопустимость определения величины рыночной стоимости исходя из представленного административным истцом отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО8, согласно которому рыночная стоимость объекта на дату - ДД.ММ.ГГГГ - составляет 18 800 000 руб.

Делая такой вывод, суд принял во внимание заключения экспертов ФИО7 (заключение судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ) и ФИО11 (заключение повторной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ) о том, что данный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущены нарушения требования федеральных стандартов оценки к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, неверно определены ценообразующие факторы.

Обоснованность этих выводов лица, участвующие в деле, не ставят под сомнение, в том числе административный истец, который после проведения судебной оценочной экспертизы требования уточнил и просил определить величину рыночной стоимости исходя из заключения эксперта ФИО7 в размере 103 169 000 руб.

Вопреки доводам апелляционной жалобы АО " "данные изъяты"", у суда первой инстанции имелись основания, предусмотренные статьей 294.1 КАС РФ, для отмены решения от ДД.ММ.ГГГГ, постановленного в порядке упрощенного (письменного) производства, с учетом поступившего в суд ДД.ММ.ГГГГ ходатайства ГБУ "адрес" "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" об отмене указанного решения ввиду возражений бюджетного учреждения против применения порядка упрощенного производства по настоящему административному делу.

Определение суда от ДД.ММ.ГГГГ о назначении повторной судебной экспертизы в соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ обосновано возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО7 о величине рыночной стоимости объекта оценки и наличием противоречий в выводах эксперта ФИО7, что выразилось, в частности, в отсутствии объективных данных о неактивности рынка земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования в пределах Сочи, при одновременном наличии в исследовательской части заключения указания о значительном росте производства сельскохозяйственной продукции, в особенности чайного листа в 2019 года в городе Сочи, что повлекло за собой соответствующий отбор аналогов для проведения оценки в рамках сравнительного подхода, не в полной мере сопоставимых по основным ценообразующим факторам, с последующим проведением значительных корректировок, породивших сомнения в достоверности определенной экспертом ФИО7 величины рыночной стоимости объекта оценки.

Так, из исследовательской части заключения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объект оценки отнесен экспертом ФИО7 к рынку земельных участков сельскохозяйственного использования, при проведении оценки в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов за основу была принята сопоставимость с объектом оценки по площади, разрешенному использованию, отсутствию улучшений и коммуникаций и, кроме того, - по критерию отнесения к одному ценовому диапазону (что само по себе сомнительно при том, что судебная экспертиза была назначена судом именно в целях определения рыночной стоимости объекта оценки).

Из трех объектов-аналогов два объекта отнесены к землям сельскохозяйственного назначения и один объект - к землям населенных пунктов, предназначен для сельскохозяйственного производства.

Применительно к местоположению два аналога расположены в "адрес" и один аналог - в "адрес" городского округа Сочи.

Площадь объектов-аналогов составляет 260000 кв.м, 280000 кв.м и 127640 кв.м, объектов большей площади эксперту не удалось обнаружить.

Экспертом проведены корректировки на торг (-29% - максимально допустимая корректировки для земельных участков сельскохозяйственного назначения в условиях неактивного рынка со ссылкой на Справочник оценщика недвижимости-2018 под ред. ФИО10, на площадь (от - 24, 0% до - 41, 8% в соответствии с таблицей зависимости удельной цены земельного участка от площади по данным Ассоциации Стариелт), а также иные корректировки в целях нивелирования различий между объектов оценки и объектами-аналогами.

Средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м по расчетам эксперта ФИО7 составило 164 руб. 28 коп./кв.м.

При проведении повторной судебной экспертизы экспертом ФИО9 рыночная стоимость объекта оценки также определена в рамках сравнительного подхода, при этом отказ от применения затратного и доходного подходов обоснован экспертом.

В частности, эксперт ФИО11 отметил недопустимость проведения оценки в рамках доходного подхода с учетом принадлежности объекта оценки Российской Федерации и определения ставок арендной платы не в рыночных условиях, а посредством их установления уполномоченными органами.

Отказ от проведения оценки в рамках затратного подхода обоснован невозможностью расчета затрат на замещение земельного участка, который невоспроизводим.

Определяя сегмент рынка, к которому относится объект оценки, эксперт ФИО11 указал и в заседании суда апелляционной инстанции подтвердил, что с учетом характеристик участка, в том числе наличия в его пределах объектов капитального строительства по сведениям ЕГРН и его расположения в территориальных зонах, применительно к которым градостроительный регламент допускает размещение объектов жилого и коммерческого назначения, объект оценки отнесен к рынку земельных участков из состава земель населенных пунктов под сельскохозяйственное использование с возможностью застройки объектами жилого, коммерческого и производственно-складского назначения.

В качестве аналогов были выбраны три объекта, каждый из которых относится к землям населенных пунктов, предназначен для сельскохозяйственного использования, расположен в пределах городского округа Сочи ("адрес" и "адрес").

Экспертом проведены корректировки на торг (0, 93 на основании данных Ассоциации Стариелт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) и на площадь (0, 764; 0, 884 и 0, 532 согласно Справочнику оценщика недвижимости-2018 под ред. ФИО10), а также на местоположение в отношении аналога N 2 (0, 613 в соответствии с названным Справочником).

Отказ от проведения иных корректировок обоснован сопоставимостью объекта оценки и объектов-аналогов.

Ссылки на недопустимость использования в расчетах рыночной стоимости корректировок согласно Справочнику оценщика недвижимости-2018 под ред. ФИО10, который применим к земельным участкам индустриальной, офисно-торговой и жилой застройки, вместо подлежащего применению в данном случае Справочника оценщика недвижимости под ред.Лейфера "Земельные участки сельскохозяйственного назначения" коллегия полагает ошибочными.

Вступившим в законную силу решением Лазаревского районного суда "адрес" края от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, решением "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N об оспаривании решения бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ, установлены обстоятельства фактического использования спорного земельного участка, выразившегося в его использовании для целей растениеводства лишь на незначительной площади и в неиспользовании для целей сельскохозяйственного назначения либо использовании для предоставления в аренду главным образом складских помещений.

По сведениям ЕГРН в пределах участка расположено несколько нежилых зданий.

Согласно градостроительному регламенту в пределах рассматриваемой территории допустимо размещение объектов коммерческого, производственно-складского и жилого назначения.

С учетом фактических обстоятельств коллегия полагает убедительной позицию эксперта ФИО11 о том, что при проведении оценки рыночной стоимости данный участок не может рассматриваться как предназначенный в ретроспективном периоде исключительно для ведения растениеводства.

В этой связи коллегия не усматривает оснований для признания заключения эксперта ФИО11 недопустимым доказательством по доводам сторон о неверном определении экспертом размера корректировок, включая довод департамента имущественных отношений об отсутствии необходимости в проведении корректировки по критерию местоположения, который не имеет важного ценообразующего значения применительно к земельным участкам сельскохозяйственного назначения.

Оснований к проведению корректировки по виду землепользования не имелось при том, что объектом оценки является земельный участок (а не право его аренды), а в объявлениях относительно объектов-аналогов отсутствует указание о виде права, в связи с чем экспертом для расчетов обоснованно принято право собственности.

Ссылки на то, что земельный участок с кадастровым номером N, принятый экспертом ФИО9 в качестве одного из аналогов, предназначен для размещения спортивных баз, площадки для занятий спортом, гостиничное обслуживание и т.п. и вследствие этого несопоставим с объектом оценки на дату оценки, опровергнуты показаниями эксперта ФИО11 и имеющимся в составе его заключения принт-скрином объявления о продаже данного участка, где указана актуальная на тот период времени информация о назначении участка, связанная с сельскохозяйственным использованием.

Сведения о принадлежности земельного участка с кадастровым номером N публично-правовым образованиям, вопреки доводам сторон, отсутствуют в объявлении о продаже.

Кроме того, как пояснил эксперт ФИО11 в заседании судебной коллегии, отсутствует достоверная информация, позволяющая идентифицировать использованный им в расчетах аналог с земельным участком с кадастровым номером 23:49:0401007:1581.

С учетом определенного экспертом срока экспозиции 7-18 месяцев и того обстоятельства, что даты публикаций предложений относительно аналогов находятся в данном временном периоде, корректировка на дату публикации действительно не требуется.

Информация об объектах-аналогах, актуальная на дату оценки, имеется в составе экспертного заключения.

Лица, участвующие в деле, не указывают на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта ФИО11

Процедура исследования ясна и понятна, достаточно подробно изложена в исследовательской части заключения.

Таким образом, различие между выводами экспертов относительно величины рыночной стоимости обусловлено главным образом определением сегмента рынка, к которому относится объект оценки, что оказало влияние на выбор объектов-аналогов и размер проводимых корректировок.

Принимая во внимание фактическое землепользование, осуществляемое АО " "данные изъяты"", наличие в пределах участка нескольких нежилых зданий и их использование в том числе в качестве складов, а также учитывая установленное градостроительным регламентом назначение рассматриваемой территории, коллегия не усматривает достаточных оснований полагать объект оценки предназначенным исключительно для выращивания чая и фундука, как об этом указывает административный истец.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта ФИО11 о величине рыночной стоимости не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом, административными ответчиками и заинтересованными лицами, которые не представили доказательств, объективно свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки.

В данном случае расхождение между установленной кадастровой стоимостью объектов и их рыночной стоимостью составляет 21, 69% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Несмотря на то, что в апелляционной жалобе административного истца содержится тезис о необходимости проведения второй повторной судебной экспертизы, а в апелляционной жалобе департамента имущественных отношений "адрес" имеется самостоятельно выполненный расчет рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которая превышает оспариваемую архивную кадастровую стоимость, АО " "данные изъяты"" и департамент имущественных отношений "данные изъяты" края не представили ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, а также заявили об отсутствии намерения оплатить расходы по ее производству.

Принимая во внимание вышеописанные фактические обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу о наличии у суда первой инстанции законных оснований для определения величины рыночной стоимости объекта оценки исходя из заключения эксперта ФИО11

На основании пункта 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

При этом в силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

С учетом изложенного доводы о проведении кадастровой оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с установленной методикой, равно как и ссылки о возможном уменьшении поступлений в бюджет сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости объекта по основанию установления рыночной стоимости.

Мнение АО " "данные изъяты"" о том, что производство повторной судебной экспертизы целесообразно поручить государственному судебно-экспертному учреждению, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами, на что указано в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года N АКПИ22-93 по делу об оспаривании в части распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р.

Решение суда в части взыскания с административного истца оплаты за производство повторной судебной экспертизы в размере 105 000 руб. закону не противоречит, поскольку соответствующие расходы правомерно, в соответствии с правовыми подходами, сформулированными в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П, взысканы исходя из установленного расхождения между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью с административного истца, который по собственному на то усмотрению реализовал законное право на пересмотр кадастровой стоимости.

Коллегия также учитывает, что распределение судебных расходов по делам данной категории не поставлено в зависимость от соотношения размера соответствующих расходов и ожидаемой налоговой выгодой.

Заявленная ко взысканию сумма оплаты за производство повторной судебной экспертизы соответствует сложившимся на территории "адрес" рыночным ценам на подобные услуги и не является чрезмерной.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

С учетом изложенного решение отмене или изменению не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение "данные изъяты" краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы АО " "данные изъяты"" и департамента имущественных отношений "адрес" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи