Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 20 февраля 2024 г. по делу N 66а-465/2024

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Кустова А.В. и Константиновой Ю.П, при секретаре Сахарове Р.П, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1165/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Меркури Эссет Менеджмент" Д.У. Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда "ЯН-РОН" (далее - ООО "УК "МЭМ" Д.У. ЗПИФ комбинированный "ЯН-РОН", общество) об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе административного истца ООО "УК "МЭМ" Д.У. ЗПИФ комбинированный "ЯН-РОН" на решение Московского городского суда от 6 октября 2023 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Константиновой Ю.П, выслушав объяснения представителя ООО "УК "МЭМ" Д.У. ЗПИФ комбинированный "ЯН-РОН" Нехаева Е.А, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

АО "Управляющая компания "НИК Развитие" Д.У. Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда "ЯН-РОН", являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером N общей площадью 6 977, 6 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" нежилого помещения с кадастровым номером N общей площадью 504, 7, расположенного по адресу: "адрес" обратилось в Московский городской суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 680 071 546 рублей и 36 311 539 рублей соответственно на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 19 апреля 2022 года N 0414/22, подготовленного ООО "СИЭРВИ".

В обоснование требований административный истец ссылался на то, что несоответствие оспариваемой кадастровой стоимости нежилого здания и нежилого помещения, утвержденной в размере 1 333 313 649, 36 рублей (для здания) и 87 112 724, 01 рубля (для помещения), их рыночной стоимости нарушает законные права и интересы административного истца как плательщика налога на имущество организаций.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением Московского городского суда от 7 июля 2022 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения "Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации" (далее - ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России).

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" от 19 мая 2023 года N рыночная стоимость объектов недвижимости определена экспертом в следующем размере:

- здания с кадастровым номером N в размере 1 231 483 000 рублей;

- помещения с кадастровым номером N в размере 65 186 000 рублей.

Решением Московского городского суда от 6 октября 2023 года административный иск удовлетворен, судом по состоянию на 1 января 2021 года установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N в размере 1 231 483 000 рублей и 65 186 000 рублей с учетом результатов проведенной в ходе рассмотрения дела судебной экспертизы.

С общества в пользу "данные изъяты" взысканы расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 274 798, 08 рублей.

Определением Московского городского суда от 7 декабря 2023 года произведена замена административного истца АО "Управляющая компания "НИК Развитие" Д.У. Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда "ЯН-РОН" его правопреемником - ООО Управляющая компания "Меркури Эссет Менеджмент" Д.У. Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда "ЯН-РОН".

Не согласившись с данным решением, 10 ноября 2023 года представитель административного истца по доверенности Митин Е.А. подал апелляционную жалобу, в которой просит назначить по административному делу повторную судебную оценочную экспертизу, по итогам проведения которой изменить решение Московского городского суда от 6 октября 2023 года в части размера рыночной стоимости объектов недвижимости и распределения судебных расходов, связанных с назначением экспертизы.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что суд первой инстанции при вынесении решения руководствовался заключением эксперта, которое не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Так, представитель ставит под сомнение квалификацию экспертов ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России Фадеевой М.Е. и Никитиной К.А. и последующие выводы по экспертизе в целом; считает ошибочным проведение экспертами судебной строительно-технической экспертизы, поскольку в ее основе лежит иная отрасль специальных знаний, не охватывающих предмет оценочной экспертизы.

Среди методологических и логических ошибок, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объектов недвижимости, отмечает, что экспертами проведен анализ рынка не в полном объеме, в частности, отсутствует информация по анализу влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки; экспертами не дано пояснение о том, по каким причинам выполнено выборочное исследование рынка, не проведена идентификация объекта исследования, не проведен личный осмотр объектов исследования; эксперты не определили сегмент рынка недвижимости для исследуемого объекта с кадастровым номером N (помещение); в рамках доходного подхода при расчете стоимости аренды объекта исследования с кадастровым номером N (здания) экспертами используются неактуальными данными Справочника 2019 года, при этом уровень коммунальных платежей составляет 25 % вместо 11, 6 % определенных экспертом; при расчете стоимости паркинга (объект исследования с кадастровым номером N) использованы показатели для типа недвижимости не сопоставимого с названным объектом исследования, поскольку помещение паркинга не относится к объектам свободного назначения, паркинг невозможно использовать под офисы, торговые объекты, общепит, медицинские услуги, салон красоты, ночной клуб; при расчете рыночной стоимости помещения в доходном подходе эксперты используют все показатели, характерные для помещений свободного назначения, которые не отражают рыночные показатели для паркинга, в том числе ставка капитализации, показатель недозагрузки приняты аналогичными как для объектов свободного назначения, что является некорректным.

При расчете стоимости сравнительным подходом не учтена корректировка на стоимость недостающей/избыточной площади земельного участка у объекта исследования и объекта-аналога N 2. При выделении стоимости объекта капитального строительства из стоимости единого объекта недвижимости (далее также - ЕОН) необходимо анализировать плотность застройки соответствующего ЕОН на соответствие типичным объектам-аналогам в соответствующем сегменте рынка. Неучет данного фактора способен приводить к существенному искажению итоговой величины рыночной стоимости.

Не соглашается с тем, что эксперты используют сведения о доле земельного участка в составе единого объекта недвижимости на основании данных отчета о государственной кадастровой оценке, сведения которого являются предметом оспаривания в рамках настоящего дела. Данный документ не является методической литературой или общепринятым методическим источником при проведении оценки и расчета рыночной стоимости, не применяется оценщиками как научно-практическая основа для проведения оценки. Эксперты используют сведения о доле земельного участка в составе единого объекта недвижимости для объекта исследования - помещения с кадастровым номером N исходя из несоответствующего класса недвижимости (помещение свободного назначения).

Считает, что все изложенные в ходе судебного разбирательства замечания к заключению экспертом остались без ответов, а данные экспертом Никитиной К.А. показания в ходе допроса в суде первой инстанции противоречат экспертному исследованию; эксперт дает логически не обоснованные, недостоверные (ложные) пояснения.

Представители Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы, ППК "Роскадастр", Управления Росреестра по Москве, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились. Представитель ППК "Роскадастр" по Москве Обижаева О.А. представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, явка которых обязательной судом не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя административного истца, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N и нежилого помещения с кадастровым номером N, поскольку обращение общества с административным иском обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Названные объекты недвижимости представляют собой: 8-этажное офисное здание класса "В+" 1899 года постройки площадью 6 977, 6 кв. м (с кадастровым номером N) и помещение подземного паркинга в подвале 9-этажного многоквартирного жилого дома 2000 года постройки 504, 7 кв. м (с кадастровым номером N).

Здание и помещение расположены по адресу: "адрес" соответственно, в центральном административном округе города Москвы, в 610 метрах от станции метро Сухаревская; относительно кольцевой структуры Москвы находятся БК-СК. Район имеет плотную застройку преимущественно общественно-деловую, жилую и объектами социальной инфраструктуры.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 была утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N по состоянию на 1 января 2021 года и составила 1 333 313 649, 36 рублей и 87 112 724, 01 рубля соответственно.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной кадастровой стоимости посредством определения ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28).

Административный истец, оспаривая установленную кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке от 19 апреля 2022 года N 0414/22, подготовленный "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость спорных объектов с кадастровыми номерами N и N по состоянию на 1 января 2021 года составила 680 071 546 рублей и 36 311 539 рублей соответственно.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 7 июля 2022 года была назначена судебная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28.

Согласно экспертному заключению от 19 мая 2023 года N, выполненному экспертами ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N на исследуемую дату определена экспертами в размере 1 231 483 000 рублей и 65 186 000 рублей соответственно.

Общество с представленным экспертным заключением не согласилось, указало на наличие сомнений в достоверности экспертного заключения, представив письменные возражения.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, суд пришел к выводу, что заключение судебной экспертизы от 19 мая 2023 года N 4718/19-4-22 соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение экспертов, полученное в рамках судебной экспертизы, относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилого здания и нежилого помещения в данной экспертизе основано экспертами на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертами проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертами объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования; полученная величина рыночной стоимости объектов оценки соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертном заключении, в подтверждение информации приложены скриншоты предложений.

Таким образом заключение судебной экспертизы признано достоверным и положено в основу в качестве доказательства действительной рыночной стоимости оцениваемых здания и помещения.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Закона об оценочной деятельности.

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда, что в рамках исследования эксперты привели полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, применили все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объектов исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен исследуемого сегмента рынка.

При определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Полученная в результате расчетов величина рыночной стоимости здания 176 490 руб./кв. м входит в границы диапазона рыночных цен предложений сопоставимых объектов в сегменте коммерческой недвижимости (офисные здания класса "В+"), определенного экспертом от 236 537 руб./кв. м до 255 765 руб./кв. м для (без учета скидки на торг и иных ценообразующих факторов для нежилых зданий).

Рыночная стоимость спорного помещения (оцениваемого в качестве помещения свободного назначения с функциональным назначением паркинг) составила 129 157 руб./кв. м, что соответствует средневзвешенной величине рыночной стоимости подобного помещения, рассчитанной экспертами в размере 144 526 руб./кв. м.

В опровержение доводов апелляционной жалобы по форме и содержанию заключение судебной экспертизы соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы сторонами суду представлено не было, в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперты были предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дали подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам судебной экспертизы и приобщена к материалам дела; все необходимые сведения в силу указанного выше закона приведены в экспертном заключении, в котором эксперты ответили на поставленные судом вопросы.

Приводимые в апелляционной жалобе доводы о недопустимости судебной экспертизы ввиду ее производства экспертами, не имеющими специальной квалификации, отклоняются как несостоятельные.

Квалификационные требования к экспертам государственного судебно-экспертного учреждения установлены статьей 13 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Государственные эксперты имеют высшее образование, соответствующее экспертному профилю, проходят дополнительную профессиональную подготовку по конкретной экспертной специальности, аттестуются экспертно-квалификационными комиссиями на право самостоятельного производства экспертиз по этой специальности. Компетентность эксперта подтверждается свидетельством на право самостоятельного производства экспертиз, выдача которого происходит только после прохождения экспертом дополнительного профессионального образования и аттестации, в строгом соответствии с ведомственными нормативными актами. Для государственных экспертов утверждены методические материалы, на основании которых производится исследование, законодательно установлен порядок контроля качества производства исследований, порядок повышения квалификации.

Согласно материалам дела: эксперты ФИО16 и ФИО17 являются государственными судебными экспертами (по совместительству); имеют высшее образование и экспертную специальность 16.2 "Исследование строительных объектов и территории функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости" и аттестованы по данной экспертной специальности.

В силу приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 27 декабря 2012 года N 237 (действовавшего на дату назначения судебной экспертизы) строительно-техническая экспертиза проводится для исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их рыночной и иной стоимости.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р установлен перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

В указанный перечень включены экспертизы по определению рыночной цены недвижимости и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости. Поскольку в рассматриваемом случае на разрешение эксперта поставлен вопрос о рыночной стоимости объектов недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой, постольку назначению в государственную судебно-экспертную организацию подлежала строительно-техническая экспертиза (том 2 Основ определения стоимости в рамках судебно-экспертной деятельности, утвержденных решением Научно-методического совета ФБУ РФЦСЭ при Минюсте РФ).

Таким образом, доводы частной жалобы о неверном определении вида и рода судебной экспертизы суд апелляционной инстанции отклоняет, как основанные на ошибочном толковании приведенных положений действующего законодательства.

Из материалов дела также установлено, что государственные судебные эксперты "данные изъяты" ФИО18 и ФИО19 соответствуют предусмотренным законом, требованиям, предъявляемым к статусу государственного эксперта, и применяемые к ним ограничения, закрепленные в статье 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в частности, о запрете осуществления судебно-экспертной деятельности в качестве негосударственного эксперта, ими соблюдены, на что дополнительно указано в письменных пояснениях экспертов (том 2 л.д. 144-153). Доказательств обратного стороной административного истца не представлено. При этом, вопреки утверждениям представителя административного истца законодательство не предусматривает запрета на работу государственных судебных экспертов по совместительству, права на которую предоставлены Трудовым кодексом Российской Федерации (статья 60.1).

Оценивая экспертное заключение и отклоняя доводы стороны административного истца о допущенных экспертами ошибках, повлекших необоснованное увеличенные рыночной стоимости объектов исследования, включая ссылки на неполный анализ рынка недвижимости, отсутствие данных о личном осмотре объектов исследования, ошибочное определение сегмента рынка недвижимости для нежилого помещения, некорректное использование данных Справочника 2019 года, Отчета о государственной кадастровой оценке N 1/2021 и иных показателей, например, характерных для помещений свободного назначения, которые не отражают рыночные показатели для помещений паркинга, отсутствие корректировок на стоимость недостающей или избыточной площади земельного участка у объекта исследования (здания) и объекта-аналога N 2, судебная коллегия исходит из того, что эксперты в исследовательской части заключения проанализировали, в том числе, обоснованность отбора объектов в качестве аналогов, внесенных корректировок относительно наличия различий между объектами оценки и аналогами.

Вопреки доводам административного истца в экспертном заключении приведен анализ сложившегося рынка офисной недвижимости к исследуемой дате, осуществлен отбор наиболее сопоставимых объектов-аналогов для проведения расчетов в рамках сравнительного и доходного подходов.

Довод апелляционной жалобы о том, что не проведена идентификация объектов исследования и эксперты не провели личный осмотр является несостоятельным, поскольку описание объектов оценки, их количественные и качественные характеристики верно указаны в экспертном заключении, и данных о том, что указанные сведения являются неправильными, не представлено.

В рамках экспертизы экспертами также дано описание объекта оценки с кадастровым номером N (нежилое помещение) и его основных характеристик, определен сегмент рынка объекта оценки, проанализировано его местоположение, характеристики; приведены основные ценообразующие факторы. Учитывая конструктивные характеристики объекта исследования, текущее использование и местоположение, помещение охарактеризовано экспертами как помещение свободного назначения с функциональным использованием в качестве подземного паркинга.

В части несогласия административного истца с приведенной в заключении классификацией коммерческой недвижимости эксперты разъяснили, что в соответствии с классификацией из Справочника оценщика недвижимости-2020, под редакцией Лейфера Л.А, под помещениями свободного назначения (ПСН) понимаются помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой-либо специализации. Под ним обычно понимают отдельно стоящие небольшие здания (или же их части), которые можно использовать в иных целях. Для примера, под склад, офис, кафе или магазин. В каждом отдельном случае к помещениям свободного назначения будут предъявляться индивидуальные требования. Нередко под ПСН понимают в том числе и нежилые помещения, которые расположены на первых этажах в новых домах. Иногда ПСН встречаются и в промышленной недвижимости. Так, складское помещение может быть использовано под производство или автосервис.

При этом, все показатели, используемые экспертами в доходном подходе для ПСН, характерны для подземного паркинга.

Экспертами верно применена корректировка к арендной ставке на долю коммунальных платежей в составе аренной ставки в размере 11, 6 %, которая соответствует офисной недвижимости в г. Москве и наиболее достоверно отражает рыночную ситуацию на дату исследования.

Опровергая доводы административного истца, эксперты также справедливо указали на то, что сравнивать обеспеченность земельным участком необходимо когда существует коммерческий потенциал в той или иной обеспеченности. Применительно к объекту исследования (здание) и аналогу N2 ни у одного из земельных участков нет свободной территории, достаточной для нового строительства или дополнительного коммерческого использования, т.е. отсутствует ценность фактора обеспеченности земельным участком при ценообразовании объектов капитального строительства (аналог N 2 предлагается на продажу с земельным участком на праве аренды).

Эксперты используют данные Отчета ГКО N 1/2021 об итогах государственной кадастровой оценки не в части определения кадастровой стоимости, а в части приведенного в томе N3 Отчета анализа зависимости доли земельного участка от этажности объектов, из которого видно, что доля стоимости земельного участка в стоимости ЕОН с многоэтажным зданием будет уменьшаться экспоненциально количеству этажей, по сравнению с одноэтажным зданием. Следовательно, вопреки возражениям административного истца, Отчет правомерно используется экспертами в части статистических данных с целью получения наиболее достоверных результатов оценки в названной части.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенной по результатам судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

Возражения административного истца против экспертного заключения обоснованно отвергнуты судом первой инстанции с учетом данных экспертами развернутых и полных пояснений, письменный текст которых приобщен к материалам дела.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы общества о нарушениях при производстве судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли.

Выводы о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, содержащиеся в отчете об оценке рыночной стоимости от 19 апреля 2022 года N 0414/22, подготовленном "данные изъяты" опровергаются заключением проведенной по делу судебной экспертизы, в связи с чем суд обоснованно отнесся критически к названному отчету.

Позиция суда первой инстанции основана на правильном применении норм материального и процессуального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Ходатайство о назначении повторной экспертизы суд рассмотрел в соответствии с требованиями статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и обоснованно отказал в его удовлетворении.

Оснований к назначению повторной судебной оценочной экспертизы по ходатайству представителя административного истца судебная коллегия также не усмотрела, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции по настоящему делу с учетом представленных экспертом по запросу суда апелляционной инстанции письменных пояснений не установлены, а лицом, заявившим ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертами нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Судебная коллегия также соглашается и с выводами суда в части распределения судебных расходов.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума N 28 вопрос о судебных расходах, понесенных судом в связи с рассмотрением дела, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 111, часть 1 статьи 103, статьей 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их совокупности установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, в том числе расходы, подлежащие выплате экспертам, на оплату услуг представителя и другие признанные судом необходимыми расходы.

Разрешая вопрос о распределении между сторонами судебных расходов, суд первой инстанции верно учел разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - Постановление Пленума N 1), а также правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, о том что особенности кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит, постольку при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости необходимо учитывать, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как ранее указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

В данном случае, обратившись в суд с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания и нежилого помещения административный истец реализовал свое право на приведение кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов в соответствие с их рыночной стоимостью с учетом индивидуальных характеристик объектов.

Признанная решением суда экономически обоснованной рыночная стоимость спорных объектов недвижимости незначительно ниже их утвержденной кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2021 года (разница не превышает 30 %), что не может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к данным объектам недвижимости.

Подобная разница, в данном случае, обоснованно признана судом первой инстанции приемлемой, поскольку является допустимым расхождением в стоимости объектов недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, связанным с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объектов оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, что не дает оснований для вывода о явных методологических или иных ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости путем массовой оценки и приводящих к нарушению прав административного истца.

Обсуждая вопрос об обоснованности заявленного размера расходов экспертной организацией в размере 274 798, 08 рублей, судебная коллегия учитывает положения приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 15 сентября 2021 года N 169 "Об утверждении размера затрат времени на производство судебных экспертиз и экспертных исследований в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации и Порядка применения размера затрат времени на производство судебных экспертиз и экспертных исследований в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации" (далее - Приказ N 169), согласно которому стоимость экспертного исследования определяется исходя из категории сложности экспертизы и стоимости нормо-часа.

При этом стоимость экспертного исследования с учетом максимальных затрат времени на производство одной экспертизы 3 категории сложности составит 414 858, 05 руб, а потому расходы на проведение судебной экспертизы в размере 274 798, 08 руб. в рамках данного административного дела не являются завышенными.

Учитывая изложенное выше, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что расходы на оплату выполненной экспертами "данные изъяты" работы по оценке рыночной стоимости спорного объекта в размере 274 798, 08 рублей надлежит возложить на административного истца.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приводится, судебная коллегия Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что оснований для отмены судебного акта, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 6 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "УК "МЭМ" Д.У. ЗПИФ комбинированный "ЯН-РОН" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи