Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 февраля 2024 г. по делу N 66а-251/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Солдатовой С.В, Катанаевой А.С, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда административное дело N 3а-366/2023 (УИД 26OS0000-04-2023-000272-75) по административному исковому заявлению Шейранова Спиридона Георгиевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе заинтересованного лица администрации города Ессентуки на решение Ставропольского краевого суда от 14 ноября 2023 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шейранов С.Г. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 967, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость нежилого помещения была установлена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 31 290 122, 95 руб.

Согласно отчету от 17 ноября 2022 г. N 170-KS/2022, выполненному оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Капитал Инвест" (далее - ООО "Капитал Инвест"), рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 9 241 000 руб.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает его права и законные интересы, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

По результатам судебной оценочной экспертизы административный истец уточнил административные исковые требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения, равной его рыночной стоимости в размере 20 760 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г.

Решением Ставропольского краевого суда от 14 ноября 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено. Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена равной его рыночной стоимости в размере 20 760 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 г. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 15 августа 2023 г.

Не согласившись с решением суда, заинтересованное лицо администрация города Ессентуки подало апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемое решение подлежащим отмене. Отмечает, что объекты-аналоги, использованные экспертом при проведении экспертного исследования, положенного в основу обжалуемого решения, не соответствуют среднему уровню ценового диапазона в том сегменте рынка, к которому относится объект экспертизы; представленные объекты-аналоги не являются в полной мере сопоставимыми с исследуемым объектом недвижимости по основным ценообразующим факторам. Полагает, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на наполняемость бюджета.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Шейранов С.Г, его представитель, представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество", заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Ставропольскому краю, администрации города Ессентуки, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО8, выслушав дополнительные пояснения судебного эксперта ФИО9, принимавшего участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Шейранов С.Г. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 967, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 1 января 2019 г. и утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в размере 31 290 122, 95 руб. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 г.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости суду представлен отчет от 17 ноября 2022 г. N 170-KS/2022, выполненный оценщиком ООО "Капитал Инвест", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 9 241 000 руб.

В ходе судебного разбирательства, в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, определенного оценщиком, определением Ставропольского краевого суда от 31 августа 2023 г. (с учетом определения Ставропольского краевого суда от 14 ноября 2023 г. об исправлении описки) назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 3 октября 2023 г. N 70-Э/09/2023, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент" (далее - ООО "Аргумент") ФИО10, согласно выводам которого, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 20 760 000 руб.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке обоснованно не был положен в основу решения суда по основаниям, которые лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости объекта недвижимости заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Экспертом составлено точное описание объекта экспертизы, представлена информация о его количественных и качественных характеристиках.

В силу Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (пункт 1).

В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов (пункт 2 и 3).

На основании пункта 4 ФСО V сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с пунктом 11 ФСО V доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

Проводя экспертное исследование по определению рыночной стоимости нежилого помещения, эксперт применил сравнительный (метод сравнения продаж) и доходный (метод прямой капитализации) подходы.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

С учетом изложенного отказ эксперта от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование, не противоречит приведенным выше нормам федеральных стандартов оценки и целям оценки.

Из положений пункта 22, подпункта "в" пункта 23 ФСО N 7 следует, что стоимость объектов недвижимости с использованием методов сравнительного и доходного подходов определяется на основе анализа рыночных данных о соотношении доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Оценивая довод апелляционной жалобы о несопоставимости объектов-аналогов и объекта экспертизы по основным ценообразующим факторам, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения. Подобранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования, эксперт ввел соответствующие корректировки. Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной, дополнительно им подтвержденной в судебном заседании, в ходе ответов на вопросы суда апелляционной инстанции.

Анализируя доводы заявителя апелляционной жалобы, судебная коллегия исходит из исследовательской части экспертного заключения, дополнительно подтвержденной экспертом, согласно которой, при проведении экспертного исследования экспертом осуществлен анализ рынка предложений о продаже объектов недвижимости в месте расположения объекта исследования, в сегменте рынка, относящемся к оцениваемому объекту Экспертом установлено, что полученная итоговая рыночная стоимость оцениваемого объекта сопоставима с реальными ценами объектов недвижимости на территории города Ессентуки.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Ставропольского краевого суда от 14 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 6 марта 2024 г.

Председательствующий:

Судьи: