Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 03 июля 2024 г. по делу N 66а-1130/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Гылкэ Д.И. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2023-001079-13 (3а-150/2024) по административному исковому заявлению акционерного общества "Специализированный застройщик "Прометей" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Краснодарского краевого суда от 14 марта 2024 г. об удовлетворении административного иска.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, возражения против удовлетворения апелляционных жалоб представителя административного истца ФИО9 судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество Санаторий "Прометей" (после смены наименования - "Специализированный застройщик "Прометей" - далее по тексту АО "СЗ "Прометей", Общество) обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N, расположенных по "адрес"

Указывая на существенное превышение кадастровой стоимости арендуемых земельных участков над их рыночной оценкой, Общество просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной по состоянию на 1 января 2022 г. на основании отчета N А-53/23, подготовленного 20 ноября 2023 г. оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Импера".

Решением Краснодарского краевого суда от 14 марта 2024 г. административное исковое заявление удовлетворено.

С учетом результатов судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена в размере рыночной стоимости в сумме 148 188 000 руб, земельного участка с кадастровым номером N - 150 172 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено 29 ноября 2023 г.

С административного истца в пользу общества с ограниченной ответственностью "Граунд" взыскано в счет оплаты услуг эксперта 95 000 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как незаконное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении административного иска.

Указывает на то, что оспариваемая кадастровая стоимость установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки; заключение эксперта является ненадлежащим доказательством, полученным с нарушением требований законодательства Российской Федерации о государственной судебно-экспертной деятельности, требований федеральных стандартов оценки.

По аналогичным основаниям решение обжалуется администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик, привлеченной к участию в деле в качестве заинтересованного лица как собственник земельного участка с кадастровым номером N

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО10. просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены арендаторами публичных земельных участков, поскольку плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и исчисляется от кадастровой стоимости.

Как следует из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции, смежные земельные участки с кадастровыми номерами N и N были предоставлены административному истцу в аренду на 49 лет в целях осуществления санаторно-курортной деятельности.

В соответствии с условиями договоров аренды плата за землепользование рассчитывается из оспариваемой кадастровой стоимости, размер которой по состоянию на 1 января 2022 г. утвержден приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 в отношении земельного участка с кадастровым номером N в сумме 168 288 510 руб, земельного участка с кадастровым номером N - 178 792 859, 64 руб.

В соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке данная кадастровая стоимость применяется в целях, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 г. и является актуальной (pkk5.rosreestr.ru).

Разрешая заявленные АО "СЗ "Прометей" требования по существу, суд первой инстанции, с выводами которого также соглашается суд апелляционной инстанции, на основе анализа и оценки представленных доказательств, исходил из того, что нашел подтверждение факт нарушения прав арендатора, подлежащих восстановлению путем определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административным истцом был представлен отчет об оценке, подготовленный 20 ноября 2023 г. членом СРО Ассоциации "Русское общество оценщиков" ФИО11 согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составила 31 253 000 руб, с кадастровым номером N - 122 711 000 руб.

Оценив отчет по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что результаты оценки не могут быть признаны достоверными, что подтверждается заключением эксперта ФИО12 (сотрудник ООО "Граунд") от 8 февраля 2024 г. (лист 27 заключения) и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Принимая заключение эксперта в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость земельных участков, суд первой инстанции, дав ему оценку в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, пришел к выводу о том, что оснований не доверять эксперту не имеется.

Судебная коллегия не находит оснований несогласиться с таким выводом суда, поскольку он основан на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, и не противоречит установленным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было.

Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку.

Заключение содержит мотивированные ответы на поставленные вопросы.

Так, из заключения следует, что в распоряжении эксперта имелся достаточный объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объектов оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, экспертом исследован рынок по месту расположения объектов оценки; отобранные аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с оцениваемыми земельными участками по экономическим характеристикам, местоположению (в том числе, близости к морю) и транспортной доступности.

В соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 7, с учетом вида разрешенного и фактического использования оцениваемых объектов, развитости инфраструктуры их местоположения и аналогов, эксперт исходил из допущения об их равнозначности по фактору наличия коммуникаций по меже либо возможности их подключения.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости аналогов скорректирован по выявленным различиям, в том числе на площадь и целевое использование, что само по себе не может свидетельствовать о нарушении законодательства при проведении экспертизы, поскольку расчет корректировок основан на рыночных данных, заявителями апелляционных жалоб не опровергнут.

Поскольку исходя из классификации земель, предусмотренной Справочником оценщика недвижимости, 2022 г, под редакцией Лейфера Л.А, земельные участки под объекты рекреации, наряду с землями населенных пунктов, включают земли особо охраняемых природных территорий, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N (для размещения объектов, предназначенных для курортной деятельности) и его фактическое расположение в черте населенного пункта позволили эксперту отказаться в рассматриваемом случае от применения корректировки на категорию земель.

Напротив, применение оценщиком при тех же обстоятельствах в отсутствие рыночных данных понижающей корректировки в размере 75 % (таблица 14) свидетельствует о нарушении требований пункта 22 ФСО N 7 и недостоверности результатов оценки, содержащихся в отчете.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении эксперта, в деле не имеется, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд установилрыночную стоимость земельных участков на основании результатов судебной экспертизы.

Доводы апелляционных жалоб аналогичны позиции заявителей при рассмотрении дела, не опровергают правильности выводов суда, не могут служить основанием к отмене решения в соответствии со статьей 310 КАС РФ.

Оснований для признания заключения эксперта недопустимым доказательством в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, у суда не имелось.

Экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ и статьями 77, 79 КАС РФ, с учетом предмета спора и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов проведена уполномоченным экспертом.

Ссылки на то, что пересмотр размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет, как верно указал суд в решении, правового значения не имеют и не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца.

Распределение издержек, связанных с оплатой услуг эксперта, осуществлено судом в соответствии с требованиями части 1 статьи 103, статьями 106, 111 КАС РФ, разъяснениями, данными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, а также правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П, и административным истцом не оспаривается.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 14 марта 2024 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 3 июля 2024 г.

Председательствующий

Судьи