Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 февраля 2024 г. по делу N 66а-267/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Солдатовой С.В, Катанаевой А.С, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-714/2023 (УИД 23OS0000-01-2023-000587-34) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Афипский нефтеперерабатывающий завод" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 12 октября 2023 г. (с учетом определения Краснодарского краевого суда от 30 ноября 2023 г. об исправлении описки в решении суда), которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края - Агарковой А.А, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, административного истца общества с ограниченной ответственностью "Афипский нефтеперерабатывающий завод" - Лафишева Б.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Афипский нефтеперерабатывающий завод" (далее - ООО "Афипский нефтеперерабатывающий завод", Общество), являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 680 615 +/- 454 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: нефтехимическая промышленность, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование заявленных требований ООО "Афипский нефтеперерабатывающий завод" указало, что считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной, нарушающей права Общества, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

В обоснование заявленных требований представило отчет от 16 марта 2023 г. N 16-01-2023, выполненный оценщиками общества с ограниченной ответственностью "СтавЭкспертГрупп" (далее - ООО "СтавЭкспертГрупп") ФИО11 согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. определена в размере 281 027 634 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

Решением Краснодарского краевого суда от 12 октября 2023 г, постановленным с учетом выводов судебной экспертизы, изложенных в заключении эксперта от 6 сентября 2023 г. N АК-048/23, представленном экспертом автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" (далее - АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз") ФИО13 (с учетом определения Краснодарского краевого суда от 30 ноября 2023 г. об исправлении описки в решении суда), уточненные административные исковые требования Общества удовлетворены. Кадастровая стоимость земельного участка установлена равной его рыночной стоимости в размере 482 336 505 руб. по состоянию на 1 января 2022 г. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 17 мая 2023 г. Указан период применения установленной решением суда кадастровой стоимости земельного участка с 1 января 2023 г. до 26 апреля 2023 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемый судебный акт незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Указывает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.

В отзыве на апелляционную жалобу административный ответчик государственное бюджетное учреждение Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" выражает согласие с доводами апелляционной жалобы. Полагает, что положенное судом в основу обжалуемого решения экспертное заключение выполнено с нарушениями законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, выразившимися в некорректном подборе объектов-аналогов и ошибочном введении экспертом корректировок.

В возражениях на апелляционную жалобу сторона административного истца просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края - Агаркова А.А. полагала обжалуемое решение подлежащим отмене.

Представитель административного истца ООО "Афипский нефтеперерабатывающий завод" - Лафишев Б.В. поддержал доводы возражений на апелляционную жалобу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю, администрации Краснодарского края, администрации муниципального образования Северский район, администрации Афипского городского поселения Северского района, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив возражения стороны административного истца на нее, письменную позицию государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "Афипский нефтеперерабатывающий завод" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 680 615 +/- 454 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: нефтехимическая промышленность, расположенного по адресу: "адрес".

17 мая 2023 г. Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края (далее - комиссия) с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением комиссии от 8 июня 2023 г. N 6/24 заявление административного истца было отклонено ввиду выявленных в представленном им отчете нарушений требований действующего законодательства, предъявляемых к проведению оценки и составлению отчета об оценке.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края" в размере 592 937 778, 15 руб. и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке подлежит применению в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 г. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18 декабря 2022 г.

С учетом изложенного суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца и могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Вместе с тем, на момент вынесения решения оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка являлась архивной.

Как следует из материалов дела, государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Закона о государственной кадастровой оценке был осуществлен расчет кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в порядке, предусмотренном Методическими указаниями, на основании сведений, содержащихся в перечне объектов недвижимости, вновь учтенных, ранее учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения 26 апреля 2023 г, направленным письмом филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю от 28 апреля 2023 г. N 22-08920-КЗ/23, в размере 611 088 420, 15 руб. по состоянию на 1 января 2022 г. Результат расчета оформлен актом от 16 мая 2023 г. N АОКС-23/2023/001611, с внесением указанного размера в Единый государственный реестр недвижимости 19 мая 2023 г, с указанием даты начала ее применения - 26 апреля 2023 г.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка суду представлен отчет от 16 марта 2023 г. N 16-01-2023, выполненный оценщиками ООО "СтавЭкспертГрупп" ФИО12, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 281 027 634 руб.

В ходе судебного разбирательства, в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего Обществу, определенного оценщиком, определением Краснодарского краевого суда от 10 августа 2023 г. назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 6 сентября 2023 г. N АК-048/23, подготовленное экспертом АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО14, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 482 336 505 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке, суд первой инстанции обоснованно исходил из содержащихся в нем неустранимых противоречий, вызывающих сомнение в правильности идентификации объекта оценки и объектов-аналогов.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В силу Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (пункт 1).

Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: 1) активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке); 2) доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами); 3) актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени); 4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов) (пункт 5).

Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений) (пункт 6).

В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках; рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами; учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

Требования Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода и метода сравнения продаж экспертом соблюдены.

Согласно пункту 10 ФСО N 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу пункта 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Земельный участок оценивался экспертом, исходя из его фактического вида использования - нефтехимическая промышленность.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Заключение эксперта в полной мере отвечает приведенным требованиям.

Оценивая довод отзыва на апелляционную жалобу о неверно проведенном экспертом анализе фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект. Эксперт отмечает, что законодательство об оценочной деятельности не содержит требований к описанию предложений в выборке. Экспертом представлено обоснование отказа либо выбора предложения в качестве объекта-аналога, отражено точное месторасположение объектов-аналогов, принятых для определения рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод о неверном определении экспертом диапазона цен, в котором находится объект экспертизы, а также о неверном подборе сопоставимых объектов-аналогов.

Так, экспертом отобраны как наиболее сопоставимые по основным ценообразующим факторам соответствующие объекты-аналоги, с логичным применением к ним корректировок, размеры которых соответствуют специальным справочным данным. Эксперт отмечает, что для земельных участков индустриального назначения основным ценообразующим фактором в части расположения населенного пункта является расстояние до областного центра; решение об отнесении объекта экспертизы к неактивному рынку было принято им в связи с тем, что в районе расположения объекта исследования отмечается низкий уровень торговой активности сопоставимых объектов недвижимости, большой разброс цен, немногочисленность населенного пункта и отсутствие статистической информации.

При таком положении, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

По выявленным отличиям объектов-аналогов от объектов исследования эксперт ввел соответствующие корректировки. Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов в дело представлено не было и в апелляционной жалобе не приводится, выводы суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы следует признать правильными.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют, равно как и позиция о необходимости проведения судебной оценочной экспертизы государственным учреждением, в отсутствие такой нормативной регламентации.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы административного ответчика о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, исходя из фактических обстоятельств настоящего дела, указывающих на то, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка на момент рассмотрения дела являлась архивной, верно определилпериод ее действия.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 12 октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 6 марта 2024 г.

Председательствующий:

Судьи: