Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2024 г. по делу N 66а-192/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Солдатовой С.В, Катанаевой А.С, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда административное дело N 3а-321/2023 (УИД 26OS0000-04-2023-000220-37) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рентактивплюс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков по апелляционным жалобам административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованного лица администрации города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 31 октября 2023 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Рентактивплюс" - Аксельрод А.В, возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Рентактивплюс" (далее - ООО "Рентактивплюс", Общество), являясь собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 42 000 +/- 72 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования под промышленными объектами (литеры "А" - административное, "Г" - столовая, "Д", "Ж", "З", "И", "К", "М", "Ф" - производственное, "С" - проходная), расположенного по адресу: "адрес", - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 709 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промышленными объектами (производственными помещениями), расположенного по адресу: "адрес", обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

В обоснование заявленных требований ООО "Рентактивплюс" указало, что считает кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N, определенную по состоянию на 1 января 2022 г. в размерах 117 554 640 руб, 26 381 783, 68 руб, соответственно, завышенной, нарушающей права Общества, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

В обоснование заявленных требований представило отчет от 19 июня 2023 г. N 08/06Н23-01, отчет от 19 июня 2023 г. N 08/06Н23-02, выполненные оценщиком общества с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания "АРГУС" (далее - ООО КК "АРГУС") ФИО9, согласно которым рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 1 января 2022 г. определена в размерах 40 481 000 руб, 9 249 000 руб, соответственно. Просило суд установить кадастровую стоимость земельных участков в указанных размерах.

В ходе судебного разбирательства, в целях проверки достоверности размеров рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих административному истцу, определенных оценщиком, определением Ставропольского краевого суда от 25 июля 2023 г. назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 18 сентября 2023 г. N 2322/8-4, подготовленное экспертами Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России) ФИО12, ФИО11 согласно выводам которого, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 46 284 000 руб, 10 311 000 руб, соответственно.

Решением Ставропольского краевого суда от 31 октября 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено. Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N установлена равной их рыночной стоимости в размерах 46 284 000 руб, 10 311 000 руб, соответственно, по состоянию на 1 января 2022 г. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости постановлено считать 7 июля 2023 г.

Не согласившись с вынесенным решением, администрация города Ставрополя подала апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемое решение подлежащим отмене. В обоснование приводит доводы о том, что положенное в основу решения суда заключение эксперта о рыночной стоимости земельных участков не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, полагает его недопустимым доказательством по делу.

В апелляционной жалобе административный ответчик министерство имущественных отношений Ставропольского края отмечает недостатки экспертного заключения, положенного в основу обжалуемого решения. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельных участков повлияет на поступление доходов от налогов на землю, что повлияет на наполняемость бюджета.

В представленных возражениях на апелляционные жалобы сторона административного истца полагает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения.

Представитель административного истца ООО "Рентактивплюс" - Аксельрод А.В, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда, поддержала доводы возражений на апелляционные жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество", Банка ВТБ (ПАО) в лице филиала Банка ВТБ (ПАО) в г. Ставрополе, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив письменные возражения стороны административного истца на них, выслушав объяснения представителя административного истца, данные в судебном заседании суда апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "Рентактивплюс" является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером N площадью 42 000 +/- 72 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования под промышленными объектами (литеры "А" - административное, "Г" - столовая, "Д", "Ж", "З", "И", "К", "М", "Ф" - производственное, "С" - проходная), расположенного по адресу: "адрес", - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8 709 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под промышленными объектами (производственными помещениями), расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2022 г. и утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 г. N 1215 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в следующих размерах:

- для земельного участка с кадастровым номером N - 117 554 640 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером N - 26 381 783, 68 руб.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 8 февраля 2023 г.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельных участков суду представлен отчет от 19 июня 2023 г. N 08/06Н23-01, отчет от 19 июня 2023 г. N 08/06Н23-02, выполненные оценщиком ООО КК "АРГУС" ФИО10, согласно которым определенная по состоянию на 1 января 2022 г. рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N составляет 40 481 000 руб, 9 249 000 руб, соответственно.

В ходе судебного разбирательства, в целях проверки достоверности размеров рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих административному истцу, определенных оценщиком, определением Ставропольского краевого суда от 25 июля 2023 г. назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 18 сентября 2023 г. N 2322/8-4, подготовленное экспертами ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России ФИО13, ФИО14 согласно выводам которого, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 46 284 000 руб, 10 311 000 руб, соответственно.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Представленные административным истцом при обращении в суд отчеты об оценке обоснованно не были положены в основу решения суда по основаниям, которые лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам экспертов не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода экспертов судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости земельных участков заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Экспертом составлено точное описание объектов экспертизы, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков.

В силу Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (пункт 1).

Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: 1) активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке); 2) доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами); 3) актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени); 4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов) (пункт 5).

Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений) (пункт 6).

В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках; рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами; учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

Экспертом подробно описан процесс оценки земельных участков в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения выбранного экспертом сравнительного подхода оценки, в рамках которого экспертом использовался метод прямого сравнительного анализа продаж.

Подобранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объектов исследования эксперт ввел соответствующие корректировки. Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Доводы апелляционных жалоб о некорректно подобранном при проведении экспертного исследования объекте-аналоге N 1, в объявлении о продаже которого указана не его стоимость, а начальная цена лота, которая может повышаться в ходе аукциона, подлежат отклонению.

Так, по мнению судебной коллегии является обоснованным проявленный экспертный подход о возможности использования названного объекта, с учетом предложения о продаже данного объекта, в отсутствие подтверждения состоявшихся торгов (по результатам которых обоснованно было бы утверждать об иной цене продажи).

Более того, как усматривается из исследовательской части экспертного заключения использованные экспертами данные о стоимости предложения названного аналога не противоречат рыночным данным.

Оценивая позицию администрации города Ставрополя о том, что объект-аналог N 3 не сопоставим с объектами исследования по виду разрешенного использования, а применение понижающей корректировки по указанному ценообразующему фактору существенно искажает итоговую рыночную стоимость объектов экспертизы, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения, с учетом всех представленный и не опровергнутых данных об объекта-аналогах, отобранных экспертами в качестве наиболее сопоставимых.

Анализируемая позиция заявителя подлежит оценке как основанная на субъективном толковании сведений об объектах-аналогах.

Оценивая довод апелляционной жалобы административного ответчика о несопоставимости объектов экспертизы и объекта-аналога N 1 по виду разрешенного использования, в отсутствие подлежащей применению корректировки, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности приведенного экспертного суждения. Отмечается, что в соответствии с данными информационного ресурса некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" (https://statrielt.ru) склады и производственные объекты выделены в одну группу, имеют среднее значение соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков. Кроме того, в соответствии с данными таблицы N 5 "Таблица соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования", представленной в дополнительных письменных пояснениях экспертов, к одной группе земельных участков индустриального назначения относятся участки с такими видам разрешенного использования, как тяжелая и легкая промышленность, энергетика, связь и склады.

Относительно довода министерства имущественных отношений Ставропольского края о значительном отличии объектов-аналогов от объектов экспертизы по площади, суд апелляционной инстанции исходит из обоснованности экспертного суждения, принимая во внимание отобранные экспертом как наиболее сопоставимые по основным ценообразующим факторам соответствующие объекты-аналоги, к которым введены соответствующие корректировки, применение которых обоснованно справочными данными.

Экспертами отмечается, что объекты-аналоги N 2, N 4 находятся на удалении более 700 м от зоны утилизации отходов Полигон-Яр, а наличие рядом полигона не оказывает влияния на рыночную стоимость промышленных объектов, поскольку не является ценообразующим фактором.

Судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения, оценивая позицию административного ответчика о необоснованном выводе эксперта о сопоставимости объектов-аналогов и объектов исследования по такому ценообразующему фактору как наличие подъездных путей.

В дополнительно представленных письменных пояснениях экспертами отмечается, что все объекты-аналоги расположены непосредственно вблизи крупной автодороги (Старомарьевское шоссе), имеющей большой трафик проезжающих машин по асфальтированной дороге, в том числе оснащенной подъездом к ним, что подтверждается данными сервиса "Яндекс.Карты" (https://yandex.ru/maps), а именно представленными экспертами картами-схемами местоположения объектов-аналогов.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемых объектов, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, с использованием сайта https://ruads.org. Отмечается, что максимальная стоимость 1 кв.м земельного участка составляет 2 639 руб./кв.м, среднее значение стоимости 1 кв.м земельного участка составляет 1 030 руб./кв.м, минимальное значение стоимости 1 кв.м земельного участка составляет 313 руб./кв.м. Экспертом отмечается, что значительный разброс цен связан с разнородностью представленных к продаже объектов. В связи с изложенным, судом апелляционной инстанции отклоняется довод административного ответчика о том, что выбор использованных экспертом для расчета удельной стоимости 1 кв.м земельных участков не обоснован.

Ссылка заинтересованного лица на решение Ставропольского краевого суда от 23 января 2023 г. несостоятельна, поскольку предметом судебной оценки по настоящему административному делу является рыночная стоимость земельных участков, определяемая по состоянию на иную дату, с учетом ценообразующих факторов, отличных по своему конкретному содержанию, от тех, которые были выявлены при предыдущем оспаривании административным истцом кадастровой стоимости земельных участков.

Приведенные в апелляционных жалобах доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости.

Доводы апелляционных жалоб повторяют возражения, заявленные административным ответчиком и заинтересованным лицом в суде первой инстанции, по существу, основаны на субъективном толковании экспертного исследования.

Оснований для исключения заключения эксперта из числа доказательств по делу, как недопустимого, с учетом требований части 3 статьи 61 КАС РФ, не установлено.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционных жалобах, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Ставропольского краевого суда от 31 октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в порядке, установленном главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 20 февраля 2024 г.

Председательствующий:

Судьи: