Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 13 марта 2024 г. по делу N 66а-371/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Гылкэ Д.И. и Катанаевой А.С.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2023-000295-37 (3а-496/2023) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Производственной компании "СЕМИГОР" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционным жалобам представителя административного истца Долевой Марины Нальбиевны и департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 28 ноября 2023 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью Производственная компания "СЕМИГОР" (далее - ООО ПК "СЕМИГОР", компания) обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в обоснование которого указала на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 45900 кв. м, для размещения производственной базы, по адресу: "адрес"

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 кадастровая стоимости земельного участка, используемая для расчета арендной платы, установлена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 48 164 247 руб, что существенно превышает его рыночную стоимость и нарушает права компании.

На основании изложенного в административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости в сумме 16 617 474 руб. согласно отчету N 390/Н-23, составленному 16 марта 2023 г. оценщиком ФИО11

Решением Краснодарского краевого суда от 28 ноября 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено; по результатам судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка определена судом в размере рыночной стоимости в сумме 40 254 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено 30 марта 2023 г.

С административного истца в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки, экспертизы и консалтинга" взыскано 100 000 руб. в счет оплаты услуг эксперта.

Не согласившись с решением суда, представитель административного истца ФИО12 в апелляционной жалобе просит судебный акт отменить, принять по делу новое решение и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по результатам повторной судебной оценочной экспертизы.

В обоснование доводов жалобы ссылается на недостоверность положенных в основу решения суда результатов оценки, проведенной экспертом ФИО13 ввиду допущенных им многочисленных нарушениях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые нашли свое подтверждение в рецензии, подготовленной 21 ноября 2023 г. оценщиком ФИО14

Поскольку замечания, содержащиеся в рецензии, экспертом в ходе судебного разбирательства опровергнуты не были, полагает, что у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленного истцом ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, также просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование указывает на то, что кадастровая стоимость земельного участка определена в полном соответствии с нормами действующего законодательства, на основании достоверных результатов государственной кадастровой оценки. Выражая несогласие с размером установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, заявитель жалобы указал на недостоверность положенного в обоснование выводов судом в обжалуемом решении заключения эксперта, допущенные экспертом нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Считает заключение эксперта недопустимым доказательством как полученным с нарушением статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Согласно пункту 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из материалов административного дела, предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 45900 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"

На основании постановления главы администрации г. Новороссийска от 30 октября 2007 г. N 3271 о переоформлении ОАО "Агрокомпания "Витис" права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка и предоставлении его в аренду сроком на 49 лет для размещения производственной базы, соглашения от 2 августа 2016 г. о передаче прав и обязанностей по договору административный истец является арендатором земельного участка, застроенного объектами производственно-складского назначения.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 кадастровая стоимости земельного участка, используемая для расчета арендной платы, установлена по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 48 164 247 руб. и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1), в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

При этом, суд на основании имеющихся в деле доказательств, к числу которых относится и заключение эксперта, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административным истцом в подтверждение его рыночной стоимости в сумме 16 617 474 руб. был представлен отчет N 390/Н-23, составленный 16 марта 2023 г. оценщиком ФИО15

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, в целях проверки отчета об оценке объекта недвижимости законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), установления действительной рыночной стоимости земельного участка суд первой инстанции определением от 20 апреля 2023 г. назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ФИО16

Оценив представленный административным истцом отчет по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции, в том числе, с учетом выводов эксперта о его несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности, пришел к обоснованному выводу о том, что результаты рыночной оценки земельного участка, содержащиеся в отчете, не могут быть признаны достоверными, поскольку действительная рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2022 г. составляет 40 254 000 руб.

Данные выводы суда не опровергнуты лицами, участвующими в деле и являются правомерными.

Так, произведенный оценщиком анализ рынка и выборка аналогов основаны на данных, удаленных от даты оценки (сентябрь-октябрь 2021 г.), что в отсутствие корректировки на дату предложения свидетельствует о нарушении требований подпункта 1 пункта 7 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, и с учетом степени активности рынка в месте расположения объекта оценки свидетельствует о том, что результаты его рыночной оценки неактуальны на 1 января 2022 г.; отказ от корректировки на категорию применительно к аналогам, относящимся к землям сельскохозяйственного назначения, противоречит пунктам 10, 11 и 22 ФСО N 7, абзацам 6, 7 раздела II, пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р.

В таких обстоятельствах, с учетом степени существенности расхождения результатов оценки с рыночной стоимостью земельного участка, определенной экспертным путем в ходе судебного разбирательства (59 %), согласно Правилам, утвержденным решением Совета Союза саморегулируемых организаций оценщиков (Национального объединения СРО оценщиков) от 14 июля 2022 г. (souzsoo.ru/f/ish_10043_rekomendacii_po_zavedomoi_nesushchestvenosti.pdf), заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости в соответствии с указанным отчетом удовлетворению не подлежат.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 ФСО N 7).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по указанным выше ценообразующим факторам (элементам сравнения), а выявленные различия корректируются.

