Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 февраля 2024 г. по делу N 66а-271/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Гылкэ Д.И. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2023-000541-75 (3а-684/2023) по административному исковому заявлению акционерного общества лечебно-оздоровительный комплекс "Солнечная" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Краснодарского краевого суда от 1 ноября 2023 г. об удовлетворении административного иска.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, с использованием системы веб-конференции возражения относительно доводов апелляционных жалоб представителя административного истца ФИО12 пояснения эксперта ФИО13 судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество лечебно-оздоровительный комплекс "Солнечная" (далее - АО ЛОК "Солнечная", Общество) обратилось с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 25762 кв. м, расположенного в "адрес"

В обоснование требований административным истцом указывается на существенное превышение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере 142 685 413, 2 руб. над его рыночной оценкой по состоянию на 1 января 2022 г.

Считая свои права как арендатора нарушенными, Общество просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной в сумме 69 480 000 руб, определенной на основании отчета N 43, подготовленного 5 июня 2023 г. оценщиком ФИО14

Решением Краснодарского краевого суда от 1 ноября 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено; с учетом результатов судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 100 317 228 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено 22 июня 2023 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить. Указывает на то, что оспариваемая кадастровая стоимость установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки. Выражая несогласие с положенным в основу решения суда заключением эксперта, заявитель полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по данному делу, полученным с нарушением требований законодательства Российской Федерации о государственной судебно-экспертной деятельности, не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности ввиду допущенных экспертом нарушений требований федеральных стандартов оценки.

По аналогичным основаниям решение обжалуется арендодателем администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца по доверенности ФИО15 просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражения, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного выше Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как следует из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции, постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 18 июля 2005 г. N 1067 административному истцу в аренду на 49 лет для размещения и эксплуатации зданий лечебно-оздоровительного комплекса был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, площадью 25762 кв. м, расположенного в "адрес"

В соответствии с условиями договора аренды от 3 мая 2011 г. взимаемая с административного истца плата за пользование земельным участком рассчитывается из оспариваемой кадастровой стоимости, размер которой по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 142 685 413, 2 руб. утвержден приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке подлежит применению с 1 января 2023 г.

С учетом изложенного суд первой инстанции в соответствии с требованиями части 4 статьи 4, части 7 статьи 5 КАС РФ, применительно к части 1 статьи 245 указанного Кодекса, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

Разрешая заявленные Обществом требования по существу, суд первой инстанции, с выводами которого также соглашается суд апелляционной инстанции, на основе анализа и оценки представленных доказательств, исходил из того, что нашел подтверждение факт нарушения прав арендатора земельного участка, подлежащих восстановлению путем определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административным истцом в подтверждение его рыночной стоимости был представлен отчет об оценке, подготовленный 5 июня 2023 г. членом СРО Ассоциации "Русское общество оценщиков" ФИО16 согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости составила 69 480 000 руб.

Оценив представленный Обществом отчет по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что результаты оценки не могут быть признаны достоверными, что подтверждается заключением эксперта ФИО17 (сотрудник АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" от 8 сентября 2023 г. и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Так, в нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 22 ФСО N 7 при определении рыночной стоимости земельного участка в качестве аналогов использованы земельные участки, отличающиеся с объектом оценки по площади, а примененная оценщиком корректировка на фактор масштаба с учетом условий применения Справочника под ред. Л.А. Лейфера, 2020 г, не отвечает рыночным данным (отсутствует обоснование отказа от применения корректировки, предусмотренной для городов численностью менее млн. человек, таблица 43), использованные в расчетах сведения о характеристиках аналога N 3 (рельеф) не соответствуют условиям предложения о продаже объекта, при этом оценщиком удельная стоимость аналога по данному элементу сравнения не скорректирована.

Выявленные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета свидетельствуют о недостоверности результатов оценки, поскольку в соответствии с тем же заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения ее кадастровой стоимости составила 100 317 228 руб.

Принимая заключение эксперта в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, суд первой инстанции, дав ему оценку в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, пришел к выводу о том, что оснований не доверять эксперту не имеется.

Судебная коллегия не находит оснований несогласиться с таким выводом суда, поскольку он основан на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, и не противоречит установленным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Из заключения эксперта ФИО18 следует, что в его распоряжении имелся достаточный объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, экспертом исследован рынок в сегменте, к которому относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Как следует из заключения эксперта, его письменных и устных пояснений, представленных в суде апелляционной инстанции, исходя из федеральных стандартов оценки и методологии оценки, имеющиеся ограничения в использовании земельного участка учтены при выборке аналогов в соответствии с положениями пункта 7 ФСО N 7, с учетом их рекреационного предназначения. Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по экономическим характеристикам, местоположению (применительно к сегменту рынка, исходя из близости к морю). Категория земельного участка аналога N 2 допускает осуществление рекреационной деятельности в соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации. Согласно публичной кадастровой карте данный земельный участок имеет разрешенное использование, аналогичное оцениваемому объекту.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости аналогов скорректирован по выявленным различиям, в том числе на площадь, вид права, что само по себе не может свидетельствовать о нарушении законодательства при проведении экспертизы, поскольку расчет корректировок обоснован и осуществлен на основании рыночных данных, заявителями апелляционных жалоб не опровергнут.

В соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 7, с учетом вида разрешенного и фактического использования оцениваемого объекта, развитости инфраструктуры местоположения объекта оценки и аналогов, эксперт исходил из допущения об их равнозначности по фактору наличия коммуникаций по меже либо возможности их подключения.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Данные требования федеральных стандартов оценки также соблюдены.

Полученный экспертом результат находится в определенном на основе анализа рынка диапазоне среднерыночной стоимости объектов аналогичного назначения (таблица 5), что также свидетельствует об объективности результатов оценки.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает, а составленное экспертом заключение не может расцениваться как недопустимое доказательство (статья 61 КАС РФ).

Ссылка в апелляционных жалобах на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р несостоятельна.

Экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ и нормами процессуального законодательства Российской Федерации (статьи 77, 79 КАС РФ), с учетом предмета спора по настоящему административному делу и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов могла проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы заявителями жалоб не приводится и судебной коллегией не установлено.

Доводы апелляционных жалоб со ссылкой на выпадающие доходы бюджета о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд установилрыночную стоимость объекта недвижимости на основании имеющихся в деле доказательств.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения решения суда не установлено.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 1 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 11 марта 2024 г.

Председательствующий

Судьи