Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Солдатовой С.В, судей Колосовой С.И, Шмидт Т.Е, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-222/2024 (УИД 23OS0000-01-2023-001207-17) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строймонолит" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2024 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.
Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Строймонолит" - Слабоденюка И.А, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
общество с ограниченной ответственностью "Строймонолит" (далее - ООО "Строймонолит", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 80 400 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земли под производственным зданием, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес".
В обоснование требований указало на то, что является арендатором указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого, определенная по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 23 382 732 руб, существенно превышает его рыночную стоимость, ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, нарушает его права и законные интересы как арендатора.
Решением Краснодарского краевого суда от 16 апреля 2024 г, административный иск, с учетом последующих уточнений, удовлетворен; по результатам судебной экспертизы, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Атлас-Консалт" (далее - ООО "Атлас-Консалт") ФИО8, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости, равной 16 482 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г. Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 21 декабря 2023 г.
Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемый судебный акт незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.
Относительно доводов апелляционной жалобы администрацией муниципального образования Павловский район Краснодарского края представлен письменный отзыв, в котором заинтересованное лицо просит отменить решение суда первой инстанции, отмечая, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлияет на поступление доходов от арендных платежей, что повлияет на наполняемость бюджета.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ООО "Строймонолит" - Слабоденюк И.А. полагал обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Павловский район Краснодарского края, администрации Павловского сельского поселения Павловского района, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.
Администрация муниципального образования Павловский район Краснодарского края в отзыве на апелляционную жалобу ходатайствовала о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя заинтересованного лица.
На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость объекта недвижимости представляет собой полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с названным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В соответствии со статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "Строймонолит" на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 21 декабря 2016 г. N 2400000403 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 80 400 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земли под производственным зданием, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес". Согласно приложению к договору аренды земельного участка расчет размера арендной платы производится с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка.
Являющаяся предметом спора кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края" в размере 23 382 732 руб. и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке подлежит применению в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 г. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 5 апреля 2023 г.
Принимая во внимание, что Общество является арендатором указанного земельного участка, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы истца как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, в связи с чем, могут быть им оспорены в установленном законом порядке. Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ООО "Строймонолит" права на обращение в суд с настоящим административным иском.
Разрешая заявленные ООО "Строймонолит" требования по существу, суд первой инстанции, с выводами которого также соглашается суд апелляционной инстанции, на основе анализа и оценки представленных доказательств, исходил из того, что нашел подтверждение факт нарушения прав арендатора земельного участка, подлежащих восстановлению путем определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец в подтверждение его рыночной стоимости представил отчет от 15 декабря 2023 г. N 75, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "НЭО ЭКСПЕРТ" (далее - ООО "НЭО ЭКСПЕРТ") ФИО11, согласно которому рыночная стоимость земельного участкп по состоянию на 1 января 2022 г. составила 16 450 000 руб.
В ходе судебного разбирательства, в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего ООО "Строймонолит" на праве аренды, определенного оценщиком, определением Краснодарского краевого суда от 31 января 2024 г. назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 29 февраля 2024 г. N 193-222/2024, подготовленное экспертом ООО "Атлас-Консалт" ФИО9, согласно выводам которого представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 16 482 000 руб.
Принимая данное заключение в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, суд первой инстанции дал ему оценку в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, пришел к выводу о том, что оснований не доверять эксперту не имеется.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с таким выводом суда, поскольку он основан на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, и не противоречит установленным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам.
В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам судебной оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.
Из заключения эксперта ФИО10 следует, что в его распоряжении имелся весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом был неверно определен сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.
В силу Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (пункт 1).
Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: 1) активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке); 2) доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше,