Исследовав в судебном заседании заключение эксперта от 30 октября 2023 г, письменные пояснений эксперта ФИО19 в том числе, по обстоятельствам, изложенным в рецензии оценщика ФИО17 (л.д. 175-177, 211-215 т. 2), а также оценив их по правилам статьи 84 КАС РФ в совокупности с показаниями, данными экспертом в судебном заседании 28 ноября 2023 г. (л.д. 226-228 т. 2), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется и отклонил заявленное представителем административного истца ФИО18 ходатайство о назначении повторной экспертизы (л.д. 228 т. 2).

Мотивы, которыми суд руководствовался при разрешении ходатайства, приведены в решении, основаны на исследовании и оценке доказательств по делу.

Судебная коллегия не находит оснований несогласиться с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, и не противоречит установленным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

В соответствии с требованиями пунктами 11, 20 ФСО N 7 с учетом целевого использования оцениваемого земельного участка в соответствии с договором аренды и классификацией сегментов рынка на основании видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренной Справочником оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, эксперт отнес оцениваемый объект к индустриальной недвижимости.

При этом, в полном соответствии с приведенными выше требованиями ФСО N 7 и Методическими рекомендациями, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, а также избранной методологией эксперт учел предусмотренные Справочником оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера для индустриальных объектов рыночные корректировки, в том числе, на местоположение (в пределах муниципального образования, а также относительно крупной автодороги, в рамках которой также учтен фактор качества подъездных путей).

В подпункте 1 пункта 7 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, указано, что при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период.

Поскольку рыночных данных об изменении цены предложения о продаже аналогов в течение срока экспозиции экспертом не выявлено, она была скорректирована на дату оценки, исходя из уровня инфляции. Расчет корректировки произведен с использованием математической модели и является проверяемым.

Расчет корректировок соответствует избранной экспертом методике, не противоречит приведенным в заключении рыночным данным.

Вопреки доводам жалобы административного истца, использованная корректировка на площадь для земельных участков под индустриальную застройку, исходя из деления населенных пунктов по численности населения, основана на рыночных данных, содержащихся в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А, и с учетом местоположения объекта оценки в "адрес", не являющейся прибрежным населенным пунктом, является методологически верной.

Пункт 1.11 Методических указаний предусматривает, что определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением ограничений прав на землю, возникающих в соответствии с законодательством (в связи с установлением зон с особыми условиями использования территории, иными ограничениями, установленными действующим законодательством Российской Федерации).

В силу части 3 статьи 14 Закона о государственной кадастровой оценке при определении кадастровой стоимости земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Законодательство об оценочной деятельности, федеральные стандарты оценки содержат аналогичные требования.

С учетом изложенного, принимая во внимание целевое использование оцениваемого земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, имеющиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о характере публичных ограничений, обусловленных расположением относительно границ водных объектов (рек), правомерно не расценены экспертом в качестве факторов, имеющих существенное значение при определении рыночной стоимости объекта для целей установления кадастровой стоимости.

В соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 7, с учетом вида разрешенного использования оцениваемого объекта, развитости инфраструктуры местоположения объекта оценки и аналогов, эксперт исходил из допущения об их равнозначности по фактору наличия коммуникаций по меже либо возможности их подключения.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, в деле не имеется.

Представленная административным истцом рецензия не содержит сведений, которые опровергали бы выводы эксперта, предусмотренных статьей 61 КАС РФ оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством у суда не имелось.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд установилрыночную стоимость земельного участка на основании имеющихся в деле доказательств.

Доводы жалобы административного истца аналогичны позиции, изложенной в суде первой инстанции, которой судом дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для удовлетворения заявленного истцом ходатайства и назначения повторной экспертизы судебная коллегия также не усматривает.

Ссылки административного ответчика на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р несостоятельны.

Экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ и статьями 77, 79 КАС РФ, с учетом предмета спора и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов проведена уполномоченным экспертным учреждением.

Вопрос о распределении судебных расходов, связанных с оплатой услуг эксперта, разрешен с учетом положений, закрепленных в части 1 статьи 103, статьями 106, 111 КАС РФ, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П.

Доказательств того, что заявленная экспертом к возмещению сумма издержек носит явно неразумный характер, сторонами в суд не представлено.

Поскольку отношения, возникающие по поводу оплаты труда экспертов, не являющихся работниками государственных судебно-экспертных учреждений, законом не урегулированы, судебная коллегия исходит из того, что затраты общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки, экспертизы и консалтинга" на производство экспертизы сопоставимы с действовавшей в период производства экспертного исследования стоимостью экспертного часа, установленной для государственных экспертных учреждений (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 9 февраля 2023 г. N 29/1-1) и подтверждается расчетами, основанными на фактическом объеме произведенных экспертом работ (ответ от 7 февраля 2024 г.).

С учетом пункта 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с абзацем третьим пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов настоящего административного дела, административное исковое заявление подано в суд посредством направления его почтовой связью 27 марта 2023 г. (л.д. 140 т. 1), в связи с чем решение суда подлежит уточнению в соответствующей части.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены решения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 28 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Уточнить решение Краснодарского краевого суда от 28 ноября 2023 г. в части даты подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в качестве которой определить 27 марта 2023 г.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 18 марта 2024 г.

Председательствующий

Судьи